房地产开发读书笔记

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书

笔

记

2011级建筑工程管理专业班

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日期：2012年12月18日学院：安徽新华学院土木与环境工程学院专业：姓名：缪守跃学号：

第一章导论

1. 房地产开发的涵义：房地产又称不动产，英文用real estate和 real property表示。前者指其物质实体，既土地与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。

2. 房地产开发的特点：（1）. 开发成本高，投资量大：一是房地产作为商品，如此高昂的价格使得许多人无法进入房地产市场。一方面，需要改善改善住房条件的需求者比比皆是；另一方面，由于高昂价格和购买能力的矛盾，一些需求者却无法成为住房商品的实际买者，因而无法形成房屋的有效需求。二是房地产开发项目的投资如此之大。

（2）. 开发建设期长，投资周转期慢：就房地产开发期而言，规模小的项目往往需要三年左右，关于、规模大的项目则费时更长。由于投资量大且周转慢，因此在项目的建设期内，开发企业要承担巨大金额的压力。（3）. 市场具有地区性和分散性：房地产位置的固定性，解决了房地产市场的地区性；房地产的位置固定，解决了市场的分散性。

（4）. 需求具有稳定性，弹性比较低：房地产为人么的生活、工作、学习和娱乐提供了必不可少的活动空间。而且房地产的需求弹性低，既不会随着价格的波动而大幅度地变化。（5）. 涉及面广，综合性强。

3. 房地产开发分类：根据开发项目所在位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开。根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片下去开发。根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发。根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单

独开发。

4. 房地产开发对城市建设的作用；（1）. 推动城市规划的实施与完善；（2）. 有利于减少投资成本;1). 节约用地，2）. 缩短工期，3）. 降低价格，4）. 节省人力和物力；（3）. 为建设城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体；（4）. 为城市政府财政提供资金来源；(5).为城市大型基础设施建设提供融资途径。

5. 房地长开发的程序：（1）. 可行性研究阶段；（2）. 项目报批与前期工作阶段；（3）. 建设实施阶段；（4）. 销售、出租和服务阶段。

6. 房地产开发模式：（1）. 多元开发模式1）. 混业开发，2）. 综合项目开发，3）. 纵向一体化开发；（2）. 专业化开发模式：1）. 待定业务类型开发，2）. 待定业务领域开发，3）. 服务集成式开发。（3）. 网络经济环境下的开发：1）. 开发企业经营管理信息化变革，2）. 开发企业结构调整及优化。

7. 房地产开发企业及其制度：（1）. 房地产开发及其类型：1）. 按产权关系划分为全民所有制房地产开发企业、集体所有制房地产开发企业、中外合资形式的房地产开发企业、中外合作经营的房地产开发企业、外商独资的房地产开发企业；2）. 按经营业务范围划分专营公司、兼营公司、项目公司；（3）. 按企业的资质等级划分可分为四个等级的房地产开发公司。（2）. 房地产企业制度：个人业主制企业、合伙制企业和公司制企业；1）. 产权明晰：出资者产权是指提供财产或经营的出资者拥有的原始的所有权后股权。法人财产权是指企业对出资者授予其经营财产享有的权利。2）. 权责明确; 一是有效地实现

出资者所有权与企业法人财产所有权的分离；二是企业以其全部法人财产对企业债务承担有限责任，而不是无限责任。3）. 政企分开是对企业而言，政府作为社会经济生活的管理者和国有资产所有者其只能是不同的。4）. 管理科学要有权力机构、决策机构、执行机构和监督机构，形成权责明确、相互制衡的企业内部的纵向集权与授权、分权的组织和领导体系。（3）. 房地产开发的设立：房地长开发的设立是创办房地产开发公司使其取得法人资格的行为。（4）. 房地产开发企业的资质等级。

第二章房地产开发策划

1. 房地产开发策划的涵义：第一房地产开发策划具有明确的目的性。第二房地产开发策划是在市场调研的基础上进行的。第三项目定位与概念设计是房地产开发策划的核心环节。第四房地产开发策划是一项综合性工作。第五房地产策划是一项创造性工作。第六房地产开发策划报告书或策划提案是策划活动的一项重要输出。

