批量精装修

批量精装修

1 1. 概述

1.1 批量精装修为什么有点难？

参考文档: 批量精装修为什么有点难？.jpg

1.2 最大的风险：群诉

1.2.1 设计管理

1.2.1.1 效果欠佳

1.2.1.2 功能不好

1.2.1.3 成本失控

1.2.1.4 难以实施

1.2.2 采购管理

1.2.2.1 材料多，不好管

1.2.2.2 单位少，不好找

1.2.3 场地移交

1.2.3.1 土建单位遗留的质量问题多

1.2.3.2 毛坯房与精装房要求不一致

1.2.4 施工管理

1.2.4.1 进度失控

1.2.4.2 质量失控

1.2.5 移交入伙

1.2.5.1 经验不足，组织混乱

1.2.6 售后服务

1.2.6.1 维修不及时，不彻底

1.3 当前的进展

1.3.1 北京，上海，杭州，华南，西南

1.3.2 2003年开始关注和试验

1.3.3 2004年开始大规模实施

1.3.4 2007年交付7000套

1.3.5 2008年交付7000套

1.3.6 2009年9.17同时施工近6000套

1.3.6.1 深圳：万科3，中海1，招商1

1.3.6.2 广州：万科2

1.3.6.3 佛山：万科1

1.3.6.4 长沙：万科1

1.3.6.5 南京：中海1，百胜麒麟1

1.3.6.6 成都：龙湖1，力迅1

1.3.7 近几年交付成绩

1.3.7.1 入伙收楼率： 90%～100%

1.3.7.2 入伙投诉率：0.3～0.9条/户

1.3.7.2.1 装修：30%～50%左右

1.3.7.2.2 其余：50%～70%左右

1.3.7.2.3 首次合作客户有时难以实现此指标

1.3.8 单一工程规模

1.3.8.1 600～900套

1.3.9 并行施工能力

1.3.9.1 同时施工15个项目

1.3.9.2 同时施工5000套以上

1.3.10 最短工期要求

1.3.10.1 一般： 120天左右

1.3.10.2 最紧张工期： 70天

1.4 基于客户满意度的评价方法

1.4.1 客户满意度

参考文档: 客户满意度.jpg

1.5 最重要的解决思路

1.5.1 专业分工，流水作业，较为严格的流程管理

1.5.2 业主预体验

1.5.3 数字化的过程控制

1.5.4 基于统计分析的质量循环

1.6 本讲座的局限性

1.6.1 批量精装修 VS 精装修

1.6.2 区域及客户经验限制

1.6.2.1 设计方面

1.6.2.2 施工方面

1.6.2.2.1 深圳：万科，中海，金地，招商，佳兆业

1.6.2.2.2 广州：万科，金地，方圆，恒大

1.6.2.2.3 佛山：万科

1.6.2.2.4 中山：万科

1.6.2.2.5 珠海：万科

1.6.2.2.6 长沙：万科

1.6.2.2.7 海口：万科

1.6.2.2.8 南京：中海，百胜麒麟

1.6.2.2.9 南昌：万科

1.6.2.2.10 成都：龙湖，力迅

1.6.2.2.11 东莞：中惠

1.6.3 关于工厂化

2 2. 设计

2.1 专题：通过设计导则减少设计错误

参考文档: 装修房设计导则-20080822审核版.docx

2.2 专题：批量精装修的设计问题

参考文档: 批量精装修的设计问题.ppt

2.3 通过设计优化提升住宅品质

2.3.1 建筑户型优化

2.3.2 精装设计优化

2.4 通过精装房研发提升性价比

2.4.1 标准精装修户型研究

2.4.1.1 适当减少户型

参考文档: 设计：户型离散度太大1.JPG

2.4.1.2 充分优化户型

参考文档: 设计：户型离散度太大2.JPG

2.4.2 分档次装修标准研究

2.4.2.1 如何确定装修档次？

2.4.2.2 D 级

参考文档: DSC02349.JPG

2.4.2.3 C 级

参考文档: DSC00977_缩小大小.JPG

