万科房地产目标成本控制方法

万科房地产目标

目标成本控制

责

任

书

万科房地产精华

编制依据及说明

1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；

2． 设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；

3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；

4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准；

5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划；

6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。

　　本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。

成本管理部

　　

　　《 项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。

　　

签发人：

签发日期： 年 月 日

主送：公司管理层

一、 项目开发总目标：

1. 项目概况

1) 总体规划指标

2. 成本目标

　　项目目标成本确定为 3920 元/m2，按成本科目具体构成如下：

注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。

3。成本项目责任部门划分一览表

责任部门责任范围责任人项目发展部1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费

2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费设计部1、 设计费、晒图及模型制作

2、 主体建安工程部品

3、 环境绿化费

4、 配套公建

5、 设计变更工程管理部1、 勘察、测绘、沉降观测

2、 招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费

3、 除部品以外的主体建安工程费

4、 管线综合设计费用

5、 工程监理费、工程质量监督费西 青

项目部1、 测绘、临水、临电、临时道路、场地平整

2、 临时围墙、围板

3、 现场签证

4、 市政配套费用(水、电、供热、煤气、智能化

5、 项目部行政管理费用营销中心1、 接待厅装修装饰费、样板间费用

2、 销售费用成本管理部1、预结算编审费 财务管理部1、 资本化利息

2、 管理费用

4. 成本分摊计划

成本跨期分摊表

营销费用分期计划表

整体营销费用比例 = 营销费用总和∕销售收入总和

机密

项目

（ 项目发展 部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

二OO五 年 四 月 十五 日

　　

　　经与公司研究确定， 部将

按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　 年 月 日

项目发展部

一、主要作业目标：

1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。

2、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、预售许可证。

3、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。

4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。

二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：

三、控制要点通则：

1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。

2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。

3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。

重要提示：

以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

项目责任成本控制性要点-项目发展部

一地价需讨论要点会议讨论结果1土地出让金责任部门？

含在20056万地价款中，不再发生责任部门： 项目发展部；

责任人：管灏、刘兴东

土地出让金含在20056万地价款中，不再发生契税土地评估价*3%；同上责任部门： 项目发展部；

责任人：管灏、刘兴东

基数=20056万元+大配套费

费率：3%土地交易手续费土地评估价*0.2%；土地评估价？(政府地价相关费用+红线外市政设施费+补偿费)；责任部门： 项目发展部；

责任人：管灏、刘兴东

基数=20056万元+大配套费

费率：0.2%(土地交易手续费+招标代办服务费一共)招标代办服务费土地评估价*0.4% 同上合作款项1000万以外还有其它？责任部门： 项目发展部；

责任人：管灏、刘兴东

另外：政府规划设计费：180万；支教费20万； 红线外市政设施费165元/M2？中水如何考虑？

供热源头费？责任部门：部

；

责任人：管灏

按政府规定：外环线以外(5KM以内)项目大配套费 165元/M2拆迁补偿费20056摘牌价之外还有何费用需要发生？拆迁费(大理石厂、高压线等等)？责任部门： 项目发展部；

责任人：管灏、刘兴东

考虑到拆迁进度，预留100万的不可预见费二前期责任部门？责任部门： 项目发展部；

责任人：刘兴东小配套费住宅面积的70元/M2；幼儿园自建，能否在交费中扣除？幼儿园目前规划2000 M2，造价控制在？元/M2合适？如按2000元/M2，约合建筑面积14元/M2>7.71元/M2(交费水平 )承诺将自建项目(幼儿园、居委会、市政站点)按小配套费中规定的相应单项收费标准，从70元/M2的总费用中剔出，用于自建。人防易地建设费交费？M2，按建筑面积4%交？

自建？M2、建在高层下/空地下？用途：地下车库(是否作人防标准？)；按交费办理，交费标准以61.2元/M2为上限，尽量由我司自行办理，有一定下浮空间。人防档案费人防面积10元/M2；有无协调空间？标准人防面积10元/M2 墙体改造费目前定为轻集料砌体，是否不需交墙体改造费？先交押金，通过检查后退款。细部用材(窗口、门口)由项目发展部与工程部协调，确保不发生费用。项目环境影响评测费张贵庄7.5万元，新城4.85万；东丽15万？ 控制在？万(投资额在0.3-2万之间0.25%-0.09%)已签合同，合同价12万公告费、登记费地名公告费、土地登记费、准入住证公告费、规划执照公告费，是否还有其它？地名公告费4000元/个、土地登记费800元/万M2、准入住证公告费1500元/个、规划执照公告费2400元/个规划执照费造价在3000万及其以上的按0.08%计算;3000万以下的按0.15%计算.需尽量合理划分组团，按0.08%的费率交纳目前此项收费已减免，不需再交纳产权面积测量费预售面积：公建2元/M2、住宅1.36元/M2；

