违章建筑引起财产纠纷的处理依据

违章建筑引起财产纠纷的处理依据

朱　伟

　　一、违章建筑概念、范围、确认部门、形成原因

违章建筑是指未按法定报批手续,或有报批手续,但未按规定在指定地点擅自搭建的房屋、摊位等建筑物。它主要设置在道路两旁、市郊结合部的农村宅基地上,以供经营、租赁居住使用。根据规定,违章建筑的确认权为土地管理部门。

随着城市建设的不断发展,外来人口大量涌入,住宿矛盾尤为突出。一些人经不住租金诱惑,村户户争相仿效,各搭一处行交易,,而又,便在道路两旁搭建临时摊位,这也是违章建筑成因之一。

其次,综合治理部门为解决“两劳”人员就业,鼓励他们自食其力生活,便要求有关部门“见缝插房”,使许多居委旁、里弄口、巷子底出现各类杂货店、烟脂柜、熟食铺等违章建筑。

由于缺乏管理及租赁双方人文背景差异,极易引发矛盾,产生纠纷后房屋所有人不能出具有效产权凭证,许多法院以违章建筑为由不予受理,造成矛盾激化,影响了社会稳定。

所有权(租金),内容为租赁使用事实;合约终止迁让的法律关系与租赁基本相同;损害赔偿纠纷的主体是违章建筑所有人与侵权人,侵犯的客体是财产所有权,内容则为损害的事实;分家析产(多为离婚案件)的主体是共有人,侵犯的客体是财产所有权,其内容为违章建筑物。

,,。违章建筑无产

。同时,最高人民法院在

1984年就关于贯彻执行《民事诉讼法(试行)》若干

问题的意见的有关起诉与受理问题上曾明确,违章建筑的纠纷告知原告向有关部门申请解决。

笔者认为这种不予处理的理由是错误的。首先,最高法院的意见仅指违章建筑本身引起的纠纷,并未包含其他涉及财产内容的纠纷,这是因为法院是审判机关,本身无权认定建筑物违章与否,同时违章建筑这一概念本身又具有很强的政策性,只有当它的管理部门明确处理意见后,人民法院才能根据事实依法予以裁判。其次,我们姑且不论违章建筑所有人不能用合法途径解决这类纠纷的社会效果及实际导向作用如何,就是从法理角度讲不受理违章建筑引起的财产纠纷案件也是缺乏依据的。

应该讲给付之诉的前提是确认之诉,但确认之诉成立的标志是否只有产权凭证,这是可以探讨的。证明事实的证据,按照我国民诉法规定,有七种,书证仅是其中之一。就租赁、迁让、赔偿、分割而言,只要能证明该建筑物在其合法占有的地域内(政府所属辖区、私人拥有宅基地,由其出资(不论资金来源)建造,当可认定其为所有人。有观点认为,既然是违章建筑,因此也就不存在所有权问题。根据民法物权理论共识,这种观点是值得商榷的。只要是物,就有所有权(无主财产例外),不是国家、集体所有,就是个人所有,也只有在所有权明确前提下,才产生

二、违章建筑引起财产纠纷种类及处理的法律依据

违章建筑的纠纷与违章建筑引起的财产纠纷,两者在法律关系上是有区别的。违章建筑纠纷大多为邻里间通风、采光、通行等事宜,一般以妨碍他人日常生活权利行使为特征。而违章建筑引起的财产纠纷则以租赁使用、合约终止、迁让、损害赔偿、分家析产等涉及经济内容为特征。

就违章建筑而言,其法律关系的主体是违章建筑人,侵犯的客体是城市建设的规划性,内容则为违章建筑物。而违章建筑引起的财产纠纷则不同,租赁纠纷的主体是出租人与承租人,侵犯的客体是财产

