海珠区区域分析

海珠区区域分析

目录

一、海珠区概述 ...................................................................................................................................... 1

（一）、海珠区发展历史 .................................................................................................................... 1

（二）、“河南”与“海珠”得名由来 .............................................................................................. 2

1、“河南”得名的由来 .................................................................................................................. 2

2、“海珠”得名的由来 .......................................................................................................... 3

（三）、海珠区户籍人口及经济现状 ................................................................................................ 4

（四）、海珠区教育文化特点及市政设施 ........................................................................................ 4

（五）、海珠区道路交通系统 ............................................................................................................ 6

（六）、规划与展望 ............................................................................................................................ 6

二、海珠区房地产市场特点简述 .......................................................................................................... 8

（一）、历年房地产市场总结 ............................................................................................................ 8

（二）、住宅市场特点简析 ................................................................................................................ 9

1、海珠区住宅批准预售面积总体下降，成交量明显增大 ........................................................ 9

2、海珠区预售住宅成交均价逐步回升 ...................................................................................... 10

（三）、商铺市场特点简析 .............................................................................................................. 10

1、海珠区商铺供求变化不稳定 .................................................................................................. 10

2、海珠区预售住商铺成交均价渐渐回升 .................................................................................. 11

（四）、写字楼市场特点简析 .......................................................................................................... 12

1、海珠区写字楼批准预售面积明显上升，成交量明显减少 .................................................. 12

2、海珠区预售住写字楼成交均价不呈线性分布 ...................................................................... 13

三、海珠区二级市场板块研究 ............................................................................................................ 14

1、滨江路板块 .............................................................................................................................. 14

2、广州大道南板块 ...................................................................................................................... 16

3、江燕路--工业大道板块 ........................................................................................................... 16

4、江南大道—宝岗大道板块 ...................................................................................................... 17

5、中大板块 .................................................................................................................................. 18

6、赤岗板块 .................................................................................................................................. 19

7、琶洲板块 .................................................................................................................................. 19

8、南洲板块 .................................................................................................................................. 20

9、革新路板块 .............................................................................................................................. 21

一、海珠区概述

（一）、海珠区发展历史

广州市海珠区古称“江南洲”,位于广州市的中部，是四面环水的天然良壤，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区，风景秀丽,气候宜人。全区面积90.45平方公里，总人口123.73万，辖内有18条行政街。

海珠区有着得天独厚的地理和人文环境。海珠区是广州市唯一的岛区，四面环水，与荔湾、越秀、东山、天河、黄埔、芳村、番禺各区隔江相邻，江岸线长达47.35公里，地理位置优越，有丰富的土地资源，有大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。海珠区历史悠久、人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯到距今2000多年前的东汉时期，区内遗迹旧址、名人故居和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史底蕴。 海珠区是广州市通往珠江三角洲各市、县和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内河涌密布，水上交通方便，不但是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口及沿海港口，区内有客运货运码头，船舶可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。陆路有主干道、次干道、支路三级路网遍布全区，12座跨江大桥与市内各区相连，内环路、环城高速公路和华南大道横贯全区，地铁

二、三号线通过区的最繁华地段。路桥网络四通八达。

目前，海珠区致力建设的滨江路具有岭南特色和异国情调的旅游休闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型零售购物、商业服务中心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散中心，琶洲赤岗地区的会展、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，建设新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区，建设现代都市型的生态农业旅游中心等六大中心的建设，且已初具规模。 海珠区既有都市的繁华热闹，又有乡村的田园景色。以"江、涌、林、园"

为特色的江岛生态系统，使海珠区成为最适宜创业发展和生活居住的现代化"生态城区"。

随着广州国际会展中心、国际生物岛等重点项目落户海珠，海珠区的区位优势日益突现。辉煌的前景，无限的商机，已成为有识之士投资发展的理想之地。

海珠区一贯坚持“经济强区，科教兴区，环境建区，文化立区，依法治区”的发展思路，实施“优先发展服务业，优化提高工业，积极发展都市型生态农业”的产业发展战略，以房地产业为龙头，大力发展商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业，促进全区经济健康发展。海珠区已成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔的发展前景。

