浅析我国房地产调控新政下房地产的发展

　　【摘 要】近些年来，我国各地房地产市场空前火暴，国家为了对其打压出台了一系列新政，采取了一些相应的措施，并且这些新政的出台取得了良好的效果。本文首先简单介绍了房地产产业在新政下取得的效果，然后对我国的房地产发展进行了探讨。 　　【关键词】房地产；调控新政；房地产；趋势 　　 　　房地产是关乎国计民生的支柱产业，对一个国家的政治稳定、社会安定等起着极其重要的作用。最近这几年，房地产在我国虽然取得了相当快的发展，但是发展中出现的诸如住房价格不合理、供求总量不均衡等问题也很明显。针对我国房地产产业中出现的各种问题，国家先后出台了一系列的政策方针，并且这些政策在解决了房地产市场中的一些问题方面取得了良好的效果。 　　1 目前房地产产业在新政下取得的成效 　　1.1 有效打击了房地产开发商的囤地囤房行为 　　新政对商业银行向开发商贷款进行了限制，规定对房地产开发商发放的贷款只能通过开发贷款科目发放。对建设主管部门、经国土资源查实具有囤积房源、囤积土地行为的房地产开发商，商业银行不得对其发放贷款。另外，严禁商业银行不得向房地产开发商发放专门用于上缴土地出让金的贷款。这些规定给开发商的影响很大，主要因为银行提高了贷款的门槛，严格了贷款条件，而这些条件又有针对性，对他们的违法违规行为给予了沉重的打击[1]。 　　近年来，针对部分地区房价上涨较快以及住房供应结构矛盾等突出的问题，中央为此出台了一系列的调控措施，并取得了初步的成效，但事房地产的市场中仍然存在囤积房源、囤积土地的现象。国务院37号文件，明确提出了要加大对闲置土地的管制力度，整治房地产在交易环节捂盘惜售和囤积房源等违法违规行为。通过对政府出台措施后房地产交易市场的相关数据进行析，我们可以发现，确实达到了土地开发以及住房开发速度，市场供应量加大，供需矛盾也就有了缓解。 　　1.2 对房地产市场中的投机行为给予了有力打击 　　在新的政府规定中，给予了二套房购买者严格的控制措施，已经贷款买房者如想购买二套房，首付款不得低于40%（50%），贷款利率不能低于人民银行发布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，这就有效的控制了投机者的购房行为；另外要求商业银行随套数的增加而提高贷款最低首付款的比例和利率。同时，为确保借款人的还款能力，降低信贷风险，还要求借款人偿还住房贷款的月支出不能高于月收入的50%。随着购房套数的增加，将进一步增大最低首付款比例和利率[2]。 　　商品房是一种特殊的商品，除了有购房者自己居住的功能外，还具有投资的特征。 许多购房者就是出于投资这一目的，在房地产市场好的形势下购买第二套甚至更多套商品房。而这种行为带来的是市场上的虚假供求信息，从而使得房价迅速上涨。新政的实施增大了炒房者手中的房源成本。要研究显示，对第二套住房的购房者来说，与原来的房贷利率相比，新政将使其房贷利率提高了近30%[3]。新政出台后的半年内，大量房产投资以及投机者都退出了房地产市场。 　　1.3 有助于引导购房者进行合理的消费, 保证合理的购房需求 　　大多购房者买第一套住房，是要自住；买第二套以及更多的住房，是很有可能要投资或投机。因此，对于购买第一套住房的购房者，新政提出了保护，实行了有区别的政策。对借款人购买第一套住房要自住并且建筑面积为90平方米以下的，新政中仍然执行20%最低首付款；对于借款人购买第一套住房要自住并且建筑面积 90 平方米以上的，继续执行30%的最低首付款。新政还规定了“只能对个人发放住房贷款，让他们购买主体结构已封顶的住房”这样的话，购房者所购买“烂尾楼”的可能性会大大的降低，从而大大降低了其购房的风险[4]。 　　