关于东方明珠花园小区投资环境分析

关于东方明珠花园小区投资环境分析

东方明珠小区位于宿州市新经济开发区，迎宾大道8号北侧。由鑫宇置业公司

于2006年投资开发。总工程分为四期，总占地面积140亩，总建筑面积150000

平方米，预售总建筑面积435600平方米。一期工程于2006年建了4栋多层住宅，并于2006年取得商品房预售许可证，也于2006年11月30日开始售楼。

一、基础设施分析

东方明珠小区，东临金海大道，西接贯穿三八桥的宿怀路，新修的迎宾大道

从门前经过。3路、7路28路都可到达小区。十分钟可达市中心，交通便利。周

边人口密集，市政配套（水、电、煤气、通讯）同步到位。

二、自然环境分析

东方明珠小区位于宿州市新经济开发区，迎宾大道8号北侧。因为地处新经济

开发区,所以很有可能成为宿州市新的CBD。也就是说在东方明珠花园小区买房的升值空间是很大的！距离老市区也是很近的，驾车十分钟可达！到火车站坐28路可直达。附近有十八小，二中新校区，宿怀路西市政拟建小学一所，小区内有托儿所，旁边的南方国际花园有幼儿园。小区的绿化做得很好，达到37%，远高于国家规定的小区30%的绿化率！小区前就是宿州著名的三八河，宿州市一直在做沿河绿化风景带，可谓是风景优美！是居民晚上散步与娱乐的最好场所！宿州市位于安徽省的北端，是亚热带季风气候，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。东方明珠花园小区所有的楼盘都是坐北朝南，且户型都是南北通透，楼栋之间距离合理，有利于夏季的通风与冬季的采光！

三、经济环境分析

从宏观上来说，宿州地处中国的中部，安徽省的北端，属于相对贫困的地区，因

此居民的消费水平并不高。由资料显示宿州市2005年的市民可支配收入为5600元，而东方明珠的平均价格才4000元每平米，相对于同等级的南方花园小区的5000元每平米来说是值得市民购买的！《宿州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》“以城镇住房制度改革为契机，调整住房投资结构，重点发展以经济适用住房为主的城镇居民住宅建设，整顿土地使用权转让、拆迁、配套设施建设等各项收费，切实降低住房售价。引入竞争机制，推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，规范管理和收费标准，完善物业管理。“十五”期间，我市要进一步落实国家、省、市关于经济适用住房的一系列优惠政策，把经济适用住房建设同旧城改造结合起

来，逐步实现居住小区成片建设。市区重点完成北苑小区30万平方米的建设任务，新建翠园小区等2—3个投资总额在2亿元以上，建筑面积在15万平方米以上的高品位住宅小区；萧 、砀、灵、泗要结合自身实际，完成2—3个设施完善，服务配套、环境优美的居住小区。到“十五”末经济适用住房建筑面积力争达到建筑总面积的20%以上，城镇人均住房面积达到20平方米，房地产业增加值占三产增加值的比重达20%。”由这可看出东方明珠小区正好满足宿州市的第十个五年计划对房地产业的要求！

四、 文化环境分析

因为宿州市的消费水平不高，而且外来人口较少，所以市民对商品房的要求基 本上是大户型的，以便于一家三口或四口居住，单身公寓的需求几乎没有。而东方明珠花园小区都是三室两厅、两室两厅的大户型。正好满足市民对大户型的要求！对于一楼的居民更是有所照顾，免费赠送20平米的大院子。顶楼的住户可使用最上层的阁楼，其阁楼更是以900米每平米的低价出售。这对于勤劳朴实的宿州人民来说是个很好利用的大空间！

五、社会政治环境分析

2001年，全市人民在市委、市政府的领导下,以“加快发展、富民强市”为主

题，深入贯彻中央关于扩大内需，促进经济增长的宏观经济政策，积极深化改革，加快结构调整，努力增加投资、扩大消费，国民经济总体保持了良好的发展态势，城乡居民生活水平继续提高，各项社会事业全面进步。国民经济总体保持了良好的发展态势，城乡居民生活水平继续提高，各项社会事业全面进步。

