2015年1月物权法考试题

物业管理人员基础知识考核（一）

-----物权法6、7、8、9章 部门： 姓名： 日期： 分数：

一、单项选择题 （共10题，每题3分，共30分）

1、根据《物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有( ) 的权利。

A ．占有、使用、收益和处分 B ．占用、使用、收益和处分

C ．共有、使用、收益和处分 D ．管理、使用、收益和处分

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

2．关于管理建筑物及其附属设施的说法，错误的是( )。

A ．业主不可以自行管理 B ．业主可以委托物业服务企业管理

C ．业主可以委托专业服务企业分项管理 D ．业主可以委托其他管理人管理

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

3．物业服务用房，依据( )属于业主共有。

A．管理规约 B．合同约定 C ．法律规定 D．业主大会决定

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

4．在建筑区划内，不属于业主共有部分的是( )。

A ．属于城镇公共道路和绿地的部分 B．物业服务经营用房 C．公寓大堂

D ．公共场地上的停车位

5. 下列业主的行为中, 属于未履行对共有部分承担义务的是()。

A 、以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用

B 、违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具

C 、未事先告知物业服务企业而进行室内装修

D 、未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

6. 制定和修改业主大会议事规则，应当由( )决定。

A．全体业主 B．业主委员会 c ．业主代表 D．政府指导部门

7. 建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于( )。

A ．物业共有部分的养护 B．物业共有部分的能源费支出

C ．业主委员会工作经费开支 D．物业共有部分的维修

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

8. 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足( )的需要。

A ．业主 B．车主 C ．物业管理 D_开发建设单位经营

第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

9. 关于业主大会和业主委员会设立的说法，错误的是( )。

A．业主可以设立业主大会，选举业主委员会

B．业主必须设立业主大会，选举业主委员会

C．地方人民政府有关部门对设立业主大会应当给予指导和协助

D ．业主大会由物业管理区域内全体业主组成

第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

10. 根据《物权法》和相关规定，不需要业主共同决定的事项是( )。

A．首次制定业主大会议事规则 B．首次制定建筑物及其附属设施的管理规约

C ．首次筹集建筑物及其附属设施的维修资金 D ．首次解聘建设单位聘请的物业服务企业

二、多项选择题（共10题，每题5分，共50分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每项得1分）

1、下列行为不符合法律规定的有：（）

A. 某房地产开发公司将已销售完毕的某小区绿地改为免费停车场，提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用

B. 某小区北临一家综合的集贸市场，小区南面的居民习惯穿越小区到集贸市场购物，小区业主一致认为周围居民穿越小区的行为，既干扰了小区业主的正常生活，也造成安全隐患，遂集体决定禁止周围居民穿越小区，导致周围很多居民必须绕行较多路程才能到达集贸市场

C. 某小区的物业服务公司将小区的门房出租给某户小区居民用于经营早点销售，将租金用于物业服务公司的人员开支

D. 某房地产开发公司在销售某小区单元房时明示，住户凡需要占有小区内的停车位的，每月必须交付停车费

[答案及解析]AC。根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。房地产开发公司将小区销售完毕，绿地应归业主共有，房地产开发公司无权对绿地进行处分，因此将其改为停车场的行为违反法律规定。根据该法第73条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，小区的房门属于业主的服务用房，归业主共有，物主服务企业无权擅自出租收益，所以物业服务企业的做法违反法律。

2、村民张某和王某是邻居，房屋屋顶相连，但两家交恶多年。张某翻修自己的房屋，必须

要在王某的房屋屋顶上经过，王某提出张某要么不能经过自己的房屋，要么向自己支付500元钱，张某表示绝对不会毁坏王某的屋顶，但是王某坚持张某如要经过自己的房屋，不管是否损坏房屋，都要支付500元钱。下列说法正确的是：（）

A. 王某应当提供必要的便利，不能拒绝张某经过

B. 只有张某利用王某的不动产给王某造成损害的，王某才能要求张某赔偿

C. 王某无权要求张某支付利用自己不动产的报酬

D. 王某的主张合法

[答案及解析]ABC。《物权法》第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。不动产权利人利用相邻不动产，给相邻不动产权利造成损害的，应当赔偿损害。王某与张某是邻居，张某修缮自己的房屋需要利用王某房屋的屋顶。王某应当提供必要的便利，不能拒绝张某经过。只有张某利用王某的不动产给王某造成损害的，王某才能要求张某赔偿，王某无权要求张某支付利用自己不动产的报酬。因此王某的主张违反法律。

3、下列哪些事项由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定的（）

A. 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

B. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

C. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

D. 改建、重建建筑物及其附属设施；

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

4. 根据《物权法》，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通 过

( )等方式约定。

A .出售 B．附赠 C．协商 D ．出租

5. 业主需将住宅改变为经营性用房的，应当( )。

A ．遵守法律、法规 B．遵守管理规约 C ．遵守业主大会议事规则 D ．经有利害关系的业主同意

6. 根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意( )、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。

A. 弃置垃圾 B. 排放污染物或者噪声 C. 违反规定饲养动物

D. 擅自改变家用设施设备的结构

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

7、处理相邻关系应当遵循的原则是( )。

A 、有利生产 B、方便生活 C、团结互助 D、等价有偿

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

8、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1997年购买此房。人住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2004年5月，乙住进六楼。2007年5月，乙认为甲严重造成了自己出人及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法错误的有哪些？

A ．不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙人住在后，人住时乙明知楼中的格局问题

B ．应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间

C ．应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权 D．不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效

9. 业主大会和业主委员会，有权要求对侵害他人合法权益的行为人（）。

A 、停止侵害 B、消除危险 C、排除妨害 D、限期撤离

10. 业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（）

A. 危及建筑物安全 B.出租非经营性用房 C. 损害其他业主合法权利 D. 进行二次装修 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

三、案例分析题（20分）

某小区业主张某，购买了一只占地面积约8．9平方米，可放水约4．2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第20层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对：物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止张某吊装巨型浴缸。张某将物业管理公司告到法庭，要求排除妨碍，将巨型浴缸安装在自己物业。

请问你认为物业管理公司是否有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业? 张某的诉讼请求能否得到法院的支持? 为什么?

答： 1. 物业管理公司有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业。（5分）

2. 张某的诉讼请求不会得到法院支持。（5分）

《中华人民共和国物权法》规定，业主对其建筑物专有行使权利不得危及建筑物的安

全，不得损害其他业主的合法权益。（5分）

张某安装巨型浴缸，不仅威胁到楼板安全，还会对整幢大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大影响，会妨碍其他业主的正常生活。已违反物权法上述规定，是一种装修违法违规行为。（1分）

根据《物业管理条例》相关规定，对物业管理区域内违反物业使用法律法规规定的行为，物业管理公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。（3分）

因此，本案物业管理公司行使职权，制止业主安装浴缸的行为正当、合法。（1分）