物业服务人员配置原则
物业服务人员配置原则
一、公共事务人员劳动定额
1、 15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。
2、 15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。
3、 管理人员配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。
二．保安人员劳动定额
1、 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。
2、 全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。
3、 巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右。
4、 封闭停车场每出入口处应设置3人。
5、 保安管理人员的配置标准：
(1)30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人；
(2)30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万
平方米配置组长1人。
6、 智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。
7、 保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。
三、机电维修人员劳动定额
1、 每个高压配电室值班电工3人。
2、 水工每10万平方米配置1人。
3、 中央空调每10万平方配置1人。
4、 电梯工每10部电梯配置1人。
5、 维修电工每10万平方米配置3人。
6、 综合维修工每10万平方米配置2人。
7、 工程管理人员配置标准：
⑴ 30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长； ⑵ 30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长
1人，维修班长（组长）1人。
⑶ 80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）
长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。
8、 综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。
四．清洁人员劳动定额
1、 梯级清扫：14层/小时/人。
2、 地面清扫：300平方米/小时/人。
3、 拖楼梯：13层/小时/人。
4、 擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人。
5、 洗地毯:360平方米/小时/人。
6、 刮玻璃:4平方米/分钟/人。
7、 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟。
8、 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人；9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人。
9、 保洁管理人员配置标准:
(1)10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长；
(2)20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人；
(3)50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人。
10、保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人。
五.园林绿化部人员劳动定额
1、绿篱及灌木修剪：
(1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时；
(2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时；
(3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数。
2 大树修剪:
(1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/ 人·小时；
(2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人·小时；
(3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人·小时；
(4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人·小时。
3 剪草：
(1)特级、一级草坪：360平方米/人·小时；
(2)二级草坪：280平方米/人·小时；
(3)三级草坪：用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；
(4)四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。
4、施肥：
(1)粒肥：撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小
时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时。
(2)液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人·小时。
5、喷药：机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。
6、浇水：自动喷淋平均8000平方米/人·小时，人工浇水平均2000平方米/人·小时。
7、花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。
8、花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。
9、盆景
(1)修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时；
(2)换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，
大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。
10、 插花
(1)粒肥：撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小
时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时。
(2)液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人·小时。
5、喷药：机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。
6、浇水：自动喷淋平均8000平方米/人·小时，人工浇水平均2000平方米/人·小时。
7、花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。
8、花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。
9、盆景
(1)修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时；
(2)换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，
大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。
10、 插花
(1)一般插花：
盆花：小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟。 花束：小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟。 花篮：小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。
(2)创意插花：
盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟。 花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟。 花篮。小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。
11、机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检
修按机械故障的修理难度而定。
12、残花清理报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新
利用残花的处理平均300盆/小时。
13、杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/
人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。
14、按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿
化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。
15、建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积
（或每200户业主）配1名绿化工。
16、绿化管理人员配置标准：
(1)30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；
(2)30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每
10万平方米配置1人；
(3)如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。
17、园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，
花木基地工人每5亩配置4人。