爆房地产行业建筑成本_看看开发商暴利内幕

爆房地产行业建筑成本 看看开发商暴利内幕

·抹灰工程：25~40元/平方米； ·外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般的涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； ·室内的水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； ·屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低) ； ·门窗的工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系, 高档的比例较大), 造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； ·土方、进户门、烟道及公共部位的装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； ·地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层的含量较高、高层含量较低) ； ·电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大的关系，一般工程约为100元/平方米； ·人工费：130~200元/平方米； ·室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； ·模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； ·塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；

·临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； ·检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； ·承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； ·上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 ·设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； ·监理费：3~30元/平方米； ·广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上； ·土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况； ·土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。

结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。 楼主 大 中 小 于 2010-6-21 23:35发表在 楼市评论 论坛 哈尔滨住房成本在1000元左右，你知道吗？

东北网3月31日讯 新一轮棚户区改造回迁房的建安成本价直接关系到被拆迁居民回迁时所能购买的房屋米数。30日，哈尔滨市棚改办有关负责人就被拆迁群众关注的焦点问题作出明确解答：回迁房的建安成本价分普通多层住宅、18层以下高层住宅和18层以上高层住宅3档，每平方米最低价格为860元，最高价不超过1600元。问：综合建设成本价格是多少以及商品房价格是多少, 另外动迁补助怎么算？

答：哈棚改办发［2008］8号文件《关于公布棚户区改造安置房屋(住宅) 建安成本和综合建设成本参考价格的通知》中规定：经测算，2008年哈尔滨市棚户区改造安置房屋(多层住宅) 建安成本参考价为每平方米建筑面积860元—920元；安置房屋(高层住宅) 建安成本参考价为每平方米建筑面积1230元—1340元(18层以下，含18层) ；安置房屋(高层住宅) 建安成本参考价为每平方米建筑面积1480元—1600元(18层以上) 。 （－哈尔滨日报）

商品房成本价计算公式——一看就懂，人人都会

不少人都在忙着买商品房，都在争取早日成为有房一族，脱离“无产阶级”队伍，荣登中产阶级的富裕榜。殊不知，他们戴上美丽光环、被富裕、被有房后，蓦然发现原来登上的只不过是一副房奴的宝座。于是，大骂开发商是奸商，房价太高。这能够怪谁呢？其实，你在购买商品房之前，应该知道它的成本价，连成本价都没有搞清楚，几十万乃至几百万的钞票就砸进去了，几代人的枷锁就套上了，这能够怪谁呢？

商品房的成本价大约是多少？这是很容易知道的。首先，材料费Ａ：全国各地的商品房材料费基本一样，砖混结构的４00元／平方米，框架结构多层的６00元／平方米，框架结构高层电梯的1000元／平方米，剪立结构高层电梯的1300元／平方米；第二，建安费Ｂ：因平均工资而异，村镇300元／平方米，县城300—500元／平方米，地级市500—700元／平方米，二级城市700—1000元／平方米，一级城市1000—1200元／平方米，特大城市1200—1500元／平方米；第三，楼面地价Ｃ，可以从招拍挂的公告推算出来。它等于每亩土地成交价格除以（667*容积率）（单位：元／平方米）。如每亩1000万，容积率5的商品房的地价是：10000000/（5*667）=3000元／平方米。例如，四川兴发房地产开发有限公司因抵押贷款涉及位于绵阳市游仙经济实验区欧家坝一宗国有建设用地使用权价格评估，抵押成交面积 21342.82 平方米，成交价格6848.91万元， 评估人刘萍利 刘萍利、刘卫华

2010-1-6（网上资料，人人可查），楼面地价＝68480000元/（5*21342平方米）=600元/平方米。第四，税费Ｄ：约是前两项的10%；第五，均摊费Ｅ：可以通过均摊系数进入成本价计算公式。普通商品房的公共配套设施面积，越占建筑面积的5％（我们把它叫均摊系数，是指不能够计入公摊面积的其他公共设施。它不是公摊系数，因为公摊面积已经卖给购房者了）。这样，你只要从网上查出，要购买的商品房的土地转让信息，就能够估算出它的成本价，就能够明白开发商到底赚了多少钱? 显然商品房成本价＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）（１＋１０％）（１＋５％）＝1.15（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）。还是以上面欧家坝的地块为例来计算。Ａ＝1000，Ｂ＝500，Ｃ＝600, 成本价＝1.15（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）＝2340元／平方米，而现在它周围楼盘的价格都在4500元／平方米左右。北京市毗邻CBD 而备受关注的朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地起被华美地产拍下，楼面价已达17123元/平方米，Ａ＝1300，Ｂ＝1500，Ｃ＝17123，成本价＝1.15（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）＝23000元／平方米，今后的商品房售价是多少，我们可以看到。要知道任何商品的价格最终都是以价值为基础波动的，当商品房的利润率为10%（目前我国大宗商品的平均利润率）, 你购买的房产价值几何？我们希望消费者购房时，多一些理性，少一些盲从。

曝光房价成本（北京4700、上海4100、广州3200）

一直以来，各地的房价成本都是一个谜团。媒体上众说纷纭，专家和房地产开发商也出于各自不同的目的，鼓吹不同论调，但得出的结论往往差别巨大。普通老百姓看去看来，依然不知道房价的真正成本到底是多少。