（二）、“河南”与“海珠”得名由来

1、“河南”得名的由来

海珠区俗称"河南"，建国初称河南区。河南之得名，一般人认为是因其位于广州珠江南岸的缘故；但尚有另一种说法，据清初屈大均《广东新语》中所记："广州南岸有大洲，周回五六十里江水四环，'河南'，非也„„河南之得名自孚（杨孚）始。"屈大均否定了"河南"得名是由于位于广州珠江南岸的说法，认为"河南"得名来源于距今1900多年的东汉时期杨孚。

杨孚是今广州市海珠区新滘镇人，在东汉章帝时期任朝廷议郎，曾提出"创业用武，守业尚文"的主张，著有《岭南异物志》，以诗体记述了岭南地区的物产，被称为"粤诗之祖"。据《广东新语》记述，杨孚从当时的东汉京都河南省洛阳辞官回到下渡村，带回几株洛阳松树，植于住宅前。有一年冬天，松树竟满树白雪，十分壮观，人们觉得很奇怪，都说是杨议郎把河南洛阳的瑞雪也带回来了，于是把杨孚居住的地方称为"河南"。清代陈昙有诗云"议郎宅前栽松柏，带得嵩阳雪意醋；今日万松山下过，不知南雪是河南"。

"河南"的范围在不同的时期也有广义和狭义之别。从东汉至明代以前，河南泛指整个河南地区，即今海珠地区。明清至民国时期，由于河南地区西北部的开

发，城区逐步发展，人们习惯将当时广州珠江南岸西起白鹅潭，东止"河南尾"（今草芳围），面积约3公里的城区称为"河南"。这是狭义上的河南。建国后，"河南"的范围习惯上是指整个海珠地区。

2、“海珠”得名的由来

海珠是现区名，得名于古代广州珠江中的海珠石。海珠石与海印石、浮丘石合称"广珠三石"，又称"羊城三石"、"珠江三石"。在古代广州珠江河段中，海珠石居中，海印石在东，今海印桥、海印公园均因在海印石而得名。浮丘石在西。清代屈大均的《广东新语》、李调元的《粤东笔记》、范端昂的《粤中见闻》中对"珠江三石"均有记载。

清乾隆年间范端昂的《粤中见闻》记曰"广城南海中，有片石涌出水面，广袤数十丈。相传有贾胡持摩尼球至此，珠飞入水，浦曰沉珠，其石曰海珠"。书中还记述了海珠石上有慈庆寺，种有古榕，清顺治年间筑有炮台等。宋代时海珠石羊城八景之一，"珠海晴澜"。

在1990年编纂的《名城广州常识》一书中的"掌故与传说"中，以一个古老的神话传奇故事，记述了海珠石的来源和珠江的得名。

传说秦汉时期，赵佗在广州建南越国，他有一颗镇国之宝，称阳燧宝珠。赵佗死后这颗宝珠成为陪葬品。当时有一位书生叫崔炜，很想见识一下这颗镇国宝珠，后来他因请神医救活了仙女玉京子，仙女为表谢意，让崔炜到赵佗的墓穴地宫中去探访，赵佗就把宝珠送给了他。后来，这颗宝珠被一位波斯商人重金购得，取名"摩尼珠"，并准备把这颗宝珠带回波斯国。有一天，船至广州城南大江，两岸风景秀丽，他情不自禁地拿出宝珠欣赏，突然狂风大作，波浪翻滚，宝珠化作一道白光射入江中，变成一块巨石。到了夜晚，巨石如明珠一样闪闪发光，人们就把巨石称为"海珠石"，同时把广州城南的这条大江称为"珠江"。

