房产税改革的影响分析及存在的问题_吴霞

第2013年第9期（总第429期）

（2013）09-0026-03［文章编号］1009-6043

商业经济

ＳＨＡＮＧＹＥＪＩＮＧＪＩ

Ｎｏ．９，２０１３ＴｏｔａｌＮｏ．４２９

房产税改革的影响分析及存在的问题

吴

（辽宁师范大学

霞

大连

１１６０２９）

管理学院，辽宁

［摘要］针对我国房地产在政府多次宏观调控下仍然呈现高价的情况，国家从２０１２年开始实施房产税试点工

作。从重庆、上海开征房产税改革试点情况看，房地产税体现了社会财富再分配的功能，可以抑制投资需求，增加地方财政收入，对税收制度整体影响不大。但在房产税改革中，我国房地产市场的信息化程度较低，评估体系不完善，房地产价值评估人才短缺；房产税率太低，税基选择存在公平缺位，税费繁杂、不合理；房产税税收减免范围较小。这些问题还需要不断地完善。

［关键词］房产税改革；影响；问题［中图分类号］Ｆ２９３．３

［文献标识码］

Ｂ

近年来，我国房价上涨的趋势，从２０００年开始就没有停止，房地产市场投机到２００９年下半年至２０１０年初达到炽热化。在此情况下，政府又进行了新一轮的调整。２０１０年５月，国务院同意发展改革委推出《关于２０１０年，主要内容是逐步推深化经济体制改革重点工作的意见》

进房产税改革。２０１０年７月２２日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，有专家指出，房产税试点已决定从２０１２年开始推行。但鉴于在全国范围内推行有一定的难度，将选出各别城市开始进行试点。上海和重庆作为房产税改革的试点城市，２０１１年１月２８日，正式启动个人住房房２０１１年１月，重庆第一笔个人住房产税改革的试点工作。

房产税在当地申报入库，其税款为６１５４．８３元。试点以来，到２０１２年８月１２日为止，３０余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。

三是对于征收的范围也不乱，直接形成税负失衡的格局。能随着行政区域的变化而变化，使有些地区出现管理漏洞，造成不平等竞争。如果不能很好地解决这一系列问题，会进一步加剧房地产的不合理发展。所以，必须加大力度进行房地产税的改革。

随着我国房地产行业规模的不断扩大，可供应的土地也随之而减少，房产价格的走势也趋于走高。房价的过快上涨，对整个社会的各个方面都会造成巨大的影对我国整体经济结构的影响，房价增长过快，响。首先，

人们会热衷于房地产的投资而减少对其他方面的需求，房价在短期内快速上涨的理由一造成经济结构的畸形。

般是由在流动性相对过剩的情况下，产生大量投资投机性需求而造成的。其结果是，一方面，大量炒房的人以低价囤积房屋，等待出售获利；另一方面，许多人对住房有“刚性迫切需求也确实需要房屋，就是通常我们所说的需求”，但又无条件购买，只能是租房或从银行贷款。然而高于工资收入比例的贷款，使工薪阶层不得不压缩其它支出，使家庭消费失去平衡，这完全不符合我国拉动内需刺激消费的政策，由此产生较为严重的负面影响，严重阻碍了我国扩大居民消费需求的政策实施。其次，对整体社会财富平衡造成影响，过高的房价抑制了人们对其他方面的投资，造成畸形的发展。我国的收入分配不平等的情况已经非常严重，但是房价增长过快，尤其是经济较为发达城市的房价增长过快，也说明财富越来居住环境好的地区，会使整体社会越积聚在经济发达、

的发展失去平衡，引发社会矛盾、不符合建设和谐社会再次，在实现城镇化的过程中，高房价增加了农的目标。

村剩余劳动力向城市转移的成本，城市化进程的速度也房价过快增长也将影响社会的创造将受到影响。最后，

力。当劳动所得占整体社会收入的比例过低时，劳动者

一、房产税改革的必要性

房产税又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。现行的房产税是第二步利改税以后开征的。

从我国改革开放初期的１９８６年就已经开始着手进行房地产改革了，１９８６年９月１５日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年１０月１日开始实施。但在计划经济转向市场经济的发展过程中，以开发楼市为主的房地产业发展迅速，对于相关的税收制度的建立与完善则明显滞后，因而出现了许多问题，使房地产市场不能合理的得到规划和发展。一是从税收构建上出现税基重叠以至于税负过重。在对住房租金征收房产税的同时，还要征收营业税、印花税等税种。二是实行内外两套税收制度。不仅违背公平的原则，还会造成管理混

