老年人不动产权益的法律保障

(2011-08-31 20:56:18)

从公证实践角度谈对老年人不动产权益的法律保障

近几年来，在老年人与子女及其他亲属之间引发了众多围绕争夺不动产的纠纷和案件。在这众多的纠纷和案件中，老年人往往会因年龄过大，考虑亲情，或者缺乏法律知识而自觉或不自觉的在面对子女及其他亲属侵犯自己不动产权益的行为时无可奈何！我国即将步入老年社会，根据全国老龄工作委员会预测，到2021年，随着新中国建立后至70年代前我国生育高峰期出生的人口步入老年，中国将进入老龄化加速的阶段。如何更好地维护老年人的合法权益，已经成为全社会应该关注和切实需要共同解决的现实情况。怎样充分发挥具有减少纠纷和诉讼的公证职能作用，将公证服务引入老年人不动产权益保障维权工作，努力为老年人解除后顾之忧，是公证机构和执业公证员应该给予密切关注的问题。

在司法实践中，涉及老年人权益保护方面的法律有《老年人权益保障法》、《民法通则》、《继承法》、《婚姻法》、《合同法》《城市房地产管理法》《物权法》等有关法律法规，但最主要明确保护老年人合法权益的是《老年人权益保障法》。该法第19条规定；“老年人有权依法处分个人的财产”，这一条款，是我国法律对老年人财产需要特别保护的特别规定，老年人的子女和亲属都不能剥夺老年人这种权利。笔者认为，从公证实践角度看，老年人的不动产权益法律保障包含有主要两个方面的内容，即不动产权益的取得方面的法律保障和不动产权益的处分方面的法律保障。

一、老年人不动产权益的取得法律保障。

1、房屋买卖、房屋转让等交易方式取得。 改革开放以来，随着我国城市化建设的加快，作为曾经是社会最具有购买力的中坚力量群体，老年人凭多年的省吃俭用积累的资金和因城市旧城改造、不动产拆迁补偿资金投入在不动产领域，以房屋买卖、房屋转让等交易方式购置房屋自住或供家庭成员居住，这种类型的不动产权益取得方式最为普遍。通过这一类方式取得的不动产权益，记载在老年人名下，属于老年人所有受国家法律保护。

2、继承房屋取得。《老年人权益保障法》第19条中规定，老年人有依法继承父母、配偶、子女或者其他亲属遗产的权利。根据我国《继承法》的规定，老年人依法继承的不动产权益分为法定继承和遗嘱继承两种。法定继承是指在老年人的父母、配偶、子女或者其他亲属死亡后，在其没有立有遗嘱和签定遗赠扶养协议的情况下，由老年人直接按照法定顺序和份额继承其不动产。遗嘱继承是指按照老年人的父母、配偶、子女或者其他亲属生前所立的遗嘱来继承其不动产。老年人作为法定继承人中的一人在遗嘱继承的情况下，不受原法定继承顺序的限制，直接接受遗嘱人名下不动产权利。通过这一类方式取得的不动产权益，依法变更登记后记载在老年人名下，属于老年人个人所有受国家法律保护。

3、接受房屋赠予取得。《老年人权益保障法》第19条第2款规定；老年人“有接受赠予的权利”。法律意义上的不动产赠予是指不动产所有人把自己有权处分的不动产无偿地给予受赠人个人所有。老年人接受赠予人赠予的不动产，是基于其与赠与人在社会生活中形成了特殊关系，只要赠与人是自愿的，老年人都可以凭自己的意愿决定接受或不予接受赠与不动产。通过这一类方式取得的不动产权益，依法变更登记后记载在老年人名下，属于老年人个人所有受国家法律保护。

4、夫妻财产约定方式取得。《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。对老年人来说，这类不动产权益取得比较常见的是老年人再婚后财产约定。一方拥有不动产，而另一方没有不动产，或者双方均有不动产。由于婚姻的关系，老年人自愿以财产约定的方式确定婚前一方所拥有的不动产共同所有或部分各自所有、部分共同所有。这一不动产权益的取得方式，最易引起老年人子女及其他亲属的干涉。通过这一类方式取得的不动产权益，即使不变更登记，只要有约定即受国家法律保护。

