房地产新政影响下的北京楼市2
房地产新政下的北京楼市
高俊川
一、房地产新政策的出台
要说2009年中国的热点话题，我们的视线可能离不开房地产业。直线攀高的房价，成了老百姓茶后饭余最热闹的话题，天高的房价也令他们望房兴叹。据北京市统计局统计，自2009年2月份至2010年4月份北京房价几乎涨了1.5倍。北京市统计局官方公布的数据显示，2009年2月份北京市四环周边的一手房的均价为14226元/平米，而到了2010年4月份，攀升至34112元/平米，房价在一年多的时间上涨了近1.5倍。而北京房价上涨幅度最大的通州区域，房价上涨了近2倍。如此疯狂上涨的房价，自然成为社会公众的众矢之的。在此情况下，宏观调控的利剑指向了疯狂的房地产业。
中央于2009年12月份就开始了对房地产的调控。从2009年12月9日，国家把个人住房转让营业税征免时限由2年延长至5年，到2009年12月19日国务院提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨，人们称为国四条，国家遏制房价上涨的第一次高峰到来了。如果说这次国务院出台的政策较为温和的话，那么接下来的文件则这把巨剑擦得越来越亮。12月17日国土部等五部委要求开发商首次缴纳土地出让金比例不得低于50%，财政部要求五年内住房转让全额征收营业税，2010年1月12日央行首次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，2月20日银监会要求流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。3月18日，国资委要求78家非主营房地产企业15天退出房地产业务。
到3月份，国家的这一切政策并没有让火热的房地产市场感到凉意，开发商还是提价销售，老百姓也买得热火朝天，土地市场也异常火爆。3月16日北京单价地王一天刷新两次，远洋地产40亿拿下大望京地块，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄地块，地王附近楼房,不管是新楼盘还是二手房也价格是水涨船高。
于是中央终于在4月17日拿出了最严厉的调控措施，国十一条出台,主要内容是三套房停止贷款，二套房首付50%，利率为基准利率的1.1倍等。4月30日，北京市政府不但完全执行中央政策，而且还规定对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款，同时规定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。政策一出台，北京房地产市场迅速跌入冰点，国家宏观调控的威力立即显现。5月2日，央行第三次上调存款准备金，上调0.5个百分点。5月份，北京房地产市场进入寒冬期，降价、优惠声声不断，投资客抛楼声不绝于耳，房价下跌，成就量下降，几个月的房地产调控终于见到了效果，房地产市场也进入了迷茫的冷冬期。
二、房地产政策分析
总结来说，这次房地产宏观调控，政府采取的措施可以分为以下三类。一、针对开发企业提出的政策，如提高开发商拿地首付比例，上调存款准备金，非主营房地产国资委直属企业退出房地产行业。二、针对投资性购房的限制政策，包括延长营业税免征时限，停止或限制购房贷款等。三、针对房地产市场的政策，如加大市场供应，尤其是政策性住房的供应，打击捂盘囤地等。以上几类政策基本上是招招致命，针针见血。下面将对以上三类政策进行分析：
1、 针对房地产企业的政策。
政府在这方面主要是从资金上限制房地产企业的，第一方面表现为，加大开发商的拿地首付比例。众所周知房地产业是最典型的资本密集型行业，资金缺口一直是开发商每天面临的问题，而加大开发商拿地首付比例，使开发企业在土地上占用更多的资金，使其资金周转变得缓慢，资金链变得更加紧张。在资金紧张的情况下，开发企业断不敢高价拿地，土地市场的竞争也得到缓和，高价拿地的情况减少，成交土地楼面价降低，起到抑制房价的作用。
第二个方面为提高存款准备金的比例。近半年的时间，央行先后三次提高存款准备金的比例，收紧银根，减少放贷。而房地产业是资本密集型行业，房地产开发企业的投资很大程度上来源于银行信贷。而在信贷减少的情况下，房地产开发企业的资金更加紧张，一方面减少房地产投资，另一方面降低开发商的支付能力，起到抑制地王，降低楼面价，抑制房价的目的。
