城市进化论

背景：城市的发展，阐述如皋本地经济、商圈、文化的特征及政府规划（由研究部提供） 结构：

● 城市商业的进化

针对本地商户：商业形态的发展与转变

针对异地商户：项目经济指标与规划

↓

引出项目本身→项目整体定位

增强商户对本案的商业前景信心

● 产品剖析

项目鸟瞰、平面规划、项目一期商业定位、项目亮点（景观湖、公园、水幕电影、主题文化广场）

● 周边配套

交通主干道、区位分析、公交路线、配套

增加商户投资信心

● 招商信息

业态规划、招商政策、层高、主入口、电梯、横向交通动线等

● 运营保证

专业招商运营管理团队、资源整合、开发商实力，商业全部持有

城市进化论

前言：

如皋, 一座拥有1600年悠久历史的城市，其深厚的历史文化积淀以及大量独特的旅游文化资源，自古以来就是货物集散、商贾云集的生财之地。乾隆年间，如皋曾是苏北最富的县，享有“金如皋”之美誉。 2004年，GDP 连续4年增长20%，如皋先后被评为长三角最具投资价值的城市。

如皋城市规划

根据《如皋市城市总体规划（修编）2005—2020》，如皋市的城市性质：如皋市的政治、经济、文化中心，工贸发达、环境优美、历史积淀深厚的宜居城市。远期市域总人口146万人，城镇人口90万人，城市化水平达60%。2020年市区总人口42万人，建设用地规模4850公顷。

如皋商业发展

如皋市近年来劳动流入人口不多，主要以本地城镇人口为主；

城市GDP 逐年稳步提高，从进入新世纪来，GDP 增长速度较快，近10年逐年均超过14%，位列南通县级市发展第一。高速发展的经济，带动了第三产业的发展。第三产业的比重也逐步增大，把如皋从一个传统的农业城市带入以第三产业为导向的服务型城市。

社会零售总额增长快速，快接近160亿，商业提速显著。人均可支配收入接近2万元。各项指标显示如皋的外围经济稳步增长，近年来如皋的商业发展迅速。

如皋市区商业

市区商业主中心是全市商业最重要的核心，商业网点密集，商业服务设施完善，辐射力巨大，是带动全市商业发展的核心，是发展现代商贸的城市级商业中心。目前如皋市区商业主中心商业辐射力在50公里以上，日客流量50万人以上，服务人口大于100万。

如皋经济开发区

如皋经济开发区城北新区与中心城市一衣带水，如皋经济开发区管委会为全力打造苏中有特色、宜居住、宜创业的城北新城，高点定位, 按照科学发展的要求，提升城市品位，以“生态优美、适宜人居”为重点，将城北新城定位为行政办公、商业服务及居住为主体的现代化

中心商务居住区。

如皋城市发展三部曲

第一部曲：

超市时代

代表：农工商、华润超市

表现形态及特征：中小型超市、传统业态所占比例偏重，传统业态向新型业态转变步伐缓慢 第二部曲：

商场+超市时代

代表：文峰商业广场、大润发、正翔商业广场（沃尔玛）

表现形态及特征：全市一主一次南北两个商业中心正逐步形成。一批满足适应现代生活需要的超市、为农服务店、社区购物中心快速兴起

第三部曲：

商场+超市+公园时代

代表：山姆城市广场

表现形态及特征：集高端餐饮、休闲娱乐、生活服务、星级婚庆主题公园、企业办公基地于一体的全业态shopping park，辐射整个如皋商圈

山姆城市广场

山姆城市广场彻底颠覆传统商业模式，30万方商业旗舰既涵盖ShoppingMall 的功能（集餐饮、休闲、购物为一体的多元化时尚消费模式），又从中提取Block 街区与ShoppingMall 的优点，引进国际高端餐饮娱乐品牌主力店，融入国际化商业街区规划理念，打造国际化娱乐餐饮主题商场。4万方山姆湖---如皋最大内湖，将主题商业、精品酒店及总部办公紧密地联系在一起，既相互融通，又各自保持独立，实现真正意义上的一站式shopping park。 优越交通 得天独厚

山姆城市广场，地处如皋经济开发区中心，位于如皋市黄金中轴海阳北路与起凤路交界口，毗邻规划中的开发区政府大楼，距离中心城区仅2.5公里，距离204国道仅需两分钟车程，居皋南眺，江阴长江大桥和已经通车的苏通长江大桥犹如如皋拥抱上海的两条臂膀；临江北望，两桥又如动、静二脉延伸交汇于九华立交。苏通大桥的通车，使如皋到上海的车程缩短到90分钟。新长、宁启铁路和宁通、沿海高速双双从如皋境内交汇而过，再加上如皋港、如皋机场、新老204国道，如皋交通可谓四通八达。

