襄阳市棚户区改造赔偿款的几点思考
近日,一篇名为《农村房屋拆迁补偿国标出台,襄阳人你家房子能补少钱?》的帖子在襄阳人的朋友圈内疯传,紧接着4月20日,“今日头条”公布一篇《今年襄阳将启动16个棚户区改造项目》的报道,使整个襄阳城都沸腾了,因为这涉及到16个片区,38714户人家,大家都在对照拆迁标准算算自己能够赔偿多少钱,必定当下社会上想指望拆迁一夜暴富的人太多了,可是这真的和大家理解的一样吗?下面,笔者就以这两篇帖子的内容为基础,与大家一道学习、分析这个政策。
一、误解政策、过高计算补偿款
《农村房屋拆迁补偿国标出台,襄阳人你家房子能补少钱?》文章开篇即列出了“农村房屋拆迁补偿标准”,既:
1、草房每平方米补偿1900元;
2、砖瓦房每平方米补偿2400元;
3、捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元;
4、楼房(二层以上)每平方米补偿3300元;
5、地上(下)附着物使用等价补偿标准;
6、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元;
好了,我相信很多人看到这里都已经忍不住了,100%的人都会拿自己的房产建筑面积乘以3300元/平方米(现在襄阳的农村那里还有草房,基本都是小二层以上的楼房了,好吧你说你家是草房,那只说明一个问题,你家是另类),得出赔偿金额,在加上第5点及第6点,地上(下)附着物和异地安置补助费,应该是符合大多数人的心理预期。可是,真的是这样吗?让我们在接着朝下看。
二、认真分析政策内容、摸清实质,新政策下农村宅基地拆迁
(一)、征收耕地的补偿
按照规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
年产值这个数据由当地政府统一规定,现在没有掌握具体的数据,参照外省2013年的标准是1600元/亩,那么按30年计算,土地补偿费和安置补助费的总和最高额度为4.8万元,加上地上附着物和青苗的补偿费,最多不会超过5万元/亩。
笔者认为此额度还是应该比较满意的,因为这样做至少解放了劳动力,可以选择更多的就业机会,创造更大财富。但是就襄阳目前的现状来看,此16个棚户区所属的耕地早在10年前都已经被征用了,可能在东津还有一部分。
(二)、宅基地房屋的补偿办法。(请大家注意这部分的类容,干货来了。)
农村的宅基地和房屋拆迁分开补偿。
“分开补偿”,是指土地补偿和地上附属物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。
以上这句话有两个含义,一是因明确了宅基地产权归集体所有,所以你家虽然了占了几百平的地盘,但是这跟你并没有直接关系,在货币补偿中,拆迁款要是汇给村集体的,就是我们通常说的村委会,而这部分款项怎么分配并没有一个明确的说法,能否及时、足额的到位也是未知数;二是赔偿款分配给村民使用,大家注意了是村民,但是村民现在该怎样理解?土生土长、农村户口的这批人肯定无需质疑属于村民的范围。但是,能读到这篇文章的人,应该大多数都是城市户口了,对我们这些户口迁出,或者爷辈父辈都已经迁出的怎么来对待,并没有明确的说法。加之,相关政策中已经明确,对于户口已经迁出的村民,不在由村集体分配新的宅基地,这就意味着从你这辈开始,已经没有老家这个概念了,在也没有宅基地上的房子了,你的房和地都被政府征收换成了货币。那么我们能够拿到的赔偿货币又有多少了?
(三)、农房拆迁补偿计算
房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。这里,大家注意了,前面的3300元/平的标准,知道是什么了吧,这是宅基地的土地价格,宅基地的土地价格,宅基地的土地价格,跟你房子没有半毛钱关系!!!
那房产的价格怎么算?这里出现了一个大家都不熟悉的名词,叫做被拆迁房屋重置成新价。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价。具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积,按照100-150平方米控制,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。
我们在这里结合襄阳当前城中村的多数现状来算个账(我们就按最高的算)。假设你家有宅基地上的房产,房产的现状是:在250平方米的宅基地上,前面一个100平的小院,后面是4层小楼(单层面积150㎡,合计面积600㎡,这可是国民住房的终极梦想了)。按照这个政策计算,你家应得的赔偿款为250㎡*3300元/㎡+600㎡*700元/㎡=82.5万+42万,土地、房产赔偿款合计是124.5万。同时,请大家注意,按照分配原则,土地是村集体的,房产是你的,也就是这个补偿只有42万是直接进你的账户,土地的82.5万是进村集体的账户的,然后由村委会向村民分配。至于怎么分,文章的上半部分我已提过。就算是把能拆迁款全部给你,124.5万元买了你一栋带院子的祖辈留下来的楼房,我相信只要是思维正常的人,都会有点想法吧。
说到这里,我们在延伸分析一下房屋的用途,这一段内容可能涉及的人不多,但是很有必要列出。目前有很多城中村,已经在享受城市发展的成果,最大的体现就是实现房屋出租,位置好的在出租门面,位置稍逊的也实现了住宅的出租,租金每年在几万到十几万之间,是全家经济收入的重要来源,而且房租是公认的最具稳定性的收入,优于其他任何类型的收入,比公务员的工资更具保障力。(“杀鸡取卵”,突然想到了这个词。)
看到这里,大家对网上的这两个帖子,是不是有个全新的认识,是不是跟你想的有点不一样啊 !呵呵 ,这里只能呵呵了 !
