高空抛物与物业管理善良义务

镜头一：某高层小区18楼住户的小孩在家玩耍，顽皮地将一副麻将牌从窗户上撒下去，没想到这一张张拿着轻巧的麻将牌落到楼下，仿佛变作一块块势大力沉的石头砸在几辆小轿车上，车顶立即成了“蜂窝煤”，其中一辆吉普车的挡风玻璃被砸成碎片。

镜头二：某多层小区，装修工将装有装修垃圾的蛇皮袋从五楼抛下，正好砸中路过此地的一名妇女，该女子怀里抱着4个月大的女婴被当场砸死。

诸如此类高空抛物行为在各小区比比皆是，造成的人身损害和引发的经济纠纷是数不胜数。高空抛物行为引发的讨论更是声势浩大，各地民众纷纷开展声讨活动，严厉谴责这一恶劣行径，众多媒体也对这一丑陋现象进行批评曝光，在各地开展的小区十大不文明行为问卷调查中，多次被列为小区十大不文明行为之首，引起住户的高度关注。

高空抛物也称高空掷物，是行为施加人的一种主观行为，是严重违背社会公德与道德的行为，给小区住户带来的恐慌情绪与造成的负面影响是无法估计的，被戏称为一把悬在都市人头顶的利剑。高空抛物行为施加人可能有以下几类：小区住户，物业公司员工、小区外来人员如装修工、小区来客等。高空抛物行为的出现地点基本都是在楼内，受害地点也都是在小区公共区域，但在法律关系上，履行小区公共区域管理职责的物业公司对高空抛物行为并不承担法律责任，而由行为侵害人直接承担。但作为公共区域管理者，还是有必要对高空抛物这一危险行为进行干预与管理，目前各地物业公司、物业协会、社区管理部门也都在摸索实践和寻找对策，但好像还没找到可以有效解决这一问题的良方。

“善良管理义务”是源自台湾地区的一个法律术语。目前，大陆还没有法律法规对此明文规定，但各地均已相继出现运用此条款的司法案例。“善良管理义务”类似于“善良人义务”，即和某一损害本身不具备直接法律关系，但由于没有尽到一般善良人应尽的义务，而要对损害承担法律责任。作为小区公共区域的管理者，物业公司相比其他小区服务提供者可能要承担多数行为的善良管理义务，那物业公司针对高空抛物又如何履行善良管理义务呢？笔者个人认为，针对可能出现高空抛物的人群，物业公司要开展多种措施与方法对其施加影响，使善良管理义务的履行得到体现。结合个人实践经验，现对物业公司履行善良管理义务的通行做法与措施予以归纳总结。

一、积极做好高空抛物的防范宣传，引导住户树立防范高空抛物，人人有责的意识。前期物业管理阶段大都是高空抛物的高发期，此阶段人员流动频繁，住户彼此间陌生，对小区高危险行为后果缺少共同认识。前期物业管理阶段是引导住户树立防范高空抛物意识的绝佳机会，物业公司要着重做好以下几点工作：（一）在业主临时公约起草时，建议增设有关约束高空抛物行为的条款，如为确保小区住户出入安全，禁止住户在大楼内进行高空掷物；（二）利用住户办理入住手续机会，向住户发放小区禁止高空抛物宣传资料；（三）与社区管理部门联合，定期开展防范高空抛物宣传活动，让住户了解高空抛物行为后果的严重性，如将高空抛物造成的严重伤害案例进行展示；（四）利用节假日的温馨提示，宣传有关禁止高空抛物的内容；（五）必要时举行小区反对高空抛物行为的大签名活动，动员小区全体住户参与。

二、健全防范高空抛物的服务标识，对小区来客、相关施工方员工等外来人员开展防范高空抛物管理。小区装修工人、钟点工、住户的来访客人等小区外来人员流动频繁，对他们开展防范高空抛物的宣传相当有必要。如笔者所在小区，就曾发生一起送水工为节省人工直接将空水桶从四楼扔下砸坏汽车挡风玻璃的事故。对此，具体做法有以下几点：（一）在大楼门厅、电梯门厅、楼梯口制作禁止高空抛物的标识牌；（二）在可能发生高空抛物的地方增设高空落物提示标识；（三）利用住户装修施工方人员到小区办理出入证的机会，让其签订杜绝高空抛物承诺书；（四）必要时管理处提供范本，提醒住户与施工方签订高空抛物责任协议书。

三、加强对物业企业员工管理培训，防止出现高空抛物行为。笔者所在地区就曾发生这样一起事件：某小区清洁工在上门清完垃圾后，将可回收垃圾装袋，按规定可回收垃圾须统一回收再处理，但该清洁工想独占所得，为防止被管理员发现，其擅自将该袋装垃圾从八楼扔下，谁知在半空袋子破裂，垃圾散落，恰巧击中正欲出行的高龄住户，引发惊吓，当场晕倒。为此，住户亲属起诉物业公司要求赔偿。对此，物业公司要加强对员工的管理培训，杜绝在员工中出现高空抛物行为。主要做法有：（一）将防范高空抛物的知识引入员工上岗培训内容，如高空抛物的禁止事项、高空抛物引发的责任追究；（二）与员工签订劳动合同时，进行特别约定，如增设禁止高空抛物承诺条款；（三）定期开展高空抛物示范演练，增强对高空抛物危险性认识。

四、高空抛物事件发生后，积极开展补救措施，协助受害人进行责任追究。本条有别于前三条事前防范与事中控制，属事后补救。物业公司要积极协助受害人，提供相关证据，将有关行为侵害人绳之以法。按照我国现行法律法规，按损害结果的不同，抛物者有可能承担民事责任，或刑事责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第四款规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任，即举证责任倒置。也就是说，所有人或者管理人要拿出有力证据，证明自己对高空抛物没有责任，否则法律将推定其承担相应的责任，判决依据的法律条款一般是《民法通则》第一百二十三和一百二十六条。这种“举证责任倒置”的办法，使解决高空抛物取证难的问题有了突破，好了，蜂巢物业网就为您分享到这里。