海珠石因长年受泥沙冲积，渐与珠江北岸陆地部分连接，1928年被辟为海珠公园，民国20年（1931）扩筑新堤（今沿江西路）时，与珠江北岸连成一片。1932~1933年分别修筑建成的海珠路和海珠桥均以此命名。建国后的1960年8月，河南区改名为海珠区，取其"海上明珠"之意。

（三）、海珠区户籍人口及经济现状

海珠区的人口呈连年增长的势头，其中，房地产的大量开发给海珠区带来了大量的人口，同时也在改变着区内的人口结构，2003年按市公安局户籍统计查数据显示，海珠区年末总人口为839614人，比2002年的年末总人口增长了

1.1％；2003年的年平均人口为835025人,比2002年的年平均人口增长1％。人口的自然出生率和自然死亡率接近持平，分别是6.47‟和6.09‟，人口的自然增长为0.38‟，比2002年的人口自然增长率减少0.79‟。

随着广州市城市发展结构的调整，海珠区作为广州市的工业基地的地位正在逐渐减弱，现该区正在大力发展房地产业、商业及服务业等第三产业及高新技术产业，可以说，目前海珠区的经济正以江南大道为主轴进行组团式发展，以后将往赤岗方向开拓。区内的经济连年增长，2003年海珠区的国民生产总值为275.59亿元，比2002年的243.88亿元增长了13%。随着区经济的快速发展，居民的收入水平和消费水平也水涨船高，2003年，海珠区职工年人均工资为28237元，比2002年的25583元增长了10.37％。2003年，社会消费品零售总额为148.8亿元，同比增长10%。

（四）、海珠区教育文化特点及市政设施

海珠区现有各类型托幼园所184所，其中公立11所，其他厂企、机团办90多所，街道民办10多所、私办70多所，在园（所）幼儿近3万多人。 其中省一级2所，市一级8所。

海珠区现有公立小学81所,1千3百多个教学班,学生5万8千多人.另有厂(企)办学校2所.为解决海珠区外来职工子弟入学问题,在这十年间分别创办了瑞宝花园小学等10多所民办小学,在校学生近万人。其中省一级有5所，市一级有5所。

海珠区拥有广州除天河五山高校区之外的另一个高校区—新港高校区，全区一共拥有高等院校13所，其中有中山大学、广东教育学院、海员学校及美术学院等高校，在高等教育方面具有一个强势地位。

海珠区市级文化设施有位于江南大道南的市二宫，其为综合性、多功能的青

少年活动中心，设置电影院、运动场、游乐场、歌舞厅、棋艺室等。区内有海幢公园、晓港公园、海印公园及滨江东公园等四大公园。但区内的体育设施略显不足，只有省、市、区级的体育设施5处

广州市海珠区市级以上幼儿园

广州市海珠区市级以上小学

广州市海珠区市级以上中学

（五）、海珠区道路交通系统

海珠区近年的道路交通事业得到了巨大的发展，在与外界联系方面，上世纪60年代，仅有海珠桥和人民桥这两座桥连接越秀区。上世纪90年代以来，海珠区大量兴建桥梁，加紧与外界的联系。据广州市海珠区建设局统计，加上在建的黄州大桥，海珠区现有13座跨江大桥。另外，广州地铁二号线和三号线都经过海珠区，广州地铁二号线经江南大道到昌岗路抵新港路，把“校园区”和琶洲岛连接在一起，它在海珠区的长度占其全长的1/3强。广州地铁三号线也将从南到北贯穿整个海珠区。

在区内交通方面，经过最近几年的发展，海珠区内的路网建设日趋完善，道路等级提高了，路面也宽了。目前，区内新建、扩建和改造的道路右：南环高速公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等，广州大道南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计，从1999年到2001年，海珠区共完成道路建设324万平方米，解决了很多“断头路”问题，大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。

为了能使交通等城市基础设施能够满足海珠区作为现代化中心城区的需要，今后几年，海珠区仍将大力发展交通，力争到“十五”期末，使海珠区城市道路总面积从现在的540.18万平方米增至698.19万平方米，新增道路面积158.01万平方米，人均占有道路面积将从现在的4.2平方米增至5.6平方米，相信到时海珠区的道路交通系统将会有一个质的飞跃。

