小区物业管理系统文献综述

重 庆 工 学 院

毕业设计（论文）文 献 综 述

题目：基于ASP的小区物业管理之业主

服务系统子系统的设计与实现

学院（系）： 应用技术学院

班 级： 103210301

学生姓名： 学号 08

指导老师：

成 绩：

2006年12 月17日

文献综述内容：

一、前言

1.1选题背景

物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着住房制度改革的不断深化，住宅产权多元化格局已经形成，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业，经历了从无到有、从小到大的发展过程，形成了多类别、多层次、多形式的物业管理局面，初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。我国加入WTO 后，物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。同时，随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发一套小区物业管理业主服务系统以代替以前的繁琐的人工管理成为很有必要的。

1.2选题意义

随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。

随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。

作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。

1.3 现代物业管理的特点及优缺点分析：

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸

引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1.物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2.配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4.物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。

5.物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

6.物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

7.物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。（八）地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向

1.4 现行研究存在的问题及解决办法

国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居

住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。

2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。

3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

4.设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。

6.加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。

7.强化管理、树立品牌。

8.建立激励机制，促进物业行业健康发展。

二、综述

1．数据库技术概述

数据库技术是一门综合性的软件技术，是使用计算机进行各种信息管理的必备知识。它的发展有三个阶段：（1）数据在三个世界间的转换过程与E-R方法（2）三种结构数据模型（3）关系模型及关系规范化。

数据库（Data Base，DB）是一个有穷的、有结构的、有意义的、相关的、可共享的、利用计算机技术存取的数据集合。数据库管理系统是为定义、建立、维护、使用及控制数据库而提供的有关数据管理的系统软件。它实现建库、删库、修改、存储、检索和维护数据库的功能，向用户提供一整套

操作命令，并负责解释执行这些命令。

数据库系统（Data Base System，DBS）是指带有数据库并利用数据库技术进行数据信息管理的计算机系统。一个数据库系统应包括计算机系统、数据库、数据库管理系统、应用程序系统及用户和数据库管理员等。

2．软件工程

对于一个信息系统的开发也要具有软件设计的思路和方法，这样做出来的系统才符合标准与规范化。

开发系统的时候也必须要建立合理的模式：而所谓合理的模式就是软件工程告诉我们的在开发一个系统的时候所需要的五步曲：获取需求、需求分析、设计、编码、测试。

A、理解用户真正的需求。在进入正式开发之前，必须先从用户处获取准确的需求。在这上面花费相当时间是很必要的。

B、需求分析。需求分析需要做的事情有：高层构思、确立系统目标、划分业务领域、现行业务分析、建立业务模型(Enterprise Model)、信息需求分析、用户视图规范化、数据元素标准化与一致性控制。

C、设计过程。设计阶段的工作包括对分析模型进行必要的修改，同时可能需要对某些类结构做一些修改，确定用户表示层(也就是通俗所说的界面定义)、用户服务层、业务逻辑层、数据库服务层和具体数据库所需要做的工作。同时需要确定使用的体系结构（如B/S还是C/S）和开发工具（如ASP,ASP.NET）

D、编码。进入编码工作之后，依然可能会发现前面分析或设计阶段的某些错误，这时应返回到前面的阶段进行必要的修改。同时在编码前规定编码的风格并在开发过程中保持一致的风格。

E、测试。测试是系统投入使用前最关键的一个步骤。即使是小项目也应该严格地进行测试。就实际上就是一个把错误留给自己还是留给客户的问题。

3．ASP技术

ASP既不是一种语言，也不是一种开发工具，而是一种内含于WINDOWS操作系统下IIS/PWS之中的服务器端脚本语言环境（这种语言环境集成了VBScript语言、Java script语言到HTML页面的）

ASP的特点如下:

(1)、ASP可以混用HTML、DHTML、Java小程序、ActiveX、VBScript或Java Script，并可以相互嵌套。

(2)、不需要编译，纯文本格式。直接在服务器端运行，并可以用记事本等基本的编辑器进行编辑。

(3)、安全性好。在服务器端执行的脚本语言，源代码不会传到客户端浏览器上，可以保护源程序不外漏。

(4)、面向对象。ASP以对象为基础，通过起环境自身内置的对象来实现服务器与客户端以及数据库之间的交互。

(5)、可扩充服务器端功能。利用ASP提供的一组ActiveX服务器组件可以继续扩充ASP的功能。例如，用ASP环境内置的ADO组件可以轻松地存取各种数据库。此外还可以用VB、Java、VC++等编程语言开发ActiveX服务器组件进一步扩充ASP的功能。

(6)、可扩充脚本语言，除了VBScript、Jscript、Java Scrip外，还可以使用任何其它脚本语

言，只要第三方提供其相应的脚本引擎即可。

(7)、与浏览器无关。ASP将运行结果以HTML的格式传送到客户端浏览器，因而可以适用于各种浏览器。

（8）、ASP提供了6个内置的全局对象供开发者不需要声明就可以直接调用，他们的名称及功能如下：

Request 用来读取来自浏览器的请求信息，可以用该对象读取HTML表单信息。

Response 用来将信息发送到浏览器。

Server生成Active Server 组件实set con=server.createobject(“adodb.connection”) Application 用来存储、读取用户共享的应用程序信息，如可以用该对象在网站的不同连接者之间传送共用消息。

