万科2010年全国数据的临界点与敏感性分析
万科2010年全国数据的临界点与敏感性分析
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2010年是万科公司突破性的一年，在2010年 销售历史性突破千亿，因而本文针对2010年万科的销售数据进行了敏感性和临界点分析。
一、 临界点分析
由2010年万科年报可知：
万科
销售额 1081.6亿
销售面积 897.7万平方米
单位售价 1.2万元/平米
成本 1008.8亿
净利润 72.8亿
1、 当销售面积及成本确定时，使利润=0 即使收入S=成本C
则S=897.7*10000*单位售价=1008.8*10000
可得单位售价=1.12万/平米
所以其他不变时，当房价=1.12万/平米时达到盈亏平衡点。
2、 当单位售价与成本确定时，使S=C
即S=销售面积*1.2万元/平米=1008.8*10000
可得销售面积=672.53万平米
所以其他不变时，当销售面积=672.53万平米时达到盈亏平衡点。
二、 敏感性分析
因素
期初投资I
年销售收入
年经营费用
期末残值
计算期
基准贴现率 估计值 2500亿元 1082亿 500亿元 450亿元 6年 15%
1、 计算项目的净现值
NPV=-2500+1082（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6）
=-2500+1082*3.78-500*3.78+450*3.78
=1400.96亿元
2、 计算和确定敏感性因素
① 价格的敏感性分析。
假设销售量为常数，当价格增加10%时，年销售收入增加10%，为1190.2亿元，此时净现值为
NPV=-2500+1190.2（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6）
=-2500+1190.2*3.78-500*3.78+450*3.78
=1809.956亿元
假设销售量为常数，当价格减少10%时，年销售收入减少10%，为973.8亿元，此时净现值为
NPV=-2500+973.8（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6）
=-2500+973.8*3.78-500*3.78+450*3.78
=991.964亿元
假设销售量为常数，当价格增加20%时，年销售收入增加20%，为1298.4亿元，此时净现值为
NPV=-2500+1298.4（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6）
=-2500+1298.4*3.78-500*3.78+450*3.78
=2218.952亿元
假设销售量为常数，当价格减少20%时，年销售收入减少20%，为865.6亿元，此时净现值为
NPV=-2500+865.6（P/A，15%，6）-500（P/A，15%，6）+450（P/A，15%，6）
=-2500+865.6*3.78-500*3.78+450*3.78
=582.968亿元
净现值对价格因素变化的敏感性分析结果
价格变化幅度 -20% -10% 0 10% 20%
NPV 582.968 991.964 1400.96 1809.956 2218.952
② 同理可得项目对投资额的敏感性分析
价格变化幅度 -20% -10% 0 10%
NPV 1900.96 1650.96 1400.96 1330.96
③ 项目对年经营费用变化的敏感性分析
20% 900.96
价格变化幅度 -20% -10% 0 10%
NPV 1778.96 1589.96 1400.96 1211.96 1022.96
3、 作出敏感性分析图
20%
4、 结果分析
从上图可知，净现值对这三个因素变化的敏感性程度排序为：首先是价格，其次是投资额，最后是年经营费用。
关于临界点的计算，当价格下降幅度超过34%（其余因素保持不变），投资额增加幅度超过56%（其余因素保持不变），当年经营费用增加幅度超过74%（其余因素保持不变）时，净现值将小于0，方案将变得不可行。