宁波市区住宅库存破500万平方米是去年全年成交量的1.5倍·都市快报
宁波市区住宅库存破500万平方米是去年全年成交量的1.5倍
新盘集中在四五月推盘 部分区域或开打价格战
2014-02-20
记者 张文静
春节长假结束，各大售楼处也迅速开启了工作模式。但这段时间，来售楼处看房的人并不多，成交恢复缓慢。据最新统计，宁波楼市库存已超500万平方米，创下有数据记录以来的最高值。
业内人士对于楼市库存数据虽各有看法，但供应量大增、楼市竞争加剧是不争的事实，四、五月份或现推盘潮。楼市竞争日益加剧，购房者也迎来了挑房买房的好时机。
住宅成交恢复缓慢
昨天，城西某楼盘的置业顾问李小姐，在售楼处坐着等待上门的看房人。一下午，她都并没有看到看房人。
“过年后来看房的人挺少的，有个别客户想要看项目现场，但春节假期刚结束，项目现场人还没到位，也只好作罢。”李小姐说，楼盘开盘时间要等到4月份，“所以大家还不太着急，想趁着这段看房人少的时间放松下。”
售楼处购房者到访量不多，反映到商品房网上实时备案量，也不容乐观，成交恢复缓慢。由于春节长假影响，6日才开始有网上备案数据，据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计，2月6日-18日宁波市区商品住宅才成交231套。业内人士预计，2月份楼市成交量较1月大幅下滑。
楼市库存超500万平方米
一方面是成交恢复缓慢，一方面却不得不面对楼市库存不断增加的现状。据商品房网上实时备案系统统计，1月末宁波市区普通商品住宅库存套数为34470套，库存面积为502.87万平方米。超500万平方米的库存量，创下了有数据记录以来的最高值。而2013年宁波市区商品住宅成交量为22863套，这意味着宁波楼市现有库存量是去年一整年成交量的1.5倍。换句话说，哪怕没有任何新房源推出，目前宁波市场的存量房也够卖一年多了。
宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生表示，“500万平方米的市场存量，对于宁波来说是个高位。”而让谢耀生更担心的是，去年一整年推出的土地如果转化为供应量，市场形势会更加严峻。
也有业内人士对于这样的库存量，做出了更为细致的分析，认为这个数据的参考意义有一定的局限性。
这位业内人士分析说，首先不少大体量楼盘虽说一次性拿到了预售许可证，但这些大盘项目往往一卖好多年，是分批推盘。而如今都算在库存量里面，并没有形成实际的供应量。
其次，各个楼盘都或多或少存在一些尾房，“虽然数量不多，但是各楼盘相加也占据了库存的一部分。”再次，在楼盘中由于限购因素导致未能备案的房源数量也存在，“尤其是中高端项目存在这种情况比较严重。”如果剔除这三方面的库存量，才具有实际参考意义。
一家本地开发商的负责人认为，库存量有区域之分，“镇海、北仑以及江北是库存占比最大的区域。”
新盘或集中四五月份爆发
无论楼市库存量数据的参考意义有多大，但是今年楼市库存量和供应量增加已成为不争的事实。
一家开发商的项目负责人称，当前形势并不乐观，如果条件许可会尽可能地“早开快跑”。他庆幸自己所负责项目的位置还不错，加上是刚需产品，“只要价格合理，去化应该不成问题。但关键是把握住开盘节奏。”
鄞州某刚需楼盘的项目负责人也表示，虽说传统的“金九银十”是比较好的推盘时机，但他们还是会选择在上半年把房源推出。他坦言，楼盘如果推到“金九银十”这个时候开盘，财务成本增加，开盘价势必会走高，对于价格敏感的刚需楼盘来说并不是个好消息。
据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计，紫东名府、维科·东院、恒威·君雅苑、鼎豪名苑、世博花园二期等项目，预计3月份开盘。银亿·晴园三期、千江月园、景瑞望府等楼盘，预计4月份开盘。
“开盘时间点的选择，主要考虑三个因素——天时、地利、人和。”荣安地产副总裁钟卫民说，所谓“天时”，是指整体楼市环境；所谓“地利”，指本身工程进度、样板房样板区等项目展示的呈现；“人和”则是指前期项目购房客户的积累程度。“如果具备这三者，楼盘开盘想不热都难。”
谢耀生预估四五月份或现楼盘推盘潮。“由于整体楼市环境影响，上半年有条件开盘的楼盘都会开。”他对于今年的“金九银十”这个传统推盘季并不看好。
有些区域价格战或不可避免
今年一开年，刚需购房利率优惠取消，对购房者的购房积极性有很大影响。在谢耀生看来，年初房贷收紧，也在一定程度上打击了楼市信心。而库存量加上推盘量导致的供应量大增，又会使得上半年楼市竞争变得“异常残酷”。
板块竞争激烈的楼盘，或者部分资金压力大的开发商将率先启动降价，但价格战对于带动楼盘成交量的效果则因“盘”而异，“还要看价格战的节奏以及楼盘的地段和品牌效应。”谢耀生说。
“江北汇聚了绿地、世茂、招商、复地等众多开发商，竞争会更加激烈。”有业内人士表示，江北区域大多为外来品牌房企，出于资金快速滚动的需要，加速出货，价格战或不可避免。同时，购房者选择余地变大，也会变得挑剔，区域性购房会更加明显。