最终产权面积？不再收取其它费用？预售面积：非住宅2元/M2、住宅1.36元/M2

总产权登记费：80元/户；

分户产权转移登记费：住宅：3元/M2

分户产权转移登记费：商业：9元/M2施工图纸审查费标准住宅：4万M2以上1.7元/M2；4万M2以下1.9元/M2

公建：2.4元/M2

与会人员对以上讨论结果确认签字：(文字确认版存于成本部)

项目发展部：

项目部：

成本部：

以上为过程文件，以目标成本讨论会决议为准。

项目

（ 设计 部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

　　

　　经与公司研究确定，设计 部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此

作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　 年 月 日

设计管理部

一、主要作业目标：

1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。

2、在目标成本范围内实行景观限额设计。

3、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。

4、按制度办理设计变更。

5、复核项目销售面积。

参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》

二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：

三、 甲供、甲方分包材料限价表

单位:元

材料名称方式限制单价备注屋面瓦佛甲草甲分包 /M2实际消耗面积外墙面砖甲供 元/M2实际消耗面积涂料甲分包质感与平涂8：2

平均32元/M2实际消耗面积窗甲分包 元/M2实际消耗面积幕墙甲分包 /M2实际消耗面积（仅用于小高层）钢制入户门甲分包公寓 /樘；

情景、小高 /樘；

高层： /樘实际消耗数量铝合金批水条甲分包 元/M实际消耗数量铝合金遮阳百页甲分包 元/M2 实际消耗数量装饰槽钢甲分包 /M 实际消耗数量铝合金隔栅甲分包 /M2实际消耗数量防腐实木隔栅甲分包 /M2实际消耗数量底层大堂墙地面甲供 /m2实际消耗面积室外入口石材甲供 /M2（15MM厚）

/M2（25MM厚）实际消耗面积电梯前室、楼梯间、阳露台地面砖甲供 /M2实际消耗量公共部位墙面乳胶漆甲供4 /M2实际消耗量室外栏杆甲分包标准化： /M

玻璃\冲孔栏板 /M实际消耗量空调百页甲分包 /M2实际消耗展开面积PVC雨水管（方）甲供 元/M2建筑面积电器开关面板甲供 元/M2建筑面积电表箱、开关箱甲供 /M2建筑面积PPR管（给水、采暖、中水、热水）甲供 元/M2建筑面积UPVC排水管甲供 元/M2建筑面积PVC电线管甲供 /M2建筑面积铝合金散热器片甲供 /M2建筑面积温控阀甲供 元/个实际消耗数量首层小院门甲分包4 /M2实际消耗面积主体灯具甲供多层、小高 /户

情景：300元/户实际消耗数量成品信报箱甲供1 /个实际消耗数量热表甲供 /个实际消耗数量太阳能热水器甲分包 /户实际消耗数量通风器甲分包 /户实际消耗数量电梯甲分包小高：29.5万/部

高层：40.2万/部实际消耗数量

四、控制要点通则：

1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。

2、考虑设计变更量较

大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。

3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。

4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。

5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。

6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；

7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。

重要提示：

　　以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

　　此外，你部门还应积极配合项目发展部完成规划和施工图的报批工作，配合工程管理部完成材料、设备的选样(型)工作，配合项目经理部完成零星工程设计工作。

项目责任成本控制性要点-设计部

一设计费需讨论要点会议讨论结果规划指标住宅：285772M2；

商业：6313M2；（含销售大厅）

幼儿园：2000M2

会所：2100M2

地下车库：7100M2确保可售面积不少于左列面积，公建不多于左列面积。

1 概念设计5万美金，已发生为可能发生的概念设计调整预留40万人民币2　 示范区规划方案设计预计120万，已签(1.6.9号楼)88万港币控制上限120万 3 立面设计2元/M2？已签合同16万(上海象形)；还将发生色彩方案设计40万港币4

施工图设计33元/M2包干？如后期户型发生调整，会有5%-10%的追加(以上单平米造价已包含差旅费)5　高层(18层)设计费130万？控制上限130万，含会所规划方案/立面设计6 环境方案设计环境施工图设计235万，已签合同，约14.22元/M2，是否发生其它

提供设计概算，需限额设计另外，已发生易道环境概念设计费26万港币 湿地设计费湿地面积？M2；设计费？万湿地面积150（示范区）367

（一期）；设计费15万9　地下机动车库设计费25元/M2？如在下车库作为人防：设计费(至施工图阶段)80元/M2；

如在下车库非人防：设计费(至施工图阶段)35-40元/M2；10　商业5474M2面积较少，与其他设计一并委托，签定合同？设计费？万商业单独委托：方案设计费50万报建图翻图费？万报建图21万还需单独委托的设计内容1、 幼儿园设计费：150元/M2

2、示范区、会所照明设计：20万港币

3、公

共区域室内设计：32万

4、雕塑小品设计费含在制作费内，不另行支付

5、标识指示系统：10万港币

6、不可预见设计费预留：50万二主体结构人防面积按交费办理，在高层下建7100M2车库，不作人防，可售需由公司管理层决定1住宅三步节能开始时间：2005年1月1日