2.4.2.4 C 级

参考文档: 2010-03-15万通地产汇报方案.pptx

2.4.2.5 B 级

参考文档: DSC01779_缩小大小.JPG

2.4.2.6 B 级

参考文档: 1封面.jpg

2.4.2.7 B 级

参考文档: DSC03802.JPG

2.4.2.8 A 级

参考文档: [1**********].jpg

2.4.2.9 A 级

参考文档: [1**********].jpg

2.4.2.10 T 级

2.4.3 重要建材及部品研究

2.5 其它需要考虑的问题

2.5.1 谁来设计？

2.5.2 如何管理？

3 3. 招标采购

3.1 合同分判

3.1.1 分判模式

3.1.1.1 土建总包？

3.1.1.2 装饰总包

3.1.1.3 装饰分包+独立分包

3.1.1.3.1 木门

3.1.1.3.2 木地板

3.1.1.3.3 橱柜

3.1.1.4 装饰分包+独立分包+甲供材

3.1.1.4.1 甲供

3.1.1.4.2 甲指乙供

3.1.2 需注意的问题

3.1.2.1 与土建合同的关系

3.1.2.2 与分包合同的关系

3.1.2.3 与甲供材合同的关系

3.1.2.4 装饰公司类型？

3.1.2.5 合同规模？

3.2 甲供材

3.2.1 考虑问题的出发点

3.2.1.1 质量与成本

3.2.1.2 甲方自身的管理能力

3.2.1.3 对承包商有一定的吸引力

3.2.2 慎防超过供方产能

3.2.3 不建议包括的内容

3.2.4 采购阶段的风险

3.2.4.1 木门

3.2.4.1.1 常见问题

3.2.4.1.2 解决方法

3.2.4.2 橱柜

3.2.4.2.1 要警惕厂家产能

3.2.4.2.2 约定分阶段安装

3.2.4.2.3 设计时考虑容差

3.2.4.2.4 应关注环保问题

3.2.4.3 衣柜和浴柜

3.2.4.3.1 要警惕厂家产能！

3.2.4.3.2 必须关注环保问题

3.2.4.3.3 关注活动部件质量

3.2.4.3.4 要注意柜子的防潮

3.2.4.3.5 必须关注容差问题

3.2.4.4 木地板

3.2.4.4.1 分类

3.2.4.4.2 铺装方法

3.2.4.4.3 需要防范的问题

3.2.4.5 瓷砖

3.2.4.5.1 尺寸方面

3.2.4.5.2 平整方面

3.2.4.5.3 吸水率方面

3.2.4.5.4 色差控制

3.2.4.5.5 供货管理方面

3.2.4.6 石材

3.2.4.6.1 供货方式的风险

3.2.4.6.2 石材选择的风险与技巧

3.2.4.7 水泥

3.2.4.7.1 强度过高或者过低都有危险

3.2.4.7.2 与石材防水剂可能相互作用

3.2.4.8 乳胶漆及腻子

3.2.4.8.1 腻子

N 型腻子

强度相当高，施工有点不方便

比较贵，且用量容易超标

Y 型腻子

普通调和腻子

强度不够

防潮不好

土建单位的腻子

不要施工！

可能不环保

强度可能太高或太低

可能影响踢脚线粘贴

会严重影响土建整改

3.2.4.8.2 乳胶漆

档次越高，施工越难

木作工程过多时建议用功能性涂料

3.2.4.9 壁纸和壁布

3.2.4.10 天花角线

3.2.4.10.1 形状及位置对质量的影响

边缘形状越复杂，对基层平整度要求越高

对相邻部位而言是一把尺子

当位于顶棚阴角时

当用作挂镜线时

当位于顶棚上时

参考文档: 质量：天花角线形状对基层质量的要求2.jpg

当位于门头梁边时，其结构标高要一致

3.2.4.10.2 用木质天花角线？

3.2.4.10.3 用高密板天花线？

3.2.4.11 装饰胶合板

3.2.4.11.1 平衡含水率

参考文档: 质量：各地平衡含水率.jpg

3.2.4.11.2 含水率常超标

