成都航空港市调
航空港市场调查报告
目 录
一、 航空港概况
二、 航空港未来规划
三、 航空港长江路、锦华路、学府路商业调查
四、 航空港长江路、锦华路、学府路地产调查
五、航空港消费者分析
六、总结
一、航空港概况
1、区域概况
航空港全称西南航空港经济开发区，位于成都市向南发展的
黄金地段，是西部唯一集航空、铁路、公路、航运为一体的开发区。园区总体规划面积49平方公里，规划定位为“一区两城”（21平方公里科研教育新城与28平方公里工业新城），现已开发建设面积39平方公里。
开发区紧邻成都双流国际机场，成双机场路、德（阳）乐（山）
大件路横贯其间，成都市外环高速公路、成（都）雅（安）高速公路、成（都）昆（明）铁路紧靠开发区东北、东南边缘，东至成雅高速公路，南至规划成环路，西至双流机场，北至外环路，距成都市中心约15公里，距双流县东升镇约4公里，规划面积
7.86平方公里。
图一：航空港所在位置
图2：航空港城区简图
2、区域配套
★ 商业配套
金色校园商业广场、新兴商业文化走廊、宜家、欧尚、家乐
福大世界、好百年、百安居、农贸市场等；
★ 教育配套
四川大学、四川师范大学、西南民族大学、成都信息工程学
院、成都金融学校、成都体育学院、译华小学、盐道街外语学校、棠湖中学外语学校等；
★ 医院配套
四川警官总医院、台双医院、化工院医院、成都市第一人民
医院等；
★ 交通配套
地铁1、3、6号线、公交103、300、303、304、306、318、
503A、804、806等、机场路、第二机场路、大件路、长城路、川大路东延线（至人南延线）等；
二、航空港未来规划
根据“老区调规出形象”的发展要求，航空港做了60平方
公里的发展规划方案，提出了打造“一区两城”的规划目标：“一区”，即把西南航空港经济开发区建设成为“西部一流，全国知名”的开发区；“两城”，即规划建设机场路老区32平方公里，以发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主的“教育科研新城”；以及28平方公里，以高新产业为主的“现代工业城”。
“教育科研新城”主要是指目前机场路以北600米的老区，
以发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主，区内会聚了四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等4所高校，中科院成都分院等10家科研机构、博士后工作站和国家级技术中心4个；此次调整规划将把老区的部分企业搬迁至“现代工业城”，腾出的土地用于发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等产业。“教育科研新城”将大力发展总部经济，成为各大企业在成都的总部办公区。在川大和信息工程学院之间将打造出一条“文化走廊”。
“一区两城”的规划中，还包括修建川大路东延线，跨过成雅高速和成昆铁路，连接成都市高新南区，直通天府大道，形成该规划区连接大源组团和华阳组团的快速通道。而规划区与双流机场之间也将规划建设一条快速通道，其间双华路、棠湖路、机场高速公路及外环路均设立交，成为该规划区西侧连接成都市区，牧马山片区、新津县的快速通道，并可直达双流机场。
1、外对交通规划
川大路，成环路与成雅高速公路分设跨线立交桥，改造白家场镇到白家火车站间成雅高速公路和涵洞，形成规划区连接东侧大源组团，华阳组团的快速通道。利用双华路与成雅高速公路的立交可使规划区与成都市区，雅安市之间交通便捷。规划区与双流机场之间规划一条快速通道作为西侧边界，南接成环路，北接规划机场路，川藏路至武侯区簇。其间成环路，双华路，棠湖路，机场高速公路及外环路均设立交，成为规划区西侧连接成都市区，新津县的快速通道，并使规划区可直达双流机场。规划快速通道作为大件路改道线型的一段。考虑双流机场第二跑道建在规划区西侧，大件路，棠湖路与双华路均须下穿，其中大件路因其重车，缓坡的特性而不宜下穿，局部改道至规划快速通道，通过成环路绕过机场返回状线型至牧马山，新津。大件路与三环路设跨线立交，规划区可直达市区。棠湖路，双华路保持现状线型下穿双流机场第二跑道，使规划区与东升，牧马山保持便捷交通。取消双中路在规划快速通道西侧的路段。