一、综合

国民经济保持较快增长。初步测算，全年国内生产总值194.22亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。其中，第一产业增长8.1%；第二产业增长8.9%；第三产业增长7.4%。国内生产总值中,三次产业比例为46.1：22.0：31.9。全社会劳动生产率为5965元/人，按可比价格计算，比上年增长6.0%。市场物价回升，全年居民消费价格总水平比上年增长2.4%。从居民消费商品的类别看，娱乐教育文化用品及服务、医疗保健和个人用品、服装等商品价格指数上涨较大，分别上涨8.5%、

6.4%、3.6%。家庭设备用品及维修服务、交通、通讯、居住等项目价格水平有不同程度下降。国有中小企业多种形式的改制取得积极进展。农村税费改革取得阶段性成果。城镇职工基本医疗保险制度、医疗机构改革稳步推进。

国民经济和社会发展中存在的主要问题是：产业结构不够合理、层次较低，新的增长点不多，发展的后劲不足；农民收入增长仍比较缓慢，部分群众生活比较困难；企业自主创新能力和市场适应能力不强；就业问题：部分企业生产经营还相当 困难，就业问题较为突出，城乡居民总体收入水平偏低等。

二、农业

2001年，全市农业在遭受严重干旱的情况下仍获得较好的收成，主要农产品

产量呈增长势头，农业结构调整取得新的进展，农业和农村经济持续健康发展。粮食产量增幅较大。全年粮食总产量306.57万吨，比上年增长11.2%。其中，夏粮154.0万吨，增长26.7%，创历史第二个高产年；秋粮152.57万吨，下降0.9%。主要经济作物产量全面增长。全年棉花产量8.01万吨，比上年增长40.7%；油料产量40.52万吨，与上年持平。水果产量86.53万吨，增长９.1%，蔬菜生产的品种结构进一步优化，在精细品种增加的基础上继续保持较快增长，总产量增长18.9%。畜牧业稳定增长，渔业略有下降。全年肉类总产量34.22万吨，比上年增长11.4%，禽蛋产量19.36万砘，比上年增长3.2%。全年水产品产量3.69万吨，比上年下降

3.5%。林业生产有较快的增长。全市当年造林面积5151公顷，比上年增长21.4%；育苗面积1050公顷，增长16.8%；幼林抚育面积48866公顷,增长5.7%；四旁植树2589万株。

农业结构调整取得新进展。全年复种指数由上年的184.6%提高到185.4%，粮食

作物播种面积调减2.75万公顷，经济作物播种面积增加3.04万公顷，农产品优质品率提高。养殖业进一步向规模经营、特色养殖方向发展，养殖业产值占农业总产值比重由上年的31.5%提高到31.7%。农业生产条件进一步改善。年末全市农业机械总动力362.02万千瓦，比上年末增长10.0%；大中型拖拉机2462台，增长32.3%；农用运输车13.84万辆，增长0.5%。全年农用化肥施用量（折纯）44.97万吨，比上年增长82.3%；农村用电量2.68亿千瓦小时，比上年增长9.8%。农田水利建设得到加强。2001年，全市有效灌溉面积达到33.89万公顷。全年新增有效灌溉面积

1.18万公顷，新增节水灌溉面积0.73万公顷，新增旱涝保收面积0.55万公顷。

三、工业和建筑业

工业生产增长较快。全年全部工业增加值28.03亿元，按可比价计算，比上年

增长6.4%。其中，国有和年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业（以下简称规模以上企业）实现增加值12.58亿元，按可比价计算，比上年增长9.5%。在规模以上工业中，国有及国有控股企业实现增加值5.31亿元，比上年增长0.81%，外商及港澳台商投资企业0.35亿元，增长18.0%，其他经济类型企业0.41亿元,增长26.7%。工业结构调整步伐有所加快。2001年，我市积极实施企业兼并、联合、盘活存量资产，压缩、淘汰落后生产能力的战略。全年化学农药、化肥、纱、中成药等产品产量增长较快，小煤矿、小水泥等落后企业生产能力有一定幅度的压缩，产量有所下降。企业经济效益有所改善。全市规模以上工业企业经济效益综合指数为71.1%，比上年略有提高，增长0.1个百分点。产品销售率为95.2%，比上年下降1.6个百分点；实现销售收入36.75亿元，比上年增长12.3%；利税总额2.63亿元，比上年下降5.6%，实现利润0.40亿元，比上年下降1.5%；亏损企业亏损额0.46亿元，比上年增长5.0%；企业亏损面上升2.0个百分点。

