20100304购房者的六种双倍返还请求权
购房者的六种双倍返还请求权
众所周知《消费者权益保护法》第四十九条规定：经营者对自己的违约行为承担双倍返还责任，此项规定为消费者的权益保护奠定了基石。这次同样在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》）第八条、第九条、第十四条，均出现了双倍返还的赔偿责任，虽然在法律上还未将房屋买卖的行为纳入消费的行列，但以下六种双倍返还请求权却已明显为买受人的权益保护大开绿灯。
第一种：出卖人将同一商品房先卖后抵，抵押时未告知买受人的，买受人可以解除合同并要求双倍返还。
《解释》第八条第一项规定“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这里的“返还已付购房款”和“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”就是意指双倍返还，买受人完全可以据此主张双倍返还并可要求房款利息。
此项规定有两个要件：1、出卖人有先买卖后抵押的行为；2、出卖人在抵押时未告知买受人，两个要件缺一不可。
第二种：出卖人将同一商品房出卖两次（即签订两份房屋买卖合同），前一买受人可以解除合同并要求双倍返还。《解释》第八条第二项规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，此项规定同前一项规定一样买受人完全可以据此要求双倍返还并可以要求房款利息。
同时该项规定有一个要件：即只要出卖人有一房二买的行为，买受人即可主张双倍返还。
第三种：出卖人没有预售许可证而故意隐瞒或提供虚假证明出售房屋的，买受人可以要求双倍返还。
《解释》第九条第一项规定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。同上面谈到的一样，买受人可以据此要求双倍返还及要求房款利息，根据解释第二条，此项规定应先认定出卖人与买受人签订的合同无效才能主张此项权利，同时买受人应当注意如果出卖人没有故意隐瞒或提供虚假证明出售房屋的，不能据此要求双倍返还。
此项规定的要件：1.出卖人没有预售证；2.出卖人有故意隐瞒或提供虚假证明出售房屋的行为，两个要件缺一不可。
第四种：出卖人将房屋先抵后卖，且有故意隐瞒行为的，买受人可以解除合同并要求双倍返还。
《解释》第九条第二项规定“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 此项规定也有两个的要件：1.出卖人有先抵押后买卖的行为；2.对于已抵押的情况出卖人对买受人有故意隐瞒行为。同样，两个要件缺一不可。
第五种：出卖人将出卖给第三人或拆迁补偿安置给第三人的房屋故意隐瞒事实，再行出卖给买受人的，买受人可以解除合同并要求双倍返还。
《解释》第九条第三项规定“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。同前几项规定一样买受人完全可以据此要求双倍返还并可以要求房款利息。
此项规定的要件是：1.出卖人已将房屋出卖给第三人或已拆迁补偿安置给第三人；
2.出卖人故意隐瞒实施将房屋再行出卖给买受人。同样，两个要件缺一不可。
第六种：出卖人交付的套内建筑面积或者建筑面积与买卖合同约定面积不符，且面积小于约定面积，此面积误差比绝对值超过3%%部分的房价款，出卖人应双倍返还买受人。
《解释》第十四条规定“房屋实际面积小于合同约定面积的”，“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。此项规定的双倍返还不同于前五种，这里的双倍返还不要求合同无效或被撤销、被解除，而是合同继续有效但对超过3%%的部分房价款双倍返还。
此项的构成要件是：1.出卖人交付的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符；2.合同对此“不符”的解决方法没有约定；3.房屋面积小于合同约定面积；4.面积误差比超过3%%，四个要件缺一不可。
以上六种买受人的双倍返还请求权，充分保护了买受人的合法权益，如果出卖人在履行合同中有此六种情形之一的，买受人即可主张双倍返还权利。