重庆2011房地产报告
特 别 提 醒
数据采集时间说明
本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为9月1日至30日。
本文内市场供应数据采集截至日期为9月1日至30日。
本文内市场销售数据采集截至日期为9月1日至30日。
本文内土地市场新增数据采集日期为9月全月数据。
本文内土地市场成交数据采集日期为9月1日至30日。
本文内媒体登陆数据采集日期为9月1日至30日。
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本报告数据说明：
1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的，均为建筑面积；
2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的，均为建筑面积价格；
3、 除新开盘及加推、媒体投放数据为领域机构独家采集；
4、 本报告中批准预售、成交数据均来自网上房地产网站；土地数据来自重庆市土地交易中心网；
目 录
一、 市场概述 ................................................................ 5
二、资讯信息解析 ............................................................. 6
2.1 宏观政策 .................................................................6
2.1.1财政部税总局联合通知：婚后房屋产权加名免征契税 ..........................6
2.1.2保障房用地落实率最低34% 国土部11月底攻坚用地违法 ......................7
2.2宏观经济 ..................................................................8
2.2.1短期人民币增长快 房贷利率环比还在上涨 ...................................8
2.2.2 8月CPI同比上涨6.2% 涨幅回落0.3% .....................................9
2.3市政规划 .................................................................10
2.3.1轻轨三号线29日试运行 起步2元全程5元 .................................10
2.3.2两江新区2015年350平方公里常住350万人 ................................11
2.4行业动态 .................................................................14
2.4.1重庆10月1日起开征存量房房产税 3400套存量房待缴 .....................14
2.4.2龙湖将发新一轮降价潮？ .................................................15
三、土地市场解析 ............................................................ 16
3.1土地市场综述 .............................................................16
3.2土地供应市场解析 .........................................................17
3.2.1土地供应市场总体解析 ...................................................17
3.2.2 2011年9月主城各区房地产相关用地供应解析 .............................18
3.3土地需求市场解析 .........................................................18
3.3.1土地需求市场总体解析 ...................................................18
四、商品房供应市场解析 ...................................................... 20
4.1商品房供应市场综述 .......................................................20
4.2商品房批准预售解析 .......................................................20
4.2.1 商品房新批准预售总体解析 ..............................................20
4.2.2 2011年9月重庆市主城各区新批准预售面积解析 ............................21
4.2.3 2011年9月重庆市主城各物业新批准预售面积解析 ..........................21
4.3 商品房新开盘解析 ........................................................22
4.3.1商品房开盘供应总体解析 .................................................22
4.3.2 2011年9月主城各区商品房新开供应解析 ..................................23
