高层建筑设备管理规定

高

层

建

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高层建筑设备管理规定

机电设备主要包括强电部分、暖通部分、给排水部分、消防部分、弱电部分，其日常巡检、维护、维修以及水、电、风和楼宇设备运行，由物业公司工程部各班组负责。在日常巡检、维护、运行过程中，工作人员应检查设备的工作情况，填写相应的记录表格。出现异常情况应及时记录，简单问题及时组织解决，无法处理的问题报主管，协调相应的维修单位进行处理。

强电系统

一、高压开关柜的日常管理规定：

二、变压器的日常管理规定：：

配电柜系统

一、配电间、配电柜及应急指示灯的日常管理规定

二、应急指示灯的日常管理规定：

三、照明灯具的日常管理规定

暖通系统

一、中央空调的日常管理规定

二、新风机组的日常管理规定

三、阀门和仪表的日常管理规定

给排水系统

一、 水泵的日常管理规定

二、阀门和仪表的日常管理规定

三、水池、水箱的日常管理规定

消防系统

一、灭火器的日常管理规定：

二、消火栓的日常管理规定：

三、自动喷淋系统的日常管理规定：

弱电系统

一、安防监控中心部分的日常管理规定：

二、火灾报警系统的日常管理规定：

客梯、消防电梯

一、客梯、消防电梯

高层建筑设备管理规定

强电系统

高压开关柜：

定期巡检检查高压开关柜指示灯、电量表指示正常，开关柜内部各电器无异响和异味。有异常情况应及时记录、汇报，并请电力局专业公司维修。根据检查情况填写《设备巡检记录表》。 定期度对高压开关柜进行养护，内容包括：

检查高压柜接地是否良好，可靠。

检查高压电缆，电缆头有无老化，破损，放电现象，有无异常声响。

检查高压断路器是否正常，有电显示是否正常。

若无任何异常，清扫柜外壳灰尘。

检查高压开关操作机构电源是否正常。

若发现异常情况，及时报告。

填写《高压配电柜保养检查表》。

变压器：

定期巡检变压器是否过热及是否有异响和异味，根据检查情况填写《设备巡检记录表》。 定期度对变压器进行养护，内容包括：

扫尘，检查外观整体完好无损、色标清晰。

零地接线端子、母线排压接良好，牢固可靠。

绝缘子整体完好无损。

填写《变压器保养检查表》。

配电柜系统

配电间、配电柜及应急指示灯

定期巡检检查配电柜指示灯、电量表指示正常，开关柜内部各电器无异响和异味。根据检查情况填写《设备巡检记录表》。

每月对配电柜进行养护，内容包括：

清洁配电屏。

观察电器仪表显示正常、安装固定可靠，并清洁外表。

观察继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关，保持外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音。

