构建我国银行住房消费信贷风险管理体系

华北电力大学学报(社会科学版) 二○○二年第二期

构建我国银行住房消费信贷风险管理体系

肖凤娟　白　靖

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(1. 中央财经大学金融系　北京　100081; 2. 中国银行北京市分行　北京　100020)

　　摘　要:我国银行长期受困于公司业务市场的低迷, 面对突然开放的个人金融市场, 似乎找到了新的利润增长点, 纷纷大力投入到消费信贷市场中, 信贷规模快速增长。住房贷款市场占据了消费信贷市场的绝大部分份额, 是各家银行争夺的重点, 但是在激烈的市场竞争中, 由于缺乏业务经验, 社会配套环境尚不成熟, 监控力度薄弱, 许多银行为了业务拓展忽略了住房贷款的风险控制, 为我国金融体系的稳定埋下了隐患。为了避免银行资产损失, 提高加入WT O 后银行业的生存和竞争能力, 我国银行应根据我国住房消费信贷现状, 借鉴国外金融机构的先进经验, 构建我国银行住房消费信贷风险管理体系。

关键词:住房消费信贷　风险管理体系　风险转移机制　按揭证券化

中图分类号:F830、572　　　文献标识码:A　　文章编号:100822603(2002) 0220030205

　　

一、我国住房消费信贷状况

①化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》, 将

房地产业作为拉动内需的支柱产业。人民银行为保证住房制度改革顺利进行, 先后发布了《关于加大信贷投入, 支持住房建设和消费的通知》《、关于开展个人消费信贷的指导意见》, 鼓励银行开办消费信贷特别是住房贷款业务, 打开了政策绿灯。同时, 随着金融改革的深化和国有银行的商业化, 银行纷纷视消费信贷业务为改善银行资产结构、提高资产质量、增加利润来源的灵丹妙药, 全力推进消费信贷业务的发展, 市场规模迅速扩大。以北京市市场为例, 截止2000年底, 全市消费贷款余额为人民币425119亿元, 比年初增长465150%, 其中住房贷款余额为人民币406166亿

我国住房消费信贷业务的发展与我国经济和

社会生产力的发展是密不可分的。改革开放前, 我国经济基础很薄弱, 生产力无法充分满足社会消费的需求, 银行的主要作用是聚集社会闲散资金支持生产需要, 不可能再开展消费信贷服务。改革开放后, 生产力得到了较大的提高, 市场供应充足, 供需矛盾得到了较好的解决, 住房贷款业务开始出现萌芽。从1984年至1997年间, 在沿海和发达城市, 部分银行开办了住房按揭贷款业务, 当时服务的对象主要是港澳台和外籍人士, 贷款币种也主要为外币。但此阶段业务发展缓慢, 住房贷款余额占银行全部贷款余额不足1%。

自1998年以来, 住房贷款业务在我国得到了较大的发展。此时, 我国的国民经济已发生了巨大的变化, 市场格局由“卖方市场”进入了“买方市场”, 通货紧缩, 有效需求不足。为了扩大内需, 推动经济发展, 国务院于当年出台了《关于进一步深

收稿日期:2001210220

元, 比年初增长463164%。

(一) 住房贷款的主要形式。

目前我国市场上住房贷款业务主要有以下几个品种:

1、公积金住房贷款:由国家或地方住房资金

②

管理中心, 委托商业银行将集中吸存的住房公积

) , 女, 北京市人。中央财经大学金融系讲师。作者简介:肖凤娟(1965—　

金作为资金来源, 发放给借款人用于购买自住住房。商业银行作为受托人, 不承担贷款风险, 仅负责贷款的受理、发放和收回工作, 通过收取手续费作为收入。

2、自营性住房贷款:商业银行以信贷资金为来源, 向借款人发放的用于购买自住住房的商业贷款。这种贷款经常被称为楼宇按揭贷款。国内的做法通常为, 银行与房地产项目开发商签有合作协议, 消费者在购买该项目的房产时可以向按揭银行申请贷款, 贷款的担保方式为抵押加保证, 即借款人将房产抵押给银行, 在借款人取得房产证前由开发商提供阶段性保证。贷款条件最高可以做到8至30年。

