商品房买卖司法解释第十三条解读

商品房买卖司法解释第十三条解读

商品房买卖司法解释第十三条解读【房屋质量瑕疵】

2009-10-15

商品房买卖司法解释第十三条解读【房屋质量瑕疵】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条【房屋质量瑕疵】

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

本条是关于商品房出现质量问题应如何处理问题。

买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款。合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，出卖人的这一义务，在民法理论上被称为瑕疵担保义务。在各国法律中，一般均规定出卖人依据法律的规定对标的物有瑕疵担保义务。我国《合同法》对此也作出明确规定，对出卖人的瑕疵担保义务也进行了规范。其瑕疵担保义务的基本内容是，出卖人应当保证其对出卖的标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质，当出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人时，出卖人应当承担一定的法律责任，这种责任即被称为瑕疵担保责任。该种责任是买卖合同性质所决定的。一般认为瑕疵担保责任，是出卖人一方应承担的法律责任，其基础在于默示的担保契约，即双方当事人在订立合同时，就已经默示约定，双方所交付的物品必须符合合同规定的或法律规定的质量标准，否则就要负法律责任。而且该责任不以当事人有过错为前提，就是说出卖人是否承担瑕疵担保责任，仅以出卖的标的物是否存在瑕疵为条件，而不以出卖人主观有无过错而改变，即使出卖人无过错，只要标的物存有瑕疵，出卖人就应当承担责任。瑕疵担保责任一般包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物的所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。由于本条所涉及的主要是物的瑕疵担保问题，即担保给付的商品房在价值、效能或品质方面无瑕疵。因此权利瑕疵问题不再赘述。

物的瑕疵担保责任是指出卖人对其标的物的品质上的瑕疵所承担的担保责任。一般认为，物的瑕疵担保责任属于合同不当履行的范畴，即标的物的品质不符合合同约定或法律规定所产生的责任。构

成物瑕疵担保责任一般应符合下列条件：（1）物的瑕疵在标的物交付时

存在。在买卖合同成立时标的物如存在瑕疵，出卖人可对标的物的瑕疵予以消除，其不发生瑕疵担保责任问题，在标的物交付时出现瑕疵的或确能够证明其交付前就存有瑕疵的，出卖人仍应负瑕疵担保责任。标的物转移时是否存在瑕疵，应由买受人负举证责任。（2）买受人善意并无重大过失。一般来说是指买受人不知标的物有瑕疵，如果买受人已知标的物有瑕疵的，出卖人不负担保责任。另外买受人的不知是由于其重大过失造成的，出卖人也可免除瑕疵担保责任。所谓因重大过失不知，是指买受人依一般人的注意即可知道标的物上存在有瑕疵，却怠于注意而竟然不知道标的物有瑕疵。但出卖人因买受人的重大过失致不知标的物的瑕疵而免除担保责任的，有以下情形的例外：（1）出卖人保证无瑕疵。出卖人于出卖时特别保证标的物无瑕疵的，不论买受人是否知道标的物有瑕疵，也不论买受人购买时在标的物的瑕疵上有无过失，出卖人均应负瑕疵担保责任。（2）出卖人故意不告知标的物的瑕疵。买受人不知标的物有瑕疵，出卖人明知标的物有瑕疵而故意不告知买受人，属于故意隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖于诚实信用原则，因而法律应当保护买受人的利益，虽买受人因有重大过失而不知标的物有瑕疵且出卖人也未保证标的物无瑕疵，出卖人仍须负瑕疵担保责任。（3）买受人是在质量异议期间提出标的物有瑕疵。在法定或约定期间内提出瑕疵并通知出卖人。买受人在受领标的物后进行验收是其义务。如果买受人不履行该义务在法定或约定的期限内未提出瑕疵，买受人原则上不得主张物的瑕疵担保责任。对当事人没有约定期间的，买受人应当在发现或应当发现标的物的质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。关于质量的瑕疵标准问题应根据《合同法》有关规定原则公平合理的予以认定，该法第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本条中所称不能达成协议的有两种解决办法，一是按照合同有关条款确定。其第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……。”实践中对合同约定不明确的内容，一般根据上述规定，均能够得到公平