房屋成本到底是多少？我想不是开发商、建筑商，谁也不能真的说清楚。就算知道一些，要么是道听途说，要么就是一知半解！

但互联网的发展到了今天，它的强大，已经远远超出了我们的想象。最近在网络上，房价成本的谜团最终被揭开。

在阿里巴巴百科平台“生意经”的一个提问“我想买房子，房价的成本到底是多少？”里，数千开发商、建筑商回答了该问题，这是迄今唯一一次由众多房地产业内人士共同给出的关于房价最为全面的答案。从答案中我们可以窥见，虽然地价、容积率、规划设计费用、隐形费用„„个体间相差很大，但由于作为回答者的样本众多，综合起来，还是能大概判断出北京开发商的税前成本是4000/平方米左右；上海建筑成本多层600-800/平方米，小高1000/平方米，高层1400/平方米，开发商税前成本是3000/平方米左右；广州房价的综合成本，多层在2000元/平方米左右，小高层2200元/平方米左右。

以下是一小部分的答案截取：

北京正大建筑工程有限公司说：

我从事房地产开发10年，对成本概念比较清楚。真正的房地产成本有以下几个方面：

1、土地费用：各地各项目土地费用不等，但计算时别忘记还要另加4％的契税。

2、前期费用：包括设计费（规划设计、施工图设计、景观设计、勘查设计等）20~50元/m2；（视小区档次而定）政府规费（包括城市配套费等近10项费用），我所在城市约175元/m2，前期开办费20元/m2。3项合计约215~245元/m2。

3、建安费用：多层（7层以下）框架房屋建安费用约1200~1400元/m2（高层的费用更高），配套费用（水、电、气、雨污水、智能化、景观、绿化等）400元/m2。2项合计1600~1800元/m2。

4、销售费用：分为销售费用（广告费等，占销售收入的2.5％）和销售税金（销售收入的5.5％），按照5000元/m2计算为400元/m2。

5、间接费用、管理费：第3项的3％，约50元/m2；资金利息，第3项的15％，约250元/m2。

6、不可预见费：2、3项之和的3％，55~60元/m2。

7、其他：资金成本，即利息，一个项目或一期工程以1年计算，资金成本至少有15％（银行贷款利率虽低，但开发商贷不到），约375元/m2。

以上不含土地费合计约2695~2880元/m2。

除此以外，还有所得税（税前利润的33％）、土地增值税（计算更复杂）等。

综上所述，假设楼面低价2000元/m2，开发商的税前成本4775~4960。再加上税收，其它隐形成本，各位可以自己算算。 上海环宇建筑工程材料有限公司说：

我给你算下, 本人业内人士无房

1、建筑成本多层600-800 小高1000左右 高层1400左右

2、绿化根据小曲档次不同, 大部分在10-100/平, 不排除个别项目超高的

3、税费各地不同, 我所在的北方城市基本在150-800之间

4、配套费也存在地区差异 100-700之间

5、地价这个和容积率关系很大, 比如地价666万/亩. 容积率为1则, 平均到房子里每平米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地) 除以 1=10000/平, 如果容积率为2则, 平均到房子里每平米房子的地价均摊为666万除以666平方(一亩地) 除以2=5000/平. 如果当然很少城市达到这么高的地价, 大部分在100万以内如果是66. 万/亩, 容积率为1的话大家就可以算出地价成本为1000/平, 当然很多大城市的开发商由于圈地时间早, 土地成本很低. 个别的售价上万的房子土地才10几万/亩, 人家意识好, 消息灵通, 上面有人.

特别说明多层的容积率基本在1-1.3之间, 高层在在1.8-3之间

6、销售成本在楼价的2%左右,

7、广告成本这个也不好说了, 一般在销售总额的1%

8、公关成本地区差异很大

9、关于政府对开发商利润收入的课税这个不好说, 但是不应该算到成本里.

综上所说, 例如66.6万/亩的土地, 容积率为1的多层住宅的销售成本为800+100+500+400+1000+60+30=2890这是照中高档的税费, 配套等算的, 个别地区有1000/平的房子, 这并不是说开发商要赔死, 而是相应的土地配套等特别少, 例如一样的容积率的小区土地只有6.6万每亩, 这样建筑成本省点600也够, 销售成本才800-900左右.

另外个别网友说300-400建筑成本的那是几年前的事情了, 说800以上的那是几个月前钢材达到6000/吨, 水泥3600/吨其他建材也飞涨的时候, 现在钢材3000左右水泥2600左右, 一般的建筑成本在600左右。 广州城建集团造价师说：

土地成本：（按拍卖价格60万/亩计算）×规划容积率（多层按容积率1.4; 高层容积率2.2计算）=多层650元/㎡，高层410元/㎡。

建筑安装成本：多层700元/㎡；高层1100元/㎡

各类规费150元/㎡

道路50元/㎡；

排水20元/㎡；

供水：15元/㎡

绿化：60元/㎡

供电：140元/㎡

燃气：20元/㎡

有线电视：16元/㎡

方案（建筑）设计：10元/㎡

监理成本：8元/㎡

照明：7元/㎡；

环卫：1元/㎡

抗震检测：1.5元

消防检测：1.5元

地质勘探：0.5元

地形测绘、建筑放线、竣工测量：约2.5元/㎡；

监控设施：约2元/㎡；

综合成本：多层1855元/平方米，小高层2015元/平方米

容积率=地上建筑面积/总用地面积

能反映单位面积土地上面所建盖的建筑物密度。

简单的说，容积率越高，居住舒适度越差。但这个只是房地产开发早期的概念，现在已经完全不能简单以此衡量。