4.3.3 2011年9月主城商品房各物业开盘供应解析 ................................24
4.3.4 2011年9月主城商品房各产品线开盘供应解析 ..............................25
五、商品房需求市场 .......................................................... 27
5.1商品房需求市场综述 .......................................................27
5.2商品房成交解析 ...........................................................27
5.2.1商品房成交总体解析 .....................................................27
5.2.2 2011年9月重庆市主城各区域商品房成交解析 ..............................29
5.2.3各物业备案情况分析 .....................................................29
六、报媒推广解析 ............................................................ 31
6.1商品房报媒市场综述 .......................................................31
6.2商品房报媒推广总量解析 ...................................................31
6.3商品房报媒推广区域解析 ...................................................32
6.4商品房报媒推广媒体解析 ...................................................33
6.5商品房报媒推广诉求解析 ...................................................33
6.6商品房媒体推广典案解析 ...................................................34
6.7商品房媒体推广排行解析 ...................................................35
一、 市场概述
本月看点：
1、人民币贷款增长快，房贷利率还在上涨；
2、8月CPI持续三月新高后首次回落，加息预期减弱；
3、轻轨3号线试运行，弥补重庆纵向交通空白，将带动沿线楼盘价格上涨；
4、龙湖易房节降价促销，引发新一轮降价潮；
5、开发商融资受阻，后市存疑虑；
6、9月市场供应激增，开发商跑盘为上；
7、“以价换量”初见成效，楼市表现“量升价稳”；
二、资讯信息解析
2.1 宏观政策
2.1.1财政部税总局联合通知：婚后房屋产权加名免征契税
财政部与国家税务总局于2011年9月1日联合发布通知称，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有免征契税。也即是说，财政部与税务总局达成共识，不会对夫妻房产证加名征税。
以下是财政部与税总局公告全文：
财税[2011]82号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 现就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策通知如下：
婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 本通知自印发之日起执行。
财政部 国家税务总局
二○一一年八月三十一日
领域观点：
8月13日出台的新婚姻法司法解释首次明确，婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。导致了时下的房产证加名热。而这次财政部与国家税务总局联合发布的加名免征契税使得夫妻加名失去契税这一顾虑，夫妻加名的动力将会更足，将会引起一阵加名热潮。
据国家市场研究部统计数据分析，当前市场购房者中单名购房的比例高达90%以上，同时，适婚年龄（25-29岁）男女购房的比例相差并不大。男性购房约54%，女性购房约42%。而目前跟据相关规定，房产证更名只能是完全产权的情况下才行，即房屋无抵押，无未还贷款的情况下才可
加名。这就使得年轻结婚男女为结婚而贷款购买的婚房以“联名购房”最为稳妥。所以预计未来联名购房的比例可能增长至30%以上。
2.1.2保障房用地落实率最低34% 国土部11月底攻坚用地违法
用地落实率34%，这是截至2011年9月5日全国保障房用地落实比例最低的省份数据。记者获得的一份保障性安居工程任务落实情况表显示，至2011年9月初，尽管全国保障房开工率统计情况显示良好，但个别省份的保障房土地供应却相对滞后，全国共有16个省份保障房土地供应落实率低于保障房开工率。
为尽可能改变这种状况，国土资源部已经2011年11月底作为攻坚阶段。要求各地在保证落实率的前提下，着力完善供地手续，确保用地合法。以实现全年1000万套保障房的建设任务。
领域观点：
2011年全国有1000万套保障房建设任务，国土部将11月底作为攻坚阶段确保保障房的用地合法也是确保今年1000万套保障房的建成，对市场进行供应。而重庆则有50万套保障房的建设任务，9月统计重庆的开工量达到了84%，也就是说在2011年年底将会有接近50万套的保障房涌入市场。
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，主要是供应给社会中低端的刚需客户。这使得保障房和商品房在刚需客群上有很大的重叠。
