成都市写字楼市场

目 录

第一部分 国内写字楼发展情况 ........................................................... 4 一、 国内字楼市场概况 .................................................................. 4 （一）、国内写字楼发展阶段 ............................................................ 4 （二）、国内写字楼发展区域简析 ........................................................ 4 二、 成都市写字楼发展热点 .............................................................. 5 （一）、区域热点：成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方 ...................... 5 第二部分 成都市宏观市场研究 ........................................................... 6 一、成都市宏观经济情况分析 .............................................................. 6 （一）、成都市十五期间GDP总值 ........................................................ 6 （二）、成都市2005年固定资产投资额 ................................................... 6 （三）、第三产业的比例逐年上升 ........................................................ 7 （四）、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼的需求 ................................ 7 1．知名客户资产性质 ................................................................. 8 2．客户行业分布情况 ................................................................. 9 二、成都市城市规划发展分析 .............................................................. 9 （一）、城市总体规划 .................................................................. 9 （二）、交通体系规划 ................................................................. 10 第三部分：成都市写字楼市场简析 ......................................................... 10 一、成都写字楼供应现状 ................................................................. 11 （一）、写字楼供应片区简析 ........................................................... 11 （二）、 写字楼档次分析 .............................................................. 11 （三）、写字楼形态简析 ............................................................... 13 （四）、 写字楼内部配套简析 .......................................................... 13 （五）、写字楼供应面积区间研究 ....................................................... 13 （六）、写字楼供应方式简析 ........................................................... 14 （七）、产品竞争能力简析 ............................................................. 14 二、成都写字楼需求分析 ................................................................. 14 （一）客户相关需求图例分析 ........................................................... 15 1、准备更换的意向区域：以城南为主占到49%的比例 ..................................... 15 2、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大 .................. 15 3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等 .................. 15 4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼 .......................... 16 5、对物业交房标准的需求：四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房 ........... 16 6、对办公区内的配套要求 ............................................................ 17 （二）客户背景资料分析 ............................................................... 18 1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买 ................................................ 18 2、公司员工数量构成 ................................................................ 18 3、公司性质 ........................................................................ 19 4、公司所属行业 .................................................................... 19

5、小结 ............................................................................ 19 三、 写字楼潜在供应市场简析 ........................................................... 20 （一）、供应区域简析 ................................................................. 20 （二）、供应来源简析 ................................................................. 20 （三）、产品概念发展简析 ............................................................. 21 （四）、 产品发展配套简析 ............................................................ 21 （五）、成都市写字楼发展趋势 ......................................................... 22 四、外资投资成都专题 ................................................................... 22 （一）进入成都的世界500强企业概况 .................................................. 22 （二）进入成都的世界500强企业入住写字楼概况 ........................................ 23 1、世界500强企业在各大写字楼分布数量 .............................................. 23 2、各大写字楼入驻外资企业明细 ...................................................... 23 3、入住成都写字楼世界500强企业行业构成情况 ........................................ 23 （三）外资企业需求特征分析 ........................................................... 24 1、需求特征 ........................................................................ 24 2、外资企业选择写字楼的标准 ........................................................ 24 附件一：成都市CBD规划概况 ........................................................ 26 附件二：成都市写字楼典型项目透视 .................................................... 27 1、时代广场 ........................................................................ 27 2、威士顿联邦大厦 .................................................................. 28 3、汇日央扩国际广场（开行国际广场） ................................................ 29 附件三：目前已落户成都市的108家世界500强企业名单 .................................. 30

第一部分 国内写字楼发展情况

一、 国内字楼市场概况

（一）、国内写字楼发展阶段

从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段： 初级阶段→中级阶段→高速发展阶段→成熟阶段

 国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了 良好的基础；

 与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入住客户零散、档次较低，供应、需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随之提升；

 在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段。

 但由于城市整体规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离。

（二）、国内写字楼发展区域简析

由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的真正意义上的CBD区域为例子加以写字楼环境的比较和分析。

由于成都地处内陆，交通信息相对闭塞，其开放程度相对落后，总体经济发展水平和沿海发达地区相比比较落后。城市规划不完善、地铁施工导致交通不便利、政府南迁、写字楼供应分布零散都使得成都市目前很难形成真正意义上的CBD区域。