二、老年人不动产权益的处分法律保障

1、通过房屋交易方式处分不动产权益。《物权法》第39条规定： “所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。不动产处分权是不动产所有人财产权的重要权益，也是财产所有人最基本的权利。因此老年人的不动产处分权是其财产拥有权的根本标志。《合同法》第130条规定，出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款，即房屋买卖交易方式。老年人有权以房屋买卖交易方式依法出卖和转让其不动产，其父母、配偶、子女或者其他亲属均不能干涉。

2、通过赠与方式处分不动产权益。《合同法》第185条规定，赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与，即形成赠与法律行为。老年人可以与自己的父母、配偶、子女或其他亲属以及任何单位、公民个人签订赠与合同的方式，将自己的不动产无偿赠与他人，只要老年人完全自愿，受赠人愿意接受赠与即可。公证实践中，一般以老年人将不动产赠与晚辈家庭成员的居多。

3、通过签订遗赠扶养协议方式处分不动产权益。根据《继承法》第31条第1款规定，老年人可以与没有法定的扶养和继承权利义务的扶养人签订遗赠扶养协议，按照协议，扶养人承担该老年人生养死葬的义务，享有受老年人遗赠的权利。这是我国继承立法区别与其他国家立法的特例，具有中国特色。司法实践中，因扶养人身份不同，遗赠扶养协议可分为以下两类： 一是公民之间的遗赠扶养协议。没有子女或子女不在身边、独立生活存在困难而需要他人照顾的老人与其法定继承人以外的亲属、街坊邻居或者其他亲朋好友签订遗赠扶养协议，由他们承担该老年人生养死葬的义务，享有受遗赠老年人不动产的权利。二是缺乏劳动能力又缺乏生活来源的鳏寡孤独的“五保户”老人与集体所有制组织之间的遗赠扶养协议。根据《继承法》第31条第2款规定，老年人可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该老年人生养死葬的义务，享有受老年人遗赠的权利。

4、通过立遗嘱方式处分不动产权益。《继承法》第16条规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，或者立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。老年人对生前拥有的不动产，可以根据自己的意愿采用两种方法进行遗嘱处分。一是按照配偶、子女几其他亲属对自己平时的赡养关心照顾情况，自由决定由其中一人或数人继承自己的不动产及继承的份额；二是可以决定把自己生前拥有的不动产无偿地赠送给国家、集体或者法定继承人以外的人，不受他人的非法干涉。二种方法的明显区别就在于前者最终接受不动产的一方是需要承担法定扶养义务的义务人，一旦立遗嘱人死亡，继承法律事实即产生，自然排除其他继承人的继承权；而后者不需要最终接受不动产的一方承担义务，受赠人是否接受遗赠也不确定，如果受赠人不接受遗赠，则老年人的不动产由其法定继承人依法继承。

5、通过夫妻财产约定方式处分。这种老年人不动产权益处分方式和不动产权益取得方式是相互依存的，最常见的发生在再婚老人之间。一方老人的不动产权益的处分也意味着另一方老人不动产权益的获得，老年人自愿以财产约定的方式确定婚前一方所拥有的不动产共同所有或部分各自所有、部分共同所有，这符合《婚姻法》规定的夫妻财产约定条款，也是老年人对自己黄昏恋婚姻的一种真诚的告白。但在社会生活里，这一不动产权益的处分方式，最易引起老年人和子女及其他亲属之间的纠纷，从而引起几个家庭的不和睦。

在公证实践中，当事人为了自己的利益，常常以各种理由和手段侵犯老年人的合法权益，其中有些人是故意为之，有些人是不知而为之，但最终的结果都是损害老年人合法权益的行为。房屋是一个家庭中价值最高的财产。老年人为购置不动产不仅倾其自己一生的积蓄，全部的财力，且有些人还背负上了沉重的债务。如果不能从法律实践层面上对老年人的不动产进行有效的法律保障以维护老年人的合法权益，将会严重损害老年社会群体的重大财产利益。

