试论物业工程服务外包(2)

试论物业工程服务外包

目录

一．当今我国物业管理行业发展趋势(成立专业化公司的必要性) ........................ 2

1. 我国物业管理行业发展趋势............................................................................. 2

2. 物业管理工程专业服务水平现状..................................................................... 2

二．物业工程服务外包管理模式优势........................................................................ 3

1. 专业化管理，通过资源优化配置提升服务品质............................................. 3

2. 规模经营，降低人力资源、专业设备、材料采购等多项运营成本............. 4

3. 企业化经营，规避用工风险............................................................................. 4

4. 降低了经营风险................................................................................................. 4

5. 提高风险防控能力............................................................................................. 5

三．物业服务外包模式管理要点................................................................................ 5

1. 物业管理企业在工程服务外包管理模式中的自身角色定位......................... 5

2. 工程服务外包管理模式中包括三个重点......................................................... 5

四．当今工程服务外包管理模式在推进中存在的困难............................................ 6

1. 物管企业观念陈旧............................................................................................. 6

2. 工程服务外包管理模式不如其它专业承包普及程度高................................. 6

3. 原劳动关系在变更处理中带来的问题............................................................. 6

一．当今我国物业管理行业发展趋势(成立专业化公司的必要性)

1. 我国物业管理行业发展趋势

随着我国社会转型及社会关系的调整，以及房地产不断升温，房地产业的高速发展带动了物业管理的起步，物业管理作为房地产的互补性行业，迅速发展起来。伴随着这一发展态势，消费者对物业服务的消费意识越来越强，对物业服务要求越来越高，可以说消费者对服务本身也有了更深内涵、更多外延的需求，使物业管理服务人员压力越来越大。另一方面，目前市场竞争日益激烈，成本不断上涨，物业管理费却不能同步增长，加上物业管理行业是劳动密集型行业，普遍存在用工困惑等各种不利因素，在这种情况下，物业管理行业不得不面对艰难的生存发展环境，面临一个产业结构调整的关键时期，传统物业管理服务被迫向现代物业服务转型。

如何以同样的甚至更低的物业管理成本，通过创新提供完善的物业管理服务，例如通过物业服务产业链的延伸，增加新服务内容和扩展业务发展空间，运用和挖掘各种资源，创造有活力的经济价值，通过打破固有僵化的大而全机构设置模式，引进社会上具备专业服务优势的公司作为专业服务合作伙伴，提升我们的物业管理能力和服务质量，确保物业管理企业生存和发展的根本，真正使得管理方与业主达到一致共识和双赢的满意度。

2. 物业管理工程专业服务水平现状

通过行业调查分析，我们发现，绝大多数物管企业由于规模偏小，同时即使较大的物管公司管理也由于项目分散, 技术力量不能有效整合, 存在收取物业费标准及财务管理中项目独立核算等方面的束缚, 不可能花很高的成本配置高级工程专业人才，这就出现了尴尬的局面, 在人员招聘、技术管理水平、操作能力等等方面远远不能达到要求, 在设备设施运营维护出现问题时不能及时有效解决。

二．物业工程服务外包管理模式优势

工程专业维修公司，其专业人才素质扎实，技术力量雄厚，行业的专业化程度高，是绝大多数物管企业难以望其项背的。由于对专业设施设备及系统的管理具有很强的能力和经验，它们完全可以承担某一范畴的管理及运作，其费用开支也会低于自行管理的方式。近两年来，一些优秀的物业服务企业先后通过实施工程服务外包管理模式，寻求工程专业维修公司承接其工程服务业务，从而使其专注核心业务，以达到降本增效、提高企业核心竞争力和对环境应变能力的目的。

成立工程专业公司, 以工程专业管理团队做技术支持外接楼盘，将有能力在地产项目的前期阶段就积极介入房地产的建设，利用专业知识经验，与房地产公司进行恰当的沟通，以智能化、舒适化的硬件设施确保各项管理服务的顺利进行。并能够在后期的物管工作中整合专业的技术资源, 在运营维护、保养维修工作中发挥技术优势，令物管企业得以轻松实现物业工程管理专业化，免除一系列后顾之忧，既减轻了物管企业的管理负担，又提升了业主居住感受和满意度，不失为一种三方共赢的创新模式。

工程服务外包管理模式具体来说到底能够对物企业产生哪些影响，下面我们就来一一作出详细分析。

1. 专业化管理，通过资源优化配置提升服务品质

有需求就会有市场，市场经济的优势功能就是实现资源的优化配置，工程专业服务商将专业服务作为主营业务，可实现人力资源、资金、设备、管理技术的有效整合，强化主营业务的控制，确保服务品质的快速提升。