3、组合住房贷款:是委托贷款和自营贷款的组合, 即以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

(二) 住房贷款业务面临的风险分析。以上住房贷款业务品种中, 银行的信贷风险主要来自自营性住房贷款业务品种上。那么, 住房贷款业务的风险到底如何呢? 按照目前的主流观念, 住房贷款是银行消费信贷中风险最低的业务。但其实不然。从实际业务经营情况来看, 由于该业务在我国尚处于起步阶段, 有许多尚待完善的环节, 同时我国房地产市场的不规范、政府部门的管理滞后、法律体系的空白等, 都造成我国银行开办住房贷款业务面临着许多风险, 主要体现在:

1、观念上盲目乐观自信。

由于受计划经济影响, 银行的业务运作思路仍是政策性强于商业性, 独立自主的经营观念不强。另外, 目前金融界对该业务贷款风险的数据统计分析, 均采用国外市场的有关统计方法, 忽视了国外与国内市场环境的巨大差异, 对该业务的特点尚没有完全掌握。如根据中国工商银行的统计, 其住房贷款收息率为9919%, 并据此作为大力发展业务的判断, 但实际上, 由于住房贷款属于长期贷款, 与短期公司贷款不同, 其初期的还款情况通常都较好, 但不能以此作为判断贷款质量的依据。

2、内控机制不健全, 缺乏专业人才。

贷款的管理, 这种管理比较粗化, 不能较好地适应

住房贷款业务特点, 使得风险控制流于形式。同时, 住房贷款业务需要投入大量的人员, 而银行信贷人员有限, 难以配备专业的业务和管理人员, 管理措施无法到位。

3、成本居高不下。

由于单笔贷款金额不高, 自动化程度较低, 银行做每笔贷款投入的人力等固定成本相对公司贷款较高, 同时贷款利率又低于公司贷款, 普遍收益不高, 影响了银行的收益水平。

4、房地产市场不规范。

根据中国消费者协会统计,2000年消费者投诉最多的行业就是房地产业。我国房地产的设计水平、建设水平、开发商的资金实力、从业人员的素质和道德水准等, 均处于较低的水平, 经常出现交房延期、质量低下甚至项目烂尾等现象, 造成抵押物价值缩水、保证人失去担保能力、借款人拒绝还款等问题。

5、政府职能部门管理工作薄弱。首先, 对于房地产企业的资格实力、项目的工程进展监控不力, 造成投机现象严重, 销售资金大量挪用; 其次, 政府职能部门工作效率和环节无法适应市场需要, 比如在北京市, 许多外销商品房完工后经常要1至2年后才能取得房产证, 期房销售无法办理抵押登记手续, 使得银行贷款的抵押手续存在风险。

6、按揭贷款的相关法规、法律制度不健全。首先, 现行的法律对按揭贷款、楼花按揭贷款等概念没有明确的规定和解释, 对于如何处理住房贷款中的法律关系缺乏完善的规定。如某银行为一新加坡客户提供住房按揭贷款, 但由于开发商延期交房, 借款人向法院起诉开发商, 法院经审理判决双方解除房屋预售契约, 但认为借款合同属于另一法律关系, 因此没有明确裁定, 只要求开发商归还贷款。这里就涉及两个问题:(1) 购房合同无效, 借款合同是否还有效? 开发商是继续履行借款合同, 还是中止借款合同向银行赔偿损失? (2) 解除购房合同后, 原抵押关系是否还成立? 此外, 对于楼花按揭贷款, 由于此时尚没有实际财产存在, 银行签署抵押合同是否适当, 以及能否办理抵押登记, 银行能否通过行使代位权保障自身权利等方面, 法律规定存在较大空白, 为银行贷款风险的防范与处理留下了不确定因素。

其次, 有关法律规定造成银行“累诉”现象严

住房贷款属于银行刚刚起步的新业务, 而在

政策的鼓励下, 又发展过快, 使得业务管理远远落后于业务发展, 在此情况下, 银行通常根据原有的对有关公司信贷的管理办法和制度, 制定对住房

重。由于《担保法》规定, 抵押权人必须经得抵押人的同意才能处理抵押物, 否则应当经过法院判决。在实际情况中, 抵押人同意处理抵押物的情况几乎没有, 银行对于每笔不良贷款的催讨都必须向法院或仲裁委员会起诉, 被拖入漫长的诉讼程序, 耗费大量人力物力。