每个环节都可能出问题： 出场环节 运输环节 销售环节 施工环节 使用环节 参考文档: 质量：装饰胶合板含水率超标的原因.jpg

3.2.4.11.3 必须尽量减少直接使用

吊顶：表面覆盖石膏板

灯槽：表面覆盖石膏板

窗帘盒：表面覆盖石膏板

背景墙：尽量采用工厂化

3.2.4.12 空调系统

3.2.4.12.1 安装技术常被大大低估

冷风口温度

热风口温度

三相电流值

冷媒压力

3.2.4.12.2 空调系统必须提前设计

首先确定室内机风向

由此决定插座及空调孔位置及高低

室外机位置及管道走向应事先考虑清楚

参考文档: 质量：空调系统必须提前设计.jpg

3.2.4.13 地暖

3.2.4.13.1 可能带来复杂的温度变形

3.2.4.13.2 可能引致难以维修的渗漏

3.3 有效控制成本

3.3.1 专题：砍掉乙方成本

参考文档: 砍掉成本.mm

3.3.2 示例：砍掉甲方成本

参考文档: 成本：降成本清单(甲方版).xls

3.3.3 通过限额设计降低成本

4 4. 场地移交

4.1 希望的移交状态

4.1.1 顶棚

4.1.2 墙面

4.1.3 地面

4.1.4 电气

4.1.5 给排水

4.1.6 地暖及保温

4.1.7 垂直运输

4.2 土建存在大量的不合格，移交痛苦

4.2.1 作业指引

参考文档: 移交：土建场地移交检查内容.doc

4.2.2 相关讲稿

参考文档: 与土建场地移交的检查内容.mm

4.3 基于规范的实测实量常常遇到抵触

4.3.1 作业指引

参考文档: 质量：实测实量作业指引.doc

4.3.2 检查表格

参考文档: 项目评估检查表格(200911得分计算模板).xls

4.4 与实测实量相关的考试内容

参考文档: 质量：深圳市中天装饰工程有限公司实测实量相知识关考试.docx

4.5 实测实量的相关照片

参考文档: 实测实量照片01.JPG

4.6 土建整改的相关照片

参考文档: 质量：顶棚平整度整改.JPG

4.7 土建整改方案必须慎重

参考文档: 质量：关于八期景台4-6栋原土建天棚不平的整改方案002.docx

4.8 实测实量带来的显著质量改进

4.8.1 实例一

参考文档: 质量：2009年10月份公司内部实测实量项目评估检查表格得分.xls

4.8.2 实例二

参考文档: 质量：重庆项目评估初始检查表格.xls

5 5. 进度控制

5.1 流程混乱会带来很多问题

5.1.1 四阶段管理法

参考文档: 四阶段管理法.jpg

5.1.1.1 1. 正式开工前的准备阶段

5.1.1.2 2. 以装饰施工为主的阶段

5.1.1.3 3. 以分包施工为主的阶段

5.1.1.4 4. 整改、验收和移交阶段

5.1.2 从施工方角度编制的流程

参考文档: 流程：从施工单位角度编制的流程.jpg

5.1.3 从甲方角度编制的流程

5.1.3.1 示例1

参考文档: 流程：从甲方角度编制的精装修施工工艺总流程图.doc

5.1.3.2 示例2

参考文档: 流程：精装修标准流程和标准工期.doc

5.1.3.3 示例3

参考文档: 流程：某装修房流程控制图.doc

5.1.4 影响流程设计的关键因素

5.1.4.1 政府验收的规定

5.1.4.2 具体的装修设计

5.1.4.2.1 石材

5.1.4.2.2 中央空调

5.1.4.2.3 墙纸墙布

5.1.4.2.4 复杂木作与油漆

5.1.4.2.5 地暖系统

5.1.4.3 合作伙伴的能力

5.2 进度失控是巨大的风险

5.2.1 项目整体发展进度计划

参考文档: 进度计划：包含开发前期的控制性进度计划.mpp

5.2.2 装修与主体施工之间的衔接计划

参考文档: 进度计划：装修与主体结构施工之间的衔接计划.mpp

5.2.3 封顶后粗装修与精装修并行的进度计划 参考文档: 进度计划：封顶之后粗装修与精装修并行的进度计划.mpp

