环境污染对房产价格的影响有多大?

【叶成淮的回答(2票)】:

谢 @Zampeli Diana邀。这个问题我没系统研究过，不过之前看我酥郑思齐老师的一篇文章里用北京的数据做了一下。下表中“AIRBAD”变量是空气里pm2.5浓度的测度，可以看做污染的代理变量。被解释变量是房屋单价（元/平方米）的对数。郑老师他们的结果是有负千分之五左右的相关性。数据是00年的。

简单说说这大概代表啥：pm2.5浓度大概在20~200间，而00年北京的房价取对数大概在8上下。这代表在控制了其它变量的条件下，pm2.5浓度每10单位的差距能解释150元左右的房屋单价差距。另外，现在北京房价的对数大概在11左右。如果他们的结果在这十多年间没失效，那么现在pm2.5浓度每10单位的差距能解释3000元左右的房屋单价差距。

想了解的更细致建议直接看原文。文章是：

Zheng, S., & Kahn, M. E. (2008). Land and residential property markets in a booming economy: New evidence from Beijing. Journal of Urban Economics,63(2), 743-757.

【田梦的回答(9票)】:

污染会影响房产价格么？答案是of course (有种写文献综述的感觉）

接下来，将重点介绍一篇环境经济学大牛的top期刊论文（教育部，理论经济学国际a刊哦，不好意思，list已经在抗议声中被无情的淘汰了），Chay and Greenstone (2005, JPE),"Does Air Quality Matter? Evidence from the Housing Market"

前人研究主要运用hedonic approach (Hedonic regression),采用截面数据(cross-sectional data)回归分析污染浓度与房地产价格之间的相关性，结果显示TSPs(total suspended particulates, 可悬浮颗粒物，即大家所熟知的pm2.5,pm10等)浓度每下降1mg/m3(毫克每立方米),周边房地产价格上升仅仅0.05-0.10 百分比。该微弱的关系可能是由于以下两个主要原因导致估计的误差：（1）该估计值受到遗漏变量（omitted variables）的影响，传统的截面数据回归和固定效应回归估计出来的marginal willingness to pay非常依赖于模型的设定；（2）如果消费者对清洁空气的tastes存在异质性的话，消费者会自动选择房产的区域，避免周边污染大的房源，从而导致回归模型低谷了房价对污染的反应程度。

而本文（Chay and Greenstone, 2005）采用county-level nonattainment status(即美国清洁空气法案在县级county层面，对每一种criteria air pollutant会根据当年的污染度是否超过联邦标准而裁定该县是否污染达标，达标则标注为attainment,不达标则标注为nonattainment)作为县级层面tsp污染的工具变量，运用一阶差分的方法，回归估计县级层面房产价格。工具变量结果显示 tsp浓度每下降1 mg/m3, 周边的房产均值上涨0.2-0.4百分比。结论：美国1970年代中期 tsp 不达标县的管制带来了450亿美元房产增值。

环境管制带来的房产价值提高是否会为我国加强环境管制，注入一剂强心针呢？

那么，我国房地产价格会反应周边的污染情况么？答案是：不一定

第一：消费者tastes中对于清洁环境的marginal willingness to pay可能比发达国家消费者更低。

第二：地理信息不对称。我们没有任何一个公开、透明的渠道知道自己的社区周边，50公里，100公里半径范围内是否有任何污染源（全都是国家机密啊）。但是，美国有个法案称之为Emergency Planning and Community Right-to-Know Act，基于该法案，美国环保局（EPA）公布了每年有毒物质排放（toxic release）企业的排放信息，包括地理信息（Toxics Release Inventory (TRI) Program）。（常州事件，可以参考该法案）。

方法论上要研究房价与污染之间的关系，我们需要什么数据呢？

如果简单是比较城市之间污染与房产均价的话，房价很难体现污染的影响吧！例如，我们很难为北京找到一个行政性质、经济地位相似的城市，从而比较两者之间仅仅由于污染不同带来的房价差异。

【果杆儿的回答(1票)】:

1，环境好，所以价格高，那个叫卖点，是营销策略。你认这个说法，那就值钱，不认，就是个屁。

2，房价的主要影响因素是成本。土地成本，建筑成本，营销费用，资金成本，销售周期，利润期望等等，和环境有毛关系吗？

3，在中国，环境污染影响不了任何东西的价格。因为真污染严重的土地，即使开发出来，买的人也不多，但是空气质量那么差的北京，大家忍一忍还是凑合住下来了。北京房价哪低了？

【果杆儿的回答(1票)】:

第一次回答问题好紧张啊。说得不好别见怪哦

本人在国外做的地产中介，国内的情况不非常熟悉。只能在我了解到基础上作答了。

在经济落后的城市或者比较不发达的地段，环境污染的影响程度会比较大。可以这些城市的居民大多为本地人，以居住生活为目的，房价也不高，肯定会选择比较好的地段。被污染的地方没有人买价格自然要大幅下降。

可是在经济发达的地区，拿北京举个例子，雾霾已经那么严重了，可是价格只升不降。因为这个城市有经济、教育和政治等强劲的影响因素，再污染也是首都。本人来自山清水秀的广西，可是我们的房价却是国内垫底的。本人甚至认为，在现阶段我国国情下，污染大的地方房价比污染少的地方价格更高，因为污染意味着工业发达和人口密集。

也就是说，相比之下，环境污染对房价的影响并没有经济发展大。要衡量它的程度，首先必须看当地的经济。经济越发达，污染对房价影响越小：经济越落后，影响越大。

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（以上为分割线，方便大家阅读）

再来谈谈本人熟悉的迪拜市场。

迪拜，闻名世界的土豪城。一谈到这个名字，大家自动脑补各种豪车满大街堵，金碧辉煌的酒店和挥金如土的阿拉伯大白袍。本人以很负责任的态度告诉你：这些都是真！的！真！的！真！的！

但是，我也很负责任地告诉你，不是迪拜的每一个角落都这样。

和世界上其他城市一样，这里有分市中心和城乡结合部（迪拜也有农村？？当然有！）这里还有很多人仍然选择生活在沙漠里，自由自在地溜骆驼。

好吧，回到正题。迪拜是世界上房产投资最火热的地区，因为这里的回报率是世界之最。为什么能拿到世界之最呢？首先，我来讲一下这里的租金。

迪拜房租最便宜的地方叫做国际城（基本可以算作中国城，因为那里有一个几公里长的龙，叫做龙城，为中国小商品批发市场，类似义乌）：

@studio，也就是我们说的独立单间，带厨房厕所和房间一起，面积大概40平米左右，现在一年的租金是3万3迪拉姆，33000×1.76=58080人民币一年（不含水电网不带任何家具家电）

@一室一厅，面积90平米左右，租金48000迪拉姆=84480人民币（不含水电网不带任何家具家电）

@两室一厅，面积120平米，租金63000迪拉姆=110880人民币（不含水电网不带任何家具家电）

这是迪拜房租最低的地方，没有地铁，公交要等20分钟才来一班，停车场是公共的，运气好你就能停上车。在这里不得不赞颂一下我国的公共交通系统，没有车也能到处去。可是迪拜只有两条地铁线，公交车等到花儿也谢了才来一趟，还不一定就到你想去的地方，而且还死贵。按路段收费，和地铁一样上车前打一次卡，下车前再打一次，坐一趟就花7，8迪拉姆。

然后再来看看本人住的地方的租金。

我住在迪拜游艇码头，就是著名的棕榈岛对面，是欧美人聚集的富人区。（我住这里不是因为我有钱，是因为我没车，然后公司就在对面）来看看租金：

@studio 65000--80000迪拉姆=114400-140800人民币（不含水电网不带任何家具家电）

@一室一厅 90000-120000迪拉姆（不含水电网不带任何家具家电）

@两室一厅 110000-160000迪拉姆（不含水电网不带任何家具家电）

@三室一厅 150000-200000迪拉姆（不含水电网不带任何家具家电）

......