但从长远的目光来看，成都是国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽。具有西部地区最高的人均GDP水平和人均收入，其经济总量占西南地区的27%，进出口额占22%，在西南地区具备了首位的经济控制力。这些为成都CBD未来的发展奠定了坚实的基础。

二、 成都市写字楼发展热点

（一）、区域热点：成都市写字楼市场区域热点主要集中在以下几个地方

 随着成都市城市规划的出台，对城市功能区域的规划也决定了其功能区分明显的区域扩散以及转移，从而使得整个城市朝着分区明显，功能齐全的发展方向前进。以天府广场为中心的商务功能区的确定并向外扩散，而城南作为新的组团区，更是受到成都市政府的青睐：未来政府的南迁，西南地区区域性商务中心将在城南占有一席之地。且其土地储备资源丰富，对新的规划也有着很大的发挥空间。

第二部分 成都市宏观市场研究

一、成都市宏观经济情况分析

（一）、成都市十五期间GDP总值

 “十五”期间成都市地区生产总值年均增长13.2％，高出全国3.7个百分点、高出全省2.0个百分点。

 成都市国民生产总值的不断攀升，为外企业入驻成都提供了良好的经济基础。

（二）、成都市2005年固定资产投资额

 全社会固定资产投资完成1457.4亿元，比上年增长40.1%。全市投资项目为3694个，增长27.7%，其中当年新开工2883个，增长101.6%。民间资金完成投资799.0亿元，增长42.7%。全年新增固定资产443.1亿元。

 重点项目建设进展顺利。市级207个重点项目当年完成投资523.3亿元，占年度投资计划的108.1%。

 房地产销售稳定增长。全市含预售在内的商品房销售面积1213.6万平方米，比上年增长7.5%；实现销售额395.2亿元，增长29.0%。

（三）、第三产业的比例逐年上升

2000年至2005年三大产业占经济增长贡献率比例

数据来源：成都市统计局  2005年成都市实现生产总值2371.0亿元，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值182.3亿元，增长5.7%；第二产业增加值1007.7亿元，增长20.0%；第三产业增加值1181.0亿元，增长9.6%。一、二、三产业比例关系为7.7:42.5 :49.8，对全市经济增长的贡献率分别为3.2%、59.9%、36.9%。

（四）、第三产业从业人数逐渐上升，带动了对写字楼的需求

数据来源：成都市统计局

 从以上数据以及统计局数据分析：第三产业人员呈逐年攀升的趋势，2005年，第一产业从业人员200.17万人，比去年减少10.61万人，占全市从业人员的32.3%，所占比重下降了2.6个百分点；第二产业从业人员190.59万人，比去年增加9.75万人，占全市从业人员的30.8%，所占比重上升了0.9个百分点；第三产业从业人员228.28万人，比去年增加了15.93万人，占全市从业人员的36.9%，所占比重上升了1.7个百分点。从业人员继续从第一产业向第二、三产业转移。

 成都市外资企业引进情况

世界500强企业共有108家入驻成都，在高档写字楼热点供应区域聚集了在蓉６０％以上的外资机构，其中世界５００强及跨国公司６０多家；４０％以上的国内知名企业分公司或办事机构。

1．知名客户资产性质

在客户群中，私营企业所占比例最高，达到34%，三资企业也占到22%，国有企业所占比例不到1%，外资企业及机构是高档写字楼市场的主力客户。

2．客户行业分布情况

客户在行业分布上主要集中在IT/通信/网络、电子、金融、房地产、商贸，其中商贸的客户占18%，高居首位。

 随着大量的外资企业进驻成都，写字楼的需求将大量增加，这对于写字楼而言是一大

利好消息；

二、成都市城市规划发展分析

（一）、城市总体规划

按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿区等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外与外环路内形成北部行政中心„„区域商业、行政中心。

按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。

（二）、交通体系规划

红星路南延线：

红星路南延线作为成都市“井+环”道路结构中的一条南北向主干道，于2006年3月15日全线贯通。红星路南延线工程的建成使市中区与城南副中心以及中和、华阳一线贯通。同时，它还与已建成的天府大道一起，构成城市向南延伸的两大快速通道。红星路南延线的贯通意味着使科华北路变成与天府大道南延线平起平坐的一条城市主干道，起沿线周边的经济和城南副中心的地位将会得到大幅度的提升。