建筑业保持快速发展。全年建筑业增加值14.79亿元，比上年增长14.0%。具

备资质等级的建筑企业72家，比上年增加5家；资质四级及以上建筑企业实现利润总额9975.8万元，增长68.1%。施工工程个数1691个，比上年增加235个，其中，投标承包工程779个，增加76个；优良工程个数560个，增加33个。

四、固定资产投资

固定资产投资稳定增长。全年全社会固定资产投资45.5亿元，比上年增长

5.7%。其中，国有及其他经济类型投资21.68亿元，增长8.3%。城乡集体和个体投资23.82亿元，增长3.4%。

投资结构继续改善。在国有及其他经济类型单位投资中，基本建设投资7.08

亿元，比上年下降2.1%；更新改造投资10.52亿元，比上年增长12.8%；房地产开发投资2.80亿元，增长22.9%；其他投资1.28亿元，增长7.6%。分行业看，工业、交通、能源等基础设施建设进一步加快。全年工业、建筑业投资1.71亿元，比上年增长84.7%；交通运输和邮电通信业投资1.22亿元，比上年增长10.8%，快于全社会固定资产投资增幅5.1个百分点。

重点项目建设进展顺利。宿州污水处理厂和城市燃气项目一期工程按期建

成。恒丰、联通、邮政、国税大楼土建基本结束，武夷商城、金茂商城、雪枫菜市场、北苑小区、科苑集团技改等重点项目进展顺利。

城市建设步伐加快。宿州经济技术开发区正式设立；环城河、火车站广场、滨

河路综合整治初见成效；符离镇、渔沟镇、张庄寨镇、大庄镇等一批中心镇建设快速推进。

五、国内贸易和对外经济

市场销售稳步上升。2001年，我市市场繁荣，居民消费心理稳定。全年社会

消费品零售总额达56.51亿元，比上年增长5.7%，是近四年增幅最高的一年。分城乡看，城市消费品零售额12.24亿元，比上年增长6.0%，县及县以下消费品零售额分别为16.71和27.56亿元，增长6.5%和5.2%。分行业看，批发零售贸易业增长

4.9%，餐饮业增长13.2%，制造业增长2.1%，农业生产者零售额增长7.2%。

六、交通和邮电

交通运输和邮电通信业发展持续加快，全年实现增加值12.99亿元，比上

一年增长13.1%。

2001年，公路货物运输量3693万吨，比上年下降4.0%，货物运输周转量22.90

亿吨公里，比上年下降3.9%；公路客运量5767万人，比上年增长3.6%，旅客运输周转量22.57亿人公里，比上年增长4.0%。全年邮电业务总量5.62亿元；年末全市电话用户数40.01万户，比上年增长42.6%，其中,农村电话户数23.74万户，增长56.1%;移动电话户数14万户,增长67.9%;计算机互联网用户2.50万户，增长152.1%。

七、财政、金融和保险业

财政金融运行平稳，对经济增长的支持作用增强。全年财政收入11.38亿元，比上年增长1.4%。其中，地方财政收入8.24亿元，比上年增长0.3%。财政支出14.49亿元，比上年增长20.8%。在财政支出中，教育事业费支出增长22.6%，企业挖潜改造资金支出增长47.9%，社会保障补助支出增长60.3%。年末全市金融机构各项存款余额127.62亿元，比上年末增加15.20亿元，其中，居民储蓄存款余额103.04亿元，比年初增加13.48亿元。金融机构各项贷款余额122.46亿元，比年初增加4.16亿元，其中，短期贷款104.9亿元，比年初增加2.36亿元；中长期贷款11.73亿元，增加0.2亿元。