节点：尚未通过施工图审查通过的项目

？外墙保温50MM厚-60？

屋顶保温？40MM厚-80？

窗？LOW-E玻璃？

型材变化？60-80系列？断热条宽度增加？

三层中空玻璃？

散热器片？目前热负荷？三步节能后降至？W 项目全部增加三步节能；

保温厚度由设计部计算确定，预计8-10CM；

窗：预计选用型材变化方案；断热条宽度增加；

散热器片按照三步节能热负荷约14.4W，在实施三步节能的基础上，散热器配置片数应较以往项目标准下降，需请公司确定跟进部门或责任人。

确定由设计部落实，暂定三步节能按增加30元/M2控制，具体需需由公司管理层决定钢筋含量多层：50KG

小高：60KG责任部门：设计部；工程管理部

控制标准：多层：55KG；小高：70KG砼含量多层：0.32 M3/M2

小高：0.43 M3/M2责任部门：设计部；工程管理部2甲分包幕墙：750元/M2责任部门：设计部；工程管理部

建议幕墙：1000元/M2铝合金门、窗、门连窗？有无纱窗？550元/M2责任部门：设计部；工程管理部

此标准未含三步节能增加

同意铝合金批水条：80元/M责任部门：设计部；工程管理部

同意外檐涂料工程？30元/M2责任部门：设计部；工程管理部

尽量采用集团战略采购范围内的涂料，材料费控制在20元/M2左右

建议将标准提高为35元/M2入户门：1000/1200/1500责任部门：设计部；工程管理部

与设计部沟通，尽量不用木纹转印处理

设计部建议提高标准，需由公司管理层决定防火门（管井、电梯前室）：300元/M2责任部门：设计部；工程管理部

建议将标准提高为350元/M2空调百叶：250责任部门：设计部；工程管理部

同意铝合金遮阳百页300责任部门：设计部；工程管理部

建议将标准提高为400-450元/M2装饰槽钢责任部门：设计部；工程管理部

仅用于东西向小高层：控制在150元/M室外栏杆：240

平台花园栏杆1000、入户花园栏杆1000、阳台栏杆1000、阳台栏板上扶手、屋顶栏杆700、900高窗户栏、露台栏杆1000责任部门：设计部；工程管理部

标准栏杆：控制在240元/M

玻璃栏板(用于高情)：控制在300元/M；

冲孔板：控制在280元/M铝合金隔栅责任部门：设计部；工程管理部

仅用于1、6、9号楼，

氟碳喷涂铝隔栅：950/平米

静电喷涂铝隔栅：620/平米

木纹转印铝隔栅：850-900/平米防腐实木隔栅

责任部门：设计部；工程管理部

芬兰木：550/平米中央新风系统：通风机+五个通风口：2200责任部门：设计部；工程管理部

建议选用爱迪士标准：2200-2500台太阳能热水器：3000责任部门：设计部；工程管理部

建议增加至3500元/台，标准由公司决定 电梯供货、安装：电梯装修标准？责任部门：设计部；工程管理部

拟选用广州日立电梯，观光梯+普通梯

由公司决定是否做观光梯，与设计部沟通电梯内装修标准

29.5万(含供货、安装、电梯装修)

其中地面限2000元/台，另需在首层 电梯门上方做标识，预计5000元左右3甲供材外墙面砖（230X52）45责任部门：设计部；工程管理部

1、6、9号楼选用60元/M2面砖；

情景选用40元/M2面砖

建议选用75元/M2的手磨砖楼梯间地砖（300X300）责任部门：设计部；工程管理部

与设计部沟通大堂及电梯前室装修标准

大堂地砖建议选用斯米克标准，约200元/M2内墙涂料（不含腻子）责任部门：设计部；工程管理部信奶箱：120责任部门：设计部；工程管理部

单个165组合130雨水管：30责任部门：设计部；工程管理部

拟用方型彩色管材，50元/M小院围墙400元/M同意小高层、高层大堂电梯前室装修标准地面用材？限价？

墙面用材？限价？

门套等？限价？地砖45/平米（材料价）

ICI涂料15/平米（材料价）

门套（首层不锈钢）400/平米（材料价）2会所外立面精装修费：控制标准？

室内精装修：控制标准？外立面精装修+室内精装修控制在2200元/M2幼儿园室内精装修：控制标准？控制在300元/M2游泳池面积？1个标准旅游池，100万标准网球场个数？改为三个羽毛球场三环境水轴控制标准：240元/M2需由公司管理层决定示范区环境控制标准：280元/M2需由公司管理层决定集中组团绿化控制标准：180元/M2需由公司管理层决定底商广场控制标准：220元/M2需由公司管理层决定block内绿地（含停车位）控制标准：80元/M2需由公司管理层决定小院绿化控制标准：55元/M2需由公司管理层决定小院内铺砖控制标准：30元/M2需由公司管理层决定绿化带控制标准：55元/M2需由公司管理层决定河道处理控制标准：130万需由公司管理层决定大树移植控制标准：100万需由公司管理层决定人工湿地控制标准：？元/M2需由公司管理层决定大树移植控制标准：100万需由公司管理层决定雕塑控制标准：70万需由公司管理层决定道路作法：