5.2.4 早期的横道图计划

参考文档: 进度：一期批量精装修进度计划总表.xls

5.2.5 改进的横道图计划

参考文档: 进度：八期4-6号楼施工总进度计划.xlsx

5.2.6 详细的横道图计划

参考文档: 进度：龙湖总施工进度计划0917.xls

5.2.7 基于“专业分工、流水作业”的进度计划1

参考文档: 进度：万科第五园H1栋计划及进度.xls

5.2.8 基于“专业分工、流水作业”的进度计划2

参考文档: 进度：深圳万科城49~50楼节点会议11.17.xls

5.2.9 单套房间的施工进度计划

参考文档: 进度：批量精装修单套房间的进度计划.xls

5.2.10 以周为单位的进度报表

参考文档: 进度：以周为单位的进度报表.xls

5.2.11 以日为单位的工作安排

参考文档: 进度：以日为单位的进度安排.doc

5.3 里程碑节点

5.3.1 场地移交

5.3.1.1 甲方监理要密切关注移交进度

5.3.1.2 必要时建立专门的跟踪表格

5.3.2 泥水完工日期

5.3.2.1 常规的泥水工程

5.3.2.2 石材较多的工程

5.3.3 乳胶漆

5.3.3.1 进场开始即开始施工腻子

5.3.3.2 腻子完成时间

5.3.3.3 第一遍乳胶漆完成时间

5.3.3.4 第二遍乳胶漆完成时间

5.3.4 木门

5.3.4.1 一开工就着手安装门底框

5.3.4.2 应该在第二遍腻子完工时安装好门套

5.3.4.3 第一遍乳胶漆完工时最好安装完门扇

5.3.5 卫生洁具

5.3.6 五金件

5.3.7 内部整改

5.3.8 小业主开放日

5.3.8.1 第一次

5.3.8.2 第二次

5.3.8.3 第三次

5.3.9 甲方监理检查

5.4 影响进度的关键因素

5.4.1 政府验收

5.4.2 场地移交

5.4.3 甲供材及甲分包

5.4.4 泥水的进度

5.4.5 通水通电的时间

5.4.6 资金支付

5.4.7 平面分布对管理效率有重大的影响

5.4.8 垂直运输经常制约工地顺利进展

5.5 估算各个工种劳动力

5.5.1 计算每个工种的工程量

5.5.2 泥工人数

5.5.3 乳胶漆工人数

5.5.4 杂工人数

5.5.5 保安人员另算

5.5.6 安装工、木工人数的估计

5.5.7 电梯工另算

5.5.8 任务连续性对工人的数量要求影响巨大

5.6 关注劳动力市场

5.6.1 批量精装修的管理技术已经趋于成熟

5.6.2 瓶颈是劳动力供应

5.6.3 劳动力紧张估计会成为长期的趋势

5.6.4 劳动力的培训成为一个严肃的问题

5.6.5 建设单位如何稳定优秀的劳动力

5.6.5.1 让任务连续

5.6.5.2 让标段大小合适

5.6.5.3 避免恶性竞争

5.7 进度管理中的风险控制

5.7.1 移交进度要单项控制

参考文档: 进度：与土建移交进度.xls

5.7.2 要以全局的观点控制进度

参考文档: 进度：工作量完成情况上墙图表.xls

5.7.3 要用形象的方式控制进度

参考文档: 进度：直观统计工作量.jpg

5.7.4 要不断提高执行能力

参考文档: 十步曲打造执行力.docx

5.7.5 如何组织赶工

参考文档: 进度：如何抢工.doc

5.7.6 整改验收阶段要有强力的措施

5.7.7 多任务并行条件下的进度管理

6 6. 质量管理

6.1 质量体系不好用

6.1.1 检验标准不好用

6.1.1.1 各地政府发布的分户验收标准

参考文档: 标准：分户检查标准.doc

6.1.1.2 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同

6.1.1.3 实用的检验标准是菜单式问题清单

参考文档: 质量：验收时可能发现的问题.xls

6.1.2 质量体系不统一

6.1.2.1 设想

