河南物业管理条例15年来首修 小区停车位只卖不租最高罚10万

猛犸新闻·东方今报记者 米方杰/文 沈翔/图

3月28日，《河南省物业管理条例(修订草案)》正式提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议，这是该条例施行15年来首次进行修订。据悉，此前在物业管理上的一些焦点问题的解决，此次也将有了依据。修订草案明确，今后新建小区入住达三成，便可召开首次业主大会，同时，物业不得以拖欠物业费等由，对业主断电、断水等。此外，对于一些小区出现的车位“只售不租”问题，修订草案也予以了明确，小区车库、车位不能“只售不租”，若违反规定逾期不改正的，最高将罚款10万元。据悉，与原条例相比，修订草案修改了不少，记者也为大家梳理了修订草案的亮点。

【亮点1】

业主入住达3成 便可召开首次业主大会

“业主大会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。目前，《河南省物业管理条例》已经实施15年，但是93%的小区仍未成立业主大会。”河南省人大常委会法制工作委员会副主任王新民表示，业主大会成立难主要有两个原因：一是条例原来规定业主大会由物业行政主管部门指导召集，但物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集；二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。

据悉，为了有效解决业主大会成立难等现实问题，按照上位法的规定，此次修订草案明确了乡镇人民政府、街道办事处负责组织成立首次业主大会筹备组并召集首次业主大会。

同时，修订草案明确了成立首次业主大会召开的条件，新小区业主入住达3成，便可召开首次业主大会。

修订草案规定，符合下面三个条件之一，便可以召开首次业主大会：1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；2、业主已入住户数的比例达到30%以上的；3、物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

记者留意到，修订草案对业主大会的职责也进行了扩充，修订草案规定业主大会可以确定物业服务内容、标准和物业服务收费方案，同时，确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业等。

【亮点2】

物业不得以拖欠物业费等由 对业主断电、断水、断气、断热

物业管理区域是确定一个独立物业小区的基础，是区分公用部位、公用设施设备接线的依据，据王新民介绍，修订草案也对物业管理区域予以了明确，规定物业管理的的划分要综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素，并且对新建物业管理区域划分和调整等内容作出了具体规定。

记者留意到，修订草案也对物业的服务事项进行了明确：物业共用部位的日常维护和管理，物业公用设施、设备的日常维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域公共秩序、交通等协助管理事项以及车辆停放等。

在生活中，业主因物业费缴纳不及时被物业断水断电的情况经常发生，而修订草案此次也明确了，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用，不配合管理等为理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供暖，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

【亮点3】

私卖小区广告位赚“私房钱” 最高将罚款20万元

你们小区电梯有广告吗？对于这个问题，相信绝大多数小区电梯住宅楼的业主都回答：有。近几年来，各地小区高层住宅楼电梯间广告投放不断增多，一些小区的电梯等公共设施现在已成广告商争夺的领地。不仅如此，在不少小区的入口、绿化带、地下车库等公共区域，广告也是随处可见。记者了解到，此次修订草案也明确规定，物业不得擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动等，同时也不能擅自设置营业摊点。

并且，修订草案明确如果违反该规定，利用物业共用部分、共用设施违法经营的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人处一千元以上一万元以下罚款；单位处5万元以上二十万元以下罚款。所得收益，用于物业管理区域内公用部分、公用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

此外，修订草案还规定，物业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

【亮点4】

老物业“被炒”后若赖着不走 每天将面临1万元罚款

物业服务质量不好业主意见大，被解聘后却赖着不走，致使新的物业无法及时进驻，这样的事情也是时有发生，今后再遇到这样的事情不用发愁了。

修订草案规定，业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。如果业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应对维持正常物业管理秩序。并且应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或新物业企业移交物业管理用房等。

据悉，对于未按照约定时间提前撤出的物业服务企业，县级以上人民政府物业管理行政主管部门将责令限期改正，逾期不改正的将处5万元以上10万元以下罚款。物业服务企业未按照规定办理移交手续的，将罚款20万元。并且，被解聘物业若未在规定时间内撤离，赖着不走的，自规定时间届满次日起，每天将面临1万元的罚款。

【亮点5】

公共区域设车位应得到半数业主同意  收益归全体业主所有

“一直以来，车位车库是物业纠纷和矛盾比较集中的领域，”在王新民看来主要原因有两个：一是车位车库权属不清；二是车位车库数量有限，有时不能满足业主需要。为此，修订草案在物权法相关规定的基础上，进一步明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库的归属。”据悉，修订草案规定，建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在显著位置进行公示，不得计入公摊面积，并按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。

记者留意到，对于此前一些地方出现的物业在公共区域设置停车位，其如何处置和收益归谁的争议，此次修订草案也予以了明确，修订草案规定，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位的，不得影响消防通道、其他车辆和行人的正常通行。同时，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

此外，修订草案还规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，这也成为了修订草案的最大亮点。

【亮点6】

车库、车位只售不租 建设单位或将面临最高10万元罚款

此前，多地都曾出现小区停车位“只售不租”的情况，引发业主反对。据悉，此次修订草案对车位的分配管理进行了明确，规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的车位、车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

同时，记者了解到，修订草案规定，在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需求后，还有多余规划车位、车库的，可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。

据了解，修订草案规定，若建设单位将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由物业管理行政主管部门责令限期返还，逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。

同时，建设单位对业主要求承租的车库、车位只售不租的，物业管理行政主管部门将责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

此外，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，物业管理行政主管部门将没收违法所得，逾期不改正的，将处5万元以上10万元以下罚款。

【亮点7】

出现渗漏或电梯出问题等 业主申请维修资金3日内应到账

“维修资金的管理和使用在实践中容易出现两个问题：政府代管造成使用难，业主自管会出现资金安全风险。”王新民表示，为解决好这些问题，修订草案设定了业主大会自管和政府主管部门代管两种方式，规定业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管，业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或代管。

据介绍，修订草案规定，专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。对于挪用专项维修基金的，应当退还本息，赔偿损失。依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

并且，针对紧急情况下维修资金使用难问题，修订草案规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在接到申请后3个工作日内拨付维修资金。

猛犸编辑：万小芈