7、社会基础环境尚不完善。

我国目前没有建立个人信用制度, 对于个人征信业务也没有相应的管理办法和机构, 个人税收工作也不普遍, 因此银行对借款人的资信调查工作基本流于形式, 无法对贷款风险评估提供决策依据。此外, 住房二级市场短时间内难以建立, 对银行处理抵押物产生不利因素。

③

二、住房消费信贷风险管理的必要性从上述分析可以看出, 在我国现有社会条件和银行经营水平上, 住房贷款业务的发展还面临着许多风险, 因此, 作为商业银行, 在积极响应政策号召, 大力发展住房贷款业务的同时, 还应清醒地认识到, 加强住房贷款风险管理和防范工作己经到了迫在眉睫的时候了。建立健全的住房贷款风险管理体系, 对于银行的正常经营具有十分重要的意义:

(一) 保证银行信贷资金的安全性。毋庸置疑, 安全性是银行信贷业务最重要的要求, 也是对住房贷款风险管理体系最基本的要求。失去了对贷款风险的控制, 就有可能造成大量信贷资金的损失, 降低银行信用等级, 发生亏损甚至倒闭。如亚洲金融危机、我国海南岛房地产危机, 均使得大批银行亏损、破产, 损失难以计数的资金。因此, 要构建一个具有严密内控机制、科学评估贷款风险、灵敏反映贷后风险的风险管理体系。

(二) 保证银行资金的流动性。流动性对于银行来说, 有时比资产更为重要。只有保持良好的流动性, 才能有效应对各种挤兑风波。如89事件发生后, 境外中国银行机构被恶性挤兑, 香港中银集团一周被挤兑70多亿港币, 正是凭借良好的流动性, 中国银行安全度过危机。住房贷款均是长期贷款, 本身流动性极差, 而其资金来源多为活期或短期储蓄, 资金“错配”现象较为严重, 因此应当通过住房贷款风险管理体系对资金“错配”进行调整或消除, 以满足银行流动性要求。

(三) 保证银行经营的效益性。住房贷款相对于企业贷款, 金额较小, 固定成本较高, 加上国家为促进住房贷款业务, 给予消费者优惠, 规定住房贷款利率低于其他贷款利率, 使得银行该业务的利润空间更小。因此需要住房贷款风险管理体系严格控制不良贷款的发生和损失, 降低经营成本。

(四) 保证银行经营的社会性。住房贷款的借款人为个人, 抵押物为百姓居家之用的住房, 使得银行在处理此类不良贷款时必须慎之又慎, 要充分考虑到个人的生活必须, 保障社会秩序的稳定。因此, 银行应当预先制订合理的贷款风险处理办法, 力求妥善解决此类问题。

三、构建我国住房消费信贷风险管理体系我国住房消费信贷风险管理体系应以风险最优化、效益最大化为目标, 建立具有风险控制关口前移、高敏感度风险反应、迅速化解风险能力的机制。具体包括以下风险控制或管理环节:

(一) 贷前调查, 风险评审程序。这是整个风险管理体系中的重要一环。通过此阶段工作应当预先发现风险, 防患于未然, 实现风险控制前移, 改变银行传统风险管理工作中只重视贷后管理、只看解决问题的被动式管理模式。具体措施有:

④

11建立个人信用评估制度。

我国目前实行的存款实名制, 为建立个人信用评估制度提供了基础。银行应当参照国外信用报告机构的作法, 利用自身资源建立个人信用资料库。将银行内部分离的消费信贷系统和信用卡系统加以联接, 以居民身份证件作为标识码, 构建个人信用档案库, 记录客户的贷款、还款、抵押、担保信息, 设立违约客户黑名单, 在银行间签订协议共享信息资源等。这不但有利于降低银行在住房贷款业务中的风险, 为银行提供真实、全面的客户信用信息, 避免客户超额贷款和隐瞒债务, 而且有助于督促借款人履行还款义务, 建立社会守信风气。