2. 房地产房地产开发策划的特点及原则：特点：地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学性和艺术性的结合。原则：独创原则、定位原则、整合原则、客观原则、可行原则、全局原则、文化原则、应变原则等。

3. 房地产开发策划的类型：房地产开发前期策划是指从获取土地起到进入建筑施工之前的这一阶段的策划包括了土地使用权获取研究，项目市场调查、消费者行为分析，房地产开发项目市场细分、目标市场定位等等。

4. 房地产开发策略成绩：（1）. 房地产开发策划的程序：房地产开发策划是按一定的程序进行的；房地产开发策略是一项复杂、专业性较强的活动应当有一套科学严谨的工作程序。（2）. 房地产开发策划程序内容：1）. 项目洽谈阶段，2）. 组建机构阶段，3）. 项目调研阶段，4）. 提炼创意成果阶段，5）. 提交报告阶段等。

第三章房地产开发项目可行性研究

1. 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤：（1）. 房地产开发项目可行性研究的作用是为了投资决策提供依据；是作为集资筹措的依据，是作为编制设计的依据，是作为有关部门签订协议、合同的依据，是作为申请建设执照的依据。（2）. 房地产开发的项目可行性研究内容：1）. 总论其包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑构成等等。其中建筑面积=建筑物基底占地面积/规划用地面积、；容积率=总建筑面积/规划用地面积。例题：某地区在建项目其规划用地为4000亩，在此地区盖一所学校，其教学楼占地1500，宿舍楼占地500亩，其他建筑物的占地面积为1000亩，其在建时的基底总面积我3500亩，求其容积率和建筑密度？

解：根据公式容积率=总建筑面积/规划用地面积；容积率=（1500+500+1000）/4000=75%; 建筑密度=建筑基底面积/规划用地面积； 建筑密度=3500/4000=87.5%。2）. 市场调查和需求分析；

3）. 开发项目场地的现状与建设条件分析，4）. 规划设计方案，5）. 项目建设的工期、进度控制和交付使用的初期安排等等。（3）. 房地

产开发项目可行性研究的阶段划分1）. 机会研究，2）. 初步可行性研究，3）. 详细可行性研究阶段。（4）. 房地产开发项目可行性研究的工作程序1）. 项目筹划、2）. 市场调查与分析、3）. 优化和选择方案、）4）. 方案评价、5）. 编制研究报告。

2. 房地产开发投资的风险分析：（1）. 主要风险因素有市场风险、经营风险、利率风险、政策风险、其他风险；（2）. 风险的分析方法有敏感性分析、概率分析；（3）. 房地产开发投资的风险防范有风险回避首先确定风险是什么，失去投资机会；分线的转移：是指将各种风险因素采用一定措施转移出去的策略。（4）. 风险控制：选择风险小的房地产开发项目、做好市场研究、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发等。

第四章房地产开发用地的取得

1. 房地产开发用地的类型：（1）. 开发用地的使用年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（2）. 按照土地区位划分可以分为闹市区、城市副中心区土地、闹市边缘地带土地、城市边缘区土地、城市郊区土地。（3）. 按照土地利用的性质功能划分可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共用地、绿地。（3）. 按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分为生地、熟地两代类。

2. 房地产开发用地的取得方式：（1）. 用地使让权可以通过协议、招标、拍卖、招标方式、拍卖方式、挂牌方式等等。（2）. 土地使用

权出让合同主要内容总则、出让土地的交付于出让金的缴纳、土地建设与利用、土地使用转让租赁、转让、抵押等等；（3）. 关于土地使用权出让和转让第几个问题1）. 除了成片土地受让人，外商必须为在中国注册的法人外，我国法律未对土地受让人作出其他规定和限制。2）. 在国有土地使用权出让实践中，出让合同一般都采用书面标准合同的形式，既合同的主要条款、格式等均由出让方提出，受让方只能按照出让方提供合同文本的相应项目提出自己的意见。3）. 关于房地产开发期限。4）. 转让合同必须书面订立。