参考文档: 质量：建立统一的质量体系.JPG

6.1.2.2 实际的范例

参考文档: 质量：建立统一的质量体系范例.jpg

6.1.3 质量管理不协同

参考文档: 质量：autodest 协作项目管理.pdf

6.1.4 知识传播很困难

6.1.4.1 运用图片库

参考文档: 质量：网上共享的图片库.jpg

6.1.4.2 运用短信平台

参考文档: 质量：运用短信平台.jpg

6.1.5 一些可行的措施

6.1.5.1 质量管理架构

6.1.5.1.1 甲方

6.1.5.1.2 监理

6.1.5.1.3 装饰公司

6.1.5.1.4 分包单位

6.1.5.1.5 甲供材单位

6.1.5.2 基于统计的质量循环

6.1.5.2.1 标准化

6.1.5.2.2 简单化

6.1.5.2.3 数字化

参考文档: 质量：质量检查一览表初版（前期）.doc

6.1.5.2.4 运用分析统计技术

参考文档: 质量：运用统计技术.JPG

6.1.5.2.5 持续改进

6.1.5.3 过程中的评比检查

6.1.5.3.1 检查表格

参考文档: 质量：精装修评估表.xls

6.1.5.3.2 做总结

参考文档: 质量：2007年5月份精装修评估 (定稿).ppt

6.1.5.3.3 发奖状

参考文档: 质量：获奖证书.JPG

6.1.5.4 编制详细的作业指引

参考文档: 质量：编制详尽的作业指引.jpg

6.1.5.5 必须的质量交底

参考文档: 质量：全装修房施工技术交底主要内容.doc

6.1.5.6 分部分项工程过程中的质量检验

参考文档: 质量：分部分项工程过程验收标准.doc

6.1.5.7 交付时的验收内容

参考文档: 质量：分户验收内容及验收标准.doc

6.1.5.8 甲方的检查责任分工

参考文档: 质量：分项工程控制要点及各验收点参验部门.doc

6.2 常见质量投诉

6.2.1 质量投诉的一般规律

6.2.1.1 室内环境污染投诉关注度很高

6.2.1.2 与土建相关的投诉关注度很高

6.2.1.3 入伙时与成品保护相关的投诉关注度很高

6.2.1.4 入伙后与功能缺陷、耐久性的投诉关注度很高

6.2.1.5 正确地处理投诉，有可能提升客户满意度

6.2.2 时间考验下的工程质量

6.2.3 室内环境污染

6.2.3.1 TVOC ，甲醛，氨，氡，苯

6.2.3.2 可能涉嫌产生污染的材料

参考文档: 质量：装修房材料清单--与污染有关.xls

6.2.3.3 防治的办法

参考文档: 质量：精装修室内环境污染防治.doc

6.2.4 渗漏

6.2.4.1 专题：渗漏维修与防水

参考文档: 讲座：渗漏维修与防水.ppt

6.2.4.2 窗户渗漏

6.2.4.2.1 铝合金窗户防渗做法

参考文档: 质量：窗户四周的防水节点做法.jpg

6.2.4.2.2 塑钢窗窗户防渗做法

参考文档: 质量：塑钢窗的塞缝做法2.jpg

6.2.4.3 砖砌体外墙渗漏解决方案

参考文档: 质量：深圳建筑外墙（加气混凝土砌块）防水方案.doc

6.2.4.4 阳台渗漏

参考文档: 质量：阳台渗漏.jpg

6.2.4.5 室内墙根返潮

6.2.4.5.1 土建阶段的表现

参考文档: 质量：墙根渗漏-土建阶段.JPG

6.2.4.5.2 装修阶段的结果

参考文档: 质量：墙根返潮.jpg

6.2.4.5.3 这是什么？

参考文档: 质量：墙根受潮引起乳胶漆表面结晶.jpg

6.2.4.6 烟囱渗漏

参考文档: 质量：烟囱下的反坎做法.jpg

6.2.4.7 卫生间门槛渗漏

6.2.4.7.1 谁是怎么渗漏的1

参考文档: 质量：水是怎么渗漏的.JPG

6.2.4.7.2 水是怎么漏的？2

参考文档: 质量：卫生间门口渗漏1.JPG

6.2.4.7.3 水是怎么漏的？3

参考文档: 质量：防水-地漏附近的防水.JPG