21建立个人授信制度。根据消费信贷业务发展情况, 利用电脑系统对借款人进行信用评分是银行对个人信用评定工作的趋势。香港一些银行已经利用互联网实行了电子申请、电子审批。我国银行也应当建立个人授信评级模型, 利用计算机评定个人信用等级。评定内容应当包括:

(1) 个人年龄、文化水平、家庭关系等特征; (2) 个人稳定性评定(如工作、行业、居住等稳定程度) ;

(3) 历史信用记录(如信用卡持卡及消费情

况、曾贷款情况) ;

(4) 偿债能力评定(如收入高低、其他财产情况等) ;

(5) 担保条件的强弱(如抵押率、质押率、保证市场变化, 因为股票市场通常能够预先反映经济

起落, 而房地产行业作为国民经济重要产业也必然随之变化。

(2) 要了解市场趋势变化, 房地产市场同其他市场一样, 产品也是多样化的, 也有各自的起落。如别墅项目, 在开放前期由于我国大力招商引资, 所以别墅项目非常热销, 但随着市场的饱和, 该类产品逐渐滞销, 以至政府停止批准别墅项目, 而今年随着国内居民收入的增加, 住宅需求层次提高, 别墅项目又开始露出市场生机。

(3) 要掌握市场状况, 主要包括项目和开发商的数量、排名, 消费者的群体变化, 项目运作模式等。

(二) 贷中审查。在贷前调查的基础上, 结合银行自身经营情况, 降低贷款风险。主要工作为两个方面:

1、合规性审查。建立健全内控制度, 审贷分离、三级审批, 防范道德风险和文件有效性风险。

2、风险复审。首先审查人员应根据信贷员调查情况复审贷款风险程度, 然后根据银行经营情况, 如资金规模、资金期限配比、收益高低、政策取向等因素, 决定每笔贷款的金额、期限、利率、贷款用途等。

(三) 贷后管理。这是住房贷款风险控制体系中时间最长的一个环节, 工作量也最繁重, 此阶段既要防范贷款风险的发生, 同时也要处理不良贷款, 保证贷款的回收。

1、贷款检查和监控工作。首先检查房地产项目的工程进度、投资回收情况, 开发商对贷款的使用方向, 开发商的财务状况和赢利能力等。其次是了解贷款归还情况, 尽可能了解借款人情况, 包括商品房买卖合同履行清况, 在银行资信情况, 债权债务, 还款来源等。对于发生问题的贷款, 应立刻进入不良贷款处理流程。而对于良好的贷款, 则应尽量交叉营销, 向其推广银行其他零售业务品种, 提高综合收益能力。

2、处理不良贷款。对于不良贷款, 主要涉及贷款的催收、资产保全、诉讼、核销等工作。

3、内部贷款检查制度。对于贷款质量进行定

人信用等级) 。

具体设立项目和分值权重由银行根据本地情况确定, 采用连续评分方法。

3、房地产项目评估。

在住房贷款中, 对房地产项目的评估是最重要的风险评审工作, 甚至在很大程度上超过对个人的信用评审。因为房地产项目质量的高低, 直接影响抵押担保的可靠程度、变现处理难度, 以及借款人的购买行为和还款行为。据某银行统计, 已发生的不良贷款中,40%以上是因为房屋的延期、质量、服务、价格等因素造成的。

信贷人员首先应调查房地产项目的合法性, 检查批准手续:一般包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、销售证等文件。其次应当调查项目的运作情况:包括分析项目的可行性报告、项目投资计划等。最后应当实地考察, 了解项目的地理位置、周边环境、配套设施、工程进度、工程技术、市场销售、物业管理等。通过以上工作, 对该项目的市场前景和价值作出较为准确、客观的评估。

