存量房网签合同对不动产登记影响
存量房网签合同对不动产登记影响
案情：邸先生夫妇2009年12月6日购买符女士大兴区一处尚未取得房屋产权证的房屋，并约定双方于房屋所有权证出证后三个工作日内办理产权过户，随即支付定金及购房款共计69.8万元。2011年市住建委向符女士颁发了《房屋所有权证》。2013年邸先生夫妇与符女士在市住建委办理了网上签约手续，但符女士一直拒绝配合办理过户手续。
后获知，2014年符女士与中国农业银行北京大兴支行签订《房屋额抵押贷款合同》获得88万元贷款，农行大兴支行向市住建委提交材料申请抵押登记。市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿册，并向农行大兴支行颁发房屋他项权证。
邸先生夫妇认为，市住建委不顾房屋已办理网签的事实，违反相关规定，为涉案房屋办理抵押登记，损害了他们的利益，邸先生夫妇遂将北京市住房和城乡建设委员会告上法庭，要求撤销其作出的涉案房屋抵押登记。2015年4月30日，大兴法院作出一审判决，撤销北京市住建委在涉案房屋上设立额抵押权登记并向农行大兴支行颁发《房屋他项权证》的行政行为。市住建委、符女士及农行大兴支行不服，均向二中院上诉。二审法院终审维持原判。
观点一：当事人网上签约行为的实质是民事法律行为，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系，不具有保证将来实现物权的效力。当事人要达到保障将来实现物权的目的，可以按照约定根据《物权法》的规定向登记机构申请预告登记。
观点二：依据《不动产登记暂行条例》及《物权法》等规定，房屋是否存在财产争议是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项，网上签约是因房屋买卖引起的权属转移登记的一个重要环节，是政府交易管理的重要手段，网签的合同具有对外公示的效力，进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为不动产登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，登记机构对此类房屋有能力也有义务就该事项进行审查。
《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的。《城市房地产抵押管理规定》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：1.权属有争议的房地产。可见，权属有争议的房地产不得抵押。物权的重要作用之一就是定分止争，不动产登记暂行条例出台更是明确为权属有争议的不得登记。
部分人员认为，存量房网签系统是住建部门搭建的信息平台，不属于登记的组成部分，不具有登记的效力。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度，首次以国务院文件的形式明确要求建立存量房网签制度，为存量房网签建立依据。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。国土部和住建部下发的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）要求实现信息互通共享。不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台要相互对接，通过交换接口、数据抄送等形式，实现实时互通共享，消除“信息孤岛”，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。从法律法规到部门文件都要求，房产交易管理和不动产登记的数据要实现实时互通的，存量房网签后数据将会实时同步给不动产登记部门，不动产登记部门进行了抵押或者转移登记，都是代表政府行使职能的部门，都具有法定公信力，法院会认为不动产登记部门审查不够审慎，撤销办理的抵押或者转移登记。
如果不动产登记部门，不予认可房产交易监管部门同步传输的存量房网签数据，给网签购房人造成的经济损失，有可能需要进行经济赔偿，甚至有可能被检察机关依据《刑法》第三百九十七条规定，“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。”认定为玩忽职守追究刑事责任。
上述案例中，邸先生夫妇与符女士就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，法院最终认定，北京市住建委在进行抵押权登记申请审查时未尽到审慎的注意义务，未通过网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查就做出涉案抵押登记行为无效，撤销农行大兴支行的他项权利证。
至于农行大兴支行辩称其抵押权系善意取得，由于网签可以公开查询，法院不予采信。符女士在已将房屋出卖给邸先生夫妇、收取大部分房款、交付房屋并进行网上签约的情形下，又将房屋设定抵押权，其行为是否具有主观恶意应另行通过其他途径予以定性。