2010年全年重庆主城商品房成交套数是241561套，而按照刚需客群所占的市场比例为70%来计算，刚需客户成交了169092套商品房。但2011年年底重庆主城将有接近13万套的保障房涌入市场。而2012年同样的有1000万套保障房的建设任务，所以2012年重庆主城也会有13万套左右的保障房涌入市场。保障房持续增加，势必影响现有房地产市场的供需状况，这对未来的商品房市场的成交量起到非常大的冲击，也令中低端刚需商品房市场的竞争更加激烈，对抑制房价过快上涨有非常大的影响。
2.2宏观经济
2.2.1人民币贷款增长快 房贷利率环比还在上涨
2011年9月15日，央行重庆营业管理部发布8月份全市金融运行情况。
截至2011年8月末，全市人民币存款余额15213.52亿元，同比增长19.14%。重庆营管部称，截至2011年8月末，全市人民币住户存款余额6632.51亿元；当月增加85.73亿元。
截至2011年8月末，在人民币贷款方面，全市人民币贷款余额12641.35亿元，同比增长24.32%。“短期贷款快速增长。”重庆营管部称，截至2011年8月末，全市人民币短期贷款余额2172.25亿元，同比增长41.12%，较7月上升1.63个百分点，创近5年来最高增速。
在贷款利率方面，截至2011年8月，全市人民币贷款加权平均利率为7.56%，较7月下降0.07个百分点，但是个人住房浮动利率贷款加权平均利率为7.5%，较7月上升0.28个百分点。 领域观点：
2011年8月，重庆市民个人住房浮动利率贷款加权平均利率为7.5%，按照目前5年期以上贷款基准利率7.05%计算，现在重庆市民买房的平均房贷利率相当于基准利率的1.05倍。而2010年7月，重庆市民买房的平均房贷利率为4.68%。相当于当时基准利率的7.8折，光贷款利率就同比上涨超60%。
以贷款50万为例：去年7月重庆市民买房的平均房贷利率为4.68%(基准利率的7.8折)，期限为20年，那么每月的还款额为3212.03元。20年总利息要支付270887.2元。而今年同样的50万按揭，期限20年，每月的还款额则为4027.97元。20年总利息为466712.8元。两者一比较，同样的50万按揭，今年买比去年买，每月要多付815.94元的利息，20年总共多付出的利息195825.6元，接近20万。房贷收缩，对买房人最普遍的影响还是贷款成本的上升，打击了购房者热情。这种情况下，市场的成交会越显萎靡，不容乐观；开发商的资金链情况也会愈加紧张，将会有更多的开发商选择降价促销或者改变原先的销售策略来拉动成交。
2.2.2 8月CPI同比上涨6.2% 涨幅回落0.3%
国家统计局2011年9月9日发布报告，8月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨6.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。CPI在连续3个月创下新高后，终于放缓了上升的脚步。
报告指出，8月份我国食品类价格同比上涨13.4%，影响价格总水平上涨约4.02个百分点。其中，猪肉价格上涨45.5%，影响价格总水平上涨约1.27个百分点；蛋价格上涨16.3%，影响价格总水平上涨约0.14个百分点；水产品价格上涨14.7%，影响价格总水平上涨约0.33个百分点。
国家统计局测算，在8月份6.2个百分点的CPI同比涨幅中，翘尾因素约为2.7个百分点，新涨价因素约为3.5个百分点。1至8月份累计，我国CPI同比上涨5.6%。
此外，8月份我国工业生产者出厂价格（PPI）同比上涨7.3%，环比上涨0.1%；工业生产者购进价格同比上涨10.6%，环比上涨0.2%。1至8月，我国固定资产投资（不含农户）180608亿元，同比增长25%，比1~7月回落0.4个百分点。
领域观点：
对比7月份数据可以发现，除油脂外，食品中各类价格同比涨幅均出现下滑，对CPI贡献率也均出现不同程度的回落。食品平均价格变动是本月CPI回落的主要原因。而8月CPI上涨6.2%，仍处于高位（当CPI>5%的增幅时称为Serious Inflation，就是严重的通货膨胀。）。
物价最新走势将进一步影响当前我国货币政策选择。政府表明今年年底会将CPI指数调控到去年年底的4.6%，如果真是如此，那么针对去年以来严峻通胀形势而实行的逐步收紧的货币政策或将告一段落。也就意味着货币加息的脚步将会放缓，这对开发商和购房者来说是一个利好的情势。
但此前六次加息并没有缓解负利率状况，而负利率长期存在不利于管理通胀预期。且下半年还可能面临新涨价因素，如上游价格向下游传递、工资上涨、价格改革在下半年可能继续推出等都将会影响到CPI指数的波动。如果CPI继续维持高位，不排除国家会持续收缩银根，采取更多的调
控手段，那么房地产的冬季将会持续延长，成交将会持续萎靡，房价拐点或将在今年底至明年出出现。
2.3市政规划
2.3.1轻轨三号线29日试运行 起步2元全程5元
9月25日，市轨道集团发布消息称，轻轨三号线两路口到鸳鸯路段将于29日试运营，首批15个站点率先开通11个，红旗河沟、郑家院子、龙头寺和童家院子4个站只是经过站，暂不开放。起步价2元全程5元，全程需29分钟。
轻轨三号线是主城南北方向的轨道交通骨干线，是第一条跨越嘉陵江的轨道线。9月29日开通的只是路段是起于渝中区两路口，止于北部新区鸳鸯，全程距离17.57公里，途经江北、渝北两地。试运营的轻轨三号线能与一号线、二号线进行换乘。其中，在两路口与一号线换乘，在牛角沱与二号线换乘，今后，还可在红旗河沟与六号线换乘。
因其连贯起主城多个商业中心和交通枢纽，轻轨三号线载客量预计将达30万人次，超过一号线和二号线。
领域观点：
轻轨三号线全线贯穿渝北、北部新区、江北、渝中、南岸、巴南六地。会使这六个地区的轨道交通资源得到弥补，使得区域价值得到提升。而刚需客户主要看中的两个因素就是交通和配套。据了解，在轨道交通相对发达的北京、广州、上海等地，轨道物业与非轨道物业相比，价格约高出10%-15%。而在香港，差距最大者可达30%左右。所以轻轨三号线也将带动轨道沿线站点物业的价值上涨，即使在当前的楼市环境下，也是楼盘保值增升的重要保证。