［收稿日期］2013-07-15

女，广西桂林人，辽宁师范大学管理学院副教授，社会学硕士。研究方向：社会管理。［作者简介］吴霞(1962-)，

－２６

吴霞：房产税改革的影响分析及存在的问题

会不愿意再从事其它劳动，社会将失去发展的原动力。而通过合理的税收政策发挥对房地产市场的调节作用，能有效减少房价过高而带来的负面影响。因此，房产税的改革迫在眉睫。

房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。

重庆、上海的房产税改革试点的侧重点虽有不同，但仍存在一些相同之处。首先，二者的目标都是调节居民收引导住房消费、有效配置房地产资源。其次，二者入分配、

均以新增住宅为主，对大部分存量房的规定较少。再者，最后，试房产税的计税依据都是房地产的市场交易价格。点中都只针对部分居民，涉及人群不大，对房地产市场不会产生直接的重大影响。

二、重庆和上海两市房产税改革试点的内容

２０１１年１月２８日，重庆和上海两市作为试点城市开始实施由国务院制定颁发的房产税改革试点，正式开始对部分个人住房征收房产税。

重庆市的试点内容是对主城９区内存量增量独栋别新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收墅、

房产税，其税率为０．５％－１．２％。重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价２倍（含２倍）以上的住房在重庆市同时无无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以户籍、

未列入征税范围的个人高档住房、多套普上的普通住房。

通住房，将适时纳入征税范围。重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价３倍以下的住房，税率为０．５％３倍（含３倍）至４倍的，税率为１％４倍（含４倍）以上的税率为１．２％。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为０．５％。

２０１１年１月２７日，上海市正式启动房产税改革试点《上海市开展对部分个人的细则，上海市人民政府印发了住房征收房产税试点的暂行办法》，规定从１月２８日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税。

上海的试点内容主要是对部分个人住房征收房产税，是一种实行差别化的比例税率，适用税率暂定为０．６％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格２倍（含２倍）的，税率可暂减为０．４％。上年度新建商品住房平均销售价格由统计部门每年进行公布。上海市的试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的７０％计算缴纳。以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套５０平方米的住房，现又新购一套１１０平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为１６０平方米，人均住房面积为５３．３３平方米，未超出人均６０平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套１１０平方米的住房可暂免征收房产税。如果这个居民家庭原来已拥有一套１５０平方米的住房，现又新购一套１１０平方米的住房，全部住房面积为２６０平方米，人均住房面积为８６．６７平方米，已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即８０平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住

三、房产税改革的影响分析

（一）从对房地产市场的影响效果上看

１．房地产税开征后，供给的增加会同时使投资性和消费性需求，在一定的期限内呈下降的趋势。从投资性需求来说，房地产税的开征，持有投资性住房成本会迅速增加，上海市和重庆市的试点中二者均以新增住宅为主，目的非常明显是控制继续持有房产，直接导致投资性住房从消费性需求来说，面对住房持有成本的增需求会下降。

加，人们会转向出租房市场，从而引发出租市场的活跃。出租房产的供给增多，直接导致租房成本下降，会有一部分人因为租金的下降而转向租房而不是购房，这样使用于使用消费的住房需要呈下降的趋势。征收房产税时投资房产的预期收益相对于其他资产将不断下降而风险将不断增加。房产税会按经济学的理论发挥作用，房地产的需求量与其资产相对于其他资产的预期收益率成正比相关，而与相对于其他资产的风险成负相关。因此面对持有投资性房产的成本的增长，投资的回收周期也相应延长，也加大了投资的风险。为规避风险和由于房产税的征收而出现的投资收益的不确定性，消费者会将投资转向房地产以外的领域进行投资。

２．从整个市场上看，短期内能够促进房价下降，效果但从长期来看，市场经济的供求关系难以改也比较明显。

变房价总体上涨的趋势。房产税的开征，从上面的论述看，短期内对房地产市场价格的抑制是有效的，从增加住房的持有成本，持有者会对成本和收益进行权衡分析后，会有如期的效应出现。在一定程度上能抑制房地产的不合理需求。房产税的改革主要是针对个人居住用房开征房产税，将直接增加投资和投机性房产的持有成本，尤其是对短期内由于炒作价格出现过快上涨而租金相对便宜的房产需求抑制作用明显，能逐步挤出房地产市场的价在格泡沫，促进房地产平稳健康发展。但从长期效果看，市场经济条件下，房产的价格主要取决于市场上的供求房产税的开征使持有多套商品房的房子交税，在一关系。

定程度上降低人们的购房欲望。但是，随着我国城市化的不断推进，土地资源的稀缺导致了房产的供应紧张，而伴随城市化进程的是农民工的进程，城市人口的持续不断增加，消费者对住房的刚性需求，房地产市场的供求关系还会发生变化。