控制标准：106元/M2需由公司管理层决定围墙建造费小区围墙：600元/M

区内二级围墙：400元/M

入口/大门：几个？控制在30万需由公司管理层决定室外照明拟

限价：

太阳能灯：4000/盏

草坪灯350/盏

街灯：1300/盏

地灯：150/盏

射灯：300/盏

总额不超过162万需由公司管理层决定儿童游乐设施总额不超过33万需由公司管理层决定垃圾箱拟限价600元/个，总额不超过14.5万需由公司管理层决定四营销建造费接待厅样板房设计费已发生33+12万，经与营销中心沟通，还需高层(18层)2套样板房，共计320M2，按300元/M2限价，总设计费控制在55万高层预计设计费15万，因此，总设计费控制在60万以内 接待厅装修装饰费总额控制在150万同意样板间装修费配饰费原沟通前五套132万，高层(18层)2套样板房，共计320M2，按2500元/M2限价，总额控制在212万高层样板房按3000元/M2限价（含装修及配饰费）三标识牌限价：楼栋门牌：120元/个

单元门牌：60元/个

门牌号码：40元/个需与设计部沟通，责任部门为设计部、营销中心，不计入销售费用

同意按此标准控制

与会人员对以上讨论结果确认签字：(文字确认版存于成本部)

设计部：

成本部：

项目

（ 工程管理 部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

二OO五 年 四 月 十五 日

　　

　　经与公司研究确定，工程管理 部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　 年 月 日

工程管理部

一、主要作业目标：

1、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在多层：50kg/m2，小高60 kg/m2以内；砼含量控制在多层：0.32 M3/M2，小高：0.43 m3/m2以内。

2、按金额统计，工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%。

3、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。

4、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%。

5、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。

参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《工程招标管理办法》等

二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：

三、 甲供、甲方分包材料限价表

单位:元

材料名称方式限制单价备注屋面瓦佛甲草甲分包实际消耗面积外墙面砖甲供实际消耗面积涂料甲分包

实际消耗面积窗甲分包实际消耗面积幕墙甲分包实际消耗面积（仅用于小高层）钢制入户门甲分包实际消耗数量铝合金批水条甲分包实际消耗数量铝合金遮阳百页甲分包实际消耗数量装饰槽钢甲分包实际消耗数量铝合金隔栅甲分包实际消耗数量防腐实木隔栅甲分包实际消耗数量底层大堂墙地面甲供实际消耗面积室外入口石材甲供实际消耗面积电梯前室、楼梯间、阳露台地面砖甲供实际消耗量公共部位墙面乳胶漆甲供实际消耗量室外栏杆甲分包实际消耗量空调百页甲分包实际消耗展开面积PVC雨水管（方）甲供建筑面积电器开关面板甲供建筑面积电表箱、开关箱甲供建筑面积PPR管（给水、采暖、中水、热水）甲供建筑面积UPVC排水管甲供建筑面积PVC电线管甲供建筑面积铝合金散热器片甲供建筑面积温控阀甲供实际消耗数量首层小院门甲分包实际消耗面积主体灯具甲供实际消耗数量成品信报箱甲供实际消耗数量热表甲供实际消耗数量太阳能热水器甲分包实际消耗数量通风器甲分包实际消耗数量电梯甲分包实际消耗数量

四、控制要点：

1、发展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。

2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率。

3、组织设计单位、相关部门或外请专家进行各项工程的方案优化，重点关注基础类型、结构形式和结构布置，确保各项经济指标控制在集团平均以下。

4、积极进行新材料和新工艺的发掘和应用。

重要提示：

　　以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

　　此外，你部门还应积极配合设计部及项目经理部开展设计及施工方案优化工作。

项目责任成本控制性要点-工程管理部

一前期需讨论要点会议讨论结果1测绘包括地形测量；植物标测；地下管线勘测；土方测量；规划定位测量；水准点测量等，全项目控制在66万责任部门： 项目部

同意按66万控制整体项目的测绘、测量费2初勘已签合同，合同价11890元确认3详勘钻探取样孔：60元/M

标准贯入孔：60元/M

静力触

探孔：30元/M

目力鉴别孔：60元/M已签战略采购合同，中标单价即左栏表列，一期钻孔点及深度已经工程管理部确认，后期按此比例预计。4沉降观测多层住宅：88.23元/点

小高层8～11F：130.5元/点

高层18F：195.77元/点

低层公建及配套：75元/点已签战略采购合同，中标单价即左栏表列5散装水泥保证金建筑面积0.3T/M2；3元/T由工程管理部协调尽量返还6工程招投标管理费主体建安费中标价格