随着城市国际化进程的加快，便捷的交通带动房地产升值、提升居住便利性上表现日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速发展及房地产的迅猛增值。
2.3.2两江新区2015年350平方公里常住350万人
据重庆日报消息 9月13日，市政府召开第110次常务会议，审议通过了《重庆两江新区“十二五”经济社会发展规划》。到2015年，两江新区开发建设将取得重大阶段性成效，新区框架基本形成，产业高地强势崛起，内陆开放门户初步建成，国家中心城市核心区的功能基本具备。经济总量达到3200亿元；建成区面积达到350平方公里；常住人口达到350万人左右。
“十二五”期间，两江新区将重点实施五大战略举措：一是打造“大产业”，建设内陆高端产业的核心集聚区。二是构建“大城市”，建设国家中心城市核心功能区。 三是汇集“大人群”，建设民生幸福的宜居新区。四是实施“大开放”，建设内陆开放的枢纽门户。五是创立“先行区”，领先统筹城乡综合配套改革。据介绍，到2015年两江新区的工业总产值将达到6000亿元以上，其中物流业营业收入将达到3000亿元以上。在经济飞速发展的今天，物流也得到了惊人的发展，也可以说由于是物流的快速发展造就了经济的快速飞跃。
领域观点：
政府敲定两江新区未来的发展规划，这是对两江新区的一个区位认可。这也使得两江新区在未来将飞速发展，快速的融入重庆主城的经济发展当中。
现在，两江新区范围内的人口总量约为170万人，按照两江新区未来扩展到350万人口的目标，这里将新增180万人。按照两江新区产业规划，新增的180万人口中，有80万应该是重庆两翼地区的农民到这里打工；还有50到80万的人口，是从周边省市到两江新区打工的；另外，两江新区外的主城其他区居民，通过买房转移到这里的预计会有30万人左右。而未来两江新区发展的产业模式将布局轨道交通、电力装备、新能源汽车、国防军工、电子信息等五大战略性产业。
根据以上数据，乐观估计，两江新区留给高素质人群居住的份额将不会超过30万人。而这部分高素质人群，如按照人均居住面积60平方计算，就会有1800万方高端住宅的需求。所以未来两江新区的高端市场又是开发商的一必争之地，同时也会带动整个地区的物业品质的提升。
两江新区的发展，预示的大重庆的加速建成，陆续政府也会对茶园新区和大学城新区等都会有一定的动作。这样势必会引起新一波的新兴区域投资热，这从各大地产开发商大量囤积这些地区的地块就可见在端倪。未来的地产发展中，重庆的地产市场将逐渐从内环转移至二环。
2.3.3蔡家：重庆两江新区璀璨的明珠
蔡家组团于2004年纳入重庆市城市总体规划，是重庆主城21个大型聚居区之一，也是重庆市规划建设的21个城市组团之一。组团位于重庆市主城北部，东连两江新区悦来组团，南接两江新区北部新区，西承沙坪坝区亚洲最大笔记本电脑基地———西永微电园，北靠两江新区水土高新技术产业园，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城区拓展的最佳空间。蔡家组团行政区划主要涉及北碚区蔡家岗、施家梁镇，幅员面积66平方公里，规划建设面积48平方公里，规划人口50万人。
规划详解：一轴、一带、六廊、四板块
一轴：规划在蔡家组团中心地区设置一条长5公里的东西向城市综合服务轴线。
一带：建设重庆主城北部地区城市滨江景观带。
六廊：控制六条通江景观廊道。建设名副其实的“生态宜居新城”。
四板块：根据绿化廊道、道路分隔等划分成以高品质生态居住、商务商贸办公、高新技术产业等四大板块。
领域观点：
作为两江新区重要的组成部分，经历了2008到2010年的三年蓄势，蔡家组团的发展前景与市场价值已经完全被市场所认可，宏伟的价值预期正逐步转化为现实。在主城“北上战略”的拓展区域内，蔡家组团是联系内外的重要枢纽，占据了连通渝北、北部新区、沙坪坝、北碚四区的重要地理位置。 “国际高端商务社区、两江半岛宜居新城”的城市定位，是蔡家发展的最终目标。
数据显示，2010年有14个地块共1130425平方米的居住用地土地成交；2011年有5个地块共169807平方米的居住用地土地成交。其容积率都在1-3之间，楼面均价是2800元/平方米，而2009年蔡家组团的居住用地楼面均价是1400元/平方米，其土地价值的上升也反映了蔡家区域的受认可程度。近两年首金、保亿、中庚、和生裕等知名开发商都有在蔡家购买地块以做储备。2011年1-6月份，蔡家组团高品质商住项目开工84.2万平方米。其中和生裕、保亿丽景、中庚城、首钢·美利·溪镇、红鼎·高尔夫社区等项目相继动工；中安·长岛、香溪美林、水天花园等续建项目加速推进；东原创博、旭辉等项目正在加快办理前期手续。山水资源使得蔡家成为重庆的养生之地，因此进驻的开发企业无一不是在别墅和洋房领域发展多年。预期未来数年内，蔡家组团将成为重庆的又一高端物业集聚地。
2.3.4 5年大渡口建60万人口大城
未来5-10年，大渡口将重点开发好重钢、钓鱼嘴、小南海三大片区。大渡口将邀请国际一流设计公司，围绕“创意之城、多彩滨江”，规划设计重钢片区，建成一个商务商贸、高档居住综合体；围绕“财智乐园、休闲之都”主题，规划设计钓鱼嘴片区，将打造成高品质居住区、别墅区和论坛经济综合体；结合小南海水利枢纽工程和建桥园区C区建设，小南海片区也将加快推进开发建设，将打造成旅游休闲区和现代新兴产业综合体。到2015年，形成60平方公里、60万人口的城市格局。未来的大渡口，将成为一个跨越发展的高地、汇聚财富的宝地、生态宜居的福地，建成一个主城都市核心区。
领域观点：