（六）、规划与展望

1、区域产业结构调整：以新城市中轴线为中心，西部打造居住区，东部打造创业区

“随着海珠区城市发展定位的改变，海珠区的产业结构将逐步调整为以新城市中轴线为中心，西部居住、东部创业的新布局。”这是海珠区规划分局有关负责人在 “借会展东风，建‘五彩海珠’——海珠区东南部城市建设和居住论坛”中提及的。与会的海珠区政府各部门负责人和专家学者都认为，在这个“一

城两片”（一个新城市中轴线及以其分界的东西两片区）的架构中，海珠东南部将是未来发展重心。

2、东南部将成新都会中心

随着工业的转型以及房地产业的发展，海珠区城市发展定位在逐渐地发生着改变，该区新的城市规划定位为：广州城市空间南拓的桥头堡；广州中心城区南部的生态岛；面向21世纪的广州信息港。其中，空间上的发展战略是：以城市中轴线为中心，搭建“一城两片”的空间架构；产业结构将逐步调整为“西部居住、东部创业”。当中，海珠东南部由于有新会展中心和新客运港的支持，发展潜力最大，将发展成广州新都会中心。

3、西部适宜居住

海珠西片区也发展为一个适宜居住的区域，这正是工厂迁出与居民迁入双向发展的结果。

目前海珠区工业用地与房地产用地的置换面积已经超过海珠区总面积的10%。海珠区全区面积90.45平方公里，该置换面积已经超过了9平方公里。据了解，这些置换面积集中在海珠西部，如光大花园、保利花园、金碧花园、江南新苑以及江燕路的众多楼盘都是工业用地与房地产用地置换发展而来的。

4、交通新网络出台

广州市海珠区建设和市政局已向市民展示了海珠未来的交通网络建设。网络形状为：八纵（工业大道、江南大道、东晓路、广州大道、新光快速干线、华南快速干线、科韵路、南方高速路），八横（滨江路、宝岗北路、南田路、新港路、新窖南路、南洲北路、南洲路、南开路），以及一环（环岛路）。

海珠东南部的道路建设是重点，较大的工程包括：琶洲会展中心周围路段的二期工程、滨江东路的延伸、南洲路和南洲北路的建设、新窖南路到新港路等等未来地铁四号线与三号线亦在此交汇，海珠南片区将形成密集的地铁网络。广珠路、广佛轻轨还将在此与地铁三号线交汇，将整个交通网络扩展到珠江三角洲中心地带。

二、海珠区房地产市场特点简述

（一）、历年房地产市场总结

2001年－2004年上半年海珠区预售商品房发展走势图 单位面积：万平方米；金额：亿元

自从海珠区由工业区变身成住宅区以来，海珠区一直是广州市房地产的热点。现在已经形成一定的住宅板块，海珠区工业区的形象已经蜕变，摇身一变成为新的住宅中心。海珠区近几年的房地产发展态势向好，一直呈稳定上升。从上图看出预售商品房的成交面积在逐年的攀升，从上图可以看出商品房的需求量不断在增加。从表上数据可以看出，商品房的成交面积从2001年开始，以20万平方米的面积逐年上升。直到04年的上半年，预售商品房成交面积已经达到03年全年的57.67％，初步预计到04年底海珠区预售商品房的成交面积将比03年上升超过30万平方米。

由于预售商品房的成交面积在逐年攀升，同样预售商品房的成交金额也在逐年攀升，从01年开始到03 年，以每年10亿元的幅度上升。04年上半年的成交金额更是比03年半年的成交金额上升10亿元,预计04年海珠区全年的预售商品房成交金额将比03年上升超过20亿元。