费率0.11%我方承担60%

设计：

费率0.05%我方承担60%

监理：

费率0.02%我方承担60% 采取公开招标的方式，费率为左栏所列政府规定标准。7招投标代理服务费主体建安费中标价格

费率0.1%我方承担50%由工程管理部落实8合同审查费住宅：

主体建安费签约价，费率：0.021%

公建：

主体建安费签约价，费率：0.03%费率为左栏所列政府规定标准，但需增加代理公司担保费用，约主体建安费签约价的0.1%(原施工单位自行提供担保，现需由甲方委托银行提供担保，经协商决定委托专门的代理公司提供担保)9墙体改造费先交押金，通过检查后退款。细部用材(窗口、门口)由项目发展部与工程部协调，确保不发生费用。责任部门： 项目部、工程管理部

工程管理部需确保图纸设计中不使用粘土砖； 项目部需确保施工单位按图施工10工程质量监督费天玻0.07%；东丽：0.105%； 项目向市质量监督站交费，沿用天玻标准0.07%；11工程监理费13元/M2，不再发生其他费用(延期追加监理费等)不再发生其他费用(包括环境监理等)

工程进度延期不再追加监理费，在合同中已有相应保证条款二主体结构1住宅桩桩型？长度(17M高层？小高层？多层？) PC400？桩长：示范区17M，后期根据地质情况可能需做到23M；桩型：管桩；

规格：高层降至PC500；多层降至PC400-500桩基检测静载检测：要求总桩数的1%；且不小于3根；2700-4000元/根

低应变检测（主要检测桩身有无破坏）：要求检测总桩数的10%

50-60元/根管桩 静载 ＜100T 1700（元/根）

＞100T 3400（元/根）

小应变 20（元/根）三步节能开始时间：2005年1月1日

节点：尚未通过施工图审查通过的项目

？外墙保温50MM厚-60？

屋顶保温？40MM厚-80？

窗？LOW-E玻璃？

型材变化？60-80系列？断热条宽度增加？

三层中空玻璃？

散热器片？目前热负荷？三步节能后降至？W 项目全部增加三步节能；

保温厚度由设计部计算确定，预计8-10CM；

窗：预计选用型材变化方案；断热条宽度增加；

散热器片按照三步节能热负荷约14.4W，在实施三步节能的基础上，散热器配置片数应较以往项目标准下降，需请公司确

定跟进部门或责任人。钢筋含量多层：50KG

小高：60KG责任部门：设计部；工程管理部砼含量多层：0.32 M3/M2

小高：0.43 M3/M2责任部门：设计部；工程管理部总包基础+结构+粗装修+措施费+甲供材、甲方分包管理费+水暖电（不含小院及以下甲供材、甲方分分包工程、变更签证，三步节能增加成本另计）

多层：1006元/M2

小高层：1148元/M2按此标准控制2甲分包桩基工程：

PC500；桩105+施工15；

PC600；桩155+施工20同意幕墙：750元/M2责任部门：设计部；工程管理部铝合金门、窗、门连窗？有无纱窗？550元/M2责任部门：设计部；工程管理部

此标准未含三步节能增加铝合金批水条：80元/M责任部门：设计部；工程管理部外檐涂料工程？30元/M2责任部门：设计部；工程管理部

尽量采用集团战略采购范围内的涂料，材料费控制在20元/M2左右三防门：1200元/樘责任部门：设计部；工程管理部入户门：1000/1200/1500责任部门：设计部；工程管理部

与设计部沟通，尽量不用木纹转印处理防火门（管井、电梯前室）：300元/M2责任部门：设计部；工程管理部空调百叶：250责任部门：设计部；工程管理部铝合金遮阳百页300责任部门：设计部；工程管理部装饰槽钢责任部门：设计部；工程管理部钢板雨棚600责任部门：设计部；工程管理部钢板雨蓬灰色喷涂责任部门：设计部；工程管理部室外栏杆：240

平台花园栏杆1000、入户花园栏杆1000、阳台栏杆1000、阳台栏板上扶手、屋顶栏杆700、900高窗户栏、露台栏杆1000责任部门：设计部；工程管理部铝合金隔栅责任部门：设计部；工程管理部防腐实木隔栅责任部门：设计部；工程管理部中央新风系统：通风机+五个通风口：2200责任部门：设计部；工程管理部太阳能热水器：3000责任部门：设计部；工程管理部