地铁：

目前成都市正在动工修建地铁1号线，该线路为南北向，不久成都市人南沿线将进入封闭施工阶段，将会对该路段上的开行国际大厦、威斯顿联邦大厦等高档写字楼客户的出行造成不小的困难，同时该路段的交通压力将会分布到其他区域，其中红星路南沿线以及科华北路等路段将会起到重要的交通疏导作用，未来5年之内，对这些道路的地标性级的发展起到了推动作用。

第三部分：成都市写字楼市场简析

一、成都写字楼供应现状

（一）、写字楼供应片区简析

（二）、 写字楼档次分析

分类标准：按租金来分

写字楼级别 租金（元/平方米·月）

A B C D

80以上 51-80 30-50 30以下

成都写字楼市场呈现出高低档物业比例较小，中档物业占据绝对比重的特点；通过中原评定，B、C级写字楼占到73%的比例，而A级写字楼仅占13%，D级写字楼的比重为14%；

据统计，近年来成都市的三资、外资企业年增长率达到11.1%，三资、外资企业每年增加数量在200家以上。三资、外资企业对高档写字楼的需求是巨大的，但目前成都高端写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快速发展，因此高档写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快速发展的阶段。

中档写字楼比例过大，高档写字楼有效供给不足暴露了当前成都写字楼市场结构性不合理的缺陷。D级写字楼由于严重不能满足商务办公的需求，将在未来退出写字楼市场；B

级写字楼市场则处

于一个比较尴尬的境地，一方面硬件配套设施难以与A类 写字楼抗衡，另一方面性价比不如C类写字楼，客户向A类及C类写字楼分流，不少B类写字楼被市场抛弃，只有通过对硬件设施的改善来重新赢得市场，但可提升的空间不大，B类物业面临的市场形式比较严峻。

各类写字楼售价分布：

成都市目前市场上供应的各类写字楼走售价上来看相同级别写字楼售价相差非常大，这与写字楼所处地段和商务办公环境有着密切关系，售价并不是评定写字楼级别的重要标准。

（三）、写字楼形态简析

随着成都市场的发展，多层写字楼比例逐渐减少，高层写字楼所占比例越来越大，达到85%左右，多层写字楼多分布在各开发园区。

（四）、 写字楼内部配套简析

目前成都大多高档写字楼的所提供的硬件设施基本能够满足高段客户的形象需求，中低端写字楼则是依靠相对低廉的租金满足中小办公企业的基本办公需求。

（五）、写字楼供应面积区间研究

目前写字楼供应面积区间主要在100-300平方米之间，供应面积区域比较灵活。最低从50多个

平方起，到整层的面积可自由组合，这样即满足了大企业对大办公面积的需求，也满足了一部分对办公面积需求较小的企业需求。

（六）、写字楼供应方式简析

市场上写字楼供应方式主要有三种：

第一种是：只租不售，该类型主要是一些国有企业、银行等投资修建的老牌甲级写字楼，如：川信大厦、华能大厦、中环广场，该种方式是开发商在资金较充裕的条件下，长期持有物业所有权，进行长期投资；

第二种是：只售不租型，目前市场上部分新开发的商务公寓写字楼采用该种方式，这种方式有利开发商尽快收回投资；

第三种是租售结合型，如时代广场，开行国际等。

（七）、产品竞争能力简析

成都高档写字楼的竞争力主要在两方面：硬件竞争力、软件竞争力。硬件上，主要是项目地段（目前大多数地段较好）、项目自身配套（目前高档写字楼自身配套基本相似），销售价格、租金水平（根据地段和配套有所差别），在硬件竞争力相差不大的情况下，目前竞争最激列的是软件方面，也就是在物业服务和开发商品牌。

二、成都写字楼需求分析

说明：

调 查 范 围：威斯顿联邦大厦、丰德国际广场、曼哈顿、华尔兹广场、孵化园、高新科技

商务广场、惠明保洁、四川子云、星联行商、胤恒贸易等

调查时间界定：2006年4月 调 查 方 式：入户访问 样 本 量：158份

（一）客户相关需求图例分析

1、准备更换的意向区域：以城南为主占到49%的比例

■ 从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例；其次是选择在市中心以及城南副中心的比例各占24%。说明对城南区域较为看好。

2、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大

■ 图中显示：客户对对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。 3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等

■ 从图中对客户的调查可以看出：购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境（18%）、位置地段（17%）、便捷交通（15%）以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。