保险业快速发展。全年国内财产保险、人寿保险费收入23791万元，比上年增

长20.9%，其中，财产险保费收入6303万元，增长12.5%；人寿险保费收入17488万元，增长24.2%。赔款和给付支出5198万元，比上年下降28.7%。

八、科学技术和教育

科技经费投入加大。全市大中型工业企业等单位用于科技活动的经费支出为

4255.6万元，比上年增长21.6%，其中，用于研究与发展经费1019.1万元。

工业技术创新取得新进展。2001年，全市高新技术产业技工贸收入7.5亿元，

较上年增长47%。高新技术产业的发展推动了外贸出口的增长，高新技术产品出口额达990.9万美元，占全市出口总额的75.9%。新增省级高新技术企业3家，市级高新技术企业5家，市级高新技术产品3项。全市高新技术企业已有19家，其中，省级11家、市级8家；高新技术产品18项，其中，省级10项、市级8项。

科学研究和技术开发取得新成果。全年共鉴定科技成果6项，其中，2项达

国内领先水平，3项达国内先进水平，1项达省内领先水平。另外获市级科技成果6项，省级科技成果5项，并将其中2项推荐参加2001年全省科技奖励的评选。

教育事业快速发展，结构进一步优化。2001年末，全市拥有各类学校2823

所，在校学生数28.07万人。其中，普通高等学校1所，在校学生0.45万人;普通中学415所，在校学生41.48万人；中等专业学校7所，在校学生0.77万人；小学2170所，在校学生75.04万人，学龄儿童入学率99.96%；普通初中和小学学生辍学率分别为3.92%和0.16%。成人教育、技术培训、幼儿教育和特殊教育得到重视和发展。成人中等专业学校在校学生1075人，成人中小学校在校学生3.13万人，技术培训学校在校学生35.1万人，幼儿园在校学生8.89万人，特殊教育学校在校学生650人。

九、环境保护

环保事业取得新进展。2001年末，全市环境保护系统共有职工127人，市县环

境监测站5个，环境监理所4个。全市环境工作加大污染治理力度。关停超标排烟尘的1吨以下小锅炉33家；停产整顿工业污染企业16家。日处理8万吨的城南污水处理厂一期工程峻工。

生态环境保护工作取得一定突破。砀山县国家级生态示范区建设成效显著。十

镇五村生态建设发展较快。全市有8个村先后被评为全省“十佳”、“百村”生态村。

十、人口与人民生活

人口增长继续得到有效控制。据抽样调查，2001年，全市人口出生率为12.36‰，死亡率为5.2‰，自然增长率7.16‰，年末全市常住人口582.95万人（公安部门统计），比上年末增加5.31万人。

劳动力结构继续调整。年末全市从业人员329.4万人，比上年增加7.6万人。

在岗职工22.28万人，减少0.75万人。城镇私营和个体从业人员19.3万人，比上年增加3万人。据劳动部门统计，2001年城镇人口登记失业率为4%，比上年上升0.4个百分点。

城乡居民收入稳定增长。2001年，全市职工工资总额16.20亿元，比上年增长

26.7%。其中,在岗职工工资总额13.55亿元，增长8.0%。在岗职工平均工资6316元，增长12.0%。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入4643元，比上年增长11.2%；城镇居民每百户拥有空调43台，拥有电冰箱69台，拥有家用电脑10台。城镇居民人均消费性支出3567元，增长8.2%；全市农民人均纯收入1924元，增长

6.8%。

社会保障事业稳步发展。2001年，全市参加养老保险职工10.36万人，占省政

府下达覆盖人数的99.6%，其中，国有企业覆盖率达100%，集体企业98%；离退休职工的养老金基本实现社会化发放，医疗保险参保人数达到11.03万人。全市城市居民最低生活保障覆盖面由上年的0.84%上升到7.24%。救助困难居民4.78万人次。

由上述材料可知，宿州市正在努力打造和谐美好的现代化都市，而现代化美好城市，居住舒适美好的商品房是必不可少的一项！虽然中国正在进行房地产业的改革，其必然造成房地产业的负面影响。但是相关信息显示，这些因素只是对上海、北京等一线城市造成房价短期回落或房地产业的短期低潮，但对于宿州这类三线城市来说影响并不是很大。而且像宿州市这种发展中的城市对于房地产业来说是个大号市场！ 以上便是对“东方明珠花园小区”的投资环境分析。

第八小组全体成员：

胡可、石刘海、王江、王涛伟、

范晶晶、蒋乐星、张家

2012年4月15日星期日