房地产营销实务房地产项目可行性研究报告1

房地产营销实务

——房地产项目可行性研究报告

姓 名 何晓霞

房地产项目可行性研究报告

一、以目前市场来看，海口适不适合房地产项目的投资

1.新政对海南楼市的影响

近日海南省新政策陆续出台，对于海南房地产市场的发展前景，主要有以下几种观点：

（1）海南新政的出台，对于海南房价是坚挺还是会波动，应该分为两个阶段来看：第一阶 段是短期市场，在未来一到两年之内，这个市场应该是一个盘整的市场，国家的宏观调控对海南不会例外，海南房价涨幅已经拔高到非常微妙的地位，短期内海南房价可能会下调。

（2）海南没有出台限购令时，北京和上海的房 产税一出，开发商中的客户就减少了一定的量，在全国一盘棋之下，海南房价会一起跌，房价涨却有可能慢半拍。在房地产格局发生变化，海南岛在政策拐点没有拐回去之后必然出现一个惨烈的下跌现象。

（3）海南拥有独特的环境和自然资源，而且海南国际旅游岛诸多方面的政策，是其它许多方所不能拥有的，海南未来的房产发展，仍然是一片光明。

图1 国际旅游岛政策出台前后海口房价的对比

2.海南的地理位置，造就了海南独特的个性

（1）资源优势。海南的自然环境在全国是独一无二的加上近年来随着城市基础配套设施的逐步完善，政府整体投入的加大，如环岛铁路的建成、轻轨的开通、未来跨海大桥的落成等等，很多消费能力更高的岛外客户群开始关注海南，这类人群在发生购买行为的时候更多在乎的是自己喜欢不喜欢，而非价格。海南特有的资源环境是单纯房价所不能衡量的，需求量肯定会上涨。

（2）刚性需求。海南本土居民购买力的提升加大了部分刚性需求。国际旅游岛的建设也吸引了更多投资者来海南购房置业，这也使得购房需求增大。对海南这个特殊的房地产市场来说，更重要的刚性需求在于旅游度假，客户不单纯购买的是房子而是一种在海南独有的生活方式，这也是为什么海南二线城市房产发展也非常迅速的重要原因之一；海南房产市场的延续性跟内地任何一个城市的单纯居住需求是不一样的，只有有旅游度假的需求在，海南房地产的发展时效性会越来越强。

（3）经济形势大好。2009年全国经济的回暖带动了海南房价的稳步提升，迪拜危机的出现更带动不少海外资金涌入海南。与此同时，我国二三线城市的城 市化进程刚刚起步,与一线城市相比价差优势相当明显,而海南整个房产的发展也

正和国家政策相结合，2009年海南二三线城市房地产发展的迅速，房地产价格上涨。在2年后的今天，国际旅游岛建设的步伐正在稳重求进，从长期市场来看，房地产项目的经济形势大好。

3.我眼中海南的发展前景

（1）国家房产新政不断出台，特别是近日海口和三亚市都出台了针对海南房产发展的新政。我认为，虽然相关房产新政出台，短时间内对海南房产发展有一定的影响，但是海南拥有独特的环境和自然资源，而且海南国际旅游岛诸多方面的政策，将使海南的房产发展将更理性化，海南今后的房产发展仍然是前途光明。

（2）随着海南国际旅游岛离境免税政策、自由贸易区的建立再到相关后续政策细则的出台，海南将会跟所有其他中国滨海城市拉开差距。受各项政策和国家宏观调控的影响，在国际旅游岛建设背景下，海南房地产市场的良好发展态势会持续下去。

图2 2010年海南省房地产各项投资百分比

图3 近几年来海口开发投资额

结论：国家限购令的出台，只是以一种行政手段来控制房价，与市场经济规律存在很大冲突。虽然对海南房价会有影响，但是是有限的，因此不可能长久。对于海南的发展，我持比较乐观的态度。虽然2011年并不是那么乐观，一方面因为去年一系列的调控使得整个海南市场元气大伤，一年半载是无法恢复的；另一方面因为高的回报导致开发商的心理预期居高不下，房价居高不下，成交量少之又少，但是今年海南楼市竞争也会更加激烈。因此，以目前市场来看，海口还是适合投资房地产项目的。

二、如果适合投资，应投资什么项目

海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求，成为众多房地产开发商追捧的项目。

在当前经济环境下，结合海南岛独特的旅游资源，海南房地产业应该是针对休闲度假来发展，有健身、有分式度假、有养老元等元素，将生态旅游引入到海南旅游房地产业中。

我认为目前有以下几个项目可以考虑投资：

1.海南岛整个生态是全国最好的，因此，可以投资开发旅游产权酒店，集休闲、娱乐、商务、度假于一体的休闲式度假房地产。 这在未来房地产市场中又很

大的开发潜力。

2.旅游商品的文化创意。国际旅游岛的建设对海南旅游文化提出了更高的要求，如果有专项资金投入到旅游商品文化创意的开发上，可以推进旅游与文化的结合，吸引不少游客。 不仅带动了海南旅游产业的升级，而且还可以吸引大量外来投资。

