营运和招商的区别

1. 商业地产招商有南北区域之分，如众多北方的品牌不会或短期内不考虑南方市场；一二线城

市和三四线城区之分，如有些品牌对市场的认可及商业条件的承受能力不同，各个区域都存在很大的市场区别，能搞定本区域的不一定能够搞定其他区域。

2.商业地产招商和普通房地产销售有些极大不同，有极大可能跨市甚至跨省作业，增加了招商难度的同时也考验了招商人员的能力。

3.目前一二线城市商业地产已经成熟，开发接近尾声，三四线城市商业地产开发量近两年供过于求，在15～16年将会呈井喷状态，商业地产招商将会呈现越来越难的趋势。

小结，商业地产招商难度较大，一二线城市已经缺少招商人员成长的土壤，三四线城市未来几年将会呈现招商越来越难的状态，但是对于招商人员是一个很好的成长平台。

4.商业地产运营与传统百货商超不同，更注重于区域的整体市场运营，致力于提供更好的品牌组合更丰富的产品更好的购物体验给予消费客群，包含了品牌招商，商户管理，运营管理，运营策划，工作专业性更广泛也更复杂。

5.一二线城市目前缺乏专业运营人才，三四线城市未来众多商业地产在进行市场洗牌的时候对于运营人才将会呈现井喷的趋势。

总结，招商难做并且前途未卜，运营更难做且没有学习的平台但是前途一片光明

能做销售的做不了招商，能做招商的做不了运营，能做运营的有一些能做招商！]

1. 招商相对于运营职位来说是一中中级阶段的成长；

招商岗位本身的主要依赖项目总对自身的定位，就是说从工程为主导入运营为主的对一个项目的关键时刻，所以说做过基础招商人更容易对最终消费者产生误区，因为招商面对是“把商家弄到项目里经营的思路”所以考核结果是“在招商过程中签约率”，而运营正好相反“运营面对是保证坪效内、租金内”商户的经营情况，但是一个好运营人员可以非常容易的签约招商商家，而招商人员少有人能保证运营的层面事情。所以说在规模不大的开开发商中从招商到运营是一个职业角度的提升。

2.运营更具备职业人生的价值！

我们做商业地产这个行业关键看中是自身水平、行业经验、对集团政策的消化力、三点中运营职位起着十分重要角色，运营总监、招商总监前者更有职业含金量。以万达为例，城市公司总一般都具备能做运营、（提出针对城市公司级别项目的思路）招商能力（可以高度匹配甚至提升进入商家能力）两个方面，在日常运营中我们面对问题是多样的，但是也是成长的关键时期。万达曾有做运营年轻人，自行编写运营刚要。绝对是日后做大事的基础，运营角度看问题其实就会发现很多有趣的地方：“为什么消费者喜欢这家餐厅、为什么麦当劳促销等”，而且良好身份也是可以安静思考商业运营的未来的先决条件，运营人更喜欢称呼自己为“店长”这个词眼，笔者短暂任期一段时间综合体运营总监职位"感觉和航母舰长差不多"。

做运营的好处就是以后可以去下游行业做发展总、也可以到互联网行业做创业合伙人，更可以自己干脆开店。方式多多。万达很多事业部总就是运营做起来的，但是要十分珍惜在运营这个身份阶段广泛的学习能力“英语、财会、营销”是三大匹配，还有就是厚黑学了，如果你年纪不大30岁内能从招商到运营是难得机会。

最后：放下自己，别人说你什么这真的很无所谓的事情，他们毕竟不是你。当然你成功了也不会分他们钱，有些朋友是值得你交的他们提升你，还有就是嫉妒你了，做运营时候不断反思自己，多和认为自己工作不到位上级沟通，机会来了会懂得我说这些的意义，祝顺利，和以后多分享自己工作中的遇到问题到知乎。

2. 目前正供职于运营，并且喜欢这个岗位，所以讲运营。

一，运营工作的学习是更倾向于师徒制的。也就是在最初期需要有导师带，好的导师可以让你看问题的视角更高更专业。而单纯的自我学习会有很多角度揣测不到，毕竟运营工作的是太综合的覆盖面。

二，运营的KPI是营业额。你可以通过帮扶店铺而增加营业额，也可以通过提前开业而获得更多的营业额。当然，收益也很重要，所以你要保证租金按时到账，或者提高营业额来提高你的抽成收益。

而分解来说，运营承担的三大核心工作为:

1.新店开业:新进店铺的装修进度跟进（涉及图纸审核，消防空调跟进，营业执照跟进，进度把控催催催，开业活动，人员培训等等）。

2.租金催缴（不同项目可能不一定会有这一项）。

3.店铺帮扶（人员，店铺，货品，异业联盟，想各种各样的帮扶方案）。

与此同时，根据所在公司不同，你甚至可以做大型活动策划等等。

在我们公司，你甚至可以越界。推广的活也可以做点，招商的活也可以做点。而他们，是做不了运营的。

三，运营是各部门的枢纽，是商家与商场联系的通道。你们公司的招商，推广，物业，工程事宜全部都是你跟商铺沟通。协调人与人的关系。

四，部分公司的运营是双职能的。即不止负责以上三大核心工作（店铺运营），你还有场地管理，会员管理，与银行对接等等的另一职能线。

五，其实运营很像职业经理人，管着很多店铺的职业经理人。了解不同业态的乙方店铺，为他们的业绩提出建议。

所以做运营就像在面包店，服装，化妆品，儿童业态等乙方公司轮流跳过槽....什么行业都较为深入的懂一点。今后若想创业，行业认知度和人脉其实都能找到点人。相比于招商，你会更深入点。