合理的解决。

关于责任的承担方式，《合同法》第111条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《合同法》第155条规定出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照该法第111条的规定要求承担违约责任。在买卖合同中标的物有质量瑕疵时，合同中有约定的，当事人应当依照约定承担相应责任，对出现的质量问题，受害方可以合理选择对方修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等，但是受害方在选择上述违约责任的方式时，应当遵循公平原则和诚实信用原则，如果质量上出现的瑕疵很小，经过修理能够达到合同规定要求的，其应当接受修理这种承担责任的方式，而不应坚持要求重作或者退货等。如果合同对质量瑕疵问题没有约定，也可以分别不同情况予以处理。

1．如对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理。买受人在接受房屋时，一般对其质量进行

必要的检验，这也是买受人应该行使的其注意义务，凡是一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，就属于明显的瑕疵。对于明显的瑕疵，买受人应该在接受时提出。在取得房屋后买受人发现的这种明显的房屋质量瑕疵的，如没有其他特别的规定，出卖人可以不在负责任，应由买受人负责维修。出卖人已明确告知买受人在订立合同时已知有瑕疵的就可认定为已知的瑕疵，对此出卖人也不再负任何责任，但有特别规定的除外。

2.对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方法一时不易发现，而须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重，甚至不能使用时，买受人可以解除房屋买卖合同，因此给买受人造成的财产及人身损失出卖人应予赔偿。

3．对隐瞒的质量瑕疵的处理。出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，即为隐瞒的瑕疵。出卖人对隐瞒的质量瑕疵应承担相应的民事责任。我国《合同法》第150条－155条对瑕疵担保义务作了详细规定。在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。从各国的立法规定看，在出卖人应对标的物的瑕疵负担保责任时，买受人可以请求减少价款或者解除合同，也可要求出卖人进行修理，在特殊情况下，买

受人还可以要求出卖人另行交付无瑕疵的物，请求债务不履行的损害赔

偿等。对买受人请求减少价款的，价款的减少数额应以标的物的瑕疵状况而定，原则上应为有瑕疵标的物的实价与无瑕疵之物的买价的差额予以确定。对买受人请求解除合同的，解除权的行使须于规定期间内为之，买受人因买卖合同的标的物的主物有瑕疵而解除合同的，解除合同的效力及于从物。但从物有瑕疵的，买受人仅能就从物部分解除合同。因为对主物处分的效力及于从物，而对从物的处分效力不能及于主物。解除合同显失公平时，买受人不得主张解除合同，而只能行使减价请求等。在出卖人应负瑕疵担保责任时，原则上买受人可以选择行使解除权或减价请求权。但为保护双方的利益，法律也对买受人的权利给予一定的限制。一般如标的物瑕疵并不影响其使用，或者标的物在买受人一方尚可使用而退还给出卖人以后不便再出卖，解除合同给出卖人造成的损失较标的物的瑕疵给买受人造成的损失更大时，买受人则不能主张解除合同，其可主张减少价金或行使其他权利。在出卖人应负瑕疵担保责任时，对买受人提出修复请求的，出卖人应对标的物进行修理，除去标的物的瑕疵，使其符合规定的品质。买受人也可以自行修理，其修理费用由出卖人承担。买受人还可请求另行交付无瑕疵之物，出卖的标的物为种类物的，买受人可以请求出卖人另行交付无瑕疵的替代物，出卖人在这种情况下承担的责任也称作更换。一般来说标的物有瑕疵，可以通过更换处理，而且买受人没有非解除合同不可的特殊理由时，买受人不得非主张解除合同不可，否则构成权利滥用。买受人还可请求损害赔偿，当标的物缺乏出卖人所保证的品质或者出卖人故意不告知标的物有瑕疵的，出卖人即构成不适当履行合同及违反台回，出买人的仃为构成违约，因此头受人可以请求债务不履行的损害赔偿。因标的物瑕疵或者缺乏保证品质而使买受人遭受损失的，买受人也可请求侵权损害赔偿。这里所说的损失是指合同以外的损失，即标的物瑕疵而给买受人的人身或财产所造成的损害。如建筑工程合同中承包人交付的工程质量不合格，导致建筑物倒塌，砸死、砸伤人员等所造成的损失等。

本条规定中所称的房屋质量问题应包括哪些范围呢？《建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的

期限应当按照保证建筑物合理寿命

年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定，具体的保修范围和

最低保修期限由国务院规定。”关于地基基础工程和主体工程质量问题，在本《商品房买卖合同解释》的第12条的理解与适用中已作详述，在此不再涉及。下面就房屋的其他范围进行说明：