2、区内交通规划
形成以东西向学府路，棠湖路，川大道及南北向川齿路，长城路，黄河路为骨架的道路方格网络。
形成长江路，双中路等次级道路网络。
规划区内大件路，双华路均为快速通道，其道路横断面应做相应处理以解决区内交通对快速交通的影响。
3、用地布局规划
（1）结构
规划用地分为近期，远期，与远景三部分。原西南航空港经济开发区为近期，用地约13平方公里；双华路北侧为远期，用地约15平方公里；双华路南侧为远景，用地约11平方公里。
近期，远期用地分为六个片区。居中为科研片区；东侧沿成雅高速公路为产业东片，居住片区；南侧为产业西片区；西侧为配套片区；北侧为综合片区。
（2）布局
科研片区主要包括黄河路以西，川大路以北，川齿路以东，大件路以南用地及大件路以北江安河西侧用地，依托现状四川大学，西南民族学院，棠湖实验中学及规划中科院成都分院高技术产业基地而成。本片区用地约5.8平方公里。
产业东片区主要包括：长城路以东，大件路两侧用地，棠湖路以南，黄河路东侧用地；产业西片区主要包括：川大路以南长城路两侧用地。东片区现状较多，用地需要整合；西片区除川齿
厂，川棉厂以外用地均为农田，适合布局大型项目
形成产业园区的起步区。东片区用地约3平方公里；西片区用地约4平方公里。
居住片区主要依托文星，白家场镇布局，包括长城路以东，川大路南侧用地。本片区用地区2.2平方公里。
综合片区主要包括：江安河以东，棠湖路北侧用地，现状极复杂，涉及居住，商贸，餐馆，教育及工业生产等多种功能用地，近期以用地整合为主，考虑逐步清除对规划区功能布局不利的项目，安排兼容性较好的项目。本片区用地约7平方公里，现已建成5平方公里。
配套片区布局在规划快速通道以东，大件路以南，川齿路以西及川大路以北用地，为双流机场，规划区及成都市相关组团货物运输，加工及其配套用地。本片区用地约1.3平方公里。
4、人口规划
规划区西南航空港经济开发区人口约29400人，其中农业人口24000人，非农业人口5400人，随科研院校建成近年可增加5.5万人；文星，白家人口约33600人，其中农业人口13600人，非农业人口20000人；黄甲人口约4000人。由此可见，随开发区发展此区域内的高知人群和教职员工的人数激增，而此类人群和当地居民是楼盘的最大目标客户。
三、航空港长江路、锦华路、学府路商业调查
航空港作为中国五大航空港之一，庞大的人流以及政府有
关部门南移的实施成就了其不可替代的区域价值。作为国际城南的一个延伸地带，除了延续着这个区域的“国际化”水准，航空港更在空间上扮演着“第一门户”的重要作用。这也是为什么众多开发商不约而同瞄准这里的重要原因，西南航空港经济开发区不仅是国际化的港口，还兼具高校教育园和科技园的功能，当前该区域的楼盘品质以及各方面设计规划已经具有相当高的水准。
航空港现已有四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、四川教育学院、四川师范大学等多所高校相继进驻，棠湖中学外语实验学校、盐道街中学外语学校等名牌中学等都让整
个航空港具备了教育产业园区的基础。目前，区域内大学师生规模已经达到6万人以上，未来两年，整个师生规模将超过10万人，一条庞大的高校经济产业链日渐形成。再加之随着周边高新科技、科研开发园区的日趋成熟，受到了大批诸如双流国际机场的管理人员、空姐以及产业园区的高科技人员等高文化、高水平、高收入人士的青睐，而这些具有高素质的有稳定消费能力的人群将带动整个区域的消费以及居住意识的改变，一个具有浓厚人文气质的高尚居住区已初具雏形。机场路两侧出现了新一轮的房产开发热潮，今年机场路沿线将面市的楼盘中，楼盘均价都定在4500元/平米左右，更有达到5000元以上/平方米的价格。
航空港长江路段、锦华路段、学府路段是航空港最繁华的街道，这里商贾云集、学府相拥。该区域共有195家商铺，2所学校，2所酒店，银行3所，在售楼盘3家。.