1.4 有助于降低银行的信贷风险 　　美国爆发了次贷危机，不但严重的打击了美国的金融体系，而且影响到全世界。爆发次贷危机的根本原因之一是银行之间激烈的竞争，它们对很多低资质客户发放了贷款，为的是拓展业务。随着美国楼价下跌，大量的贷款者有的无力还贷，有的干脆不愿意还贷，使得大量次级房贷的金融机构倒闭，并且波及到全球投资机构。值得提醒的是，美国的楼市繁荣周期与中国有相似的地方。有关的报告就指出：“尽管现在我国没有典型的住房抵押贷款的市场，但是我国住房的按揭贷款同样具有风险,并且正在逐渐进入违约的高风险期。” 在上面的背景下颁布了房贷新政，对于降低商业银行信贷风险一定有很重大的意义。对此，除了对于公民购买商品房作了规定外， 新政还提高了商业用房贷款的利率水平和首付款比例，同时规定了首付款比例不得低于 50%，期限不能超 10 年，贷款利率不能低于同档次同期人民银行公布的利率的 1.1 倍。一般地，商业用房投资性强、经营风险也较高，因此，商业银行承担了比较大的风险，在发放商业用房贷款时。为降低商业用房的贷款风险，银行提高了贷款的门槛。为了提高银行房贷的盈利能力与安全性，增加利率和提高首付比例有助于帮助银行进行筛选客户。 　　2 新政实施后房地产的发展分析 　　2.1 新政对购房者心理的影响 　　新政的出台调控了投资性的购房，明显增加了改善性住房的比例，减少了首次置业和投资性需求，这些政策的出台使得大多数生活在一线城市的居民持观望态度，在购房的时候不会像以前那样盲目，而房地产的开发商呢，又不断坚持不降低楼盘的价格，这就导致这些城市的房屋交易量下滑。 　　2.2 新政对开发商的影响 　　在新政出台后的一段时间内，一些房地产开发商为了抢占市场纷纷想着各种办法下调房价，但是他们中间真正降价的没几家，对于这些事呢，那些购房者也都明白。因此，在购房交易量在减少的情况下，开发商应该认清形势，根据实际情况合理地定价，做好品牌建设工作，为以后的发展做打算[5]。 　　2.3 新政对土地市场的影响 　　据国防部统计，我国2010年的住宅用地是2009年的2.4倍，并且棚户区和中小型套型的商品房所占比例也增大了。另外，为了防止土地出让价格不合理上涨，新政策中还提出了“一次竞价”、“综合评价”等出让方式，这样就会给一些地价和房价较高的城市的那些开发商带来一定的机遇。 　　2.4 对房地产下游行业的影响 　　由于一些城市的房屋交易量下降，自然地就导致那些靠房地产吃饭的上下游企业的业务量下降，因此在新政下，这些公司需要不断调整思路，开拓新的市场，以适应新的房屋政策。 　　3 结语 　　总之，这次新政的出台，对我国的房地产市场产生了极大的影响，让人们看到了我们政府对房价增长过快问题的重视程度，但是这次新政只能在短期内缓解我国房地产过热的问题，因此为了能够更好地从根本上维持我国房地产产业的较快较好发展，我们必须根据我国实情，不断改革财政体制、土地制度、房地产税收制度等制度性，建立起房地产市场稳定发展的有效机制。 　　 　　 　　参考文献： 　　[1]胡彬.制度变迁中的中国房地产理论分析与政策评价[M].上海财经大学出版社. 　　[2][美]特里.库柏行政伦理学实现行政责任的途径[M].中国人民大学出版社 2003.3. 　　[3]中国房地产经营管理研究中心《中国房地产经营管理全书》[M].中国言实出版社.2005(2). 　　[4] Folk. "Estate enterprise risk management Zatan" [M]. AMT front Essays 2007 (3). 　　[5]王克田.《房地产经济及其周期研究》[M].上海财经大学出版社.2005(2).