[法律法规]宁波市房地产价格评估管理办法

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第一章 总则 第一条 为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第二条 凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。 第三条 宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。 各县（市）、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。 第四条 下列房地产行为应进行价格评估： （一）房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； （三）城市建设房屋拆迁补偿、落实私房>策； （四）国家征收有关房地产税费； （五）企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； （六）房屋保险； （七）房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； （八）其它需评估的行为。 第五条 房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。 第二章 房地产价格评估人员和机构管理 第六条 房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。 评估人员的资格证书和注册办法，按建设部、省建设厅规定办理。 第七条 从事房地产价格评估的，必须设立相应的评估机构，评估机构必须独立核算、自负盈亏、具有企业法人资格并取得相应的评估资格。评估机构实行一级、>级、三级资格及临时资格制度。 第八条 本规定实施之后新成立的房地产价格评估机构，其等级从临时资格等级开始，临时资格最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。 新成立房地产价格评估机构，在取得房地产价格评估临时资格并办理工商登记，领取营业执照后，方可开业。并在领取营业执照后１个月内，向当地房地产管理部门备案。 第九条 申请房地产价格评估机构临时资格，应具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； (二)有固定的经营场所； （三）注册资本３０万元以上； （四）有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师； （五）专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价人员）占职工总数的５０％以上； （六）符合企业法人登记管理的其他有关规定。 第三章 房地产价格评估程序和方法 第十条 房地产价格评估应当依照下列程序进行： （一）委托价格评估。委托人应当依照本办法第十三条的规定，向评估机构递交评估委托书。评估委托书应当载明下列内容： １．委托人的姓名（法人代表）、职业、地址； ２．标的物的名称、面积、座落； ３．委托评估的目的； ４．委托人认为其它需要说明的内容。 (二)价格评估受理。评估机构收到价格评估委托书后，应当对当事人身份证二、标的物的产权证书及评估委托书进行审查。符合条件的，双方签订委托评估合同。合同内容包括：房地产概况、评估内容、评估时间、评估收费、违约责任等。每个评估项目的承办人，不得少于两名估价人员。 （三）现场勘估。承办人员应当制订评估方案，到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。 （四）综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出评估结果。 第十一条 房地产价格评估方法有成本法、市场比较法、收益还原法等。 （一）成本法。是求取估价对象在估价日期时的重新购建价格，再扣除各种原因造成的折旧，由此推算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。 (二)收益还原法。是选用适当的资本化率，将预期的评估对象未来各年的正常净收益折算到评估基准日期时的现值，并求其之和，由此推算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 （三）市场比较法。是将评估对象与在近期发生过交易的三个及以上类似房地产进行比较，从这些类似房地产的已知价格，推算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 第十二条 房地产评估中有关参数标准，由当地价格主管部门会同房地产管理部门根据实际情况每两年测定１次，并予以公布。 第四章 房地产价格评估业务管理 第十三条 涉及城市建设房屋拆迁补偿或赔偿费用，落实私房>策的房地产价格评估，由当地房地产管理部门（所属评估机构）评估；涉及案件的房地产价格，由当地价格事务所评估；其它房地产价格评估业务，除国家、省、市另有明确规定外，各房地产价格评估机构均可受理。 第十四条 房地产价格评估，实行有偿业务。评估收费实行经营业务收费许可证制度。各评估机构按规定向当地价格主管部门申领经营业务收费许可证后，方可收费。评估收费办法另行制定。 各评估机构在办理收费许可证时应提交评估资格证书、法人资格证书以及其它有关资料。 第十五条 评估报告书由具有执业资格的房地产估价师或三名以上房地产估价员签字，盖本评估机构公章后生效。评估结果是国家和地方政府计征有关税费，确定房地产损失补偿或赔偿金额的依据。评估报告书以书面形式交与当事人。评估报告书应包括以下内容： （一）评估房地产名称、种类、数量，评估目的，评估日期； (二)评估房地产地点、现实状况及勘估说明； （三）评估因素分析，评估勘测数据，使用的评估方法，基准日期，评估结果； （四）其它需要说明的问题。 第十六条 当事人认为评估人员与自己有利害关系时，有权要求评估人员回避。 第十七条 对评估结果中需要保密的内容，评估机构不得随意向他人提供。 第十八条 当事人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告书之日起十五日内，向原评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可在收到复核通知书十五日内，向当地价格主管部门、房地产管理部门申请复核或向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。 第十九条 每宗评估金额海曙、江东、江北区行政区域内在５００万元以上，各县（市）、区行政区域内在２００万元以上的，评估机构须将评估报告书抄送给当地价格主管部门备案。 第二十条 各级房地产管理部门、价格主管部门应加强对房地产价格评估活动的监督，定期对评估机构的业务进行检查。 第五章 法律责任 第二十一条 评估机构在评估中弄虚作假，显失公正的，由资格审批部门降低其评估资格等级或取消其评估资格，直至由当地价格主管部门吊销收费许可证。 第二十二条 超过价格主管部门核定收费标准收费的，由当地价格主管部门依法处罚。 第二十三条 评估人员有下列行为之一的，房地产管理部门可以根据情节，给予警告、通报批评直至吊销估价人员资格证书；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任： （一）不按照评估程序和价格标准，造成严重评估失误的； (二)弄虚作假，故意抬高或压低标的物的价格； （三）利用工作之便牟取私利的； （四）因工作失误给国家和人民财产造成重大损失的。 第二十四条 任何单位和个人都不得在评估过程中提供伪证，或者阻挠评估人员依法进行评估工作。对于提供伪证或阻挠评估工作正常进行的，由房地产管理部门给予批评、教育；情节严重违反治安的，应提请公安机关予以处理；构成犯罪的，提请司法机关追究其刑事责任。 第六章 附则 第二十五条 各县（市）区价格主管部门、房地产管理部门应根据本办法规定，结合当地实际情况，制定房地产价格评估管理实施办法，并报宁波市物价局、房地产管理局备案。 第二十六条 本办法由宁波市物价局、房地产管理局按照各自职责负责解释。 第二十七条 本办法自公布之日起施行。

(完)