由于航空港地处双流国际机场附近，机场工作人员大多在
此地集中，据调查显示，该区域房租价格皆由机场工作人员炒作上升。目前，在上述三个路段的房租昂贵，精装套一小户型租赁价在1000元/月，精装套二价格在1000——1400元/月，精装套三价格在1400~1600元/月。而清水房则无人过问。
上述区域商铺价格约在每平方约在55元/平方米，商铺面
积在40~70之间，商铺租金较昂贵，尚且具有很大的升值价值。 该区域内共有酒店2所，其中，宏昌商务酒店位于长江路
2段，地理位置较好，装修豪华，共有42间房间，24个普通标间，价格为158元/间。豪华标间2间，价格为268元/间。12个单间，价格为168元/间。1个豪华单间，价格为268元/间。1个豪华套房，价格为368元/间。2个机麻套房，价格为368元/间。
港都商务酒店位于南三街，装修一般，属于复式酒店。其
中豪华套房568/间。豪华单间368元/间。豪华双人房368元/间。标准单间288元/间。双人间268元/间。钟点房80元/间。
图3：调查部分商业形态详图
五、航空港消费者分析
1、本地消费者
本地消费者主要以工薪阶层为主，他们在本地上班、做生意
都需要租赁房屋，其中，双流航空工作者占据达大多数，且对房屋的质量要求有相当高，并且在使用过程中，产生对住房的依恋，之后会对所住住房进行购买，这部分人群收入极高，具有很大的潜在消费价值。
2、外地消费者
外地消费者主要以在航空港做生意为主的消费者，这一类消费者有打算在本地长期居住，对房屋的要求相对高。还有一类以学生为主，据调查，他们只有仅少数在外租房居住。 3、投资型消费者
由于航空港是新新起的城镇，加上交通四通八达，因此，到该区域投资的消费者数量剧增，因而房价由09年8月的3500元/平方米的价格上涨到现在的4500元/平方米以上。
四、航空港长江路、锦华路、学府路地产调查
该地段新开楼盘几乎售罄，现目前，仅剩2个在售项目。
图4：航空港售罄项目
该地段学府嘉苑等项目已经售罄。其中，润扬位于双流县城南大学城学院路成都信息工程学院大门正对面，开盘时间 2008-07-15，入住时间为2009-12，容积率 3.92，绿化率 38.91% 物 业 费 1.20元/平方米/月，开发商为润扬房产，目前润扬二手房均价为4740元/㎡。项目为小高层电梯公寓，占地面积9181.21平方米，建筑面积41000平方米。润扬为小高层43-85平米，精装准现房，地处成熟商业街、配套完善，交通、医疗、教育等配套很成熟。有灵动43-160平米商铺。
航空港在售项目为： 1、佰客郡
2、久福居
从航空港销售、租赁状况来看，主要为当地航空公司工作人员购买和少部分本地+外地生意人在消费。学校经济在地产这块来看，并不特
别明显，因此，我项目应考虑这方面问题。
六、总结
航空港作为中国五大航空港之一，庞大的人流以及政府有关部门南移的实施成就了其不可替代的区域价值。作为国际城南的一个延伸地带，除了延续着这个区域的“国际化”水准，航空港更在空间上扮演着“第一门户”的重要作用。航空港在区位上可谓是厚积薄发，首先是这里的房价相对国际城南的其它区域十分便宜，而相对市区来说更是可以车房并购；其二是这里具有先天便捷的交通，除了去机场十分方便，距离市区也不过10分钟车程；其三是西南航空港经济开发区不仅是国际化的港口，还兼具高校教育园和科技园的功能，区域含金量及高；最后，现在这个区域的楼盘品质以及各方面设计，规划已经具有相当高的水准，对于这个区域的高素质购买人群来说，航空港早就应该成为国际城南又一个高水准的居住区域。
建议：
通过市调，鉴于航空港当前在大型商场与酒店政府已经着手规划，而餐饮娱乐类却没有完善的配套系统，因此，建议在航空港我地块裙楼做大型娱乐或者知名餐饮的招商，从消费状况看，该类项目也符合航空港的消费人群。
楼上建筑建议为精装小户型带一定的大户型或者精装酒店。 胡海涛 2010.06.17