深圳二手房买卖按揭咨询(一)

深圳二房买手按揭卖询咨一）(（200-09-22816 3::10)8标签房： 产 分：类、房地一法产律

深圳二手买卖房揭按咨集询2（06年05月）

来 二房源网

1． 贷能贷款少多

？网友问：位各专家,现有在一个很的及题问想教请,我看了一套二手上,卖房3万,原价22万8,我但在现手只能拿上1出1元万,我中介跟了,说要首加期上部手全费续1在1以万我才内考虑买能中,介复我答说们他以可办按理高揭点一,可以贷款30的万,首期5万加手续,费正好在11以万,内我但道知,贷最高款为原的8价,成中介怎是做到么能的理办到比价还高房的贷款?这呢里面有么什问吗题请?给指引我,谢谢

妞妞答：一银行放款般都根据房产评会估值乘净相上关贷款度额发来放贷，如您所款购盘评估值能楼到评3万，0银行依据评估报会告贷和款人誉，信款还力，房能情况来产发放贷．款

2． 金资监和管过一户办行吗？起

友问网我于：近日卖了一房子套卖，价4是2W,原价是2W8坯房毛,已还现清贷款房产,在手证现.在在同合也上标要注28,W但买要贷款32家W中介采,取一了些段手可以贷说款那多么钱现.我想问的在:是不是买方事付首期先款去银行监做时管,应是用我该名义的在行申银请号,钱帐存入我的号账监管,做然再办后过理.现在中介户通知说我,到时期款监首和管过同时户办,这正常是流的程？吗

妞妞答：银

行资监金管分几方种式一：将资是金监在管行银的专账户中门一是将，金资买方或卖在方的户账上结，同时冻买和双方签卖署资监管金议，协只要到付款或达解者的条件冻银行，会就自将监管的动资解金冻划转收给款方！格严意上义来，首期讲款管和过监是户无法时办理的！必须同事先资办监金，然管办后理过手续户！

．3分付期怕中款跑介

问：友我买是方会﹐先订付金中介公司给﹐完办户手续过后中介公司会将订﹐转金首为期款付。因们是我分付期款﹐年七将全房款部付﹐中清介司公才将产房证给。我介公中收司的只佣取金已而 ,时间因太﹐长担我若中介心公哪天司搬了不走知怎道幺办。

妞

答妞你不是办理：按揭贷款房的买？吗我“们是期分付﹐七年将款部房全付清﹐款介公司才将房中产给证我”。—中—介凭么什留你的扣房证产？呢

据我分析1：中、公司已介将房经款部全支给了付业主，不过价是一个很格低的，换句话说，中介价吃价！差

2、上假述设成不的话，立那你即将么临面风险就是：随时的可能有人将你有出去！赶

还是银行办到理揭按贷款手吧续！

4

按揭还．方款式

网问友：请问现在有几种哪揭还款按方呀，式

谢谢您的复回！

妞

答妞目：前要的主按揭款方式有两种：还

一等、额还法款每月的：款还额是变不的

体总思想：还利息先后还，金。本

二、等额金递本法减：每还款月递减，但额月还每的本款金变不，

体思想总先还本金：后还，利息。

． 5 提还贷收前违约吗金？

问：友提还前要收贷约违吗？金

妞答妞银：对于提前行还贷的规定各有不同，您以可阅查初与当银行签贷所款合，或同到你贷行款咨询。去

6 ．网友 ：问问为什请不能么集买房资农民和？房

妞答：妞因不受为国家法保律

护

7． 贷 款二买手流程房

网

友：问贷款二手房买流程的

妞妞答：

以申可请积公金贷、商业款贷款。条是件款人男借不性得超过6岁5，性不得超过6女0。公积金岁款贷的度额最为高屋房评价估50的，％长期限最十年为具，体款贷的额度年及要以公积限金管理中查心询结的为准果。

业贷款额商度最为高估价评的70，最％期长为限20。

年申

请积公金款贷的程流：

是

公积金查房屋询评签借款估同合、抵押合同银审核行及公证保买过户放款险

请商申业贷的流款是：

程

提资供资料签、署资料首，款监期管

银行审、办核理户、抵押过登记放款　　 银行、款的办理周贷期概大在54天左右

8

．房价格旧怎评估样

网

友问：旧房价格怎是样评估的

妞妞：旧房答价的估法方很多，级三场旧房交易市估的价法方取采的市场比较法是如果。有套一旧需要房估价先，要该找地同类的区已经成交的住作宅比，根较朝据、楼向层新、、房型进行旧正修好的加，系数，差的系减数。