6.2.4.7.4 水是怎么漏的？4

参考文档: 质量：防水-地漏附近的防水2.JPG

6.2.4.7.5 水是怎么漏的？5

参考文档: 质量：卫生间门口渗漏2.JPG

6.2.4.7.6 门槛石下改进的做法

参考文档: 质量：卫生间门口的防水加强做法.JPG

6.2.4.7.7 卫生间门槛石下最好不要走管道

参考文档: 质量：卫生间门口不宜走管.jpg

6.2.4.7.8 卫生间的门套下建议增加门套靴？

参考文档: 质量：卫生间门套线增加门套靴.jpg

6.2.4.7.9 湿区加强防水做法

参考文档: 1 清扫淋浴区及门槛石位置.jpg

6.2.4.8 其他渗漏

6.2.4.8.1 考虑不周引起的渗漏

参考文档: 质量：空调管道渗漏.JPG

6.2.4.8.2 穿墙排烟道引起的渗漏

参考文档: 质量：防水-烟道进水2.jpg

6.2.4.8.3 卫生间玻璃隔墙根部渗漏

照片

参考文档: 防水：玻璃隔断下的防水节点照片.jpg

防水做法

参考文档: 防水：玻璃隔断下的防水节点做法.png

6.2.4.8.4 穿楼板线管引起的渗漏

6.2.4.8.5 外墙干挂引起的渗漏

6.2.4.8.6 外墙GRC 引起的渗漏

6.2.4.8.7 法式阳台排水不畅引起的渗漏

6.2.4.8.8 花池积水导致防水失效时的渗漏

6.2.5 裂缝

6.2.5.1 五花八门的裂缝

参考文档: 质量：控制砌筑质量0.jpg

6.2.5.2 客户对裂缝反应十分强烈

参考文档: 质量：客户对裂缝反应强烈.jpg

6.2.5.3 控制砌筑和抹灰质量

6.2.5.3.1 通过工序交接控制砌筑抹灰质量

参考文档: 质量：控制砌筑质量1.jpg

6.2.5.3.2 关注们洞口附近的砌筑抹灰质量

参考文档: 质量：控制砌筑质量4.jpg

6.2.5.3.3 改进的砌筑构造做法

参考文档: 质量：控制砌筑质量2.jpg

6.2.5.3.4 轻质砌体引致裂缝的解决方案

6.2.5.4 轻质板墙的裂缝

参考文档: 质量：裂缝-GRC 轻质板墙裂缝1.JPG

6.2.5.5 轻钢龙骨石膏板的裂缝

参考文档: 质量：裂缝控制-轻钢龙骨石膏板.JPG

6.2.5.6 腻子对裂缝的影响

6.2.5.7 防止烟囱下沉引起的裂缝

6.2.5.8 胶合板引起的裂缝

6.2.6 木门

6.2.6.1 洞口质量引起的一系列问题

6.2.6.2 安装尺寸偏差

6.2.6.3 碰撞划痕

6.2.6.4 钉眼

6.2.6.5 门套线接口差

参考文档: 质量：门套线接口质量.JPG

6.2.6.6 油漆爆裂

6.2.6.7 ......

6.2.7 水电

6.2.7.1 接头渗漏

6.2.7.2 接头爆裂

6.2.7.2.1 不好的预埋

参考文档: 质量：给排水-给水管管头最好与装饰完成面齐平.JPG

6.2.7.2.2 较好的预埋

参考文档: 质量：给排水-给水管管头最好与装饰完成面齐平2.JPG

6.2.7.3 管道破坏

参考文档: 质量：给排水-给水管高度要错开洗脸盆支架.JPG

6.2.7.4 管道被扎坏

参考文档: 质量：给排水-PPR 接头渗漏.JPG

6.2.7.5 开关插座不灵敏

6.2.7.6 接线错误

6.2.7.7 安装不牢固

6.2.7.8 插座间距过大

参考文档: 质量：插座间距.JPG

6.2.7.9 水龙头长时间使用后滴漏

6.2.7.10 排水不畅

6.2.8 木地板

6.2.8.1 空鼓

6.2.8.2 冒灰

6.2.8.3 划痕

6.2.8.4 色差

6.2.8.5 响声

6.2.8.6 起拱

6.2.9 乳胶漆

6.2.9.1 收口

参考文档: 质量：收口-铝合金窗边塞缝.JPG

6.2.9.2 阴阳角

6.2.9.3 分色线与交叉污染

6.2.9.4 平整度

6.2.9.5 碰撞与划痕

6.2.9.6 发黄，分层...