建议增加，标准由公司决定 电梯供货、安装：电梯装修标准？责任部门：设计部；工程管理部

拟选用广州日立电梯，观光梯+普通梯

由公司决定是否做观光梯，与设计部沟通电梯内装修标准3甲供材外墙面砖（230X52）45责任部门：设计部；工程管理部

1、6、9号楼选用60元/M2面砖；

情景选用40元/M2面砖楼梯间地砖（300X300）责任部门：设计部；工程管理部

与设计部沟通大堂及电梯前室装修标准内墙涂料（不含腻子）责任部门：设计部；工程管理部信奶箱：120责任部门：设计部；工程管理部雨水管：30责任部门：设计部；工程管理部UPVC管（排水）： 5责任部门：工程管理部PE管：（中水、热水、给水）：由工程管理部落实，将所有PE管改为战略

采购的PPR管PPR（采暖管）责任部门：工程管理部PVC管（照明、电视电话、家居安防、网络、可视对讲）6责任部门：工程管理部热表？安装由谁负责？1400包括50元的安装费散热器片：25三步节能减少？同上温控阀115同意DZM接线箱、电表箱、电位箱

配电箱6同意主体灯具：200元/户同意开关、插座面板4.5同意，与设计部沟通4会所桩基工程：桩型？长度？控制在60元/M2

结构及粗装修：控制在1840元/M2

会所设备：350元/M2

会所设施：300元/M2同意5幼儿园桩基工程：桩型？长度？控制在60元/M2

结构及粗装修：控制在1250元/M2

配套设施：390元/M2同意

与会人员对以上讨论结果确认签字：(文字确认版存于成本部)

工程管理部：

成本部：

以上为过程文件，以目标成本讨论会决议为准。

项目

（ 项目 部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

二OO五 年 四 月 十五 日

　　

　　经与公司研究确定， 项目 部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　 年 月 日

项目经理部

一、主要作业目标：

1、按制度办理现场签证。

2、根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约。

参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更、现场签证管理办法》

二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：

三、控制要点通则：

1、对现场的施工条件作详细调查，保证地质勘查科学准确，优化施工方案与施工做法。

2、合理安排好主体建安工程、社区管网、景观工程的施工顺序，保证合理连接，有充分的时间进行清单招标。

3、临时实施应考率永久化或长期重复利用，避免短期内重复性建设造成成本浪费。

重要提示：

　　以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成

本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

　　此外，你部门还应积极配合工程管理部进行工程招标和供应商评估工作，配合成本管理部完成项目结算工作。

项目部责任成本控制性要点

一三通一平需讨论要点会议讨论结果1临时道路需全项目整体考虑、方案？

作法参考：天玻：6M素土夯实+2：8灰土150MM厚+100厚二灰碎石约27元/M2；排水沟做不做？10元/M下周五提供临时路整体方案，需包括以下内容(路的作法、宽度、是否做排水沟等)2临水需全项目整体考虑：方案？

示范区及一期由于大配套尚无法接通，需打井，下周五提供方案3临电需全项目整体考虑，几个临变？租？自建？线路方案？充分考虑各公建、三站用电？负荷？

4个(315KVA)临时变压器，从新城迁移，需重新检测、配件、安装，需向电力局办正式进件手续4

场地平整需全项目整体考虑，需填土平均高度？有无坑、场地内有垃圾？高压线？建筑物拆迁？其它？

平均填土深度为1M；

河道以西填土需由村民完成，预计比常规费用增加5元/M2；

场内有水坑两个，约5000M2；2.5M深，另外垃圾外运后坑内需回填土；

场内有5.2万M2土，需外运；

场地西侧规划路有10KV高压线一条，在地界内2M，需预计30万；

场内有大理石厂一个，可能会发生需我司承担的费用，预计50万二临时设施临时围墙需全项目整体考虑， 形式？

项目的左右两侧做围墙；形式为砖砌，2.5M高；围板新城已收尾，围板可否移至 使用？(60元/M)围板规格？2M(200元/M)？2.5M(200元/M)？材质？临新津杨公路侧围板2.5M高；

区内围板2M高，材质同天玻；

周五提供整个项目围档方案，后期只考虑拆装前期围板，不再新做临时办公室租用时间？装修标准？项目办公拟租用现场地下室，5万/年租金，租一年半，办公用房两次装修(含物业用房)、搬迁控制在20万内三现场签证 (主体、景园)：分期分部位按比例考核1%

住宅、公建主体 (打桩、基础结构及粗装修、水暖电)，不含甲供材；同意环境(绿化水景工程、道路、围墙、照明)，不含室外零星设施。同意四其它讨论社区管网责任部门？电力、供热、煤气、给排水、智能化、管线综合？

责任部门确定为 项目部，下周五提供方案。

与会人员对以上讨论结果确认签字：(文字确认版存于成本部)

成本部：

项目

（ 营销管理 部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

二OO五 年 四 月 十五 日

　　