4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼

■ 根据调查结果：客户对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，占74%的较高比例；其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求占14%。

5、对物业交房标准的需求：四成比例要求全装修、两成左右比例要求吊顶或清水房

■

6■

目前相关配套缺乏的劣势。

1

2

综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主。 且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高； 对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。

此次调查中客户对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。

三、 写字楼潜在供应市场简析

目前已知的潜在项目

从目前中原调查到的未来供应量较大，总建面约255.24万平方米，而城南的潜在供应量相对较大，总建面约50.64万平方米，项目数量较多，随着成都市政府南迁进程的加快，总部经济效应的显现，城南将会有越来越多的写字楼林立区域市场。

 总部经济效应概念阐述：国外知名企业在某办公区域某栋写字楼入住并将该部设为其在国内的 总部，与之配套的相关企业链和其他依靠该企业品牌来提升自身形象的中小型企业必将带动整个区域相关产业链的发展从而产生巨大的经济效益。例：力宝集团入驻力宝大厦并将成都作为其在中国西部城市的总部，必将带动力宝大厦以及周边相关产业的发展和吸引更多优质企业入驻力宝大厦。

（一）、供应区域简析

由于成都CBD的规划以及人民南路科技商务区（SBD）的规划，未来几年，成都写字楼供应主要集中在东大街、城南地区以及人民南路延线，以及目前市中区部分烂尾楼的重新包装上市；城南的写字楼多以新项目形式出现。

（二）、供应来源简析

新开工项目：新建物业供应量有较大增长，从今年开始预计将在市场上公开亮相或开盘的项

目有达义·罗浮广场、东方广场等项目，随着今年世纪城办公物业部分，香格里拉大酒店等物业相继入市，成都办公物业供应量继续上涨。

烂尾楼：成都是第一个为烂尾楼制定相关法规的城市，随成都政府加大烂尾整治力度，从2006年起，由烂尾楼改造上市的项目将占据办公物业新增市场中的较大部分。成都烂尾楼项目约70处（其中写字楼27处），建筑总面积近百万平方米，目前62处烂尾楼项目都已复工（预计2007年成都烂尾楼将全面“复活”），如：华帝大厦、精图大厦、华敏·翰尊国际、阳城去尚等。

烂尾楼重新包装上市后成功的案例在成都也比比皆是，如以前的美岭大厦改为现在的威斯顿联邦大厦，以前的庄士中心改为现在的时代数码广场，以前的新华书店改为现在的城市中心等，举凡这些烂尾楼的成功案例都主要分布顺城街等核心区域内和天府广场至一环路等交通便捷、配套完善、办公氛围浓厚的区域，此外这些项目在户型等方面也有着较优的设计，能够满足使用者不同的办公要求，再加上后期项目的重新包装、整体定位，从而使得这些项目得以成功的改造。

（三）、产品概念发展简析

 复合体概念

由于成都第三产业的快速发展，特别是IT时代的生产工作模式与工业文明时期有着本质的不同，为了满足该群体客户的需求，过去那种专为工业生产提供行政管理的办公楼已经远远满足不了现代化智能产业的需求。写字楼建筑的自身特点及周边的环境配套，已经成为提高写字楼价值的重要指标，未来的写字楼将成为融合商务，办公，住宿，消费于一体的产业链条中的核心部分。  人性化概念

人力资本成为信息时代最主要的资本模式，在管理者与被管理者的博弈关系中，天平越来越向被管理者一方倾斜。建筑也就越来越呈现出更为广泛的民主性与人性化。办公空间的多元化发展也成为一种趋势，SOHO等新的办公概念将成为传统写字楼办公空间的一种必要补充。

（四）、 产品发展配套简析

写字楼周边配套：大多写字楼依周边配套一般拥有金融设施、酒店、商业、各种办公配套等设施。

写字楼自身配套：目前成都写字楼自身配套越来越高，硬件方面如产品装饰材料选用环保节能、采用大面积自然采光材料等，管理软件、系统软件向5A标准靠近等；

（五）、成都市写字楼发展趋势

 国际化：由于越来越多的外来企业进驻成都，其选择的写字楼以及相关配套一定要符合企业国际形象的需求，对写字楼的包装、功能、服务都提出了更高的要求，因此外资的涌进促使了成都市写字楼朝国际化发展的趋势。