4. 开发建设中的农地征用：（1）. 农地征用特点是有一定的强制性，须妥善安置被征用单位及人员的生产生活、土地所有权性质发生转移。（2）. 农地征用出让程序第一、开发企业申请用地；二、地管理部门审核申请文件；、定征地方安；四、征地出让申请报批；五、签订合同，核发土地使用证。（3）. 开发建设中的土地征用补偿；第

一、土地补偿；二、地上附着物补偿费；三、青苗补偿费；四、安置补助费；五、临时建设用地补偿费；六、税、费有耕地占用税、新菜地开发建设基金、征地管理费等。

第五章城市房屋拆迁

1. 城市房屋拆迁工作程序（1）. 拆迁前期工作有拆迁调查摸底、制定拆迁计划和拆迁方案；（2）. 审核拆迁许可证，持项目批准文件，规划主管部门、土地主管部门批准的红线图和用地文件以及拆迁计划于方案，并附上金融机构出具的资金证明，相当地拆迁主管部门提出拆迁申请。（3）. 组织实施拆迁：组织拆迁动员，发布拆迁公告；拆

迁人与被拆迁人签订协议；拆迁房屋，平整场地等。

2. 城市房屋拆迁补偿与安置：房屋拆迁补偿的对象是所有权人也包括法人或其他机构。房屋拆迁可以通过实行货币补偿和实行房屋产权调节；各类房屋拆迁补偿有公益事业房屋及附着物的拆迁的补偿；对非公益事业房屋及建筑附着物的拆迁补偿。房屋拆迁安置：对象有被拆迁人或房屋承租人。

第六章房地产开发资金的筹集

房地产开发的资金筹集通过向银行等金融机构或金融组织贷款，发行债券、股票和资金的筹集等。

第七章房地产卡发项目的规划设计

1. 房地产开发项目的规划设计：（1）. 城市规划的层次体系：城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。1). 城市总体规划;2）. 分区规划;3). 控制详细规划；

4). 修建性详细规划。（2）. 居住区规划的内容：1）. 确定居住区布局结构和道路系统；2）. 住在选型：住宅有很多的选型供大家自选有点式住宅、条式住宅、复式住宅、退台式住宅错层式住宅、跃层式住宅、花园别墅、综合型住宅能（3）. 开发区工程勘察，有选址勘察、初步勘查、详细勘察和施工勘察。（4）. 编制文件设计有初步设计、施工图设计。初步设计分为设计说明书、总平面、建筑、结构、给水排水、电气、弱电、采暖通风、动力、工程概算书。

2. 房地产开发项目规划设计方案的评价：(1). 评价主体的多元

性、评价目标的多样性、评价值的不确定性；(2).建筑设计方案评价的指标体系，小区开发规划设计方案评价的指标体系，计算公式：平均层数=住宅总建筑面积/住宅基地面积；居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积；居住建筑面积密度=居住建筑面积/居住建用地面积。（3）. 用模糊评价法评价开发项目的规划设计方案：用模糊评价开发项目规划设计方案的思路是：从规划设计方案具有模糊性这一实际情况出发，应用模糊数学的理论，多方位地描述评价内容的模糊属性。

第八章房地产开发招投标

房地产开发招投标有公开招标、邀请招标、开发监理招标等。

第九章房地产开发合同

合同策略有高姿态策略、低姿态策略、时机性策略、最后一封种策略:”a+b=c“策略；条件互换策略；吊胃口策略；运用代理策略。

第十一章房地产销售

1. 房地产收益的获取方式：（1）. 出售、租赁、营业；（2）.

房地产租售方式：房地产租售方式，最简单滴可划分为

开发企业自行租售和委托租售代理两种；1）. 开发企业

自行租售；2）. 委托租售代理；

2. 房地产促销：（1）. 促销广告的策划通过报纸广告、电

视广告、广播广告、网络广告等；人员促销：名人，人

员；现场促销；