３．可以满足保障性住房的资金需求，挤占闲置房存量。保障房的建设在保障人们居住权的前提下，也是使房

－

地产市场趋向合理的杠杆。房产税的征收为保障房的建设提供了资金来源。目前，无论是保障性住房建设的规模造成这种局面仍然和速度，满足不了中低收入者的需求。是地方政府的财政支出困难。保障性住房建设的财政收入同商品房开发建设的财政收入是没有可比性的。保障性住房建设可以说是保障性的，由各级政府供给主体的住房保障制度。在地方政府财政能力有限条件下，为了保证政府的财政收入，政府往往倾向于商品住房的开发和建设。而房产税的征收在保证财政收入的前提下，一定程此外，在税收度有利于缓解保障性住房资金缺乏的问题。

制度上体现了缩小收入分配差距，共享改革发展成果的公平性原则，为“穷人”解决住房问题，逐步形成“住有所居”的和谐社会。对于闲置房来说，在２００７年１２月２９日中国建设部公布的数据：中国城镇居民住房面积达到人平２８平方米，房屋自有率达到８３％。从这一数据出发，目前我国存在着大量的空置住宅，即浪费了资源，又成为投囤房炒作、哄抬房价的筹码。资源的错配导致我机炒作、

国经济结构的严重扭曲，影响了国民的正常消费和经济的健康运行。如果对这些空置进行制度上的控制，有助于维护房地产市场的平稳。另外，房产税的改革从长远看，将引导房产资源的重新分配，对于促进社会资源的再分配，减少两级分化极为有益。

（二）从对政府制度政策的影响效果上看

１．对税收制度整体的影响不大。我国现行房产税收体系中的税种包括：耕地占用税、土地增值税、印花税、城市土地使用税等，该体系存在一系列的问题。而房产税的改革实际上只针对现有税制中的房产税进行改革，对于其他的税种并没有包括其中，通过改革方式取消对居民所有房屋征税的免征优惠，而将这部分纳入扩大原有房产税的征收范围。

２．增加地方财政收入，减少对土地收入的过度依赖。土地出让金在地方财政中的比例大都在５０％左右，现已成为政府财政收入的主要来源。房地产市场的发展，致使土地价格迅猛增长，有些地方政府为了增加财政收入，确保财政来源，进行一些不合理的征地与拆迁，在社会上引起的一系列社会问题。在推进城镇化的过程中，城市的扩张导致土地资源越来越少，这种依靠土地的财政政策是不能够维持长久的。房地产税的改革成为政府增加财政稳定的来源。收入的一个长期、

目前，虽然说房产税还不能完全取代政府的“土地财政”，一方面房产税的征收只针对部分房产且税基较窄。如上海的试点内容中规定征收对象只是新购住房，针对住房的增量进行征税，对于以前购买的已有住房是不征税的，这就导致了房产税的税基非常窄，房产税的收入较低。另一方面，一些地方政府对“土地财政”的过分依赖的现象十分严重，非一朝一夕就能解决。但改革的有利点是，房产税由于年年征收，为地方政府提供了一个稳定的税源，它可与土地增值税相配合，为地方财－２８“土地财政开源，有利于解决地方财政长期畸形发展的政”的困局。

（三）从对城市居民的影响效果来看

１．体现社会财富再分配的功能，可以调节收入分配，对拥有多套房屋者进行征收房产税，在一缓解贫富差距。

定程度上调节了贫富差距，促使财产分配更加合理，也有利于合理分配家庭拥有的适量房产。

２．房产税改革遵循政府原则，即“取之于民，用之于民”，将所得税收收入用于增进社会公共福利的支出，支持保障性住房和经济适用房的建设，调节低收入者与高房产税属于财收入的差距，为低收入者提供保障性住房。产税的一种，财产税在我国发挥着再分配的调节作用，在征收过程中须符合“抽肥补瘦”的原则，用所得税收造福于民。

３．可以抑制投资需求，削弱投资热情。房产税改革的影响不仅仅对自住型购房者，对投资性购房者的影响更多一些。对于自住型购房者，房产税的征收会使他们在购买房屋时更为理性和谨慎，主要考虑的问题有两方面，一通过对自己现在的个是购买成本，二是持有房屋的成本。经济条件和将来的经济条件进行评估选择性购买，选择能避开房产税而又最适合自己的房屋。对于投资性购房者，开征房产税后，主要考虑的问题也在两方面，一个是持有房屋成本的增加，另外一个是房地产投资的预期收益的降低程度。由于这两方面的原因，投资性购房者会减少数量，房产的投资需求也大大降低。房产税改革能促使投资购房者采用理性的态度对待市场，对楼市的市场预期也会受到较大的影响。