现实生活中，主要有以下几类行为与我国法律对老年人不动产权益的法律保障相违背。

1、非法剥夺老年人的不动产继承权。 主要表现在故意隐瞒不动产继承事实或者变相强迫老年人放弃不动产继承权。一般多见于老年人的女儿死亡后，其女婿及其他亲属以“媳妇是婆家的人”为借口，为达到独自继承或多分得遗产的不法目的，故意隐瞒被继承人的不动产权益，侵犯被继承人的生父母享有的不动产继承权。有继承事实发生，即法定继承和依遗嘱继承事实发生，很多老年人也受传统风俗的影响，认为“嫁出去的女，泼出去的水”，觉的继承女儿的不动产是和女婿争家产，是件丑事，因而违心放弃继承权，也不知道依法维护自己的继承权益，听之任之。从法律保障的角度看，继承权是一种财产权，是通过继承关系的发生所引起的法律后果，是财产所有权的转移。这种不动产所有权取得的方式，不是传统风俗所规范，不是继承人之间的协议行为，也不是继承人之间的等价交换，而是将死者生前个人所有的不动产权益依照继承法律程序转移给继承人所有。

2、再婚老年人自主处分不动产权益受到子女及其他亲属干涉。主要表现在子女以干预、反对老人再婚的方式，要求老年人在再婚前确定不动产权益归属，反对再婚老年人采用财产约定的方式确定婚前一方所拥有的不动产共同所有或部分各自所有、部分共同所有。再婚老年人绝大多数都有自己的子女，重组家庭改变了原有的家庭结构，不论是老两口单独生活还是和一方子女共同生活，有继承事实发生时，将肯定改变原来的法定继承人人数和应继承的不动产权益额度。近几年来房屋价值大幅上升，致使家庭资产猛然增值数十万元甚至数百万元，出于对老年人拥有的不动产财产的担心，怕财产落入其再婚配偶人之手，自己将来继承不了父母的遗产，因而强迫老年人再婚前将其不动产过户到子女名下。从法律保障的角度看，婚姻自由是一种绝对权利而受国家法律保护，子女无权干涉老年人的婚姻自由；老年人有权依法处分个人的财产，是《老年人权益保障法》赋予老年人的法定特权，其子女无权强迫老年人以抛弃不动产权益方式换取其对父母婚姻的认可。

3、老年人的不动产居住权受到侵犯。主要表现在老年人的不动产一旦成了子女的不动产，老年人无屋可居。老年人比较看重亲情，对子女的生活、婚姻、特别是住房特别关注，甚至做到了自己不住要让子女住的极端，结果使子女觉的父母的房子就是自己的房子，居住在父母的房子里是天经地义的事，因而早早要求老年人将房屋赠与过户到子女名下，特别是多子女的家庭和老年人因年龄和身体健康原因行动不便时，子女之间对老年人的赡养互相推诿，侵犯老人的居住权，以至于老年人在健在时只好迁居低劣的房屋居住，甚至落到被子女赶出家门租房居住的境地。从法律保障的角度看，老年人的居住权主要是为基于婚姻、家庭关系而产生，源于赡养和扶养的需要，涉及到的是家庭成员、配偶的特有或应有的利益，应当受到尊重。

4、干涉老年人以立遗嘱方式处理不动产权益。主要表现在子女在老年人年龄偏大时，要求老年人以立遗嘱方式确定自己的继承权，或者在知道老年人的遗嘱对自己不利时，强迫老年人变更、撤消所立遗嘱，乃至于伪造、篡改老年人所立遗嘱，改变法定继承人的范围、顺序和遗产分配办法。从法律保障的角度看，公民可以依法订立遗嘱处分个人财产。这是法律赋予公民用立遗嘱形式处分个人财产的权利。老年人可以按照自己的意愿，根据子女对自己尽赡养义务的大小，以及子女的具体情况来合法而又合理地处分自己身后的财产。

因此，老年人的不动产权益保障涉及千家万户、影响社会生活各方面，是一项建设和谐社会的基础工作，对于不断繁衍的人类社会而言，重视和关心老年人，在任何时候都是一个古老而又沉重的话题。"老有所养"不能成为一句空话，因“不孝之养”而引起的老年人家庭矛盾纠纷必将直接影响社会道德风尚建设和法律实施，成为和谐社会的杂音。

