外出传宣计划.,及广告宣传建议

外出宣传计划及广告宣传意见

县城做项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。

我详细说说推广方式吧。

销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。

在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。

可以考虑礼销：项目入市前可以先印制大批量的礼品，礼品可以分为来访礼品、预约礼品、成交礼品、新年礼品。来访礼品可以为5元左右的钥匙扣、礼品伞；预约礼品

可以在100左右的家庭摆设、实用生活品，成交礼品可以价值高点，新年礼品主要是新年挂历、台历之类，礼品的派送可以给来访客户以惊喜，提高满意度和口碑传播力度、客带客的积极性。特别是县城推广时候，需要常常下乡镇、上门推介拜访，这些礼品将带来不可估量的好处。

如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！

为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，最好的还有几个，中午放学时学校的门前，家长贼多，县城的大酒店不要安排，那往哪安排呢？县城里吃饭里什么最发达？当然地摊了，连

县财政局局长都吃地摊你信不？还有一个好地方就是县城下面乡镇，赶集的集市，好像五天一场，人嘛，老鼻子了！派单也是有很多技巧的，带个客户奖励现金2元，当场兑现，你看看他卖命不？派单还有很多其它方式别忘记了啊，变种一是DM邮寄，变种二夹报，不过这两个变种的单页上得加上点东西，加什么？你还好意思问我？不就是想让客户来的多点吗？备注上凭此单页可以领取一份礼品，数量有限哦！这招很管用的，虽然咱县城人喜欢贪便宜呢。

为了让地球人都知道，就还要把推广方式深入下去，什么方式呢？宣传车巡展！多好听啊，还巡展，其实就是一个小破车，包装一下车身，配上一个大喇叭，让它满街跑去吧！别看这个很俗气，还真是管用，吆喝半天，大半个县城保准都知道了，使用这个推广方式也是很讲究的，第一，跑得不能快！快了，谁能看清车体上的字啊，第二就要说说字了，不要多，要大。

别光在县城跑啊，还要到乡镇跑跑，最好跑的时候带上两个派单员，发发单子，你就知道成交客户里，乡镇人群占多少比例了！

还有其他媒体，桶装水，想想都是谁喝啊？当然是企事业单位和厂矿了，这不正好和目标客户群对上了嘛，桶装水上印广告！或者一次性杯子。

超市袋子？光有你超市的名字多不好，空了那么多地方，真是浪费，去找经理谈谈吧，“给你印10万份袋子，只要带上我项目的名称和电话就行，你愿意不？”当然是成交了！聪明的人做事总是可以一举好几得的。

在超市门口搞文艺演出，很能吸引人眼球，但是别忘了演出中穿插关于项目的有奖问答和购房优惠等。

这个年头就是不能送钱，否则肯定吸引人，给你十块，你去XX售楼处不？又开始说废话了，既然不能送钱，送小礼物吧，别忘了小礼物上印上案名和电话啊，什么小礼物？晕蛋一个，小扇子啊，钥匙链啊，你自己琢磨去！

光做县城的工作了，怎么能忘记乡镇呢，乡镇有什么文章可做？马路边那么多围墙空着不浪费吗？做墙体广告去！

几招下来，就要看你售楼处搭建的质量了，对了，地面千万别用地板啊，尤其那种几十块一平的，一周保证你重装！

客户来了，这就要看看你现场队伍的质量了，注意：此点非常重要！专案能很好安排每天置业顾问的工作吗？每天的晨会能准时开吗？每天下班前的总结会能准时开吗？办不到啊？走人！你看，光走人了，还忘记说了，还要做培训啊，别认为销售很没有技术含量，想练成一张伶俐的嘴是需要下苦功的。

推广也地毯式了，数钱也累了，房子卖的差不多了吧？还忘记告诉你了，做明控了吗？一定要做啊，就是往墙上贴的那种，什么蓝旗、黄旗和红旗，晚上趁人不注意的时候，贴满它！这叫什么来，哦，销控策略！真真假假，虚虚实实，好房子要留一点后期卖

嘛，第二天开门就吆喝，经过这几天的认购，我们的销售率已经突破80%!,嗓子吆喝不行？怎么不行啊，业务员接待一个就说一次，你看看话的传播速度比光速快不？这个叫什么推广方式来？哦，叫口碑宣传！

要想让口碑宣传的面更广些，还是要花点钱地。手机短信，即时效果最好了，字不在多，只能70字节，钱不多花，5分而已，呵呵，内容就是庆祝销售率突破80％，呵呵，别忘了把售楼电话写上啊，还得卖房子！

即时效果比较好的还有电视角标和滚动字幕，小县城，都说本地人很少看本地台，节目少嘛，还到处都是什么制性病的广告，其实乡镇的人看的多！和电视挂边的就这个就行了，千万别做电视的什么专题广告，再便宜也是浪费钱，毫无效果！