1．关于屋面防水工程。该问题是目前房屋建筑工程中一个突出的问题，对屋顶、墙壁出现漏水以及有防水要求的卫生间、房间和外墙等均存有漏水问题，依照规定责任者应当负责保修。按照建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定，在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

2.其他土建工程一般包括地面、楼面工程，门窗工程等。如室内地坪空鼓、开裂、起沙，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室地面泛水、积水，阳台积水漏水等工程的质量问题。应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。

3．电气管线、上下水管线的安装工程，主要指电气的线路、开关、电表的安装，电气照明器具的安装，给水管道、排水管道的安装等。如电线漏电，照明灯具坠落，上下水管道漏水、堵塞等均属安装工程质量问题。电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。（四）供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程。供热与供冷系统的最低保修期限为2个采暖期、供冷期。另外还包括其他项目和合同约定的施工项目。以上质量问题如果是因使用不当或者第三方造成的或不可抗力造成的质量缺陷不包括在内。此外根据建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第32条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保险期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保险期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保险期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的破坏，房

地产开发企业不承担责任。”第35条规定：“商品房交付使用后，买受

人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”

对交付的房屋出现质量问题的，依据本条规定谈以下处理意见，供参考：

1．因房屋质量严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。关于房屋出现质量问题后，买受人可以请求解除合同及赔偿损失问题，在本规定的第12条已作了详述，不再赘述。但本条中应注意的是“房屋质量严重影响正常居住使用”问题。如某房地产开发公司按期对房屋验收，交付给业主人住一年后，发现有18栋楼墙外墙开裂、女儿墙倒塌、屋内渗水、屋顶遮阳板严重破损，门立柱走形等向开发商反映情况，开发商根据业主的反映对质量问题进行了登记，并对屋顶的遮阳板进行了更换，对墙体裂缝解释说，是墙体的伸缩缝没有按照规范进行处理，但不影响住宅的使用。至于门立柱的走形则是地基正常沉降所引起的，但不会影响居住。但是业主们普遍感到房屋质量可能存在重大的隐患，不能满足结构安全的要求，因此，要求开发商给予退房，为此双方发生争议业主们诉至法院。审理中在法院的主持下，针对房屋是否存在结构安全的问题进行了质量鉴定，经鉴定其结论为：房屋存在严重的质量缺陷，已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全，需要通过加固补强的方式解决。开发公司知悉鉴定结论后，提出追加建筑工程公司为本案第三人，法院认为，开发商交付给业主的房屋存在的质量问题，应付完全的责任。第三人在工程施工中偷工减料、以次充好是导致房屋质量缺陷的根本原因，建筑工程公司应当承担相应的法律责任。法院判决，建筑工程公司在原设计单位提出加固补强的方案后，进行补强施工，承担全部的施工费用。从本案我们可以看出，法院根据质量监督单位出具的鉴定结论，认为可以采取加固补强的方式来完成对工程质量缺陷的修复，以最终解决了双方的争端。在确

保安全的情况下，采取这样的解决方式即经济，又保持了社会的稳定。

因此在处理此类案件中，应注意公平合理的保护双方当事人的合法权益。

2．房屋交付后，出现质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。就交付的房屋质量出现问题。出卖人应承担修复责任是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务，对房屋的出卖人来说，修复房屋存在的质量问题是其法定义务。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，但通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复，以满足买受人的需要，因此增加的费用，应当由出卖人承担。但是当买受人提出质量问题后，出卖人拒绝修复或者在给予一定的修复时间后仍不予修复，在这种情形下，买受人可自行或者委托他人修复，但修复的费用或修复期间所发生的其他费用及造成的损失，如迟延修复的损失等，均应由出卖人承担。