三、浅析当前房地产现状,维护公民权益
(一)房产赔偿定价过低,不适应当前市场实情
上面我们概算了宅基地上自建房的拆迁补偿金额,结果就是以一栋600㎡乡间别墅并且还带100㎡私人花园的住宅,获得了政府造福于民的棚户区改造拆迁补偿款124.5万元,这个金额的赔偿款如果放在10年前,哦!不对,应该是放在20年前1997年,确实属于一笔比较可观的资金。但是,现在已经是2017年了,下面我们以襄阳最近开盘的“山河万里”的楼盘做个对比,该楼盘比较具有代表性,位置属于襄阳的郊区,地理位置还不如被改造的棚户区,此楼盘销售的房屋分4个档次,分别是:
序号
房型
面积
单价、均价
总价
1
别墅
318㎡-385㎡
20000元/平
636-770万
2
复式洋房
159㎡
11000元/平
175万元
3
平层洋房
138㎡
8500元/平
117万元
4
平层小高层
96㎡-124㎡
7500元/平
72-93万元
从当前的市场价格可以看出几种类型房产的价格,很显然不管是单价还是总价都是,别墅>复式洋房>平层洋房>平层小高层。我们不能按照别墅的价格来比较,必定实事求是的说,农村自建房不管是房屋本身的质量还是周边的环境,各方面都远远不如新建的商品房,没有可比性。但是,亲爱的政府也不能把拆迁赔偿定这么低吧,就算你把宅基地的补偿款全部退给我们,我们也就区区不到130万元啊,试问130万元能干什么?
房屋拆了以后,居无定所,首先是要买房,按照“山河万里”楼盘的定价,现在只能买一套面积124㎡、单价7500元/平的平层小高层住房,毛坯房的价格是93万,达到居住的条件,至少还要拿出20万元用于装修,多的钱买个车位,刚好把赔偿款使用完。而且山河万里这个楼盘位置是离襄阳市区很远的地方,襄阳本地人不到万不得已根本不愿意去居住的地方。此次棚户区改造,意味着你用农村近郊600㎡带100㎡院子的独立房产,换到了远郊楼盘124㎡的单元楼。(可笑至极,我又想到了这个词。)
说到这,有一些自认为政治觉悟高、业务能力强的人要发言了,“村民们,虽说现在面积小了,但是你们的土地性质变了啊,以前是集体土地,属于农村建设用地,现在土地变性啦,是国有土地啦,是以出让方式取得的国有建设用地了,土地房产都是咱们自己的啦,咱们可以自由交易了,这是政府为你们谋福利啊……“。说到这,我真是要把前天吃的饭都吐出来了,表面上看确实是这个道理,但是我们在分析一下这个土地性质的改变对我们普通村民来讲到底有什么影响。
用于商品房开发的国有建设用地一般都是出让方式取得,这确实是最值钱的可以自由交易的土地,土地及上面的房屋可以由所有人自由买卖,而且当今经济形态下,只要价格合理,变现能力还是非常强的,并且还有升值的空间,较农民集体所有建设用地(宅基地)而言,好处可谓是多多。但是,这与普通村民有何关系?首先村民不可能把这个房产拿去卖了,卖了自己住哪?,其次是期限的问题,国有建设用地使用权是最长70年,虽然国家有关领导口头表态了会针对70年使用问题出台一个办法,可是现在并没有看到具体的操作办法,另外,就算70年以后可以延续,房屋经过70年的风吹日晒还能用吗?大家可以留意一下,在新建的住宅楼下通常会有一块牌子,上面写的“设计使用年限50年”,这是典型的坑啊,人家建筑设计院就设计的楼房使用寿命50年。而宅基地上的房子,是没有使用年限的,并且房屋定为危房以后是可以维修、重建的,可谓是子子孙孙无穷匮也,我们祖辈在建党、建国之前就生活在这里,在这片土地上劳作,繁衍生息,早些年我们相应政府号召把耕地贡献了,我们外出打工,现在又要拆我们的祖屋。好吧,你执政、你当权、你说了算,但是亲爱的政府、亲爱的党,你不能把你的百姓坑的太狠啊,你更不能站在开发商、承建商等一帮资本家的角度上去维护他们的利益!就此打住,谈远了!