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占有、使用、收益、处分四权分离状态。再从我国民法通则有关时效的规定看,虽然只明确失去时效,未允许取得时效,这是特例,但就物权而言,一方失去时效,丧失了所有权,另一方必然取得时效,获得所有权,否则,一旦受到第三方侵害就缺乏保护的依据。从这意义上讲,不存在物权处于空白点状态,如果真有所有权处于空白点的物,那么,人人又成了该物所有权者,这是违背所有权具有排他性这一重要法律特征的。这里需要明确的是,产权凭证与所有权是两个不同的概念,产权凭证是国家有关部门颁发的一种书证,是国家对合法产权的确认,是一种政府行为,而所有权是物权的一种,是对自己财产占有、使用、收益、处分的权利。它可以是原始取得,也可以是继受取得。为了维护不动产的正常流通,有利稳定、规范管理,法律规定,不动产的买卖,必须要有产权证或其他相应凭证,但这也正是所有人对其财物行使四权分离的意义所在,也是产权凭证与所有权的根本区别。

第三,的房屋出租,。可以肯定,只有合法收入才应征税,损害国家集体利益的违法所得依法应予追缴、没收。而目前违章建筑出租收入,既未被有关部门没收或者追缴,也未免除税务部门的租金征税。税务部门的观点简单明了,是否属于违章建筑,违章建筑如何处理,则是土地管理部门的事,他们会依法处理,在未明确违章建筑前,只要是财产租赁所得,根据国家个人所得税法规定,应该纳税。

第四,违法行为所产生的法律关系仍应受到法律调整而不是弃之不管。有观点认为,既然违章建筑是为国家政府所禁止,那么其他一切由此产生的后果也必然为国家所禁止,因而也必然得不到法律保护。我们以为得不到法律保护的概念是行为人不能得到预期的后果而非得不到后果。正如违反了计划生育的规定,仅是行为人受到相应处罚,而其子女的教育、医疗权利并不因此而受到限制与歧视。违章建筑不能取得政府的产权证,因而不能有效流通,这本身也是处罚,当然更可能会被施以强制拆除、罚款等处罚,但它也并没有被排除在纵火罪、流氓罪、破坏公私财产罪等罪行的侵害对象之外。

第五,司法解释已明确指出对违章建筑引起的财产纠纷应予管理。上海市高级人民法院在1993年沪高法(1993)148号关于印发《关于审理房产纠纷

案件若干疑难问题的讨论纪要》的通知中已明确“因违章建筑引起的房产纠纷,因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,应由行政机关处理。但当事人以违章建筑为标的发生买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷,可作为民事案件受理。

　　三、违章建筑引起财产纠纷的处理方法

11租赁使用纠纷。有产权凭证的房屋出租与违

章建筑的出租,区别在于一个民事法律行为,能够产生预期的法律后果;一个是民事行为,不能产生预期的民事法律后果。一旦遇到拒付租金等纠纷,人民法院受理后应根据我国民法通则第58条之规定,首先宣告无效,同时根据同法第61条规定,按返还、赔偿、追缴三种办法处理。显然,这里需要解决的是返还、赔偿,、集体或者。,违章,,。而合法建筑物的有效租赁合同一俟合同成立,无论实际使用与否都应依约给付租金。再则,使用费的数额应以房管部门的核定为准,而不应按双方约定数额,这也是无效租赁合同的共同特征。

21迁让。违章建筑租赁期满,承租人未依约退

租,出租人要求迁让,处理这类纠纷,除了查明违章建筑物是否为出租人所有外,

还应对迁让的前因租赁合同宣告无效,并判令一方返还租金,另一方给付使用费,随后再鉴于承租人未有法定使用权利的事实,判令其迁让(此类案由仍应定为违章建筑使用纠纷为宜)。有观点认为,只有当承租人找到住处或出租人另为其解决居住,方可判令迁让,这是缺乏依据的,因为,此时出租人无义务为承租人提供住处,法庭也无法律依据为其指定住所。同时,一方面依法宣告租赁行为无效,另一方面又不支持迁让,显然是与法相悖,就迁让法律关系而言,只要审查迁让依据是否成立,被迁让者的抗辩权只限合约期限未到(有效租赁合同)。

31赔偿。违章建筑的损害赔偿,有些法院虽受

理,但因其无产权赁证,而仅判令赔偿材料费,这是有失公平的。建筑物与材料是两个不同的对象,通常情况下,违章建筑之价格,除了考虑建筑物材料价格外,还应考虑运输费、所有人误工费、建筑劳务费。

(作者单位:上海市徐汇区人民法院)

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