短信也发了，角标或滚动字幕也可能做了，现场总是要配合一下的，否则怎么能掀起第二波销售高潮呢？做就做老客户抽奖活动，可能有人要说了，老客户都定了，还往他们身上花钱？是不是很傻啊，傻就傻吧！看看最后谁傻？操盘要充分学会利用口碑销售啊！老客户抽奖怎么做，找几家厂家，比如太阳能，家具或者橱柜什么的，尽量和房屋有关系的，呵呵，谈好了，可以争取到人家免费提供礼品哦，这年头还有免费的？有，他们要不也要花钱做广告，我们用他的东西不但给他做广告了，而且还冠名成赞助单位，呵呵，这个可了不得！谈不好也要个底价，申请费用的时候把底价加点，呵呵，赚点外快，不过要小心啊，露馅了，你就死定了，君子取财要有道哦，贪图小便宜，你就没有前途了！哦，对了，还要跟厂家说，交房的时候，你们可以在小区门口挂条幅，售楼处摆样品，我们发单页时也给你发发什么的，呵呵，你就偷笑吧！忘

了说了，县城的小老板们，比较保守，很多没有这种生意头脑的，你想找，就找年轻点的，三十多岁的。

这么一轮推广下来，一期的该卖完，二期开始认购了吧？前面那些推广方式有些就不能用了，为了二期也像一期卖的那么快，该怎么办呢？

多搞活动！在县城里搞活动的效果可是比报纸，电视什么的有效多了，搞什么活动呢，还是围绕老客户做文章，什么少儿才艺大赛啊，春天就组织郊游或者植树，开展个认领什么的，小区也绿化了，呵呵，还拉近了和老客户的关系；夏天就搞个冷饮节，绝对爆棚；秋天就搞个水果节，反正便宜，就使劲让他们吃，冬天嘛，天冷，就搞个美食节。为了让二期也象一期那样被疯抢，你就必须使出杀手锏了，当当当当，杀手锏就是老客户带新客户，带一个，只要成交我就给你千分之一提成，你就坐等客来吧，一来一个准，你们相信吗？一个老客户带了15个新客户！为什么会带那么多？废话，你买了房子会不会跟亲戚朋友同事说？显摆嘛，还有个最关键的就是你不希望自己的好友们都和自己做邻居，有个照应？当然最最重要的就是钱的刺激！给钱是一法，还可以送物业费等等吧，自己琢磨去！销售就是这样，强销过了就是持销期了，这个阶段，广告费要控制，很多人在持销期又开始一轮广告，但是效果是不是不好？做什么呢？老客户介绍新客户刚才我已经说了，再说说促销活动，要一月一大搞，一周一小搞，大的标准是什么？一万块。

宣传一停，客户是很容易忘记我们的，毕竟还有别的新开的项目，每个项目开的时候都会象我们开始一样狂轰滥炸，抢夺有限的客户资源，那我们怎么办呢？派单吧，这

个不能断，而且内容要换，随时告知销售率和价格的涨幅，还有宣传车巡展。

二期该卖完了吧？二期完了，那一期还不交房？完了完了，如果还不交房，开发商就把赚的钱挪作他用了，其实工地的工程进度也是很好的广告宣传哦，一定要求开发商按照计划的工程进度施工。

主体封顶后，可以搞些家装展示之类的活动，和前面厂商联营的形式一样，找一家好点的装修公司，让他免费出各种户型的效果图，制作成展板，唰，一排，放到现场内不也行，放到售楼处门口的马路边也可。

快交房了，还可以搞个物业管理说明会。

我要讲得，不是产品设计建议，而是全部围绕好销售这个目的对一些项目设计过于主观化的修正，当然你可以在做产品设计建议时加以引用。

在县城做项目开发，老百姓其实并不看重你是找国内著名还是国际著名的规划设计大师来做规划，所以你就别找„著名‟的了，反倒老百姓比较看重施工单位，之所以会这样是因为比较关注房屋质量而已，如果开发单位招标的施工单位是当地并且具备二级以上资质的，永远听不到老百姓关于房屋质量方面的质问或者抱怨，世界从此清净了。

对于物业管理，县城老百姓多没有概念，基本理解就是收卫生费和水电费。物业费也多在五毛以下，这么低的收费标准，说心里话，要想实施全套服务内容还要这个收费

标准大多物业单位是不会干的，也没法干。不过在宣传过程中，还是要强调一下物业管理的形象，必竟，再普通的人，如果他住得地方，进大门时会有安保人员询问一下，再在大门口挂一标识：：私人住宅，谢绝参观之类的字样，是不是倍儿有面子？

对于其他设施，公建我先不说，说说智能化，花几十块钱一平的成本就可以上全套智能化系统，包含什么不用我告诉你了吧？还是百度做的宣传好，百度一下，你就知道，而如果县城的项目上了这么一套系统，而且还是第一家的话，价格加上100块，没有问题，如果是这样，你愿意做吗？