现目前大渡口区人口为23万人，5年内将建成60万人口的大城，也就是说未来大渡口将增加37万人口。大渡口未来将长征重工为代表的装备制造业;以梅林今普为代表的食品医药业;以天安数码为代表的高科技电子信息业;以国际复合为代表的新材料业;以万吨冷储为代表的现代物流业和以重钢总部为代表的总部经济，作为大渡口培育的6大支柱产业，为大渡口区增加的人口提供工作岗位。其中制造业、医药业、高科技电子信息业都是需要大量高端人才的行业，所以未来新增的37万人口中高端人群估计会占40%左右。
而钓鱼嘴片区、重钢片区是全市面向全球招标设计的主城两江四岸的重点规划区域。所以“创意之城、多彩滨江”也预示着重钢片区未来除了建设高科技电子信息产业外还会发展出滨江高端物业。“财智乐园、休闲之都”指整个渡口区规划建设有42座公园，这42座公园也将会推动发展大渡口区的中高端物业，以满足大渡口区新增高端人群的居住需求。所以未来大渡口区将逐渐出现较多的中高端和高端物业。
2.4行业动态
2.4.1重庆10月1日起开征存量房房产税 3400套存量房待缴
重庆市地税局相关工作人员9月26日向记者确认，我市将从10月1日起对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
征收对象：独栋商品住宅，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。其中：新购高档住房是指2011年1月28日起购买的、建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。2011年征税标准为9941元/平方米。
根据重庆房产税的相关政策规定，1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时，为了打击外地炒房团的投资行为，对于那些在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
领域观点：
总的来看，重庆扩大房产税征收范围的短期效应并不明显，在现有的成交量低迷的状态下，也不会对房价产生一剑封喉的效果。但是，这种累积效应却不可忽视，政府再度加强了房产税也是表明了政府对于高端产品市场的一个严格把控，对于抑制房价过快增长起到了一定作用。
对于追求高端产品的人群也会对此引发重视，每年都要上缴的房产税无疑是将购房的成本无限的放大，并且重庆市在其房产政策中,列有以“适时开征其他房产税”条款,为其下一步征收其他类别的房产税留下了操作空间。房产税就像悬挂在高端房产上的“达摩克利斯之剑”，随着楼市调控政策效应的逐步叠加，随时都有可能掉落下来。因此追求高端产品的人群势必就会考虑中高端不用上缴房产税的物业产品。这对于开发商来说，如何规避房产税的影响将是一个重要课题。
2.4.2龙湖将发新一轮降价潮？
2011龙湖秋季易房节与往届的最大不同，是龙湖将在易房节原有的老业主二手房交易和新楼盘展示的基础上，增加4项大的活动内容，包括“龙湖洋房特购节”、“龙湖商业淘金节”、“MOCO家居特惠节”和“星悦荟消费节”。其中“龙湖洋房特购节”、“龙湖商业淘金节”则是对其旗下的商业和洋房进行大幅度的降价促销活动。
在易房节期间的“龙湖商业淘金节”上，除了龙湖时代天街即将推出的约130个临街商铺外，还有来自睿城、观山水、郦江、紫都城等各大社区的商铺、酒店等出售，面积从70-2000平方米不等，其优惠额度也从最少的8万元到最高的129万元不等。
在易房节期间的“龙湖洋房特购节”上，购房者可以在易房节活动现场及龙湖旗下花千树、U城、江与城、源著、春森彼岸5大项目销售中心免费办理限量的特惠卡，持有特惠卡的购房者，在
10月20日前购买龙湖洋房产品，即可获得10万元的额外优惠，最高优惠可达40万。并且可与各项目的优惠政策叠加，其总体优惠幅度将达到3%—8%。
领域观点：
从7月份重庆龙湖千套特价，到目前龙湖易房节上大力优惠措施。意图很明显，囤钱过冬，断腕自救。龙湖此举意在加速出货，一方面是为今年度过难关，更多是为明年打基础。龙湖提前准备过冬，这也反映出其对后市的判断并不乐观。
而据现场统计，在易房节5天的时间内，到访人数近20000人。龙湖物业租售中心的客户到访3500人次，看房超过1000组。龙湖U城开盘当天去化率67%，在目前市场情况下不可谓不好。据悉，易房节期间，龙湖重庆的销售额超过4亿。 作为重庆楼市的领头羊，龙湖的一举一动都会在市场上激起波澜，龙湖的此次大手笔优惠促销，对整体市场的价格都会有很大影响。对比若干楼盘目前销售价格和今年六、七月份的销售价格发现金科十年城、金科阳光小镇、金科廊桥水乡、恒大名都、国际社区、东原D7区、华润中央公园、鲁能星城、富力城、保利港湾国际、保利香雪、招商江湾城等数十个楼盘的销售价格有了明显下降，降价幅度从几百元至2000元/平方米不等。重庆楼市最近出现的连串优惠促销举措并不是孤立的个案，而是当下整体楼市走势的体现。这显示，重庆楼市已成普降之势。
三、土地市场解析
3.1土地市场综述
根据数据显示，全国133个城市单位住宅类用地成交量在8月达到最低，成交面积2018万平方米，同比减少14%。
同期，全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米，环比下降6%。全国133个城市土地平均溢价率持续维持在低水平（8%），较上月减少5个百分点，同比减少13个百分点。
值得一提的是，全国土地流拍现象明显加剧。今年1-7月，全国土地流标数量为353块，同比
增长242%；住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。
从重庆土地市场来看，5月份以后，房地产相关用地的月供应维持在10宗左右，供应面积7月份一个小高潮后又开始平稳下来，但同比有增长。而成交同比环比都出现下跌，房地产市场冷清，开发商对后市存在疑虑，对拿地采取了谨慎态度，持币观望等待时机。
3.2土地供应市场解析
2011年9月新增出让房地产相关用地共8宗，新增土地面积为48.56万平方米，环比上月增加2.36万方，增幅为5.1%.