做好老年人的不动产权益保障工作，从公证实践的角度看，笔者认为，公证机构和执业公证员可以从以下两个方面做起：

一、开展公证法制宣传，特别是结合公证案例宣传国家法律法规对老年人不动产权益保障的规定，引导老年人通过公证行为维护自己的合法权益。

老年人不动产维权工作涉及赡养和扶养纠纷、房产纠纷、财产遗赠和继承纠纷、遗嘱、婚姻家庭纠纷等，这些都能在公证实践中体现出来。公证机构和执业公证员要会同其他部门对《《老年人权益保障法》、《民法通则》、《继承法》、《婚姻法》、《合同法》《城市房地产管理法》《物权法》等涉及老年人不动产权益保障的有关法律法规进行广泛深入的宣传，不定期举办专题法律咨询活动，让老年人自己了解这些法律规定，清楚自己的不动产权益的具体内容。通过认真办理每一件涉及老年人不动产权益保障的公证个案，影响老年申请人周围的其他老年人和与老年人生活在一起的子女及其他亲属，使老年人通过公证个案知道如何通过申请公证解决自己维护不动产权益的问题，也使"不孝之子"们通过公证个案知道在对待老年人的不动产权益方面如何尊重老人，依法办事。

二、发挥公证职能，将公证服务引入老年维权工作，努力办理涉及老年人不动产权益保障的公证事项，解除老年人后顾之忧。

1、稳妥办理老年人不动产赠与公证。《合同法》第186条、188条规定，经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前不可以撤销赠与。赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。因此，公证机构和执业公证员在受理涉及老年人不动产赠与公证时候，要尽到公证员的告知义务，告知老年人慎重对待自己的住房这样的大宗财产的赠与，了解老年人办理不动产赠与是不是本人的真实意愿，并尽可能的向老年人提出附带义务赠与的公证意见，在赠与合同中明确一旦受赠人不尽义务，赠与人或者的赠与人的继承人就可以行使撤销权，避免老年人将房产过户子女后，子女不孝而导致老人无房屋安居的情况。

2、严格老年人房屋买卖公证程序。《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。因此，公证机构和执业公证员在办理涉及老年人不动产买卖合同或委托出卖不动产公证时候，严格履行法律规定的审查责任和义务，不能有所懈怠。一是应仔细审查老年人身份，防止假冒老年人的不法行为；二是不应局限性于房屋所有权上记载的权利人名字，应查明是否存在其配偶共有权，防止出现老年人在夫妻关系存续期间一方将登记在名下的或存在共有权房产的房产擅自出卖。通过公证行为排除任何隐瞒和欺诈，维护老年人夫妻共同财产所有权。

3、维护公证遗嘱的保密性和最强法律效力。《继承权》第17条、第20条规定，公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。但是自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。因此，公证机构和执业公证员在办理涉及老年人以遗嘱方式处理不动产权益公证时候，要保证办证场所除了2名公证人员和立遗嘱人外没有任何与办证无关的第三人存在，特别是要禁止老年人的子女出现在老年人办理遗嘱公证的现场，以便让老年人在没有任何外人压力的情况下正确表达自己的遗愿，保证遗嘱的真实性、隐密性，避免老年人的子女及其他亲属知道遗嘱内容后出现中伤老人或怠于赡养的家庭矛盾，影响老年人的晚年生活。同时，告知老年人随时可以根据自己心愿和子女对自己的赡养表现情况变更公证遗嘱，并说明在办理公证遗嘱后，非公证遗嘱一律无效的法律后果。

4、花大力办理老年人夫妻财产约定公证。《婚姻法》所确定的夫妻财产制和随之出现的夫妻财产约定公证是保障老年人婚姻自由和财产权益的一种切实可行而且有效的措施，它有利解决老年人再婚时本人和子女在如何处理财产，特别是不动产权益上纠缠不休的问题。因此，公证机构和执业公证员在办理涉及老年人再婚财产约定公证时候，一是要尊重老年人自由处置不动产权益的权利，查明是否对所确定的各自所有、部分共有或全部共有的约定完全自愿，是否受到其子女和其他亲属或其他人的要挟。二是做好反对老年人再婚的子女和其他亲属的法制宣传，告知其老年人的婚姻自由和财产处分自由是法律赋予老年人的权利，任何人都不能干涉。三是在办理老年人再婚财产约定公证的同时，建议老年人双方各自办理遗嘱公证，以确定在继承事实发生时实现老年人各自的不动产处置意愿，避免双方子女在继承老年人不动产权益时发生纠纷，以维护家庭的和谐。