资产评估学重点

资产评估学重点

名词解释

1.资产：是指特定权利主体拥有或控制的、能给特定权利主体带来未来经济利益的资源。

2.资产评估：是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

3.市场价值：市场价值是指自愿的买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

4.投资价值：投资价值是指资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或此类投资者具有的价值。

5.复原重置成本：是指用与被评估资产相同的材料、相同的设计、技术等，以现时价格水平再购建与被估资产相同的全新资产的全部成本支出。

6.更新重置成本：是指用现代的材料，新的设计、技术等，以现时价格水平构建与被评估资产功能相同的全新资产的支出。

7.经济寿命：是指从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。

8.技术寿命：也称为有效寿命，它是指设备投入使用直至因技术落后而被淘汰所经历的时间。

9.容积率=建筑总面积/土地总面积

10.剩余法：也叫作假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。

11.四三二一法则（4-3-2-1Rule）,是将标准深度100英尺（30.48米）的普通临街地，将它与街道平行方向划分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺（7.62米）的价值为路线价的40%，第二个25英尺（7.62米）的价值为路线价的30%，第三个25英尺（7.62米）的价值为20%，第四个25英尺（7.62米）的价值为10%。

简答题

1.资产的特征？

（1）特定权利主体既可以是国家机构，也可以是其他组织类型或者个人。

（2）经济主体不一定总是对资产资源具有完全所有权权利。

（3）资产是能给经济主体带来经济利益的资源。

（4）资产能以货币衡量。

2.市场价值的要件？

（1）自愿买方。

（2）自愿卖方。

（3）公平交易。

（4）资产在市场上有足够的展示时间。

（5）当事人双方各自精明、谨慎行事。

3.为什么对于同一项资产，仅仅由于评估目的的不同，就会导致评估结果不同？（评估目的、评估方法、评估结果关系）

资产评估特定目的作为资产评估结果的具体用途，以及对资产评估运作条件起宏观约束的因素，与决定资产评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件都会从不同的角度和方面影响和约束着评估结果及其价值表现形式，它们共同构成了资产评估的价值基础。而这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的具体形成基础。 资产评估价值类型

（一）资产评估价值类型的含义。资产评估价值类型是指资产评估价值质的规定性。不同的评估目的决定相对应的价值种类。

（二）评估价值类型主要有以下几种

（1）、公开市场价值。它是指资产在公开市场上应该实现的价值，即理性的买卖又方在地位平等、信息公开、交易成本时间成本足够低的市场上最终达成的一致价格。

（2）投资价值。投资价值是以资产的收益能力为依据确定评估价值。体现的是评估价值对资产未来收益能力的反映。

（3）重置价值。是指在现在的市场条件下，按功能重置资产的并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。它是从投入角度对资产进行的评估。

（4）清算价值。是指资产在非正常市场上限制拍卖时的价格。

资产评估价值的含义

（1）对资产评估价值的把握与理解。可以从以下三方面入手：

a、 资产的使用价值决定资产评估价值，是资产的使用价值或效用的估价。（如果限定用途，其评估价值就受损）

b、 资产评估价值与马克思的商品价值截然的不同，商品价值是凝结在商品中的劳动时间。（衡量、决定、表现）例如在 “一只羊=两把斧子”的交换式中。资产评估价值是动态的评估价格，随着评估目的、市场条件等因素的变化而会有所不同（它的衡量（效用）、决定、表现（报告））。但是它又不是市场上形成的实在的价格（价值量、供求关系；效用），其决定因素不同，它只能是市场价格的一种模拟。

c、与会计记录的价值有较大区别。会计记录应严格坚持一致性、连贯性和客观性的原则，一般不能随外界条件的变化而变化。资产评估则决定于资产未来的预期收益，受评估目的、市场条件等因素影响。

资产评估价值的特点。

（1） 时效性（基准日、报告有效期）；

（2） 目的性（商标权在投资、与破产）；

（3）意见性；

（4）估计性。

4.收益法应用的基本前提？

（1）首先，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。

（2）其次，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。

（3）最后，被评估资产预期获利年限可以预测。

5.成本法应用的前提条件？

（1）第一，符合继续使用前提。即被评估资产在评估前后不改变其用途。

（2）第二，被评估资产在特征、结构及功能方面必须与假设重置的全新资产具有可比性。

6.因朝向和噪音如何选房？说明选房原因？

（1）对于住宅类房地产来说，影响其价格的区域因素主要有：离工作地点的距离及交通设施状况；商业街及商业网点配置状况；学校、公园、医院等的配置状况；噪声、空气污染等的程度；景观环境状况；当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境的状况；街道的宽度、构造等状况；变电所、污水处理场等危险设施或污染源的状况等。这些因素反映了房屋的舒适、便利、安全、健康的程度，也就直接决定了房产的价值。

（2）对于商业类房地产来说，影响其价格的区域因素主要有：腹地的大小及其商业群落状况；顾客的来源及其购买能力状况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争状况等。这些因素的好坏直接影响房产使用者的赢利期望。

（3）对于工业用房地产来说，影响其价格的区域因素主要包括：道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设状况；动力供应和供水排水状况；与关联产业的位置关系；与生产紧密相关的气候、地质、水文条件等。

7.还原利率？

在房地产评估中，人们习惯将折现率或资本化率称为还原利率。由于房地产由房屋和地产两部分构成，并且房屋和土地定价的机理和价值变化的运行规律也不一致，所以他们的投资风险也是不一样的，因而在选取折现率时，要分别考虑。具体如下：

（1）综合还原利率。这是将土地和附着于土地之上的建筑物看作一个整体评估所采用的还原利率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。公式如下：

（2）建筑物还原利率。建筑物还原利率是单纯估算建筑物（房屋）价值时所用的还原利率。这时所对应的净收益是建筑物本身所产生的净收益，不包括土地产生的收益。公式如下：

（3）土地还原利率。土地还原利率是单纯评估土地的价格时所采用的还原利率。这时所对应使用的净收益是土地单独创造的收益，不包括除土地以外的其他方面贡献的任何收益。公式如下：

8.建筑为什么按房屋承重结构来分类？

因为重置成本不一样。

各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率：

钢筋混凝土结构：60年，0%；

砖混结构一等：50年，2%；

砖混结构二等：50年，2%；

砖木结构一等：40年，6%；

砖木结构二等：40年，4%；

砖木结构三等：40年，3%；

简易结构：10年，0%。

9.无形资产收益期限的确定？

无形资产收益期限是指无形资产发挥作用、具有超额获利能力的时间长度。它称为有效期限。

资产评估实践中预计和确定无形资产有效期有下列几种方法：第一，按法律或合同、企业申请书对法定有效期限和受益年限的规定确定。第二，法律没有规定有效期，可按企业合同或申请书中的规定确定。第三，法律、企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。

10.专利权保护期限从申请日算起。

我国专利法规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型和外观设计保护期限为10年。

计算题

1.P43【计算演示2】未来值折算成现值

2.P47【计算演示3】

3.P53【计算演示8】

4.P63 计算题第3小题

5.P176【计算演示8】商誉价值的计算

6.例：工程造价640元/m^2，规费占造价50%，重置成本=640*50%，评估值=？成新率=？ 假如用了28年，总年限50年，增值率=？账面由原值、净值构成，（增值率）算净值增加。

7.评估专利权

寿命期3年，每年收益递减，折算为现值。

8.计算设备评估值

①求重置成本 ②实体性贬值 ③功能性贬值 ④经济型贬值 ⑤评估值

综合题（评估计算过程，计算、分析）

市场评价法 分析农村自建房与城市商品房存在价格差异的原因

（两张A4纸内容）