4、开发商信用评定。

房地产开发企业与房地产项目的成败具有很大关联, 同时又是住房贷款的保证人, 承担债务的连带保证责任, 理应成为银行考察的重点。

⑤

对于企业的考察, 最常用的是5C 法则。对于房地产企业, 特别应当被关注的是该企业的从业经验和业绩, 有时候这一点比企业的资金实力更为重要。在北京市, 有许多这样的例子, 如众人耳熟能详的玫瑰园别墅项目, 位置、销售、资金等条件都很好, 但由于企业的管理者缺乏房地产企业的合作开发和管理经验, 造成现金流动困难, 工程停工, 资不抵债, 直至被依法破产拍卖。因此, 在对房地产企业进行考察时, 应当统计其历史开发面积、销售面积、空置房面积等。

5、房地产市场分析调研。房地产市场调研属于宏观调查工作。

(1) 要了解市场供求变化。首先应当统计该地区商品房开复工面积、销售面积、空置面积, 进行同比和环比。其次应当关注中房指数等商品房价格指标, 跟踪价格变化; 再次应当关注国内股票

期检查, 主要包括不良贷款比率、贷款收息率、存贷比等指标。对于贷款管理制度进行定期和不定期检查, 由风险管理人员和专职调查人员检查贷

(下转第41页) 款的档案管理、帐务管理、

%ER 3=31554+01963C Uv +01983CFv +01937M Ov 　(-11206) (331823) (421704) (161060)

2

　　R =01996　　DW =21507

模型3参数的T 检验值比较理想, 拟合优度也比较高, 达01996,DW 检验值也高于模型1和模型2, 该模型应用价值较高。

经过比较, 模型3的解释功能最好, 模型1次之, 模型2略差。

四、模型应用分析

外汇储备资产变动与国际收支差额模型比较全面地反映了各个变量之间的结构关系。尤其是模型1与模型3可以较好地解释各个变量的变动方向。不过, 由于模型建立时受到样本数据数量的限制, 使模型对未来变量变动预测的适用性受到一定影响, 本模型不适合进行较长期预测, 仅可以进行短期预测。

如果2001年我国国际收支顺差额将在2000年的基础上增加5%, 达到235163亿美元, 那么, (上接第33页)

⑤

通过模型1可以预测2001年外汇储备将增加138191亿美元1这就是说, 在国际收支盈余增加5%的前提下, 2001年我国的外汇储备将达到1790亿美元左右。

模型3的应用需要首先对经常项目差额、资本与金融项目差额及误差与遗漏作出预测。随着我国改革开放的深化, 样本数据增加后应及时对模型进行调整、修订, 以提高模型预测的准确性, 增强模型的实用性。

注　释:

①　唐海燕. 适度开放论[M].南昌:江西人民出版社,2000.

2. 第一版.

②④　巴劲松. 中国国际收支与外汇储备变动趋势[J].世界经济. 2000(4) .

③　姜波克. 国际金融新编[M].上海:复旦大学出版社,

1997. 10. 第二版.

⑤　张守一、刘树成. 中国宏观经济定量分析[M].北京:经济科学出版社,1991. 10. 第一版.

此外, 银行住房消费信贷风险管理体系还应当包括建立和利用贷款风险转移机制。

注　释:

①　王元龙. 关于发展我国消费信贷的若干问题[J].国际金融研究. 1999. 5.

②　中国人民银行网页:ww w. pbc. g ov. cn.

③⑤　史建平、曾广宇主编. 银行信贷管理学[J].北京:中国财政经济出版社,1994. 89—94,250.

④　朱慧. 发挥信贷档案优势　开发个人信用信息资源[J].国际金融. 2000(9) .

⑥　英航. 英国银行消费信贷业务及风险评定介绍[J].国际金融研究. 1999(5) .

贷后调查和贷款回收工作是否正常, 是否按照制

度进行。

4、设立激励机制和奖惩条例。按照贷款风险最优化原则, 为信贷员和信贷部门制定绩效考核指标, 以贷款的收益率指标代替过去单一的不良贷款率, 并实行奖惩条例, 充分调动员工能动性。

5、贷款后评价。贷款后评价工作过去为国内银行的薄弱环节。如果不实行贷款后评价工作, 就难以总结出贷款成功的原因, 也难以避免贷款业务犯相同的错误。贷款后评价方法可以使用英国的坏帐概率分布统计方法总结贷款风险因素。

⑥