以上价格自己计算，我有点懒，而且是上班时间在玩知乎，幸亏同事们都看不懂中文，我说我在帮俺们大迪拜做宣传。现在汇率是1迪拉姆=1.76人民币

这个价格好惊人有木有？！！！

我来介绍一下迪拜游艇码头的环境：

交通：

10分钟走路到海边，有观光无轨电车穿梭于整个社区，也就是说，基本每一栋楼都是步行10分钟内到地铁站。无轨电车接驳外面的主要地铁线，也就是说，从家里走路5分钟坐个一站电车就到地铁站，或者直接走路10分钟到达地铁站。

经济：

酒吧餐馆豪华酒店林立，游船，游艇，跳伞等活动。是主要的旅游区

大楼设施：

每间公寓带免费车位至少一个，免费使用楼内配套健身房，游泳池

重点来了。

说了这么多，我离环境污染对房价的影响这条路上越来越远。。。。。

先让我把这部分铺垫完。

说完租金，我们来说售价。以为我在解释迪拜回报率为什么全球最高。

那么，国际城，租金最低，售价当然也最低：

studio, 35万迪拉姆

一室一厅，50万

两室一厅，65万

请注意：迪拜只收4%的交易费，二手房的话还有给2%中介费。

小艇码头：

studio：80万迪拉姆

一室一厅：95-100万

两室一厅：130-170万

三室一厅：180万-200万

再注意：为什么游艇码头的价格我要用大约呢，因为国际城整个城区就只有一个开发商，所有的楼都一样，价格也一致。但是市区内每栋楼的开发商都不一样，大楼质量参差不齐加上地理位置，比如说离海边和码头的距离的差异等。

正题终于来了。

迪拜有没有污染？有！

除了常年来的风沙，沙尘暴之外，近几年人口急剧增长，加上迪拜汽车真的很便宜（价格是国内的一半）汽车尾气混合着风沙，迪拜蓝天不再。而且迪拜的夏天，室外温度达到50度，没有车和空调根本寸步难行。

即使是这样的环境下，依然不可阻挡迪拜房地产的欣欣向荣。

从政治方面来讲，阿联酋是伊斯兰王国，但是由于酋长的开明和包容，这里和西方一样允许各种宗教和平共存，自由发展。只要别侵犯到伊斯兰的地位和教规。而且这里严于律法，像我们这样的弱小群众可以受到公正的法律保护。举个例子，假如老板要我们加班，我们拒绝以后他还有强制执行，可以直接投诉到劳工部，劳工部查实后会对老板进行巨额罚款，罚款之后不改的话要吊销营业执照。再比如，政府会给状告老板的员工指派一个免费律师，而老板自己则要花钱请律师为自己辩护。

除此之外，中东现在基本陷入在一片混乱之中。唯有阿联酋稳定安全。这个国家可以用一句来形容：路不拾遗，夜不闭户。反正我家大门我从来没锁过

从经济方面来讲，迪拜大力发展旅游和文体事业，石油的比重已经很底，占30%左右。为什么人们要来这个国家？因为这里免税，完全免税。就是说，你开一个公司，赚了多少钱除了交办公室的房租和水电费用，员工工资之外，剩下的都是你的了，不需要报税。（这里分自由贸易区和非自由贸易区，两个区都不用交税，但是非自由贸易区需要找一个本地人当保人，每年付给他几万迪拉姆）

因为这里不用交税，所以这里的商品会很便宜，生活成本大大降低。在迪拜生活最大的支出就是房租。

上面其实我讲了很多影响迪拜房价的因素，当了解了这些，再拿环境污染来作对比，其实可以发现环境并没有起到一个关键性的影响作用。要判断它的影响力不可以脱离当地的经济、政治、政策等重大因素为前提。

感谢可以把本文看完的知友，以上是本人一点浅薄的见识。不好意思，回答问题还顺带推销市场，这是我们每个做销售自带的功能。因为有压力，不得不时时想着怎么推销自己的东西。更何况，从我以上的介绍，大家也看到迪拜确实是个投资房地产的好地方。房价，说实在就是靠需求支撑上去，没有需求的地方，任何一点因素对价格的影响都很大。

如果对迪拜有兴趣的朋友可以和我深入交流。我可以为广大知乎好奇宝宝解答疑问

原文地址:知乎