消费升级 体验升级

休闲舒适的体验空间

伴随购物的新鲜乐趣

针对家庭的商业形态

山姆城市广场，塑造的不仅是一座国际商业综合体，其独特的商业文化才是山姆城市广场的灵魂。这种商业文化包容性很强，同时不断地引领并推动着如皋市消费市场的升级。

音乐轻奏，商场里人们或聚于一隅，笑语盈然; 或父子同戏，其乐融融; 抑或引朋携友，边走边看，悠闲、惬意、欢乐的气氛萦绕在每个人的身边„„山姆城市广场，正开启全新全情景式商业体验，使消费者在消费购物的同时享受全方位的“情感体验”式的消费过程。

未来的山姆城市广场将辐射周边三十公里甚至之外的区域范围，市民广场、主题公园、水幕电影、餐饮娱乐、休闲购物。。。这里将涵盖如皋市所有业态，并不断扩充与升级。 360°全能配套：

政府机关：新区管委会、总部企业办公

商业内部配套：银行、移动、电信、联通、邮局

学校：开发区实验小学、幼儿园、市实验小学、新民中学、北郊小学

医院：第四人民医院、社区卫生站、如皋市人民医院城北门诊、博爱医院

产业园：中国肠衣城、光伏光电产业园、特色食品产业园

其他配套：公交首末站、红星美凯龙

交通：陆路交通四面八达，三分钟到达市中心，十分钟即可达到高速口及312国道，1.5小时即可融入江浙沪都市圈

多种商业形态 激发消费无限潜能

1、商业A ：针对餐饮和休闲娱乐的商业功能，A 街区采用露天回游街区的业态形式，主力店铺约4000平方米、中型店约1500平方米、小型点约500平方米，形成高中低搭配的商业系统，总建筑面积约4万平方米。建筑形态延续法式建筑元素，同时嵌入地中海的浪漫情调。设计采用大平台的手法在增加有效商业界面的同时，丰富商业空间形式，增添消费活动的情趣性。停车采用地面与地下结合的形式。

2、商业B ：作为2期开发目标，规划为旗舰型shoppingmall ，总建筑面积约8万平方米。商业设施采用三和驱动的模式，包括购物、娱乐和户外产品三大主力店和名品回廊等商业形态，建筑采用3层，双回廊形式。机动车停车主要为地下方式。

3、酒店：星级酒店以婚庆文化为主题，形成个性化的品牌特色。主体建筑以大堂服务设施、婚庆套房、标准客房、婚庆中心、婚庆商务和配套设施为主要功能，半岛建筑群以独栋洋房形式客房和酒店附属休闲商业设施为主，形成与主体建筑的向心围合水景。一栋独栋洋房近期作为售楼处之用。

4、总部公馆区：考虑到成长型企业的发展需要，我们设置了低密度，低层数的商办区块，均为独栋单体，便于舒缓企业员工的紧张压力，更便于将企业做大作强，为如皋经济发展注入强大推力。

首创独家主题公园 寓购于乐

围绕四万方大型生态人工湖，形成一带自南向北别具特色的环湖景观界面。按时尚购物景观、个性休闲景观、亲水庭院景观、文化情景风貌定位各功能组团风貌景观特色，结合亲水景观环廊、大型喷泉、水幕电影和主题广场景观节点，形成点、线、面相结合的景观绿化系统。 立体化设计 流线型道路交通

道路交通组织上，根据商业运营特点充分考虑了机动车化消费群体的活动特点和个性化步行商业空间系统的要求，以安全便捷为原则、采用协同组织、立体设计手法，使机动车流线、商业活动流线、休闲游览线和水上娱乐流线有机组织起来。

携手专业，与智者共赢

苏州优肯投资有限公司

优肯UKA 是商业地产全流程方案提供者，为商业地产提供高素质的开发策划、规划设计、营运管理等领域的顾问咨询服务，并可参与投资开发和招商运营管理等。

在主题商业地产、历史风貌街区、大型城市综合体、社区生活中心、餐饮娱乐等多个事业领域拥有丰富的项目运作经验和资源。

优肯UKA 深具国际视野，拥有极为广泛的品牌、专业与资本整合能力，与国际一流的商业投资、开发、经营、设计机构深入合作，确立极具前瞻性的专业优势。

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山姆置业

江苏山姆置业有限公司隶属于山姆集团，山姆集团为一家集电器、光学、机械、房地产开发、生物工程、科技研发为一体的综合跨国集团公司。江苏山姆置业有限公司为集团旗下的一家全外资公司，先后在合肥、扬州、南通等地成功开发了多个地产项目。

山姆置业深知商业后期运营管理的高难度以及对商业的影响，因此，为了未来能够更好的运

营，同时降低商家运营风险，商业部分30万方全部由山姆置业持有，这样既能保证山姆城市广场能按照既定的计划持续的经营，这在如皋商业应该是绝无仅有的，这点也恰恰能保证商业健康有序的运营。