土地使用权到期咋办?你的房子还能住吗?
日前，温州一位市民购买了一套二手房，结果发现房子的土地证过期了。想续期，听说要缴纳数十万元的出让金。而该市民的遭遇不是个案，在温州，这样的房子超过600套。
当下，有关房子的问题往往能轻易引爆舆论。消息传出后，很多人“炸”了。土地使用权到期要“续租”，很多人不是不知道。显然，他们是被“几十万”这个数字吓到了。毕竟，在很多人看来，如今很多地方的房价本身已“高不可攀”。
温州官方随即回应称，所谓花数十万延期土地使用权年限说法系误读。而与此同时，就此问题，官方亦未能马上给出一个解决方案。
而因这一事件牵涉的多个问题事关住房，关系到很多普通民众的切身利益。
1、 什么是“土地证”？和“房产证”是一回事吗？
中国实行土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。土地证是对个人取得的“国有土地使用权证”的俗称。而“房产证”是指通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
两者密不可分。《房地产管理法》规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。
值得注意的是，从去年开始，各地开始陆续用“不动产登记证”取代原来的“房产证”。而房产证转换为不动产证，登记内容中多了有年限限制的土地使用权，隐含着将土地证的并入。
2、土地使用权期限都是70年吗？
当然不是。
根据现行规定，居住用地的土地使用权期限是70年。因此，目前的房地产开发公司都是按照此年限缴纳相关费用，而刚开始并非如此。
以温州为例，最早实行这个政策的时候，当地规定，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，居住用地在不超过最高年限的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择的方式给予办理出让手续，并缴纳相应的土地出让金额。
温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武也证实，上世纪80、90年代，国家向房开公司收取土地出让金的做法刚刚开始，房开公司为了缓解资金压力，普遍没有交足70年年限，各地有交15年、20年、30年、40年不等的，最少的有交2年的，而温州规定最低交20年。
3、土地使用权从何时开始计算？
北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师表示，很多人在购房时存在认识误区，常常忽略了土地使用权的期限。从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证，中间可能会有一定的时间差，这就导致一种房、地年限脱节的情况出现。
那么房屋产权的年限从何时开始计算？张志同认为，从法律角度来讲，国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期，才可以作为土地使用权取得的开始时间。
话说，看到这里，你要不要赶紧翻翻你家的土地证，看有没有过期？什么时候过期？
4、土地使用权到期不续还能住吗？
《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
有专家表示，政府不能无偿、强制收回这块土地。按照现在的法律规定，没有强制措施，居民依然可以居住。但如果居民不缴纳土地出让金，其相当于是在无偿使用这块土地。这种情况下，业主在进行房产转让、抵押等方面的权利会受限，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
5、到期后怎么办？缴纳多少钱合适？
由于大多数住房的土地使用年限是70年。因此，对于大多数人来说，这是一个遥远的问题。而对于已经被这个问题困扰的当事人而言，这是个亟待解决的问题。
遗憾的是，目前，此问题基本“无解”。
前面说了，《物权法》规定了使用权届满可以自动续期。不过，自动续期怎么个自动续法，怎么收费？对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作地方各级政府也不知道。
因此，温州相关管理部门在面对当事人的疑问进行回应的时候，也只是提出花费数十万“延期”是误读。此外，暂时没有更多的信息透露。
放眼全国，温州的土地使用权续期事件并非首例，不过，有些地方已经探索了一些局域性的解决思路和方式。据媒体报道，青岛阿里山小区的土地使用权续期，在业主交纳出让金时，以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%；深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时，政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。
对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，续期应该从“自动”的角度去施行，“自动就意味着，不用个人去申请。”
就土地出让金计算，他认为，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”他建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”
而置身事件的所有人，都有一个共同诉求，希望国家层面能够及时出台相关细则。
综合新京报 澎湃 钱江晚报温州日报
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编辑：张会杰