六，运营是商业的基础，也是基石。一般的商业新人，建议先做运营，再转岗。你的知识会更踏实，也会更了解商家和顾客的需求。

毕竟，购物中心，商家和顾客是第一要素。

七,补充一个运营本职细则（各公司实行略有差异）

一边在跑步机上热身，一边敲个答案。商业地产从业者，毕业后在某知名项目做了三年招商，看着项目从无到有，现在到了另外一家公司，老大一句话，说你去做运营吧，我估计以后就是运营狗了。

简单来说，招商看起来风光自由，但是随着项目的结束，你风华灿烂也快结束了，就等着下一个项目，下一次绽放，或者等着品牌调整。但是哪有那么多项目呢？你也知道中国商业地产过剩到什么地步了。

运营看起来苦逼木讷，其实玩起来也挺有趣。怎么分析商家业绩，怎么导流，怎么人流变现成业绩，怎么配合商家各个活动，怎么让项目越来越好。

如果说一个商业项目是自家的闺女，那招商就是十月怀胎，备孕，胎教，营养，各方面要跟得上，以确保孩子健康出生。

而运营，就是孩子生出来之后，如何从他嗷嗷待哺，蹒跚学步，牙牙学语（开业初期），一步步陪着经历成长，阵痛（调整期），从养在深闺人未识（培养期），到回眸一笑百媚生（成熟期），再到才女欣逢才子家（整体出售）。

那句话怎么说来着？陪伴才是最长情的告白。

最后奉劝题主一句话，曾经某位老总跟我说的“我在你这个年纪的时候，还不懂得职业规划，也不懂得哪个发展前景好，只懂得把领导吩咐的事情做好就行了。”

其实不管是招商还是运营，做的好了，职业发展都很好。最怕心猿意马，我就吃过这个亏。

仰望星空，脚踏实地。

商业地产与住宅地产的区别

区别一，地理位置的要求不一样。

1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。

但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能 走人，能进车就可以了；

2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；

3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；

4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；

北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。

所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。

区别二，目标顾客不一样。

住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。

通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。 经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌 商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。

区别三，功能、用途不一样。

住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。

例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细 分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。

区别四，消费环节不一样。

住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。

所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费， 而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。

假设花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只要有水、电就可以。

而商业地产呢？

用20万买个商铺，装修还要花多少钱？

进货还要花多少钱？

风险费用金需要多少钱？

整个运营费需要多少钱？

买得起商铺就一定能经营得起来吗？

这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的时候，来的都是客，只要有钞票可以。

卖商业地产呢？

不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后活不了， 那开发商也是活不好的。

所以，商业地产和住宅地产的消费环节是不一样的，不 能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。

区别五，对物业的要求不一样。

住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，

对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、

柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。

不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500 公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤，层高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的层高达到2.8—3米就可以了。所以，对物业的要求不同也是商业地产与住宅地产的区别之一。

第六，产品的设计不一样。

住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、 不同 的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。

例如，电影院的产品设计主要考虑层高、柱距和消防等问题，而餐饮店的设计对物业硬件的要求就不那么高了， 主要是解决上、下水和排风等问题。

商业地产的设计需要依据自身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。 我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸（即我们所说的面宽）切的窄些，里边（进深）切的深些，这样有限的物业可以多切出几个临街店铺，以提高销售利润。但是这样的切割方法，即便卖出去了，让投资者如何很好的经营呢？

4 米的面宽在两侧摆商品，一个柜台要45公分，那么中间要加一个人，共60 公分，中间还要摆货架，大家算一算，这样的面宽如何进行科学、合理的商品陈列？

商铺切割时，如果面宽大了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好卖。店铺的进深与住宅的要求是完全不同的，切割商铺也是一门学问，通常有 “回”字形和“非”字形两种切割方法。

“非”字形切法适用于“长条型”的物业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，实现卖场客流的均好性； “回”字型的切割方法较适用于正方型的物业，通常会通过中庭将客流吸

引至物业的几何中心，使客流由中心向四周均匀散去。所以，住宅的设计与商业地产的设计也是不一样的。

区别七，销售、营销不一样。

台湾、香港的一些销售公司认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这个比喻可以看出，商业地产的销售、营销要比住宅地产复杂很多。

住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。

因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售理念、销售形式和销售控制上都是不同的。

区别八，投资回报的形式是不一样的。

商业地产的投资回报形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业升值，而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。

销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

我们都知道北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖； 上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，前年有家机构出50亿要收购，但被拒绝了，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。

2001年，某华联曾在呼和浩特投资近6000万，去年则被一家机构以5个亿收购了，所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。

区别九，专业程度不一样。

商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。

商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则 不需要进行复杂的商业设计。

从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。

所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。 区别十，综合实力不一样。

从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。

相对于住宅地产的销售，商业地产销售的风险要高很多，如果商业地产也按照这样的思维进行开发，就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发，这 也是一些商业地产项目夭折的主要原因。

商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商 业物业做热，才能将商业项目做出升值空间。