（二）、住宅市场特点简析

1、海珠区住宅批准预售面积总体下降，成交量明显增大 02年-04年上半年海珠区住宅批准预售和成交走势

单位：万平方米

这三年的时间里，批准预售面积的变化有升有降，总体来看是呈下坡趋势。03年比02年的批准预售面积增长了1％，但是04年上半年的批准预售面积比03年上半年下跌了7.0％，总体下跌了6％。以上数据表明供出量越来越少，同时市场的反应也证实了这一点，现在推出市场的新盘的确是很少，各大楼盘都在清尾货阶段，鲜有新货上市，新货上市也不过寥寥几家，同时也产生了火爆的销售场面。

供出量不断在萎缩，另一个方面就是需求量不断在增大。从02年开始，成交面积持续上升，03年比02年上升12.4％，04年的上半年成交量已经是03年全年的59.3％，同比03年的上半年增长了32.0％，预计04年全年的成交面积将突破230万平方米。

总体情况就是求大于供。

2、海珠区预售住宅成交均价逐步回升

2001年以来海珠区预售住宅成交均价走势

单位：元/平方米

元/平方米，随后在2002年保持4600元/平方米上下。从2003年起，海珠区预售住宅的楼价开始有缓慢的回升。2004年第一季度海珠区预售住宅成交均价已达4894元/平方米，而到第二季度，海珠区预售住宅成交均价上升到5313元/平方米，升幅为8.6%。其一是由于市政配套得到改善，楼盘的产品质素、装修等得到提高；其二是04年上半年住宅供小于求，供求比等于1：1.45；另外还有一个主要的原因就是海珠2004年上半年，一些价格较高的楼盘如珠江帝景、中海名都三期、双子星城等成交量较大，从而拉高了整体成交价格。

（三）、商铺市场特点简析

1、海珠区商铺供求变化不稳定

02年－04年上半年海珠区商铺供求变化图

单位：万平方米

2001年海珠区的楼价由第一季度的4841元/平方米下降到第四季度的4587

商铺的供求变化比较大，每一年都在变化，变化不稳定，没有一定的变化规律。02年商铺的批准预售面积为5.11万平方米，转入03年批准预售的面积马上降到4.7万平方米，降幅8.02％。04年上半年的批准预售面积为3.06万平方米，是03年全年的65.11％，比03年半年上升了30.21％，即04年全年商铺的批准预售面积有望上升至5.3万平方米左右。

供求永远都是相对的，不可能丢开供来讲求，也不可能丢开求来讲供。商铺的批准预售面积升幅不稳定，时升时降，也会对成交有影响。02年的批准预售成交面积为7.91万平方米，比02年的批出量多出接近55个百分点，明显是求大于供。市场上求大于供，但是毕竟房地产不同于别的商品，不能马上随着市场供应变化而变化。在求大于供的情况下，03年的供应量却比02 年还要下降，需求量则明显比02年激增，03年的成交量比02年上升了1.8万平方米，供求比达到1：2.07。经历了2年的供大于求，商铺的市场供应量在04年的上半年有所回升，但是这个时候的需求量却反而下降了。04年上半年的供求比是1.11：1。

2、海珠区预售住商铺成交均价渐渐回升

2001年以来海珠区预售商铺成交均价走势

单位：元/平方米

海珠区的批准预售商铺成交均价从01年到03年一直处于下降趋势，直至到了04年上班年才开始回升。01年－02年的第三季度，是海珠区批准预售商铺成交均价发展的稳定期，商铺均价的走势基本上比较持平保持在1万元/平方米左右。从02年第三季度的12774元/平方米下跌至02年第四季度的8655元/平方米。03年全年都在缓慢下跌，直至03年第四季度商铺的成交均价跌至7057元/平方米。转入04年，商铺的成交均价开始狂升，04年的第一季度升至15220元/平方米；04年第二季度有稍稍下降，成交均价为10202元/平方米。04年上半年的成交均价为12097元/平方米，与01－02年的持平，总体有回升。