其实,我们的要求并不高,甚至不求像以前一样待我们那么好。下面我来看看中央的政策,学习近三年的中央一号文件对宅基地的指导意见。
2015年中央一号文件第13条明确要求。现阶段,不得将农民进城落户与退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权相挂钩。
2016年中央一号文件第20条明确要求。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。
2017年中央一号文件第30条明确要求。统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。认真总结农村宅基地制度改革试点经验,在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下,落实宅基地集体所有权,维护农户依法取得的宅基地占有和使用权,探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地,增加农民财产性收入。允许地方多渠道筹集资金,按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。
首先2015年一号文件规定了“现阶段不得将农民进城落户与退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权相挂钩”这才过了两年应该没没有废止吧;2016年一号规定了“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益”这可是要求依法自愿有偿转让哦,我不同意,你不能强拆的哦;2017年一号文件就更给力了,国家会给我们确权了“全面加快‘房地一体’的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作“,并且又重申了自愿的原则。
四、合理建议,稳步推进城市化进程,维护各方利益
襄阳市委市政府提出了建设“四个襄阳”的目标。即建设产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳,我作为襄阳人感到十分自豪,为襄阳做出贡献是义不容辞的权利及义务,建设襄阳不光是要把城市装修好,更要使你的市民有荣誉感、归属感、获得感,从内心感到自豪。襄阳城的现状较往年有了较大的改善,特别是三桥的通车、长虹路的扩宽以及几个城市景点的修建,城市面貌焕然一新,但这是远远不够的,很多城中村脏乱差,存在较大火灾隐患,甚至有些村委会不作为,城市排水管网都接到村口了,村委会的也不连通自己村的排水设施,使自己的村民还生活在肮脏混乱的环境中。
怎样改变城市面貌,快拆快建无疑是最快捷的方法,但是如何处理好政府、商家、居民之间的利益关系是思考的重点,也是考验地方政府的执政能力最直接的体现,。
国家在2011年出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,当中明确了“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。这个条例从实际出发,奠定了和平拆迁的基础,以至于这么多年来对此类房屋的拆迁大都比较顺利,因为原来的住户可以通过补偿的赔款购买与原来差不多的房产,哪怕要重新装修,但是考虑是旧房换新房也就愿意出这个钱,算是两抵。政府、开发商、市民之间实现了三赢的局面。
可是农房拆迁补偿条例为啥到现在都没有一个国标出台了?我想可能是因为农房的情况太过于复杂,位置的不同、使用功能的不同、人口的不同、容积率的不同、建筑质量不同、装修程度的不同等等,都影响着赔偿价格,所以农房的拆迁补偿方案都是由地方政府按照项目的不同,制定不同的拆迁补偿标准,但是,经过这么多年的实践操作,在全国很多地方闹出过抵制强拆的命案要案,可以说是教训是深刻的、惨痛的。
这次网络上公布的农房拆迁补偿办法,最具亮点的部分就是把宅基地的补偿和房产的补偿分开了,将土地和房子的价格剥离了,做到了赔偿分类准确。这样可以降低村民为了拿到拆迁补偿款而违规建房(种房)的积极性,也降低了社会资源的浪费。这个办法我个人是非常认同的,而且农房建设的土建成本在400-700之间也是比较合情合理的,因为农房建设不需要繁琐的手续和大量的前期费用,700元/㎡成本价完全可以建成毛坯楼房。目前,地方政府制定的各种拆迁补偿方案,少则十几页,多则几十页,初衷都是把各细节都考虑进去,从房产面积、功能、建筑结构、装修程度、使用现状、人口数量等方面来规范赔偿标准,可是村民们只关心的是,拆的房子最终能赔多少钱?赔的钱我能用来干什么?我们读书少,不懂那么复杂的测算环节,我们只会算最简单的账,拆了我600㎡带院子的房子所赔偿的钱,你总得让我在相同区域买到一半面积的商品房吧,300㎡的房子也就3套小户型,我们一家老小都指望这过生活了,我房屋出租也好,出售也好,那是我养家糊口的保命钱啊!什么土地性质、房产质量、舒适程度不是普通村民所看重的。
从小我们受到的教育就是个人服从集体、集体服从国家,国家的建设我们响应,我们也能够拿出自己祖辈的留下的房产,来为城市建设腾地儿,但是我们也学到了“人民是国家的主人,政府要代表广大人民的利益”,请政府也切实站在中国人民共和国合法公民的立场上从实际出发来考虑。