专家解读[关于加强商业性房地产信贷管理的通知]

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解家　 读《 强 于业 产房贷 理 逼 》 关 加商 性 地信管 的 知

央　行、 监会 银前目合联布发 关《于加强业商房性地产信管理贷　 通知》住的信贷政策房了新有调　 整

，“ 贷房 新” 在哪　政新

分部“ 商任两用” 确用房于足满民住居房求 ，通知》 需商两用　住《 将 “

”房 贷款的低最首付比例由款来原的４％ ０高提 到％４， 其５整调度幅　 小于业商房用整幅度调 。 　

得不 对囤 囤房地 的房 产地企 业 放　贷

为切实防

金融范风 ，通知险》《 对利用已款贷购买住 房、申请 又　

买购第二（套以上住 房的款借人， 出 了为较格的严制限施措 合）， 提 明　 确求要贷最低款首款付比例得低不 ４于％ ，０ 贷款率不利低得于行　

央公的布同期档次基同利率的准１ 倍 ：并求要业商银行套随增加数　 ．１ 而 大幅度高贷款最低首付提比款例和利。率同时 为，保障款人借　的还款能 力 防范信贷风 ．．险强 调借款人还住偿贷房款 的支出不月得 　高于月收其入 的５。 ％０　 要需意的是注 随，借款着人房套购的数增加， 低首付款比例最　 利和的率上调度幅进一步将大增， 抑 效果会更制加明显。 　如 何界定 “首 套住房” 自第套二（ 上住以房”和 “）含？前 是者借指

《 通　知 》求，要 经对土资源 国 建设主管部、门查的具有囤实积土　地

、囤积源行房的房地为开发企业产 商，银行业得发放贷不款。　 这 的规定 样在旨利信用手段贷一进促步使房地开产发业企加

快　土、地 住房发开速度， 增加 场市供， 应解缓供需矛盾 。　

何“为第 套二房住” 　 究竟如何界“定第 二房套 ”呢山东大？经济学院副学院 、 长经　

济研

究中主心任李岗教授铁为认 ，能按不照规的字定面意思去读解概 　， 而应念将念概到放整个的政大环策背景下境去解。读他认为“对第

　二套”房 念的界定 概 ，不以应款买贷次房数 而，该应购房套以数来　界

款第一人利用贷次所购款买用的自于住的房屋 。者后是借款人指　利用 款所贷买的购套首自房以外住其的住他房。商业行在银受接人个 　房住贷 款请申后， 应及 时通过行央人个用信信息础基据库数对款借 人　用状信予况以询． 贷查款请批准申后再相将关息信时及录该入数 　据库 ， 此确以对“保首套自 住房 第”套二 以（住上”房 “和 含） 的认。定 　

借人也款按诚实应守原则信在款合同中如贷实写所 填贷款用项于　 购第几套买住房相关的信。息 不　得发放“随 价房上涨追加贷款 的”住房款　

贷定

。 即使第一“购次

房没贷款有 那么第二，购房次应当按也 ４照％ 来０

　首付，因 这为你是的二套第子 ，房 要是第二次购房只办理按揭款　贷

就时该按照应 ％４比的负担首付，例即第使一根本没次贷有 ，款 ０第 　二次也应按该 ％来４首付。” 李教０授表示“ 策不可政对能个概念都每　

做细的详定义解或释 ，比说定义如‘ 第 二住房 ’ 套那复杂就了 ，还要 　义定么叫‘什房 ’子因 此们我对政理策要依附解现于的政有策环境 。

　和法制律 度，如 理解确果实存在冲 ，突 需就要则做细释或修解规改

　。 我认定为在的政策不存在冲突现 。如第比一次有贷款， 没但第是二　次 房买． 的定它义是二次第买，房 不并是二次贷第款 。如是第二果次 贷款　 ，那可能一套买房可子能次两贷，款 比如第说一次房， 购第二次　修缮。

” 同时 李教授认为，对“在第 套二房住”的 界和审查监定上还管　

通《》知定 规商，银行不业得发放贷额款度随产评房价估值　

动、浮不 明用指的途住抵房押款。贷是因为，个这住房人环授信” 循“等

　

款贷品产的要主点是信用特度随额价的不房断升而增攀加 ，如 房　果价

现剧出波动， 贷烈款的信用险风将显上著升。规定 不发放得“随 　 价上房涨加贷追 款 ”住房贷的 ，款主要 目的是 了防为止商银业行度过 授信 ， 维护　融稳金定 　

商。 业房贷 款首用付比 例 不低 ５于． 住％两 房用不 于低 ％４ ０ ５　

商是

存较大在度的 难， 先首对是“第 套住二” 概房理解和界念上定差的　异

，其次单纯根据个人征 信系统来判是断否“为 二第住套”房 不还甚　 善 ，完有漏洞可 乘 。 对于“ 第　二套房住 ”以是人为单位个还以家是为单位认定 庭， 　李

《

知通 规》定， 商用房购业房贷款首款付例不得低比于５ ，％０ 期　限

教认授没有为太大区．别 为“因只要 家庭的一个人买房子中， 这套房 　子就这个家庭的共有是财产， 家的成员庭是这都个房子其的者。有” 　在谈

年内五到加次所导息的贷致利款累率上积与 “调第二 套

不得　过 １ 超 年， ０ 款贷利率得低不于行央公的布期同档次利率的同　１ 倍 ． ； １对以 商“两用房住”名 义申 请贷的 ，款 首付比例款不低于得 　％，４５ 贷期眼款和利率水按平照商业用性贷款房管规定理执。行 　

是因为这， 商用房业居与住民不同房， 买购商用业房的投资　

性

房” 付比首高， 提个哪对贷买房者款所来带影的更响时大 ，李授认　 为应针教对不贷同群体进行比款较， 对未于的现来流金较比多的人　 “ 提高率的影利就响不明显 ；对积累 资

金

比较多、 未的来金流现增长

较　 、强经营 险较风 ，高 而因商银业在发行商放用房贷业时就款担承

　了较

的风险。在大 目前房产价格地续持快上较的背涨景，下为进 　

步防一范商用房贷款风险，业知通》《 作 了这出样规的。同时，定 考虑　

到又很 人 付采的 他对 击大。一　 不 快的是 取首提高 法办其打 并不

”