（四）、写字楼市场特点简析

1、海珠区写字楼批准预售面积明显上升，成交量明显减少

02年-04年上半年海珠区住宅批准预售和成交走势

单位：万平方米

写字楼市场本身就是一个新兴起的市场，比起住宅市场，写字楼市场是婴儿阶段，更由于两种业态的不一样，因此写字楼市场较住宅市场没规律。

海珠区是新兴的写字楼区域，所以写字楼的发展比较缓慢，并且大多数企业都会看中天河北的写字楼区。在海珠居住已经成为人民心中很常规的想法，在海珠办公这种意识还没有形成，因此海珠区的写字楼市场目前的状况是有货没市。

02年海珠区写字楼批准预售的面积是2.9万平方米，同年的成交量只有0.81万平方米，供需比是3.58：1，供出量远大于需求量。由于02年的需求量远小于供出量，因此03年的批出量明显降低，由02年的2.9下降到03年的1.35，降幅为53.45％；但是03年的需求两则明显提高，03年海珠区写字楼预售成交面积是1.92万平方米，比02年上升137.04％。03年的批准预售面积与同年的成交预售面积之间的比利是1：1.42，很明显供小于求。受03年市场反应的刺激，海珠区04年上半年写字楼的批出量明显增大，04年上半年的批出量为5.89万平方米，比03年全年翻了4翻，升幅高达436.3％。成交量却显示出下降的趋势，04年上半年海珠区写字楼的批准预售成交面积为0.68，对比03年全年，只达到03年全年的35.4％。因此对比03年，04年海珠区写字楼需求量呈下降趋势。04年上半年的写字楼供求状况是供远远大于求，供求比为8.66：1。

2、海珠区预售住写字楼成交均价不呈线性分布

2001年以来海珠区预售写字楼成交均价走势

单位：元/平方米

写字楼的成交均价跨度比较大，最低为2871元平方米，最高为9113元/平方米。从2001年以来海珠区写字楼的发展都是比较缓慢的，直到琶洲会展中心的落成，就带动了琶洲一带的写字楼发展。一个新的办公区崛起——琶洲板块。写字楼的业态比较特殊，不同于住宅市场，写字楼的需求是分时段的，因此成交均价变化比较大。01年的第一季度至02年的第二季度，海珠区的写字楼成交比较活跃，而且成交的单位相对地集中在比较热门的地段，成交均价为5222元平方米。02年的第二季度和04年的第一季度海珠区的写字楼都没有成交，因此这两个季度都没有成交均价。03年下半年，写字楼的成交比03年的上边年明显要活跃的多。03年上半年的成交均价为4674元/平方米，03年下半年的成交均价为6212元/平方米，比03年的上半年上涨了1539元/平方米。04年的第二季度是01年以来海珠区写字楼成交均价最高的一个季度，成交均价为9113元/平方米。

三、海珠区二级市场板块研究

广州的城市规划调整为：以建设现代化中心城市为中心，按照“北抑、南拓、东移、西调”的方针，广州城区发展的总体规划，对海珠区是利好消息。往南向海珠及番禺发展，海珠区因本身就是市区，比起番禺黄埔等地区，离“河北”市中心较近，因此成为了房地产开发的热地。近3年来，海珠区商品房的成交总量名列前矛。近3年，由于华南板快的出现，在目标客户群重叠较大的不利情况下，海珠楼市遭遇了前所未有的“劲敌”，从2004年上半年预售商品房成交量看到，前三名区域分别是番禺区、天河区、海珠区， 预售成交量分别是133.94万平方米、126.80万平方米、119.84万平方米。

从海珠区楼盘分布来看，可以分为：滨江路板块、广州大道南板块、江燕路－工业大道板块、江南大道－宝岗大道板块、中大板块、赤岗板块、琶洲板块，共七大板块。

1、滨江路板块

特点：江景是滨江路板块的最大特色。从滨江西到滨江东，现时在售的一、

二线江景楼盘有十多个。但由于该板块土地资源的稀缺性，滨江板块的楼盘一般的规模都较小，除了珠江帝景与海珠半岛两个楼盘的占地面积稍大外，其他楼盘的规模一般都相对小。该板块楼盘的客户以二次或者多次置业者为主，自住、投资均有。今年滨江东一带多了两个新盘上市，分别是中信君庭和城建芭堤水岸，成为滨江路板块的新亮点。

