商场--可行性调研报告2

商场建筑设计项目策划

策划人：++.++.++

项目策划纲要

项目策划是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量我们运作能力的重要环节，这个过程操作的好，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

目录

一、 市场调查分析研究

1、 市北区宏观经济状况研究 2、 区域商场市场研究 3、 模拟个案研究

4、 区域人文结构调查分析 5、 区域内城市规划动态研究 6、 区域内交通调查分析 二、 项目可行性分析研究 1、 项目区域研究

1） 地理位置 2） 地块状况 3） 交通状况 4） 区域配套 2、 SWOT分析

1） 项目优势S 2） 项目劣势W 3） 机会分析O 4） 挑战分析T

三、项目定位

一、市场调查分析研究

本项目属于商场类项目，其市场调查将从三个方面入手对本项目以及市场环境进行综合研究。第一部分产品研究，主要从商场定位进行深入分析，找出本项目目前存在的主要问题，并为后期市场调查提供依据；第二部分市场研究，着手于本项目周边区域的竞争状况、供给水平、价格水平等因素，发现市场机会点，以指导本项目产品定位，预测未来市场发展趋势和价格走势；第三部分消费者研究，主要是针对在此区域有购买需求的消费者，具体到消费者职业、购买力、购买因素、需求产品等一系列调查，发现本项目客户群体特征，指导本项目营销、推广定位以及广告通路的选择。

通过以上对宏观市场、微观市场的详细调查，以及目前市场需求与供给的论证，可以分析出目前浮山新区区域市场需求怎样的商场，什么样的消费者会选择购买，通过何种途径传播给该客户群，从而为本项目定位以及产品修改提出合理化建议。具体调查内容如下： 1、宏观经济状况研究

北区是个商业发达的老城区，全区有商业网点1.2万个，其中万米以上的大型商厦5家，从业人员2.7万人，有集贸市场59处，年交易额18.9亿。市北区针对城区经贸发展特点，制定实施了商贸新区发展战略。浮山后新区位于青岛市市北区东部，地处市南、市北、四方、崂山四区结合处，经过近10年的建设，已逐步发展成为青岛市最大的中高档居住区。

2、区域商场市场研究

●本次市场调查将分别针对项目本身、本区域整体形势、竞争情况、供求状况进行深入的调查研究。为确保本次市场调查的准确性和可信度，为本项目市场定位提供有效的已经，我们通过实地调研与查阅网络书本资料两

该项目的严谨的市场调查工作，以及最后的ppt制作，我们共需要24个工作日。

●市场调查问题示例

a.您所居住的小区名称 b.您的年龄 c.您的职业 d.您的收入状况

e.您希望在基地内建什么共建，为什么

1）区域商场市场整体描述

根据此前公布的浮山新区建设规划方案，浮山新区的规划总人口达30万人，目前的人口已经逼近20万人。而与之不配套的是，除了易初莲花超

市之外就没有大型的商业设施，为此，浮山商圈有针对性地规划了这个“一主一次”两大商圈，借机对商圈附近有所促进。

2）供应与需求状况分析

浮山后新区用地性质多为居住用，人口密度较大，对日常生活的商品需求较高，而附近商品供应来源不能满足居民的需求。 3）项目生存空间

未来几年内，随着此区域往北不断开发，人口密度会持续增加，人流较大，对商场的需求不会降低，商场的商业前景较大。浮山商圈拥有成熟、稳定的中高收入消费群体。浮山新区已建、在建项目总用地约为5.5平方公里，人口容量已经达到20万人，随着近年来大量新盘的陆续开盘，浮山新区已成为青岛市中高档楼盘的代名词，越来越多的中高收入人群将入住浮山新区。规划预测浮山新区规划总人口将达35万人左右。考虑本商业中心的辐射区域，可以形成50万人口的第一消费商圈。

3、模拟个案研究

法国家乐福集团成立于1959年，是大卖场的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。家乐福现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。集团以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。此外，家乐福还在一些国家发展了便利店和会员制量贩店。超级市场以普通工薪阶层为服务对象，商品价位是“百姓价格”，主要供应食品及大众化的日常用品。因此，超级市场的平面布置是其空间组织的最主要部分，它的根本目的是对超级市场的各个部分进行合理安排，包括营业厅入口、出口设计和营业厅内部布置等等，把“商场方面的机能”与“顾客方面的机能”有机地结合起来，实现购物的方便、舒适和快捷，提高单位营业面积销售额。 具体案例分析将会在后续调研中呈现。 4、区域人文结构分析 1)年龄和文化层次分析