关于房屋交付后，房屋出现质量问题，我们遇到这样一个案例：上海市某房地产开发公司（以下称房地产公司）开发承建的某市虹漕南路99弄55号金桂小区1-6号楼于1996年1月竣工，经检验合格后，于1997年5月23日取得上海市新建住宅交付使用许可证，同年9月10日取得房地产证。1996年7月李某于房地产公司签订了《内销商品房预售合同》，约定李某购买房地产公司的某市虹漕南路99弄55号金桂小区3号23层B室住房一套，建筑面积98.01平方米，总房款44万元，在合同附件中约定，该户为花饰实心进户门。1998年1月双方又签订了《内销商品房出售合同》，该合同明确李某所购上述房屋，建筑面积99.46平方米，总价款442064元，自该物业交接之日起，房地产公司对该物业的建筑结构及主要设备负责保修2年，但因不可抗力所造成的损失及其他非归责于房地产公司的原因造成的损坏，房地产公司不负保修

责任，并将原约定的花饰实心进户门变更为花饰进户门。合同签订后，李某按约定给付了房款，房地产公司亦交付了住房钥匙。李某人住后发现房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝，经与各层业主相互了解，均有出现裂缝的现象。故李某以上述理由及所购住房卧室阳台原设计属开放式，房地产公司不应按封闭式阳台面积计价收款，及对房地产公司在预售合同中承诺进户门为花饰实心门为由，诉至法院。李某起诉称：（1

）房屋人住后发现房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝数米，影响房屋

的使用安全及使用寿命，要求房地产公司赔偿经济损失88412元；（2）所购房屋卧室阳台属开放式，应按一般面积计价，房地产公司却按全封闭阳台面积计算收款，要求退还房款8755元；

（3）房地产公司承诺进户门为实心花饰门，李某要求补偿进户门调换费用1000元。房地产公司答辩称：（1）依据房屋质量检测报告结论，李某所购房屋裂缝属非结构性裂缝，不影响业主的安全使用；（2）封闭高层住宅阳台的行为，是依据市建委有关规定而履行的；（3）花饰进户门是依据双方合同约定履行的，李某主张的费用无依据。一法院在审理中根据李某的诉讼请求，委托上海市房屋建筑设计院对当事人所购房屋质量进行检测。结论为：目前该楼发生的裂缝主要是温度裂缝和施工缝处理不当所造成的，属非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。据此法院认为，按照法律的有关规定及双方在合同的约定，房地产公司对此应承担相应的民事责任，应由房地产公司采取有效的方法给予修复。房地产公司按有关部门规定将阳台进行封闭，已书面通知了各业主，李某与房地产公司在签订预售合同和出售合同中未对阳台面积有明确约定，且房地产公司与李某签订合同时，李某也未对增加的建筑面积提出异议，故房地产公司按双方约定的房屋面积、价格计算收取房款，并无不当。李某依据出售合同办理了房屋产权证，故李某要求退还房款的请求不予支持。双方在预售合同中约定进户门为实心花饰门，但在出售合同中，双方进一步明确约定为花饰进户门，由于两合同均指同一标的物，从新合同优于旧合同，故李某补偿进户门调换费用的诉请，难以支持。法院判决：房地产公司对李某住房的裂缝，按照检测报告建议的方法进行修复；对李某的其余诉请，不予支持。该案经法院处理后，使纠纷得以解决。

为了保护购房人的利益，目前建设部正在与中国人民银行联合推出“住宅质量保证保险”，该保险的推出，会使今后购房人再遇到房屋质量问题，可以向汽车消费一样向保险公司索赔。此举对消费者放心购房有深远意义。我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》虽然规定了房地产开发企业应当承担保修责任，但目前众多项目公司，一旦开发完毕，公司就予以注销，有些法人变成自然人，不在承担法律责任，所以这一规定就缺乏约束力。事实上，我国的《建设工程质量管理条例》规定的建设工程保修制度，只作用于开发商与施工、勘察、设计等单位之间，一旦住宅在房屋保修期内出现质量问

题由于购房人和这些单位之间没有合同关系，不能直接找这些单位进行

保修或索赔。关于住宅保证保险在国际上已经是一种成熟的制度。有的称为“潜在缺陷保险”，还有的称“建筑物10年期责任保险”等，住宅作为完整的商品是开发商提供给消费者的，从法律关系来看，购房人就质量问题只能追究开发商，根据规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。该条例明确规定了开发商首先应当对住宅质量承担保修责任和赔偿责任，如果发生重大的质量事故，作为单个企业，往往缺乏支付能力。因此引入住宅质量保

证保险制度后，购房人就可以在购房时同时获得保险公司的保单，发生问题后直接找保险公司理赔。