?向朝以向为准，南向东减%5-6-，西%向减8%，向减北1%。0

多层住?楼层宅以34-层为，底准减5%层--%6顶，减层1%0，层二五层有自己各的次。

档?新旧程

主要以建造年代度为，准当适虑考保程度养，以如9818年建的造宅为例住，年减每%1系的数。当然也最有低度限过去造的新，里旧里住宅、最，大数系减4至%。0

?房型的系

数减加比复杂较，两房厅一以1厅平方米为2准基，小12平方于米减系要数，多的要最减51，%于12平方米大要的系数。加同时的利厅价值（用道过、独立厅、明厅还厅是厅暗）不样一加减系，数也不样。厨房一间、生间卫4以平方米加要数，明间与暗间又系有系要数别区还有得。房的高低与率减系加数密切相也。关

房旧格评价受估同地区类商新品房价格高的影响，以低及受旧出售量与房需求量影的响因此，旧价房格评有很估的时效大性。

9．贷需款注哪意些题

问

网友问贷：买款需房注要

意哪些面

方妞答：一妞来般，现在说面上交易市一的房手二手房、都以申可请款贷但。要注意二手房，中的使用权的转让房不能申是贷款的请贷。款额度一般一房最手高贷可房到的价80%，长三最十年二，手最高房可到贷价房7的0，最%长十二。如年购商铺或办公买，那房么贷额款和年限度会都一少些。

一般说来本市居有民稳收入定年、龄在定年限规内之无不并信良用录记均可以请申房贷购。当款然户籍在省外市人的士只。要在你市工作，本并稳有的定入也可收申请购以房贷。款至甚籍人士只外要符条合件也可申以请贷款。

那么

请贷申一款要准备那些资料般？

一银般行会您让交下列材递，料身份证明，姻婚证，户明材籍，料入证收及有效明的交证明材易料然后。进审批，签定借行合同款放，。款

先来

说身份说明证，般一说只要来提身份供证可，护即照、役现人证也同军样有效。但要意，买卖合注同购上方的买部人员和其配偶都要提供全未成年人。未还领身份取证的应提供独生女证，子独非生子女提应供出证明生。

婚姻

明；指上证人列员已的应提婚供婚证明书，已结年而成未婚的出具单应证明，离身的人异士应提供婚证离法院判（决书可也）和离未再婚证婚，明丧偶应的提配供的偶死亡明证户（口簿已上注丧偶明也可）及偶未再丧证婚明这。证些可明到工作位单街道开或具。

来再说收入说证，明收入明应加盖证作工单的位效公章有并写，联系人，明联系话电以单位及地以址银备行查核。

另

外要还提供购买房屋您的卖买合和同上原产家证复印件的以及中由机介构见证章的盖付房预收据款

。再来说说贷款涉及的费用，由于二手房易的特交殊，银性一般会行定指款贷保担公提司服供，务担公保一般会收取司手续和费担费保。外客另户需购还规的保定，险如涉及款贷公证需交还纳证公费。

大

都很家关心贷款发的放间时，般在收齐材料后一~五个三作工便日至银行签约可。待交易中出心具押收件收据三抵~五工作日个右即可领取左贷的款0%，余9将在额易中交出心他权项利明证后三~个五作工日左发放右。

最后还

提要大醒，家要意注时各种平常费日的用准支付时，如电水气，电话煤、机手费用等的拖均会欠影响个的人用值而信响贷影款核。审

10． 资投铺回商能报多有少？

友网：专家问你！我好问想一商铺投下资回报怎率么算？

妞答：投资妞报回率（=商月铺租*金1个2）/商铺月价总

1．家里东西丢啦怎1办么

网

问友专：你家：好我有问题个向你请教想，我下沙在尾租个1房1了的厅民房农，6住楼

，下没面保有房安子也防每门盗。3份家里月进贼就掉了台值价180的0手，当机给时板反映老，过当老板也时没么什反就映了不了了，之61月2下午6点我下班回日见来家又里盗——2被寸5佳康视电 9层 三星新机 主 金现0800。元这可个是不小数的，字给后老交涉板，板说与老他关无妞妞，你说可我不可找以老板索部分赔要偿？