2011年下半年，政府仍会加大土地供应，完成全年目标，而开发商却担心后市，谨慎下手，接下来土地流拍、低价成交情况将会频繁出现。
3.2.1土地供应市场总体解析
图：2010年9月~2011年9月重庆房地产相关用地新增供应走势
数据来源：重庆土地交易中心
2011年9月新增出让房地产相关用地共8宗，新增土地面积为48.56万平方米，环比上月增加2.36万方，增幅为5.1%.
3.2.2 2011年9月主城各区房地产相关用地供应解析
图：2011年9月重庆房地产相关用地新增供应区域分布
数据来源：重庆土地交易中心
2011年9月新增房地产相关用地主要分布在北部新区及九龙坡区，其中北部新区新增三块用地，全为大竹林片区，九龙坡区大石杨和西彭片区各一宗。
3.3土地需求市场解析
3.3.1土地需求市场总体解析
图：2010年9月~2011年9
月重庆市主城区房地产相关用地成交走势图：
数据来源：重庆土地交易中心
2011年9月房地产相关用地成交4宗，成交面积27.79万方，环比上月下降9.9万方，降幅
26.3%，同比降幅26.7%
图：2010年9月~2011年9月重庆市主城区房地产相关用地成交均价走势图：
数据来源：重庆土地交易中心
2011年9月房地产相关用地成交均价大幅上涨，环比上涨46.6%，同比上涨122.3%，主要源于本月商业金融业地块成交比例大，抬高了均价。
图：2010年9月~2011年9月重庆市主城区楼面均价走势图：
数据来源：重庆土地交易中心
2011年9月重庆楼面地价为2655元/平方米，环比基本持平。
四、商品房供应市场解析
4.1商品房供应市场综述
2011年9月，重庆主城区新批准预售证84个，环比8月增加23个，增幅约37.7%；同比去年9月减少41个，减幅约32.8%。批售总建筑面积179.635万㎡，环比8月增加62.207万㎡，增幅52.97%；同比去年9月减少128.603万㎡，减幅约41.72%。
9月新增批准预售较8月大幅上涨，9月是房地产界传统的“金九银十”，同时，宏观环境仍然严峻，调控并未松动，市场前景不容乐观。在此前提下，为避免更加险恶的市场环境，开放商加紧跑量。但是，受大量存量房源的影响，9月新批准预售与去年同期相比，仍处于低位。预计，秋交会将成为楼市分水岭。
4.2商品房批准预售解析
4.2.1 商品房新批准预售总体解析
图：2010年9月—2011年9月重庆主城商品房新批准预售走势
数据来源：重庆网上房地产
2011年9月，重庆主城区新批准预售证84个，环比8月增加23个，增幅约37.7%；同比去年9月减少41个，减幅约32.8%。批售总建筑面积179.635万㎡，环比8月增加62.207万㎡，增幅52.97%；同比去年9月减少128.603万㎡，减幅约41.72%。
4.2.2 2011年9月重庆市主城各区新批准预售面积解析
图：2011年9月重庆主城各区域新批售预售比较
数据来源：重庆网上房地产
2011年9月，主城区商品房新增批准预售面积主要集中于沙坪坝区、渝中区、江北区，其中沙坪坝区新增预售面积为32.36万平方米，位居第一。渝中区、江北区位居二三位。
4.2.3 2011年9月重庆市主城各物业新批准预售面积解析
图：2011年8重庆主城各物业新批准预售比例
数据来源：重庆网上房地产
9月份仍以高层/小高层物业供应为主，与8月份比较，所占比重小幅下跌。9月，在传统的“金九银十”环境下，各物业放量都有所增加。其中，商业放量增加比重最大，主要是在低迷的市场环境下，商业物业受政策调控的影响较小，同时，投资回报率更高。因此，在市场接受度较高的情况下，开发商加大了商业的供应。以别墅、洋房为代表的中高端物业较8月也增幅明显，在市场前景不容乐观的环境下，开放商加紧跑量，望借“金九银十”之势打翻身仗，各楼盘陆续加推。
4.3 商品房新开盘解析
4.3.1商品房开盘供应总体解析
图：2010年9—2011年9重庆主城商品房推盘走势
数据来源：领域机构市场研发中心
2011年9月重庆主城区商品房新开盘/加推项目68个，共新增商品房12226套，新开盘/加推建筑面积98.263万平方米，开盘当天去化房源4331套，去化率35%。
“金九银十”的影响下，9月开盘供应体量较上月有所上升，同比去年下降了42%，环比上月上升了124%。开盘去化率环与上月持平。