户型：在户型分布方面，滨江西路的楼盘以中、小面积户型为主；而滨江中、滨江东路沿线的一线江景楼盘户型明显偏大，像海珠半岛花园、珠江广场、汇美景台、珠江帝景等楼盘的最小单位面积也都在120平方米以上，其中汇美景台是广州目前唯一的全复式高层住宅。

价格：一线江景楼盘的价格一般在10000元/平方米以上，正望江的单位或者江景较好的单位的单价可以去到13000～16000元/平方米，而二线江景楼盘的价格则在6000～7000元/平方米左右。在同样的路段，所享受的社区配套、交通都差不多的情况下，存在着如此大的价格差，这就是江景的魅力。

2、广州大道南板块

特点：广州大道南板块的楼盘主要沿广州大道东西两侧分布，集中墩和一带，有逸景翠园、翠馨华庭、金穗雅园在售。逸景翠园为该板块占地面积最大的楼盘，其他几个楼盘的规模都较小，一般在1－5万㎡之间。

户型：二房、三房是该板块楼盘的主要户型，主力面积分布在60-120㎡之间。户型以方正、实用为最大特点，间或有一部分舒适的大户型产品，但份额较少。翠馨华庭更是通过夹层创造出了160%的实用率，以不到60平方米的建筑面积营造出二房、三房的实用面积，但由于夹层的高度较低，影响了居住者的心理空间，该产品只能做为人们过渡居住或投资用。

价格：中、小规模的楼盘均价在5000－6000元/平方米之间，均带300－450元/平方米的装修；逸景翠园因为楼盘规模较大，靠近万亩果园和楼盘的配套较好等因素，使其南向均价接近6200元/平方米，带价值1200元/平方米的装修，性价比高出本板块其他楼盘。不过，由于交通方便，价格适中，本板块大部分楼盘的销售情况较好。

3、江燕路--工业大道板块

特点：江燕路-工业大道板块原为海珠的工业区，许多楼盘主要为原工厂拆迁后改造而成。该板块分布着广州众多的知名楼盘，如保利花园、金碧花园、保利百合等。有人把工业大道称为花园大道。该板块是海珠区楼市的热点区域之一。该板块的客户以海珠区的本地客和荔湾等老城区的客户为主，天河、白云等区的客

户则较少。

户型：该板块楼盘的主力户型为60-80平方米的二房二厅和100-130平方米的三房二厅一（二）卫为主。

价格：该板块毛坯房交楼的均价大多在3800-4300元/平方米之间，楼盘之间竞争比较激烈。只有保利花园花园前的均价在此价格段之外。

4、江南大道—宝岗大道板块

特点：江南大道—宝岗板块原为海珠区的老城区，周边旧民居较多。老城区的楼盘一大特点就是生活配套成熟，交通方便；但同时也存在周边景观差，望去大多为旧屋顶的不足之处。本板块楼盘的规模以中、小规模的楼盘为主，大多数楼盘的占地都在2万平方米以下。由于周边的景观较差，中等规模（占地在5-10万平方米）楼盘在小区的内部绿化、户型等方面上下了不少功夫，也做出了精品楼盘，如中海名都。周边的原居民成为本板块楼盘的第一目标客户，还有一部分高收入的外地人。

户型：本板块楼盘的户型以三房二厅一（二）卫为主，附以少量的二房单位。三

房二厅的面积大多在80-120平方米，在大多数的楼盘中占到一半以上的比例，其中比例最高的要数朗晴居二期，三房以上单位占到总货量的80%。

价格：由于各个楼盘的质素差别较大，因此本板块楼盘的均价跨度也比较大，在4950－6600元/平方米。

5、中大板块

特点：中大南区北侧的楼盘已划入滨江路板块，因此所指的中大板块主要是中山大学东、西、南侧的楼盘，即新港西路沿线的楼盘。中山大学为广州最出名的高校，而且中山大学南侧又有地铁经过，因此，文化牌、教育牌、地铁牌成为中大板块楼盘的必杀技。但因中大板块现时在售的几个楼盘到中大的距离都较远。该板块的客户分布较广，本地人、外地人均占相当比例，因交通方便，天河的不少客户也在此置业。