例如将小区设备设施管理服务实施服务外包，而受委托的专业维修公司拥有专业工程人才及技术优势，能够在隐患的预知、故障的处理、节能等新技术的引进诸方面都处于最佳状态, 大幅度减少因判断失误、措施不当等造成的损失导致的经济内耗。建筑内设备设施的良好状态是经营的首要需求之一，需要相对大量的人、财、物力的资源配合支持，而针对任何一个建筑管理者而言，筹集及运作这些资源，都将是一个艰巨且复杂的过程与工作，管理精力与资金占用较大，且存在一定风险，而专业公司恰恰在这些方面有资源优势，优秀人才

集中使用, 应对重大问题的能量集中, 节省了人力资源成本同时服务品质得以快速提升。

2. 规模经营，降低人力资源、专业设备、材料采购等多项运营成本

市场机制的最终结果是优胜劣汰，市场竞争无疑会保留竞争能力较强的专业服务公司，同时也促成他们获得较大的市场份额，从而形成了规模经营，具备了较强的成本优势。物业服务企业自行管理的项目往往考虑地域、项目独立性等因素配备管理服务人员，形成了以区域管理为主的、人员配置齐全的管理方式。而专业服务商则以专业服务为目的配备专业管理服务人员，往往是管理区域较大，专业性较强。

同时工程专业服务商实施专业服务大大提高了设备利用率，工程专业服务商材料采购方面的成本优势明显，可以集中各物业服务企业的零星采购为大宗材料采购，采购成本远远低于企业。

3. 企业化经营，规避用工风险

首先，降低了物业服务企业用工风险，当前形势下，《劳动合同法》进一步实施强化了对劳动者权益的保护，企业用工矛盾日益加大，在物业自管项目中，工程服务人员与物业服务企业建立劳动关系。而在工程服务外包管理模式下，服务人员与专业服务商建立劳动关系，物业服务企业与工程服务人员之间没有劳资关系，出现劳动纠纷由专业服务商出面解决，物业服务企业将风险转移到专业服务商。减轻了人力资源管理中的诸多风险，自然可以腾出一把手, 完全摆脱那些驳杂的保守事物, 从忙碌和忧烦中解放出来, 快步轻装拓宽市场, 升级企业。

4. 降低了经营风险

工程服务外包管理模式下，物业服务企业与专业服务商之间通过合同的方式明确管理服务内容、权力和义务、违约责任等，对于专业服务中的责任风险也进行明示。例如：消防维保服务合同中可以明确消防维保责任，对于因消防系统维保不达标导致的安全事故责任及损失由消防维保公司承担。

5. 提高风险防控能力

工程服务外包管理模式下，通过与专业服务商之间签订合同的方式约定服务标准和考核办法，可以监控管理专业服务商的服务水平和履约能力。

三．物业服务外包模式管理要点

1. 物业管理企业在工程服务外包管理模式中的自身角色定位

物业管理企业通过工程服务外包管理模式，逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者，实现了“管理”职能的回归，扮演了一个服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务。在履约过程中，物业管理公司对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理公司应把专业性服务企业纳入自身的整个管理体系中。

2. 工程服务外包管理模式中包括三个重点

1）所外包的业务是“非核心的业务”，例如征收物业费就不适宜采取外包形式。

2）这些业务外包的对象必须是“企业外部的专业服务机构”，在技术、服务、管理等方面，由于现代服务中业主已逐渐转向追求价值，追求个性化、差异化、高质量的服务，因此，在外包中应选择专业公司作为合作的对象。

3）通过外包管理最终要达到“提高企业效率与竞争力”目的。“提高企业效率与竞争力”既是企业实行外包的约束，也是企业外包决策的依据，是实行外包模式的绩效目标。因此，通过外包，企业既专注于核心和主要的业务，提高企业的核心竞争力，增强企业实力，同时，通过与专业机构的合作，将外包企业的专业、成本优势纳入本企业中，所外包的业务的质量和顾客满意度均能得到大幅提高。

四．当今工程服务外包管理模式在推进中存在的困难

1. 物管企业观念陈旧

现阶段一些物管公司管理者对物管项目中工程专业外包这种模式存在固有的观念，认为工程专业重要，即使工程技术力量不够也在维持。 要自己人去管理才放心。这些企业以国有企业或有国有企业管理背景的管理者居多。

2. 工程服务外包管理模式不如其它专业承包普及程度高

工程专业服务商与物业服务产业链上的其他专业公司如保安公司，保洁公司随物管行业发展逐步社会化程度有一定的差距，工程专业员工较保安保洁公司员工流动性性差，从业相对稳定，一些物管企业管理者安于现状，对工程专业外包服务热情不高。

3. 原劳动关系在变更处理中带来的问题

工程专业服务商在介入物管项目过程中，物管公司与原工程员工的劳动关系的变更若处理欠妥，易产生劳动纠纷, 由此带来员工的离职补偿，此项费用的产生会在一定程度上阻碍工程专业服务商顺利介入工程服务。