4.3.2 2011年9月主城各区商品房新开供应解析
图：2011年9月重庆主城各区域商品房推盘体量比较
数据来源：领域机构市场研发中心
2011年9月，主城区10个区域均有新开盘/加推。其中沙坪坝区推盘体量最大，共有12次推盘，共推房源2662套，推盘体量22.557万方，当天去化率32%。江北及南岸区推盘量分别排2、3位。
沙坪坝区隆鑫·天雨方，高新区康德·城市风云，江北区首创·沃德公元开盘推出体量最大。其中隆鑫·天雨方去化率相对最高，达到了58%。其次首创·沃德公元去化率47%，而康德·城市风云以9%的去化率垫底。
4.3.3 2011年9月主城商品房各物业开盘供应解析
图：2011年9月重庆主城各物业推盘体量比例
数据来源：领域机构市场研发中心
2011年9月，重庆主城区共68个项目新推盘，其中新推高层住宅/公寓物业的项目有50个，新推洋房物业的项目有12个，新推别墅物业的项目有7个，写字楼物业与商铺物业无推盘。
高层/小高层物业共有11476套房源计85.99万方新推入市，开盘当天去化率35%；洋房共630套房源计9.75万方新推入市，开盘当天去化率42%；别墅共120套房源计2.523万方新推入市，开盘当天去化率32%。
4.3.4 2011年9月主城商品房各产品线开盘供应解析
数据来源：领域机构市场研发中心图：2011年9月重庆主城各面积段推盘套数比例
数据来源：领域机构市场研发中心
本月150-200㎡的中高端户型去化较好，其次是60-80㎡的中小户型和120-150㎡的户型去化相对较好。
数据来源：领域机构市场研发中心图：2011年9月重庆主城各房型推盘套数比例
数据来源：领域机构市场研发中心
2011年9月，重庆主城区新推产品中，2房户型放量最大，达5406套，占总推盘套数的44%；其次是1房户型，新推3268套，占总推盘套数的27%。
五、商品房需求市场
5.1商品房需求市场综述
22011年9月，重庆市主城区共成交商品房13648套，环比2011年8月成交套数增加2814套，涨幅为25.97%；同比2010年9月成交套数减少14704套，跌幅为51.86%；
2011年9月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积119.449万平方米，环比2011年8月增加19.574万平方米，涨幅为19.59%；同比2010年9月成交建筑面积减少139.999万平方米，跌幅为53.96%。
2011年9月重庆市主城区商品房总成交金额为79.529亿元，环比8月增加13.352亿元，涨幅为20.17%；9月主城区商品房建面成交均价为6658元/平方米，环比8月上涨32元/平方米，涨幅为0.48%；同比2010年9月建面成交均价上涨768元/平方米，涨幅为13.03%。
5.2商品房成交解析
5.2.1商品房成交总体解析
表：2011年9月重庆主城商品房环比、同比一览表：
数据来源：重庆网上房地产，领域机构市场研发中心
图：2010年9月-2011年9月重庆主城区商品房成交走势分析：
数据来源：领域机构市场研发中心
2011年9月，重庆市主城区共成交商品房13648套，环比2011年8月成交套数增加2814套，涨幅为25.97%；同比2010年9月成交套数减少14704套，跌幅为51.86%；
2011年9月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积119.449万平方米，环比2011年8月增加19.574万平方米，涨幅为19.59%；同比2010年9月成交建筑面积减少139.999万平方米，跌幅为53.96%。
图：2010年9月-2011年9月重庆主城区商品房成交均价走势分析
数据来源：领域机构市场研发中心
2011年9月重庆市主城区商品房总成交金额为79.529亿元，环比8月增加13.352亿元，涨幅为20.17%；9月主城区商品房建面成交均价为6658元/平方米，环比8月上涨32元/平方米，涨幅为0.48%；同比2010年9月建面成交均价上涨768元/平方米，涨幅为13.03%。
5.2.2 2011年9月重庆市主城各区域商品房成交解析
图： 2011年9月重庆主城区商品房成交区域对比分析
数据来源：领域机构市场研发中心