 多元化：住宅禁商政策的出台，使得所有中小型企业搬出了住宅，由于自身资金实力的关 系，市场上甲级或超甲写字楼昂贵的租金让这些企业无法负担，因此只能选择租金相对比较低廉的乙级或者乙级以下档次的写字楼，需求的激增为乙级或者乙级以下写字楼市场注入了活力，未来市场上将会是高端写字楼与中低端写字楼并存的多元化市场。

四、外资投资成都专题

（一）进入成都的世界500强企业概况

世界500强企业共有108家入驻成都，作为西部重要的金融中心,成都目前聚集了大量的世界500强金融、保险公司，美国花旗银行、英国渣打银行、法国安盟保险等均在成都设立了分行或分公司。目前落户成都的世界500强的投资项目涉及电子通信、机械、物流、房地产等多个行业。

进入成都世界500强企业来源国家情况

从进驻成都的世界500强企业来源国来来看，共有16个国家，而世界头两号经济大国：美国和日本分别有36家和25家，占到了成都世界500强企业总数的5成多，美国和日本强有力的外资进入将会拉动成都市整个高端写字楼市场的发展。

（二）进入成都的世界500强企业入住写字楼概况

1、世界500强企业在各大写字楼分布数量

绝大多数在蓉世界500强企业选择入驻的均为目前成都市最为高档的写字楼，如威斯顿联邦大厦、时代广场、冠城广场、川信、城市之心等成都市顶级写字楼，其中德国领事馆入驻威斯顿联邦大厦，法国领事馆入驻时代广场，25家落户高新区，主要以软件、信息、数字娱乐等高新技术含量较高的新型产业为主。

2、各大写字楼入驻外资企业明细

 威斯顿联邦大厦：德国领事馆、戴尔电脑成都办事处、英美烟草公司、百威、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行、美国福禄克公司等；

 东方希望：台湾统一集团、台湾网禄、英国APV等；

 时代广场：法国领事馆、通用电气、索尼、东芝、渣打、巴黎银行、拜耳、中美史克、和记黄埔等；

 中环广场：爪哇控股有限公司、仲量联行等；

 总府大厦：美国中小企业基金、美国阿美特克、日本技术株式会社、美国霍尼韦尔公司、中英人寿成都分公司、星巴克成都分公司、阳光100成都分公司等；

3、入住成都写字楼世界500强企业行业构成情况

入住成都市写字楼世界500强企业涉及到近20个行业，其中以电子/通讯、金融/保险、日用和房地产业最多，占到了入住成都写字楼世界500强企业行业构成的70%以上，可以看出这些行业是写字楼市场的最大需求来源。

（三）外资企业需求特征分析

1、需求特征

1）选择办公物业遵循风险最低、机会最大、成本最低的原则

目前成都许多写字楼以引进外资企业来提升项目的品质，同时也希望借此提高价格，但对外资企业选择办公物业有一些误解，认为外资企业要求的办公物业就是价格较高的，但外资企业选择写字楼的时候，第一个考虑就是运营成本或办公成本，离开了成本就谈不到写字楼物业的好坏；

2）选择办公物业时更注重员工的利益

在选址方面，跨国公司的做事风格更规范，不会出现类似国内某些企业的老板亲自看楼，然后根据自己的喜好选择办公物业的现象，选择办公物业时除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与写字楼选址外，人力资源部门也参与其中，在选址的时候均要考虑写字楼周边的交通、住房等方面能否给员工带来方便，是否有利于留住人才等方面的问题。 A、Exact place for business（只办公）

与发达国家和地区的写字楼不同，成都目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化，大部分规模的写字楼都不约而同地开发底商，将写字楼做成一个综合体。而在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。

而带底商的写字楼会随着商务区规模的不断扩大、功能的不断完善，逐渐显现出建筑综合体的劣势。比如底商等设施看似方便，却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性方面也会增加更多的成本。 B、Exception of sale（非卖）

目前成都很多开发商在开发写字楼时，都想赚快钱，希望尽快地销售一空，将快速回收的资金用作下一个项目的投资，而评判顶级写字楼的另一指标则是只租不售，意即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。

2、外资企业选择写字楼的标准

外资企业在选择办公物业的时候，往往会考虑三个层面的因素。第一个层面是整个目标区域的开发状况（Area Development）；第二个层面更多的是在具体的地点，亦即办公物业的地点选择（Site Selection）；第三个层面是具体的物业和物业管理(Business Facility and Management)。