妞妞

：答能不。业主对您只于有房屋修的缮务义，于对在您租物中丢失的财产不承担责任赁。

2.1子房值问题升

网问友听：说屋蔡围片要规区划深成的“华圳尔街”，请问这对样近的楼盘，附别特是南深路北以宝安，路以东南房的价有没很大的有提升？

妞妞

答：、1深圳加将调整完快善规，积极划进推金融中心区设，建逐建成“步圈一线”金融聚集区（两圈两罗湖蔡指围和福屋金田中心融区一，指深南路线）。

2、

期近家有福乐进驻宝安南片区，上加有的原各项套配居民，活将生更加利。便

、由3罗湖于场市成较熟片区，价会略房有上涨但只，是正常升幅，不的有会巨增可以长。线资。投

1．3提前贷还化选哪种的式

方

网问友：专家您，好我！将即要做去房按购贷款接如果想。前提贷，应还该选等额择本息款还还是额本等还款划算金急？等复，答谢！谢

妞妞答：果要如前还款提，择等选本金要划额算些

4．按揭1几天可放以款

友网：问行对银拍的卖房子供按揭时提天可以放几款

妞答：办理妞抵押完登记即放可，款约51天

1

5申请．行银款贷

网

问友：您好我看中,了一二套房手价格,6为万0左,右按可照我目前支的付力能只首能两成付,月收入在7我500以元,您看上能否我申银请贷行吗?款

妞答妞您：好！如果较是新房产的目，一前都般做能到两首成，付另外以可择选1520-年贷的周期。款

网

问友您：好,我看了一套6中万的0二手房,3入0,但伙按我照目的前首能付我只能力首付成两(12左右万;可)家国策说政二房手款必贷得首付三须以上(18成万),月薪我507元,0看您可我否到行申银请余8成其款,贷如能果到哪,银家更行合些适谢?谢您的答！回

妞答妞：好!您行银按贷款揭额由评是估价定的.决如评估果价高较则以满可足的要你.相求来说在对招行和建办行理按揭要一好.些

16有．关二房按手揭的题问。

网友：有关二问房手按的揭题问。

况情下：如买新的了二手房老房子还。没出有，手新购房房合同马上要履行原来的，划按计揭数成要需加大比如。从4变成成成。7

问

是：题 圳的深供按揭提服的银务行中，哪些可以提供 如下条服务：件

。 可1

在一年之提内换贷前。

2。

1在的。况下，有无违约金问题情，概大多少

3。

可提前几次换贷，有没 有数规次？定

谢谢。

妞答妞：您，好关按揭于题问回，复下：

如1

可.办以理。

.2前目少有银很收行违约取金。但是有分银行部需要提前约，如提前一预或一周月预个知行，还银有些行银求要至少款还万1三万以或上。

3.的银有没行有定规次数有的银行，规定一年超过2不。次

上以均视银行具各情体况而。定招象、行民都生可以办理。

1．7楼怎赎样操作

网

友问：司公有定的一资金想，做手二赎房楼但，不知怎样操？作盼回急，音谢谢

！

妞妞：您答，首好向银先行提出提还贷申前请，后按然行银数据还清的项，银款行出具单据然后，房产证拿国到局撤土销押登记。抵

1．8手二房交易的需费用

友网：问你！好請二手房問交所需費用易哪部分些需方買付？支哪些賣方支需付？謝謝！

妞妞答：好您

,卖支付:营业方税附及加个、所得人税（另有楼费赎）；

买方

支付：税、登记费、契贴花银行（揭按费用）；

共同支付：

印税花、交易费。

1．贷款以9么为准什

网

问：专友家好！您

最近

好看一关外带套装修的000年2入伙的房。子

7平方，63万，可4月租以200元。2

原产房正上的价是格23万，请我能问贷到成8吗 ？

另外做投为是资合否理？（想15年）

贷

妞答妞：好，能您否到做成的8按贷款揭需看要银行评估金额的。

另

不知该外房产的位，很难就置否是资投做评价。从单价出分上，析应是龙华、宝安该万、四科季城等地花盘楼，由现于较价，上高涨间空小较租，金可尚，考虑可长持期。有

2

0．房贷利率是多少？

网友：问妞妞团队,们辛苦了你!非感常你们的辛勤劳谢动,我们这给些业置提供者了盏明灯!一

我想有个问问题您上,次我去商银招看行到贷利房率年5以上为.126,%我但击点你这里的按揭房贷们利率为又55.8%,0我想确认下房一利贷究竟是率少多?

妞妞：您好，答.151首次是置业的利,6.1率2第二是置次的业率

利