控制回路连接良好、标号清晰，绝缘无变色老化。

指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活。

电容无功补偿柜中，电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色。

母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好。

配电屏对地测试，接地良好。

对双电源自切电源箱，每月检测一次双路电源的转换是否正常。

填写《低压配电柜检查保养记录表》

应急指示灯

定期巡检，接通应急电源，检查应急指示灯亮灯情况，填写《设备巡检记录表》，指示灯出现故障应及时修复。

定期度进行一次维护检查，内容包括：

检查应急指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；

应急电源供电时，应急指示灯亮。在交流电源正常供电时，应急指示灯不亮。

检查应急指示灯安装是否牢固。

应急指示灯外壳及面板擦抹干净。

填写《消防设施季度检查保养记录表》

照明灯具

根据物业公司的规定，定期定时开灯和关灯。在定期巡检时检查灯具的亮灯情况，记录灯具的故障情况，填写《设备巡检记录表》，并及时安排修复，保证规定的灯具完好率。

定期度对灯具进行保养，检查灯具外观和除尘，以及照度是否明显下降。如有问题及时安排更换。填写《灯具保养检查表》

暖通系统

中央空调

根据物业公司的规定，按期定时开启和关闭空调。在空调开启期间，定期巡检检查空调的工作情况，有异常情况及时记录和汇报，填写《设备巡检记录表》。巡检内容包括：

检查空调器电器插头和插座的接触是否良好，若发现空调器在运行时，电源引出线或插头有无发烫、发焦现象。

观察空调器制冷剂管路(主要指分体空调器)的接口部位是否有制冷剂泄漏。若发现有油渍，则说明有制冷剂漏出，应及时予以处理。

经常清扫空调器面板和机壳的灰尘。一般使用干布擦拭。先擦拭，然后再用清水湿擦布擦除掉洗涤剂。

定期清洗空调器的冷凝器和蒸发器盘管。可使用毛刷和吸尘器清洗盘管上的灰尘。

定期清洗空调器的空气过滤网。清扫时将过滤网抽出，用干的软毛刷刷去过滤网上的灰尘。也可用清水清洗去过滤网上的灰尘。晾干后再装入空调器使用。

在每年的换季，需要开启冷空调或热空调前，请空调专业公司进行一次养护，填写《空调检查保养记录表》

风机

根据物业管理规定，定时开启和关闭排风机和通风机。定期巡检检查风机的工作情况，有异常情况及时记录和汇报，并及时安排修复，填写《设备巡检记录表》。

定期度进行一次维护检查，内容包括：

检查连接螺栓是否松动，风机起动前，首先要检查风机管道内有无妨碍转动的物品，检查进、出风口。

检查电机绝缘性能是否良好，接通电源后查看有无磨擦碰撞及异常振动。

检查清洗轴承。

检查、紧固各部螺栓。

检查、调整联轴器间隙及同轴度。

检查、调整三角带的松紧度。

检查润滑部位，更换润滑油及密封圈。

检查风机振动、异常声响。

清洗表面灰尘。

对于发生火灾时开启的正压风机和排烟风机，每一个月进行一次试运行，并检查火灾报警信号与风机启动的连锁工作是否正常，检查风机启动与风口阀门的的连锁工作是否正常。填写《风机检查保养记录表》。