1）从办公选址的区域上分析

外资企业很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，这是企业在选择一个大的区域，多数跨国企业会关注产业群体，充分考虑地区人员教育程度、环境资源，以及当地政府的支持力度和经济优惠政策。

2）从办公物业的地点选择上分析

企业选择办公物业最关注的是物业与企业形象的对比，一般来说会选择与本企业形象相吻合的办公物业或者有助于提升企业形象的办公物业，其次是注重办公物业所在路段的地标性位置，这对企业形象宣传也起到了很好的推动作用，再者企业选择办公物业比较看中物业所在位置的交通情况，良好的交通条件会节约大量的时间成本。

3）从具体的物业选择上来分析

跨国企业都有一套完整的选址程序，他们要综合财务、法律、业务、行政等各职能部门的意见来决策，目的是要让相关人员满意，做法也就显得非常中庸。 A、外资企业对写字楼硬件的要求标准

物业品质包涵了很多方面的内容，如物业建筑外立面、大堂的豪华程度、电梯质量与配置状况、新风系统、弱电系统、车位等等。

顶级写字楼必须满足的硬件要求还应是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，这也是5A（OA，办公智能化；BA，楼宇自动化；CA，通讯传输智能化；FA，消防智能化；SA，安保智能化）的核心理论。

B、外资企业对写字楼软件配置和内部环境的要求标准

在软性配套方面，外资企业选择写字楼时着重看信息化配置和智能化配置，如，楼宇自控系统、外部宽频光缆、内部综合布线、ＧＳＭ室内覆盖、网络系统的配置程度与升级可变性等等。

现代企业对健康安全的办公环境要求越来越高，它涉及到包括网络安全、资讯安全、员工身心健康在内的诸多方面。高绿化率的生态办公场所能够营造自然休闲的办公环境，使工作之余更好地减缓工作压力。

另外，世界500强对写字楼开发商的背景和身份要求很高，他们更相信有国际财团背景的开发商。同时，这些跨国企业对于正在使用写字楼的客户也非常关注，他们认为好的建筑看一眼就应该知道哪些企业会使用。

C、外资企业对写字楼在物业管理上的要求标准

在物业管理和跟踪服务方面，外资企业客户看重物业管理公司的品牌和社会口碑，看重物业管理公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到。对于大多数商贸型公司而言，由于存在国际商务之间的交流，因此更加关注能否得到全天候的服务，真正实现２４小时办公的需要等等。

附件一：成都市CBD规划概况

成都市未来的中央商务区将围绕成都的心脏地带——天府广场，规划出西起东城根街、南达府河、东至红星路、北抵江汉路，总面积5.5平方公里。其中，中央商务区的核心地区2.45平方公里，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域，将以金融、商务、行政、办公、宾馆等为主。核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域3.05平方公里，将有少量的居住区域。整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，其中住宅仅有130多万平方米。规划的中心区域将以商业开发为主，不设住宅。即使在区域之外，住

宅比重也严格控制在整个CBD区域的10%以内。

成都CBD的战略定位：面向西部地区的区域性商务中心区。

成都CBD功能定位：以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公区，是体现成都“金融中心”功能的窗口。

成都CBD的目标：服务水平国内一流，西部最佳的CBD，在5年时间内初具规模。

从规划上来看，成都CBD引入了较新的理念，如对城市文化的重视、对公共绿地的突出等；但同时，该规划方案也具有与国际、国内CBD不尽相同的地方。

成都中央商务区除了骡马市——顺城街的商务中心区外，还规划了商业中心区、文化博览区和生活配套区三个配套区域。其中以城市核心天府广场为中心的文化博览区被定位为文化博览、旅游休闲功能，是体现成都城市性质和特色的窗口。在该区域，将建成一个城市中央森林公园，形成大片绿地和开发式公共空间，集中建设博物馆、音乐厅、美术馆等文化设施。整个中央商务区的多功能规划，融入了成都特有的浓郁文化氛围，将使成都ＣＢＤ成为高度人文气息的现代化ＣＢＤ。未