户型：相对于海珠区其他板块的楼盘，中大板块楼盘的户型分布最为平均，二房二厅、三房二厅一卫、三房二厅二卫所占的比例都差不多。主力面积段为80-120平方米，单位总价在35-70万之间。

价格：由于有地铁及中大卖点的支撑，该板块的楼盘的均价在6500元/平方米上下，除了双子星城例外，双子星城的小复式公寓均价去到8800元/平方米。

6、赤岗板块

特点：赤岗板块目前在售的楼盘主要有佳信花园和信步闲庭。赤岗虽然到客村立交的距离并不是很远，但由于以前东部琶洲地区的开发还未开始，该板块未能引起人们的注意。但随着下届广交会在琶洲设立分会场、地铁二号线全线开通等利好，赤岗板块将慢慢的红火起来。

户型：目前该板块的楼盘还是以60-100平方米的二房、三房单位作为主力户型。 价格：随着琶洲会展中心的落成和投入使用，板块楼盘的均价已由3700-4000元/平方米，上升至5000－5500元平方米，上浮了1000多元。

7、琶洲板块

特点：琶洲板块以琶洲岛为界，为广州国际会展中心所在地。辖内有地铁二号线、地铁四号线通过，并有华南快速干线、东环等高速路、新港东路、滨江东路、环岛路等与市区其他区域连接。

琶洲板块目前在售的楼盘不是很多，主要有雅郡花园、中洲中心、凤浦西苑、世港花园四个楼盘。凤浦西苑和世港花园位于广州国际会展中心的西侧，而雅郡花园和中州中心则在广州国际会展中心的东侧。其中世港花园和

中洲中心距离会展中心比较近，中洲中心是写字楼，世港花园公寓洋房都有。雅郡着重走投资广交会商务人士居住及万亩果园绿色健康路线。

8、南洲板块

特点：南洲板块是海珠区一个新兴的板块，

主要划分是以广州大道为轴线，广州大道以东为南洲板块。目前在售的楼盘主要有珠江御景湾、盛景家园（罗马家园）一级刚刚新鲜开盘的廊桥花园。南洲板块是随着大学城的规划而慢慢火热起来的，再加上南洲路的扩建，和地铁3号线的途经，使得南洲板块迅速成长起来。 户型：目前该板块的楼盘还是以96-130平方米的三房单位作为主力户型。 价格：毛坯房交楼的销售均价大约在4000－5000元/平方米。其中珠江御景湾的望江单位毛坯均价要去到7500元/平方米。

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9、革新路板块

特点：革新路板块是海珠区今年最亮眼的板块，以前革新路板块就只有光大花园、保利丰花园、逸蓝华庭、鹅潭明珠苑，在今年新增了3 个楼盘，广州市的3大地产大鳄，恒大金碧湾、城启天鹅湾、富力现代广场。天鹅湾走的高端路线，与周边的楼盘错开市场定位，光大与现代广场的竞争就比较激烈。金碧湾则保持了恒大一贯的作风，低价入市。现时天鹅湾刚刚入市，市场反应尚未如果，尚未明朗；恒大金碧湾则一开盘就热卖，新货未能补给，处于断货阶段；光大和现代广场也密密去货，属于尾货阶段。

户型：除天鹅湾走140平方米以上大单位路线外，目前该板块的楼盘还是以80－130平方米的二房、三房单位作为主力户型。

价格：随着革新路的商业配套的日益完善，本板块楼盘的整体均价已经达到5500－6000元/平方米的水平。

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