Session 用来存储、读取特定连接者对话消息，可存储连接者对网站访问信息。

(9)、ASP提供的5个重要的服务器组件的名称及功能如下：

ADO组件：用于在SQL SERVER、MS ACCESS数据库中读取或存储数据；

File System 组件：提供了可以用来访问计算机文件系统的方法和属性；

Browser Capabilities 组件：用来链接不同的HTML页面使其操作更简单；

AD Rotator 组件：用于网页上显示横幅广告，并可以控制不同广告的显示频率。

以上的对象和组件都可以扩展ASP脚本的功能，但两者有区别，对象不需要声明就可以使用，而组件在使用前必须明确创建。

ASP的含义从字面上说，ASP包含三方面含义：

1)Active：ASP使用了Microsoft的ActiveX技术。ActiveX（COM）技术是现在 Microsoft软件的重要基础。它采用封装对象，程序调用对象的技术，简化编程，加强程序间合作。ASP本身封装了一些基本组件和常用组件，有很多公司也开发了很多实用组件。只要你可以在服务器上安装这些组件，通过访问组件，你就可以快速、简易地建立自己的WEB应用。

2)Server：ASP运行在服务器端。这样就不必担心浏览器是否支持ASP所使用的编程语言。ASP的编程语言可以是VBSCRIPT和JSCRIPT。VBSCRIPT是VB的一个简集，会VB的人可以很方便的快速上手。然而Netscape浏览器不支持客户端的VBSCRIPT，所以最好不要在客户端使用VBSCRIPT。而在服务器端，则无需考虑浏览器的支持问题。Netscape浏览器也可以正常显示ASP页面。

3)Pages：ASP返回标准的HTML页面，可以正常地在常用的浏览器中显示。浏览者查看页面源文件时，看到的是ASP生成的HTML代码，而不是ASP程序代码。这样就可以防止别人抄袭程序。由此我们可以看出，ASP是在IIS下开发WEB应用的一种简单、方便的编程工具。在了解了VBSCRIPT的基本语法后，只需要清楚各个组件的用途、属性、方法，就可以轻松编写出自己的ASP系统。

ASP是基于WEB的一种编程技术，可以说是CGI的一种。它可以完成以往CGI程序的所有功能，如计数器、留言簿、公告板、聊天室等等。ASP可以轻松地实现对页面内容的动态控制，根据不同的浏览者，显示不同的页 面内容。而浏览者一点觉察不出来，就像为他专门制作的页面一样。使用各种各样的组件，ASP可以完成无比强大的功能。使用FileSystemObject，可以对服务器上的文件进行操作，浏览、复制、移动、 删除等等。有ADO（Active Database Object，动态数据库对象）的支持，ASP对数据库的操作非常得心应手。你甚至可以像使用本地数据库那样，管理远程主机上的数据库， 对表格、记录进行各种操作。使用CDONTS（Collaboration Data Objects for NTS，NTS协作

数据对象），可以发送、查看邮件，实现WEBMAIL的功能。结合WSH（Windows Scripting Host），可以实现对NT主机的管理，如NT用户管理、IIS虚拟主机设置、EXCHANGE邮箱设置等等，就像管理本地机一样方便。

ASP是Microsoft在NT上开发出的技术。虽然在UNIX主机上同样可以使用，但是无论功能还是性能都比较落后。所以，最好在NT主机上才考虑使用ASP。ASP可以实现以往CGI的所有功能。如果你对PERL、C等其他CGI语言不熟悉，可以考虑使用ASP。因为ASP使用的VBSCRIPT比较容易上手。但是，如果你的CGI程序还需要在UNIX主机上运行，最好使用PERL。PERL在UNIX和NT上同时被支持。你只需要简单的修改，就可以移植。ASP操作数据库的功能非常强大。如果你使用基于NT的INTRANET建立你的MIS应用非常推荐你使用ASP技术。ASP编写出的系统，完全可以达到原来使用CLIENT/SERVER的网络数据库系统的水平。使用ASP最大的好处是，在你对程序进行升级时，你只需要修改服务器上的ASP文件，而不需要修改客户端程序。

三、系统设计概要：

小区物业信息管理系统使针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。

对物管来说小区的基本资料，业主基本资料，小区物业收费事项管理，停车场管理及其他的基本服务管理都应该考虑到，以满足物业管理对业主的服务管理。

基本功能：

1.登录系统管理主要包括：

添加用户模块 包括：为系统新用户设置用户名及口令。

修改密码模块 包括：用于操作员更改自己的系统口令。

2.基本资料管理主要包括：

住户资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。

房产资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。

3.小区物业管理主要包括：

物业设备管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。

停车场管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。

收费管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。

四、参考资料

1．李海兵等著 超梦幻动态网页开发ASP/HTML/SQL Server/Dream weaver完美结合 中国青年出版社 ；

2. 李晓黎主编 《ASP+SQL SERVER网络应用系统开发与案例》 人民邮电出版社；

3. 高林等著 管理信息系统与案例分析 人民邮电出版社；

4. 史嘉权等著 数据库系统教程 清华大学出版社

5．郑人杰等著 实用软件工程 清华大学出版社

6．陈志泊等著 数据库原理及应用教程 人民邮电出版社