来的中央商务区，畅通的快速路网、开阔的公共空间、繁华的步行街和宏伟的高层建筑群将完美结

合，成为集中展示成都现代化形象、吸引国内外金融资本和高级人才的窗口。

附件二：成都市写字楼典型项目透视

1、时代广场

1）相关经济技术指标 物业地址：锦江总府路2号 占地面积：13亩（8787.31 平方米） 建筑面积：105459.10 平方米平米 项目总套数：192户

楼层状况：地下三层 地上28层 停 车 位：400个

2）配套设施

建材设备: 大堂：9.2米高的五星级豪华大堂 电梯：12部德国蒂森电梯 采暖：24小时自助式中央空调

通讯：6类布线系统提供1000兆网络平台

3）项目特色

 9.2米高的五星级豪华大堂  24小时自助式中央空调（唯一）  成都市目前车位配置最多的写字楼

 入驻企业以外资企业为主，法国领事馆入驻该写字楼。

4）租赁情况 目前出租率达70%，

租金是85-120元/平方米/月。

写字楼均价：8000元/平方米，商铺均价：9000元/平方米

2、威士顿联邦大厦

1）

相关经济技术指标

物业地址：成都市人民南路与领事馆路交汇处 占地面积：6400平方米 总建筑面积：54191平方米

其中商业裙楼五层，面积为16162平方米 写字楼面积：21700平方米 物业高度：87米 楼高：24层 车位：300

起价：7800元/平方米 均价：9000元/平方米 物业费：13.50元/平方米/月

物业公司：威斯顿物业管理(香港)有限公司 2）配套设施

建材设备:外墙：铝板.石材.玻璃幕墙 电梯：乘客电梯、扶梯、货梯、消防电梯

卫生间：建筑面积为36.5平方米/个,洗手间蹲位个数为男4个,女5个,小便斗4个

供电：供应:一路10KV供电,电压为380V,三相50HZ及220V,单相50HZ;供电量设计标准:100W/平方米;应急电源:1台1000KW原装进口发电机组,在紧急情况下维持大楼基本设施的运作,5秒钟转换

供水：生活给水系统:分高(7层以上),(6层以下)两个区域供水;排水系统:主楼污水经管道井排水干管,群楼直排干管排入污水井,地下室污水有水泵提升后排出

消防：消防自动化系统(FAS):对大厦火灾报警进行全面控制 采暖：中央空调

通讯：大厦语音与数据线路

3）项目特色

 硬件配套均采用世界名牌产品  实现了真正5A超智能管理系统  入驻企业以外资企业为主  4）租赁情况

目前出租率达70%，租金是120-140元/平方米/月。

3、汇日央扩国际广场（开行国际广场）

1）相关经济技术指标 地址：人民南路三段3号 建筑面积：54268m总楼层数：29 起价：9800元/平方米 均价：11500元/平方米 最高价：13000元/平方米 户型面积：119-1615平米 物管费用：15元/平方米 车位费用：300/月

车位数量：400，1/108平方米 建筑设计：四川省建筑设计院 承建商：中铁八局成铁建筑工程公司 物业管理：宏腾国际

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2）配套设施

电梯：7部瑞士原装迅达MICONIC10高速智能电梯，保证整体候梯时间不超过27秒。 空调：UCOS商务办公中央空调，24小时温度随心所欲，新风量人均50立方米/小时全天候温度随心所欲，个性化中央空调，冬天室温20度以上，夏天室温24度以下，自我调节，独立计费。

通讯网络：G级总线宽带，主干1000M，桌面对面100M，无线迅驰上网系统，VPN系统。 VSAT卫星通信子系统、无线上网、VPN虚似专用网、远程视频会议系统....集合5A，全面超越甲级标准

水电：双路供电，保证客户对数据服务及安全的需要；24小时热水供应。 消防：智能烟感报警及自动喷淋系统。

保安：电子巡更系统，防盗报警系统选用玻璃震碎探测器，与数字视频监控系统，门禁系统形成联动，确保安全。

3）项目特色

 全球资深物业服务机构“宏腾国际”提供全程物业服务  大堂桃空三层、13.8米卓越空间，尽显尊贵风范  写字间层高3.7米，“高度”尊重人性

 每两层共享150平米左右空中庭园，9亩共享生态园林景观广场，错动式建筑结构，可呼吸式生态幕墙.....原生态写字楼，360度享有自然

 入住客户：国家开发银行四川省分行，民生银行成都分行，央扩置业有限责任公司，博美装饰城有限公司，比利时化工等。

4）租赁情况 150元/m/月

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附件三：目前已落户成都市的108家世界500强企业名单

世界500强企业名录

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