年龄分三个等级，一是五岁以下儿童较多，二是30-40岁左右的青年，文化层次比较高，三是退休老人，文化层次不高。 2）现居住区域状况

区域内有河马石小区、四季景园小区、阳光山色小区等，入住率还未达到

饱和状态，新建的住宅区入住的速度也很快。 3）职业特征和收入状况

30-40岁的青年多为白领和蓝领，有稳定收入。 4）支付能力（价格承受能力）

收入状况稳定，所以有足够的支付能力 5、区域内城市规划动态研究

早在2008年，市北区政府就出台了浮山商圈的项目规划，从规划上可以看出，即将建设的浮山商圈位于浮山新区内，规划区域西起福州北路、黑龙江路，东至劲松七路，南起银川西路，北接长沙路，总占地面积约5平方公里，可规划建设用地面积约87公倾，规划总建筑面积约200万平方米。计划2012年左右，浮山商圈将会有所完善，到那时，此商圈必定会一跃成为市级商业中心和岛城第五大商圈。 市规划局公布的初步规划方案显示，即将启动规划建设的大型商业设施总建筑面积约7.4万平方米，是一座集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的多功能现代化大型购物中心。 6、区域内交通调查分析

道路交通状况的改善对城市的发展和房地产的开发，将起到一个推动器的作用，这已经成为一个定律。区域内有主干道辽阳西路、合肥路、劲松三路、劲松四路，还有很多纵横交错的小路，交通较为便利。随着合肥路、同德路的通车开工，不仅加快了周边众多楼盘的销售进度，而且影响着该区域整体价值的提升，同时也带动起一条以合肥路为轴线的浮山后北部新区。

二、项目可行性分析研究

通过完整科学的项目策划分析，我们便有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。商场经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对商场的布局及交通便利要求越来越高，这就要求发展商将“以人为本”，以市场需求为出发点的规划思想和提高消费环境作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划师基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为

出发点，对项目地块进行总体规划布局的基础上，提出基于市场角度的建议，并结合产品进行不断的调整。 1、项目区域研究 1）地理位置

地基位于劲松三路和合肥路的交叉路口 2）地块状况

地基为东高西低面积为1.13公顷的坡地 3）交通状况

地基周围为刚开发的新区，道路规划较为完整，但是公交站牌只有三个，并不是很方便。 4）区域配套

菜市场：基地南边

超市：大型超市有易初莲花，小型超市小区内都有

学校：格兰特小学，富源路小学；已有、在建或计划建设的中小学、幼儿园在每个规划地块都有配套，其中中学6所，小学11所，幼儿园33所，9年一贯制中学2所。位于鲁信长春花园小区西南侧的青岛第二实验初级中学今年已经正式开学，大大缓解浮山新区初中学生的“入学难”。 医院：浮山新区内将配套建设两所医院，其中浮新医院已经投入使用，而位于辽阳西路与福州路交叉口东侧的新妇儿中心也已开工。随着这些基础配套建设的加快，浮山新区也变成了青岛最大的现代化的居住社区。

娱乐场所：银座、俊龙健身俱乐部，棋牌室

酒店：快乐人家酒店、长安大酒店、双山大酒店

邮局：河西邮政所,青岛邮区中心局,中国邮政社区服务中心

银行：中国农业银行浮山新区分理处,交通银行市北第一支行富源一路储蓄所,交通银行市北第二支行福州路储蓄所,中国农业银行浮山后分理处,中国农业银行辽阳西路储蓄所 2、SWOT分析 1）项目优势S

易初莲花停车设施不完善，我们注重停车场的分布；地块距小区很近，居

民购物更加便利；辐射区域涵盖的小区区域较广。青岛市主城区现有东部、中山路、台东、李村四大商圈。台东距中山路和东部直线距离都约为4公里，而距李村则超过10公里，整个商业圈分布南北重、中间轻，地块周围的商业建设将形成一个有力的商业高潮空间，将原本断裂的商业空间结构补充完善，制造城区经济新增长的催化剂。 2）项目劣势W

地基北面处于开发阶段，人口密度较小，比较荒凉 3）机会分析O

基地所处的区域内没有一个成熟的商业体系，可以以此为商业腹地的核心向东北发展，形成一个完善的商业体系。 4）挑战分析T

周边有易初莲花等大型商场，建设已有多年，有固定的顾客来源，会有很强的竞争；面对周围即将开发的商场的竞争； 三、项目定位

湖光山色、四季景园、鲁信·长春花园、海尔·东城国际、阳光山色等众多小区的体量都很大，每个小区的业主数量都在两三千户左右。商业配套的缺失给周边居民的生活造成了很大的不便。浮山后的优点在于全新小区规划好，大面积绿化，交通方便，双气，户型好；浮山后的缺点在于购物不方便，休闲不方便，基本上是新市区的通病。根据青岛市商业发展的现状与趋势，确定青岛市浮山商圈为城市功能完善，配套设施齐全，中高档次的城市商业中心。青岛市浮山商圈项目要建设成一个包括购物中心、商业街、超市、综合商场、专业专卖店、酒店、娱乐类商业房地产等涵盖商贸、文化、旅游、休闲的都市功能复合体。各类商业业态中专业专卖店约占50%，餐饮约占25%，休闲文化娱乐约占13%，旅游约占3%，金融约占2%，其他占8%左右。综合各项利弊因素，我们决定在基地建设一所中型百货商场。