6.2.9.7 解决方法

6.2.9.7.1 分步骤施工控制质量

6.2.9.7.2 乳胶漆与腻子的选择

6.2.9.7.3 合理安排工序施工

6.2.9.7.4 检查时测量与白天/晚上观察相结合

6.2.10 墙纸

6.2.10.1 翘边

6.2.10.2 变色

6.2.10.3 返潮

6.2.11 泥水工程

6.2.11.1 石材

6.2.11.1.1 空鼓甚至脱落

图片

参考文档: 质量：墙面-在防水层上直接粘接石材大大降低粘接力2.jpg

检测报告1

参考文档: 质量：墙面-在防水层上直接粘接石材大大降低粘接力.jpg

检测报告2

参考文档: 质量：关于白水泥粘贴石材的检验报告.doc

6.2.11.1.2 返碱，色差，断根，划痕...

6.2.11.1.3 缝隙

参考文档: 质量：泥水排版2.JPG

6.2.11.1.4 崩角

参考文档: 质量：石材切割边崩边2.JPG

6.2.11.2 瓷砖

6.2.11.2.1 有可能大面积空鼓，损失惊人

参考文档: 质量：空鼓-公共部位墙砖整改施工招标清单（报甲方版） (2).xls

实例1

参考文档: 质量：瓷砖大面积空鼓.jpg

实例2

参考文档: 质量：瓷砖背后粘贴砂浆完全剥离1.jpg

实例3

参考文档: 质量：墙砖和石材严重空鼓.jpg

大面积空鼓的原因分析常常是错误的

原因1：基层抹灰强度不足

参考文档: 质量：抹灰强度不足.jpg

原因2：防水层表面太光滑

原因3：瓷砖吸水率太低

6.2.11.2.2 五金、橱柜安装引起空鼓

6.2.11.2.3 一般性空鼓的检查尺度

6.2.11.2.4 墙地砖色差

6.2.11.2.5 缝隙质量，崩角...

6.2.11.2.6 标高关系错误

6.2.12 木作工程

6.2.12.1 轻钢龙骨石膏板裂缝，变形

6.2.12.2 轻钢龙骨铝合金吊顶接缝不整齐，变形...

6.2.12.3 装饰面板

6.2.12.3.1 色差，尽量避免在现场施工

6.2.12.3.2 饰面板发黑的原因分析常常是错误的

参考文档: 质量：饰面板发黑.JPG

6.2.12.3.3 纹理，钉眼

6.2.13 橱柜

6.2.13.1 门缝不齐

6.2.13.2 翘曲

6.2.13.3 砧板位置开裂

6.2.13.4 门扇脱落...