阀门和仪表

对系统中的各类阀门和仪表，定期巡检检查是否异常，记录仪表读数，填写《设备巡检记录表》。 定期度进行一次养护检查。

对阀杆螺纹，添加润滑油。

不经常启闭的手动阀门，转动手轮，以防咬住。

不经常启闭的电动阀门，电动操作启闭几次。

保持阀门的清洁。

对于发生火灾时启闭的电动阀门，每一个月进行一次试运行，并检查火灾报警信号与阀门及风机的连锁工作是否正常。填写《阀门检查保养记录表》

给排水系统

水泵

包括所有生活水泵、消防泵、喷淋泵、排污泵、空调水泵。

定期设备巡检时查看水泵运行情况，是否正常工作。

每周进行一次日常检查保养，每半年进行一次全面保养。

消防水泵和喷洒泵每一个月进行一次试运行，运行时间10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。

水泵保养时应把与泵体相连的2米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

泵体保养的主要内容包括：

检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。

补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。

检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。

联轴器的联接螺栓和橡胶垫若有损坏应予更换。

紧固机座螺丝并做防锈处理。

生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清或更换。

电机保养的主要内容包括：

外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。

电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

相关阀门、管道及附件保养的主要内容包括：

各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。

单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

压力表指示准确，表盘清晰。

管道及各附件外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。

点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。

控制柜的保养

断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

清洁控制柜内外灰尘。

合上总电源，检查电源指示应正常。

保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

水泵的密封保养还应参照生产厂家的使用说明进行。

定期巡检的情况记录在《设备巡检记录表》。消防泵、喷淋泵的保养情况应填写《消防设施月度(季度)检查保养记录表》，其它水泵的保养情况应填写《水泵定期保养记录表》。

阀门和仪表

对系统中的各类阀门和仪表，定期巡检检查是否异常，记录仪表读数，填写《设备巡检记录表》。 定期度进行一次养护检查。

检查闸阀密封胶垫是否漏水，黄油麻绳处是否漏水。

对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。

检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。

液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏。

保持阀门的清洁。

填写《阀门检查保养记录表》

水池、水箱

1、每半年对水池、水箱进行一次维修养护，按程序对水箱进行清洗。

2、清洗后，水样必须送检，并取得国家指定部门颁发的合格证。

3、水箱盖板需加锁防护，溢水口必须做好防小动物进入的防范措施。

灭火器：

定期巡检灭火器的定置情况，填写《设备巡检记录表》，出现丢失、移位应查找原因，及时汇报。 根据生产厂家的使用说明，按规定进行月检和季检，并填写《消防设施月度(季度)检查保养记录表》，出现检查不合格要及时上报、更换。

消火栓：

定期巡检消火栓部件齐全、良好，水龙头无渗漏。

每个月逐处检查一次。内容包括：

栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，栓门封条是否完好。

检查栓内（用手电光透过玻璃照亮检查）：检查柜内元件是否齐全、固定是否良好、有无脱落，电线是否影响操作，栓内水龙头有无渗漏。

测试：随机抽取火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，安保值班中心应有正确的报警显示，栓上指示灯亮。

栓门封条脱落破损的补贴封条。

定期度逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。内容包括：

完成月检查中栓外检查部分。

开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有，立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，取出刷净、晾干。

将水带交换摺道和翻动一次。

检查水枪头、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有立即修复，然后擦净在栓内放好。 检查电线接头、按钮触点、指示灯座（头）是否良好，进行除锈紧固。

将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。

检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷同色油漆。

将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，贴上新封条,并在箱门处填写检查结果。 逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。

根据巡检和月、季检的设备情况，填写《设备巡检记录表》和《消防设施月度(季度)检查保养记录表》

自动喷淋系统：

每月对自动喷淋系统进行一次试运行和保养。主要内容包括：

对喷头进行外观检查，检测喷头玻璃泡有无裂缝。清洗喷头积滞尘埃并擦净。

检查管道，防止其堵塞，造成供水不畅，并对管网进行清洗。

检查报警阀的开启与密闭性能。

检查报警阀前后压力表工作是否正常。

检查水力警铃是否正常工作。

填写《喷淋系统定期保养记录表》。

安防监控中心部分

定期在监控中心由安保部安排专人监控图像，应对所有现场的监控图像轮流检查。系统设备出现故障时，应及时记录并上报，填写《设备故障记录表》。

按巡更规定的路线定期巡查。

定期对记录的图像、报警、门禁等数据进行备份存档，并对系统设备进行养护。具体包括：

每月一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，调整清晰度，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施，保持机房监控设备一个良好的运行环境。

根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。

对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。

对长时间工作的监控设备每月定期维护一次。

对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。

每月定期对监控系统和设备进行优化，合理安排监控中心的监控网络需求。

每周一次对监控数据进行备份。

火灾报警系统

定期在由安保部安排专人监控火灾报警系统，系统设备出现故障时，应及时记录并上报，填写《设备故障记录表》。

每月一次对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。

每半年对系统进行实效模拟检查，内容包括：

火灾探测器模拟报警。

手报按钮测试。

火灾报警主机能正确显示报警，并发出报警信号。

确认火灾后，能正确联动风机、阀门等的动作。

广播系统能强制切换到火灾应急广播。

电梯安全管理规定

1、操作工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

2、物业管理公司管理员定期对电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。

3、物业管理公司在月检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改。

4、物业管理公司按程序文件规定对电梯维保单位进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

5、物业管理公司对电梯保养和维修工作质量进行跟踪、检验。

6、物业管理公司设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。

11/11

7、在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人求援规程》，电梯发生困人故障时，严格按规程进行。

8、经质量监督部门检测不合格未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。

9、根据国家规范，凡需要年检的部件，必须强制执行。不得有漏检、漏报现象。

10、为确保发生火警时公安消防部门能及时灭火，住宅楼必须有一部电梯作为消防电梯，以备灭火时使用，平时该电梯作为备用电梯。

上海诚成物业管理有限公司天津分公司

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