第三个方面是非主营房地产央企退出房地产市场。中央企业以国家为依托，实力雄厚，资金充足，且具有政府背景，获得信贷能力也强.这种资金雄厚型企业大举进军房地产业，使房地产市场竞争日期加激烈，“不差钱”的央企还会对房地产市场的地价推波助澜，让这些企业退出房地产市场必然会起到抑制地价,从而到达抑制房价的目的。
2、针对投资性购房的政策。
第一方面为延长个人住房交易营业税的免征年限。投资性购房主要是通过短期持有，快速出手，通过其间的差价，获得投机回报。此种性质购房一般在5年内抛售房屋较多，而将营业税免征年限，由2年延长至5年，将大提高房屋的交易成本，减少投机房屋回报率，从而降低投资兴趣，起到减少投资性购房，达到抑制房价的目的。
第二方面是限止或停止投资性购房贷款。这一招可以说是国家抑制房价重镑炸弹。在投资性购房中，投资房产固然看中的是房产未来的升值潜力，但是知投资者更看中，通过房地产信贷实现，房地产投资的20%投资可以实现100%的收益。以一套房为例，投资者只需要交20%的首付，就可以购得一套住房，再还上二到三年的月供，顶多也只付到25%房款总价款，如果在这二到三年时间，房价涨一倍，那么计算他的投资回报率不是100%，而400%，因为他只付了25%的首付，所以说，投资者看中房产物业未来升值潜力的同时，更看中信贷购房的超高投资回报率，因此很多的房产投者认为，于其用全款买一套住房不如用同样的钱买五套房。而限止或停止对投资性购房发放信贷，使得房产投资的优势变得不再明显，从而抑制热钱流向房地产市场，起到抑制房价的目的。
另外，在房地产投资中，不仅只有手握大量热钱的温州炒房团，更大的部分是，这些生活富裕，手中稍有余钱，期望这些余钱保值增值的投资者们，并且这些投资者们应该占到了房地产投资的绝大部分。这部分投资者手中的资金一般不足以支付全部房款，房地产投资只能通过银行信贷来实现，而国家出台政策限止投资性购房，那么这些投资者在不能获得银行信贷的情况下，也只能望房兴叹了。
3、针对房地产市场的政策。
住房价格快速上涨，从根本上说是基于供不应求，供求关系永远是决定房地产市场走势的最根本因素。即使有人说投资性购房，大量热钱进入房地产市场是房价上涨的原因，其不知，投资房产看中的房产未来升值潜力也是基于房地产的稀缺性的。从最根本上说，中国房价上涨是13亿人口与国家的18亿亩耕地红线的矛盾，是因为住宅土地供应不足。
在这次房地产新政中,其中一条是加大土地供应,加大土地供应会在一定程度上起到抑制房价上涨,但是，政府在加大土地供应的同时，也加大了政策住房用地在土地供应中的比例，也就意味着商品房的供应量可能会减少，所以即使在市场总供应量增、政策性住房满
足了部分社会需求而导致社会住房总需求降低的情况下，这条政策不会对商品房的价格上涨起到抑制作用。同时，相信政府的这条政策也不是出于抑制房价的目的，而是基于社会公平的角度考虑的。
三、房地产新政策的影响
从以上分析可以看出，在此轮房地产新政下，房地产市场总的态势将是，房地产市场供应总量会略有增加，房价下跌预期增强，二手房出手量增加，房源供应增加。房地产企业资金压力加大，现金流趋紧，高价拿地意向降低，土地市场竞争不再激烈，土地成本将降低，地王效应将会减少。投资性购房将大幅减少，购房者观望状态出现。房地产市场势将会进入开发企业、政府、开发企业之间的博弈期，最后房价将逐步回到社会公众可以接受的价格范围内。未来，只要政府对投资性购房信贷政策不松动，房价就不会出现大幅的上涨。从政府这次抑制房价的决心可以看出，只要国内经济发展良好，经济增长迅速，贸易、加工制造业、汽车等其他行业发展良好，政府经济增长压力不大，这些政策将会继续执行。
这次房地产新政的一个重要后果就是将投资者挤出住宅地产的投资领域。由于此轮调控基本上只针对住宅，并没有涉及到商业地产，商业地产的首付比例依然是50%，不受二套房三套房的影响，商业地产的优势和投资机会在此时也得到突显，商住倒挂现象、商业地产可以获得长期丰厚的回报，且不受房地产调控的影响，商业地产的这此优势在住宅市场低迷的今天将会使投资把更多的注意转移到商业地产上面。因此在房地产新政下，大量资金将流向商业地产，商业地产也将得到较快的发展。