四、房产税改革中存在的问题

（一）评估体系不完善

１．目前我国房地产市场的信息化程度较低，远远滞后于房地产市场本身的发展。全国性的信息系统没有建立起来，这就给房产税的征收带来一定的难度。针对这种情况必须建立完整性的房产信息系统。必须要清楚各地有多少套房屋，实名制下归谁所有，房产税征收确定的免税范围，这些都需要相关政府部门进行有效管理，建立统一全面的房屋持有情况的数据库和信息系统。在信息系统完善的基础上保证房产税的顺利征收。

２．房地产价值评估人才的短缺。我国的房地产评估制度是在１９９４年《中华人民共和国房地产管理法》中规定的，相关内容是国家实行房地产机构评估制度以及国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，２００５年又出台了《房地产估价机构管理办法》，２００７年才在《注册房地产估价师管理办法》中有了明确的规定。但对于迅速发展的房地产业来说，到目前为止，我国取得注册房地产估价师职业资格的仅有３．５万。

（二）房产税的税率太低，税基选择存在公平缺位，税不合理费繁杂、

（下转第36页）

独立审计社会信用评价指标模型。神经网络的自学习和非线性处理能力使该评价具有以往其他方法无法比拟的在独立审放社会信用评价领域内，神经网络优点。然而，

的结构、权重的设定以及社会信用评价指标方面需要更深一进的研究和改进。

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（上接第28页）

［７］ＲｅｓｈｍｉＭａｌｈｏｔｒａ，ＭａｌｈｏｔｒａＤＫ．Ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｉａｔｉｎｇｂｅｔｗｅｅｎｇｏｏｄｃｒｅｄｉｔｓａｎｄｂａｄｃｒｅｄｉｔｓｕｓｉｎｇｎｅｕｒｏ－ｆｕｚｚｙｓｙｓｔｅｍｓ［Ｊ］．Ｃｏｍ－ｐｕｔｉｎｇ，ａｒｔｉｆｉｃｉａｌｉｎｔｅｌｌｉｇｅｎｃｅａｎｄｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，２００２：１３６

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［责任编辑：王凤娟］

购房的减免办法，这种情况应该也属于税收减免的范围内，因为房产税应该保障居民住房的刚性需求。

从上海、重庆两市的房产税改革来看，现在只有重庆对个人拥有的独栋商品房征收房产税，而上海只对增量房征税。只对增量房征税，那么只能对当前购房和投机炒房的人具有抑制作用。虽然上海的房产税中规定第二套以上的房屋征收房产税，但涉及这部分的存量房比例较低，在改革之前购买的多套房屋基本没有成本，对存量房不征收房产税，这明显是不合理的。

总之，作为居民基本生活资料的房屋进行征收房产税，对国民经济具有深远的影响，这也决定了房产税改革推进房产税的改革，有利于构建科学发展是势在必行的。

的财税体系，也是目前房地产宏观调控的必需。

［参考

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［责任编辑：王凤娟］

文

献］

［１］傅道忠，张怀欣．现行房产税改革的现实影响［Ｊ］．扬州大

文献］

［１］ＭａｕｔｚＲＫ，ＳｈａｒａｆＨＡ．ＴｈｅＰｈｉｌｏｓｏｐｈｙｏｆＡｕｄｉｔｉｎｇ［Ｍ］．

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在试点城市中，房产税都有一定的免征额，在扣除免征额的基础上再乘以税率。在房产税改革实施后，调查发现房产税并没有对潜在的高档商品房购买者和炒房者有太大的限制，其原因主要就在于房产税的税率太低。低税率具有一定程度的转嫁性，由于房价仍在涨，炒房者将房屋转手后获得的利润仍大于所交的房产税，而且还可以以高额租金出租给租客，这就将房产税转嫁给了承租人。就试点城市进行的房产税改革看，虽然扩大了房地产税基的覆盖范围，但是其制度本身仍然没有完全体现出税基选择的公平性。其主要原因是其地方实施的细则虽规定了对居民自有住房征收房产税，但其计税依据为应税住房的市场交易价格。也就是说试点房产税改革在性质上成为房屋交易的流转税。这显然是不符合税基选择公平的理论。房地产税制税种是一个系统，包含内容繁多复只针对房产税进行改革，显然对总杂。在房产税改革中，

体上改革房产税制度并无太大作用，也达不到完善房产税制度的目的，还需要在整体系统中完善各类税制，从整体上完善房地产税制。

（三）房产税税收减免范围较小，且征收范围有待扩大试点城市中关于税收减免的规定只有成年子女因婚姻而需首次购房且是家庭唯一住房的，可暂免征收房产税。其中并没有明确成年子女因工作需要或独居而首次－３６