　　经与公司研究确定，营销管理 部将按照本责任书中所列主要成本目标的要

求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　 年 月 日

营销管理部

一、主要作业目标：

1、根据营销计划按项目、年度分别编制营销费用计划，项目整体营销费用最高不得超过销售收入的3.29%，本期营销费用额度 4542 万元。

2、定期进行营销费用分析，使营销费用的支出与项目销售节奏相匹配，营销设施建造费总额控制在438万。

3、营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式。

4、样板房装修工程按照不低于70%标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回。

5、提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%。

参考执行文件《营销费用管理规范》

二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：

三、控制要点：

1、营销费用计划应考虑全面、编制详细，分期(月、阶段)按计划使用，与销售进度保持协调。

2、营销中心、样板间、广告牌、围板等营销设施根据需要设置，对营销有促进作用，不得盲目、重复建造。

3、居家示范物品和现场销售设施最大限度回收组合利用。

4、发售前，应组织设计、工程和成本人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，防止因销售承诺增加公司投入。

重要提示：

　　以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对除营销设施建造费用以外营销费用、物业完善费、管理费用非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

　　

　　

项目责任成本控制性要点-营销中心

需讨论要点会议讨论结果销售计划 分几年？每年多少M2？

销售均价？

3%？分四年销售，05年5.5万M2；06年8万M2；07年8万M2；08年收尾

均价：4350元/M2(一期)

5000元/M2(整体项目)一营销设施建造费1

代理费？包括内容？仅人员工资？

销售费用控制总比例？3%

按售价的0.8%计取；

外包范围仅为销售的人工费，预计 销售部仍需留3-4位销售人员。总费用控制比例略高

于3%(原标准3%-销售人工%+0.8%)2接待厅装修装饰费装修标准？总额控制在150万3样板间装修费配饰费做几套？

面积 ？

装修标准？1200

几成回收成本？装修标准？

回收成本？6万/套？原沟通前五套132万，高层(18层)2套样板房，共计320M2，按2500元/M2限价，总额控制在212万

样板房成本七成回收，成本只摊三成。二销售费用 媒介广告费 总费用控制在1,459万 总费用控制在1200万 广告公司设计费用总费用控制在146万包月：6万元/月；总费用控制在250万 户外广告牌 总费用控制在204万总费用控制在320万 电视媒体拍摄发布 总费用控制在88万总费用控制在100万 现场包装 总费用控制在88万总费用控制在100万 销售模型、道具 总费用控制在146万总费用控制在40万 销售人工费用 总费用控制在846万改作销售代理 外卖场租用 总费用控制在50万总费用控制在30万 新闻发布会 总费用控制在88万总费用控制在30万 制作费 总费用控制在74万总费用控制在100万 运行费 总费用控制在44万总费用控制在44万三标识牌限价：楼栋门牌：120元/个

单元门牌：60元/个

门牌号码：40元/个需与设计部沟通，责任部门为设计部、营销中心，不计入销售费用与会人员对以上讨论结果确认签字：(文字确认版存于成本部)

营销中心：

成本管理部：

项目

（ 成本管理 部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

二OO五 年 四 月 十五 日

　　

　　经与公司研究确定，成本管理 部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　 年 月 日

成本管理部

一、主要作业目标：

1、提供准确合理的项目目标成本测算。

2、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报。

3、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目成本管理，对项目成本总体控制负责，目标成本变动率≤±3%

4、工程合同结算准确率不低于99%；

参考执行文件《目标成本实施细则》、《设计阶段成本管理工作指引》等

二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：

三、控制要点：

1、做好成本信息的收集工作，用好成本软件，每月分析、发布项目动态成本信息并据

以控制项目成本。

2、按《设计阶段成本管理工作指引》参与设计各阶段的优化工作，及时对设计方案进行估算，提供给设计部门和公司决策层作为决策的依据。

3、坚持工程量清单招标，减轻后期结算压力。

4、做好预结算编审交底工作，合理确定审减金额，合理确定委咨询费用。由于造价审减金额过大导致外委咨询费用的增加，应按合同约定由扣除对方违约金递减咨询费用。

重要提示：

　　你部作为项目成本管理的业务主管部门，负责对项目成本管理的全过程、各环节进行协调，参与各项成本决策，负责造价审核和成本结算，向公司及各部门及时、准确通报相关成本信息。

　　在成本决策过程中，重点配合设计管理部、项目经理部优化设计及施工方案，配合工程管理部开展工程量清单招标工作。

　　你部门还应积极协助其他部门开展成本控制相关工作，提供专业支持，与财务管理部共同协作搞好成本核算工作。

项目责任成本控制性要点-成本管理部

一开发间接费需讨论要点会议讨论结果1预算编制费委托专业：(住宅、公建)主体建筑、安装工程、园林环境、装修

其它？如临时电？智能化？等等

委托范围：方案测算？清单？变更签证？结算？

费率？

基数？(是否含甲供材)

重复户型收费比例是否可降低？

研究配合测算费用预留？同意

审定额0.2%+审减额5%

清单：中标签约价0.2%

工作范围：提供甲供材工程量，但不计入基数（不含措施费），包括抽钢筋、计算砼含量

甲分包单独按工日，200元/工日

重复楼号楼中标签约价的0.1%收取

研究配合测算费用预留12万。

与会人员对以上讨论结果确认签字：(文字确认版存于成本部)