3.高端别墅地产。由于一线海景资源稀缺，将促使楼市走向高端高质发展之路。高端房产资源将成为海南房地产市场的“主角”，对于促进整个房地产未来稳定和持续发展起支柱作用。中国民营百强企业业主几乎每年都来海南度假过冬，高尔夫这个跟高端地产相关的高端体育运动倍受他们欢迎。因此，与高尔夫、游艇相关的高端别墅地产前景一片向好因此，投资高品质的楼盘，有很大的挖掘潜力。

4.相对集中的购物中心。“离岛免税”政策的出台，利于扩大游客购物规模。如果投资开发一个相对集中的购物中心，或者购物大楼，有利于提高旅游购物档次，真正打造一个继香港之后的第二个“购物天堂”。

海南自从上升为国际旅游岛后，发展潜力巨大，在海南投资成为越来越多的企业和投资人的第一选择。海南未来的发展潜力可以简单的用“两个如果”来概括：如果海南岛气候不发生什么特别大的变化，如果国际旅游岛的建设能够不断稳步推进，海南的未来是非常光明的。

三、房地产项目开发——改建桥西小区项目的可行性研究

1.现桥西小区的地理位置分析

桥西小区是海南大学教工住宅小区建设项目，位于海口市海甸岛世纪大桥西侧。该地段地理位置优越，项目位于海甸岛西部，东至环岛路，西至现状美丽沙沙坝，南至海甸溪北岸，北至世纪大道北端海岸。小区远离市中心，拥有着安静的生活氛围。

图4 桥西小区总平面布置图

图5 桥西小区区位鸟瞰图

2.产权式酒店项目可行性研究

（1）项目简介

产权式酒店是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。产国家经济发展迅速，房地产业飞速发展，以及建设海南国际旅游岛相关政策的出台，为该项目创造了良好的宏观条件。

（2）产品定位

结合项目自身的特点、旅游产品使用者的情况，和一些可以借鉴的项目，将产品定位于“投资自住型、商务度假型、特色旅游型”，达到回家就是度假，工作就是度假，度假生活日常化的效果。

（3）产品的客户

旅游产品能够吸引到的客户群有：商务度假、恋人旅游、家庭度假、避寒养老等。

（3）项目开发存在的问题

体量大，产品多元，在推广上和渠道的控制上需要动用更多的资源。

（4）项目的发展前景。

本开发区东临美丽沙项目。美丽沙项目将成为海口市的延伸，提供一种集商业、住宅和多种配套设施于一体，注重休闲和享受生活的高品质生活住宅区，小区除了拥有国际一流的医疗养老中心，其户外绿地也是遍及各处，强化了海口市闻名于全国的健康生活方式。

美丽沙项目总体规划的土地主要分为两个部分：动态地带——南部的公建区域；静态地带——北部的居住区域，南部动态区中布置有观景台、体育会展中心、公交中转站、绿化中央广场、商业街、美食及酒吧街、五星级酒店、渔人码头等配套基础设施，既提供商业服务也有休闲娱乐设施，服务海口市民及观光游客，绿化中央广场给市民提供休闲聚会及观光场所。

本开发项目毗邻美丽沙项目南部动态区，与其仅一路之隔。游客在享受酒店的配套设施的同时，还可以享受美丽沙项目南部动态区中各项配套公共基础设施。本项目远离市中心，拥有着安静的生活氛围，同时美丽沙小区内观景台、体育及会展中心、公交中转站、绿化中央广场、商业街等基础设施一应俱全，为游客度假和娱乐休闲提供了极大的便利。这样，便使得产权式酒店既有美丽沙静态区的安静逸人，又有动态区的丰富多彩、方便快捷。

产权式酒店这种模式的引入，一方面，可以使酒店闲置的客房资源按房地产的方式迅速收回投资；另一方面, 可以提高酒店开房率，拓展客源市场，提高综合效益，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是解决海南目前酒店开房率偏低现状的一种低风险的可行方案。

海南风景秀丽, 每年吸引成千上万的游客前来观光旅游, 作为一种新型的房产投资和消费模式, 产权式酒店符合现代经济资源共享的基本原则。它是一种新型融资方式，比较其他投资品种，产权式酒店在年限、投资回报方式和升值、保值方面，都有着相对优势，且投资产权酒店的回报大大高于银行利息或国债回报。

目前， 随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后， 度假旅游需求已经产生。并形成了一定的市场规模。同时， 商务旅行呈急剧增长趋势，产权酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑具有极大吸引力， 蕴藏着无限商机。