2011年9月，重庆市主城10区中，商品成交套数和成交建筑面积最高的区域均为江北区，该区9月共成交商品房2397套，成交建筑面积23.44万平方米；月主城10区成交套数最低的为北碚区，该区共成交商品房286套；月主城10区成交面积最低的为高新区，该区成交建筑面积2.64万平方米。
5.2.3各物业备案情况分析
备注：
1、数据来源：重庆市房管所、领域机构市场研发中心 2、本部分涉及数据为市场研发中心不完全统计
表：2011年9月重庆主城区各物业成交统计：
数据来源：重庆市房管所
六、报媒推广解析
6.1商品房报媒市场综述
2011年9月，重庆主城报媒投放频次及投放版面较8月均大幅上升，其中投放频次涨幅约50.57%，投放版面涨幅约59.49%。
受“金九银十”传统良机和秋季房交会临近的影响，开发商纷纷放量，因此投放量大幅上升。购房者回归理性，更看重产品的性价比，区位地段成为首选，因此在报媒诉求上产品特点、促销活动和区位地段诉求量最大。
6.2商品房报媒推广总量解析
表：2011年9月重庆主城报媒统计：
2011年9月包括重庆晨报、时报、商报、晚报、日报在内的5种报媒共计投放房地产广告917次，环比上月增加308次，环比上涨50.57%；投放版面为916版，环比上月上涨341.7版，涨幅为59.49%。同去年同期相比，本月广告投放频次上涨6.25%，投放版面上涨17.89%。
9月重庆房地产广告投放大幅上涨，主要由于“金九银十”传统良机的到来和秋季房交会的临近，开发商对后世不乐观，紧抓“金九银十”传统良机，准备放量过冬。
6.3商品房报媒推广区域解析
2011年9月重庆主城各区房地产报媒广告投放频次和投放版面环比上月均大幅上涨，促销活动的广告增多。
从投放频次来看，本月江北区投放146次居第一位，其次是九龙坡区、渝北区分别居于第二、第三位。
从投放版面来看，本月江北区投放146版，在投放版位上为第一，其次是九龙坡区、渝北区分别位于第二、三位.
图：重庆主城2011年8月、9月各区域媒体推广频次统计表
数据来源：领域机构市场研发中心
图：重庆主城2011年8月、9月各区域媒体推广版面统计表
数据来源：领域机构市场研发中心
本月渝北区广告投放明显加大，主要原因是渝北区加大放量，开发商着力出量，投放更多版面进行促销宣传，预计未来一到两个月该区域放量将会继续加大。其次九龙坡区、南岸区、渝中区投放量也有一定的上升。除北部新区投放量回落，其他区域投放量都在增加。
6.4商品房报媒推广媒体解析
表“重庆主城2011年9月各媒体单位推广统计表”
与8月相比，各大报媒的投放频次均有不同程度的上升，其中日报增加最少。与8月相比，各大报媒的广告投放版面均有不同程度的上升，其中日报增加最少。此外晨报的投放量最多，达到了278版，占投放总量的百分之30.32%，可见开发商仍对晨报的宣传认可度较高。
6.5商品房报媒推广诉求解析
图：重庆主城2011年8月、9月商品房报媒推广诉求统计表（版面）
数据来源：领域机构市场研发中心
本月各商品房在报媒推广的诉求点上以产品特点和促销活动为主，为609版，占总量的66.48%。并且值得关注的是本月区位地段投放量大幅上涨.由于处于“金九银十”时期，促销活动是必不可少的，但是开放商为了吸引更多的购房者，加大了产品性价比的宣传，其中区位地段成为首选。由于9月各大开发商均着力出量，因此企业宣传的诉求基本持平上月。
6.6商品房媒体推广典案解析
龙湖地产：
龙湖易房节报版本月投放量15.5版，介绍易房节囊括了购房、商业、家居、消费4大活动内容，详细介绍各物业优惠的时段，各项目优惠幅度和折扣。易房节5天的时间内，到访人数近20000人。龙湖物业租售中心的客户到访3500人次，看房超过1000组。龙湖U城开盘当天去化率67%，在目前市场情况下不可谓不好。据悉，易房节期间，龙湖重庆的销售额超过4亿。
6.7商品房媒体推广排行解析
图：项目媒体推广排行（版面）
数据来源：领域机构市场研发中心
本月龙湖地产投放20版居榜首，金科地产和融汇国际温泉城紧随其后。与上月相比，投放量大幅上升。
从排行榜上可以看出排行前八的各个项目中，龙湖地产位居第一。龙湖上市后，报表备受关注，为达到快速出量的目标，龙湖紧抓“金九银十”传统良机。9盘齐推和龙湖易房节的开展，龙湖各个项目都在促销放量，所以媒体提放量增大。
——（END）——