成本部：

项目

（ 财务管理 部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

　　

　　经与公司研究确定， 财务管理 部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　 年 月 日

财务管理部

一、主要作业目标：

1、牵头组织编制准确合理的资金计划，并严格控制现金流量，确保项目总资金成本不超过3000万；

2、着重对除营销设施建造费用以外营销费用、物业完善费、管理费用等非合同性成本进行管理，按月进行动态成本评估，准

确分析以上成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报。

3、主体建安银行担保费率仍有谈判空间，需协调下浮。

4、 项目总体管理费用测算数据说明：未考虑 分摊的管理费、未考虑年终奖金计提，按4年周期每年10%递增测算，计入 帐面管理费用控制在1883万元、计入开发间接费中的行政管理费1269万元。

二、成本目标明细表：

三、控制要点：

1、做好以上相应成本信息的收集工作，及时录入成本软件中的非合同性成本及付款等相应数据信息。

重要提示：

　　以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息，请及时反馈和沟通。

　　搞好成本核算及项目决算工作。

项目责任成本控制性要点-财务管理部

一开发间接费需讨论要点会议讨论结果1行政费用04年项目部月平均水平？万/月；

设计部+成本部+工程管理部+项目发展部月平均水平？万/月(05年由 、水晶城、东丽湖三个项目分摊)

平均年涨幅比例？

包括内容(人员工资、固定资产、水电费？) 公司名下员工(除部门经理以外)人员工资、行政、财产费用等计入 项目开发间接费-行政管理费。

各职能部门人员工资不再摊入 项目开发间接费-行政管理费。

平均年涨幅按10%-15%预计

周五(1月28日)提供具体测算数据。2资本化利息现金流测算；

资金筹集情况？已发生？万，后期预计？万

是否两公司分别计取资本化利息？计取方式 ？经合作双方讨论，将资本化利息计入开发成本。

由于销售开盘计划延期，造成资本化利息的增加，整体项目利息按3000万控制。3水电费04年标准？元/M2；

如何确定？财务部提供经验数据，做为考核项目部的内容。周五(1月28日)提供二期间费用1管理费用根据04年全公司管理费用/04年开发面积=每平米开发面积占用管理费用

平均年涨幅比例？不再计入责任成本考核范围。三其它责任部门及责任人？责任部门： 公司财务管理部

责任人：徐鸿喜

与会人员对以上讨论结果确认签字：(文字确认版存于成本部)

财务系统：

成本部：

会议决议

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

会议名称 项目目标成本讨论会会议时间会议地点公司二楼会议室参加人员周成辉　邢鹏　陈伟 肖争光　

潘自乔　管灏 宗文杰 李严 刘锐 张宾 潘建钢　魏欣　刘忠绘　徐鸿喜 胡曼莉 李成宏 张志福　会议主持周成辉会议记录魏欣决议执行情况验证责任人 / 部门会议形成如下决议：序号　　　　　　内容时限衡量标准责任人行动结果验证结论一公司领导对 项目目标成本进行讨论，主要事项如下：1按设计部目前提供的规划指标计算，容积率已达1.33，高于该地块的控规（1.3），请设计部按控规容积率重新调整规划，成本按新的指标进行目标成本测算，预计将减少可售面积6000M2，单位可售面积成本增加35元/M2。设计部 2按市政大配套费相关文件规定，目标成本按保守考虑，大配套费目标成本按190元/M2计算。 项目部 3人防按45元/M2制订目标成本控制上限。 项目部4园林环境成本控制在平均景园面积150元/M2，设计部可根据需要调整对不同区域的景观投入.设计部 5燃气系统经协调可降低8元/M2，目标成本相应调减。 项目部6新风系统由于层高要求选用标准提高至2520元/户工程管理部7太阳能热水器控制在3500元/户工程管理部8同意空调百页少量采用冲孔板，但需严格保证平均控制在240元/M2设计部9涂料：平涂和质感涂料比例控制在2：8，平均成本控制在32元/M2设计部10幕墙：标准提高至800元/M2设计部11同意东西向小高层及高情做玻璃栏板，成本控制在420元/M2设计部12同意做室外阳、露台砖，成本控制在45元/M2设计部13设备配置一览表：

产品类型通风器太阳能热水器窗台批水板遮阳百页手磨面砖情花√√√高情√√多层√小高√√（东西向）薄板√

示范区与一期标准应相同

设计部14由配套组跟踪落实实施三步节能后，散热器片按热负荷标准相应减少。配套组非决议性备忘事项：1 项目主体结构指标仍有优化空间，由 负责，与设计院相关人员落实优化措施。2

绝密 目标成本控制责任书-总说明

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项目目标成本控制责任书

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