6.2.14 衣柜

6.2.14.1 接缝不整齐

6.2.14.2 门扇松动

6.2.14.3 抽屉不灵活

6.2.14.4 与墙体周边接口难看

6.2.14.5 有污染

6.2.14.6 色差

6.3 数字化的质量管理

6.3.1 过程中进行实测实量

6.3.2 质量问题按口径分类

6.3.2.1 按阶段分类 按照原因分类 按建筑部品分类 按照责任单位分类

参考文档: 质量：大山地问题清单汇总表.xls

6.3.3 编制标准化的问题清单

参考文档: 质量：移交时可能发现的问题.xls

6.3.4 重点问题重点分析

参考文档: 质量：木门问题总结.ppt

6.4 从简单装修到复杂装修的过渡

6.4.1 组织架构的变革 设计 材料及部品选择 对土建精度的要求 按户定制的可能性 施工单位的甄选 流程更加细化 施工工艺精度的提升

参考文档: 流程：某高档精装修工程施工流程.xls.xlsx

7 7. 文明施工与成品保护

7.1 基本原则

7.1.1 谁施工谁保护

7.1.2 集中保护

7.1.3 系统保护

7.1.4 全程保护

7.2 保护方案

7.2.1 电梯大堂及标准层电梯厅

7.2.1.1 方案1：塑胶垫+石膏板 方案2：塑胶垫+胶合板 方案3：塑胶垫

7.2.2 电梯门套

7.2.2.1 全高15厘板

7.2.3 入户门

7.2.3.1 门扇：瓦楞纸六面体保护且要事先拆除 门套：12厘板1.2米高保护 金属门槛：夹板保护

7.2.4 地砖地面

7.2.4.1 方案1：彩条布 方案2：塑胶地板

7.2.5 电梯轿厢

7.2.5.1 15厘板六面体保护 电梯按钮用透明塑料膜保护

7.2.6 石材地面

7.2.6.1 方案1：珍珠棉+塑胶地板 方案2：珍珠棉+石膏板

7.2.7 木地板

7.2.7.1 塑料膜+瓦楞纸 不可以用珍珠棉+瓦楞纸

7.2.8 户内门

7.2.8.1 门套：定型珍珠棉 门扇：瓦楞纸六面体防护 门锁：报纸+美纹纸

7.2.9 门槛石

7.2.9.1 PE 膜+双面胶+瓦楞纸

7.2.10 马桶

7.2.10.1 利用自身包装箱反扣在地面上

7.2.11 橱柜

7.2.11.1 方案1：用塑料膜覆盖 方案2：用牛皮纸包裹

7.2.12 镜子

7.2.12.1 用PE 膜

7.2.13 小五金

7.2.13.1 用原有软包装保护

7.2.14 阳台铝合金门

7.2.14.1 侧边：用PE 膜 底框：用夹板 玻璃：用透明塑料膜

7.2.15 铝合金窗

7.2.15.1 侧边：用PE 膜 玻璃：用透明塑料膜或无需保护

7.2.16 开关插座

7.2.16.1 用PE 膜或专用塑料罩

7.2.17 分户电箱

7.2.17.1 用PE 膜

7.3 专题讲座

参考文档: 讲座：建筑安全常识.ppt

7.4 有关工厂化的话题

7.4.1 国外工厂化的例子

参考文档: 08年7月日本考察照片0357.jpg

7.4.2 国内工厂化的实践

参考文档: IMG_0195.JPG

7.4.2.1 设计标准化

7.4.2.2 管理可视化

7.4.2.3 施工工厂化

7.4.2.4 现场整洁化

8 8. 整改验收和移交

8.1 何时开始安排检查和整改

8.2 何时组织业主预体验

参考文档: 整改：某工程“业主开放日”活动工作方案.doc

8.3 模拟验收的示例

8.3.1 容易出现的问题

8.3.1.1 检查人员不够专业

8.3.1.2 检查标准不够统一

8.3.1.3 检查速度太慢

8.3.1.4 各个专业整改步调不一致

8.3.1.5 整改时间太长或者太短

8.3.2 示例1：时间不是特别紧急时

参考文档: 整改：BC 栋模拟验消项总表-含开放日及模拟验收、新增.xls

8.3.3 示例2：时间特别紧急时

参考文档: 整改：广州万科金色家园整改阶段每日汇总数据（11[1].7晚9点）.xls

8.4 模拟入伙

8.5 粗保洁和精保洁

8.5.1 时间安排及容易出现的问题

8.5.1.1 谁组织保洁比较合适

8.5.1.2 保洁需要多长时间

8.5.1.3 何时拆除木地板的保护

8.5.2 需要达到的标准

参考文档: 质量：装修房交付清洁标准.doc

8.6 入伙

8.6.1 如何组织入伙

参考文档: 精装修房入伙组织.pptx

8.6.2 入伙现场示例

参考文档: 入伙：中海大山地入伙现场.MPG

8.7 保修

8.7.1 保修的组织

8.7.2 正确对待投诉

8.7.2.1 公开透明

参考文档: 东郊小镇投诉渠道.htm

8.7.2.2 坦诚及时

参考文档: 王石博客上的投诉.htm

9 总结

9.1 精装房不是“毛坯+装修”

9.2 既非家装，也非一般公装

9.3 客户满意度指标有很多优点

9.4 涉及多个环节，需要协同作战

9.5 装修质量与土建质量高度相关

9.6 主要的管理思路

参考文档: 管理：集群工程的解决思路.xls

9.7 需要防范的风险

参考文档: 需要防范的风险.jpg