来稿精选│不动产估价机构规模发展策略

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编者注：在改革开放的大背景下，随着国有土地有偿使用制度和住房制度改革的逐步深入，我国不动产估价行业应运而生。目前，全国共有房地产估价机构约5800家，土地估价机构约3000家（房、地估价机构有重合），不动产估价行业的从业人员约30万人。

由于机构数量众多，发展规模至今已有明显分化现象，本文作者将阐述大估价机构与小型估价机构的生存态势和缺点劣势，为估价机构发展及行业发展政策导向提供决策参考。

不动产估价机构规模发展策略

摘要

摘要：本文对目前不动产估价机构的生存状态和发展前景进行概述，解析在大数据与互联网+背景下，大估价机构与小型估价机构的生存态势和缺点劣势，对不同业态机构的生存方向及发展空间指明其利害关系，提出针对性的意见与建议，利于指导估价机构生存和行业发展，为行业政策导向提供决策参考。

关键词：企业发展  估价机构

一、前言

我国目前不动产估价机构，大多始于上个世纪九十年代的政企脱钩改制时期，目前正处于高速成长期与稳定成熟期。伴随着二十一世纪房地产开发热潮，以及新兴大数据、互联网金融等新常态，部分人员又依靠业务关系、拉拢一些估价师，成立了新的不动产估价机构，这部分机构目前处于发展期。

自本届政府上台以来，积极倡导开发大数据、互联网+等概念，并大力投入成本进行网络通讯设施建设。2015年7月1日，国务院出台了《关于国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》(国发[2015]40号)文件,同年9月5日，国务院印发《促进大数据发展行动纲要》，系统部署大数据发展工作。根据2016年1月22日中国互联网络信息中心(CNNIC)发布第37次的《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2015年12月，半数中国人已接入互联网，其中有90.1%的网民通过手机上网。目前在中国，网络已经成为一种公共设施，而随着大数据的开发建设，各种数据与参数已经变得随处可得，非专业估价人员也能通过各评估类网站、微博、微信公众号学习初级评估理论，并针对估价报告、测算参数乃至估价结果提出异议。

目前大数据、互联网+等概念，以及房地产估价数据整合、自动估价平台出现，在评估行业内引起热议。2014年9月25日国土资源部下发通知，提出2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台(以下称信息平台)，并在通知中提到“国土资源云”概念。这意味着不动产登记信息平台建设已基本完成顶层设计，全面进入实质性建设阶段。中国房地产估价师与经纪人学会于2016年1月12日召开座谈会，邀请了业内多家与房地产数据整合、自动估价平台及类似产品的开发人员、技术主管以及评估专家进行座谈。

那么在这种环境下，行业龙头企业与小型估价机构，如何体现差异化经营？如何正确运用大数据与互联网+等技术资源达到提升业务素质的目的？如何细分本地、区域乃至全国评估业务市场？

二、不同规模估价机构现状

(一)行业龙头企业概述

笔者根据中国房地产估价师与经纪人学会公布的房地产估价机构业绩排名以及各企业网站、微信公众号，查询到各公司开发的估价平台，通过在微信客户端进行测试，这些平台确实可以实现在某些大城市中进行定位、查勘、询价等基本评估功能，查询显示信息有的能具体到用途、街道及门牌、楼层等，并可给出不同的评估参考值价。

各主要评估公司及开发的不动产估价平台

业内龙头企业做到这种程度的估价平台，可以将该系统移植进手机终端并强化用户习惯，使潜在客户转变为优质客户，使弱连接变为强依赖，有利于扩展零售业务，增加整体业绩，但是其缺点也非常明显。

首先数据来源需要大规模的“扫楼”，并对房地产数据进行及时更新，这在房地产市场随着政策变化而变化的今天，使得系统数据的真实性和客户的满意度变得脆弱。其次，数据的公开受政府、银行、行业及产业政策的影响极大，如北京、上海、广州、深圳、重庆等一线城市或可勉强达到大数据的初级要求，但是一些二线、三线甚至四线城市的房价就无法做到公开和透明，至今在房屋管理部门在过户纳税环节依然有“两套合同”的案件时有发生。第三，系统需要维护与保养，需要具备估价专业基础和通讯网络技能、数据分析专业知识的人员来运营，需要足够的运营空间和成本维护，而一旦备灾系统和防范措施达不到预期，则可能出现技术人员携带数据加入竞争对手阵营，或者使客户对系统丧失信心，业绩出现断崖式崩溃。

通过查询土地估价机构信息，可以发现A级(全国执业范围)机构在北京最多。但是通过查询备案系统的录入报告数目及项目列表，却并不是所有北京A级机构均有极高业务量或收入业绩。根据查阅国土部门相关信息及分析估价行业协会公开数据，可以发现：部分机构可以通过位于北京的国有资产单位总部，得到全国性改制(或授权经营)项目的业务；部分机构是通过其他业务类型达到业绩目标，如承接基准地价更新、农用地定级、征迁顾问、前期及可研咨询等项目；还有部分新成立或者全业务类型机构下属的土地估价公司，虽然凭借其血缘公司的零星业务可能维持资质等级，但是却并没有积极开拓业务市场的渴求。

各省份土地估价机构数目及A级资信机构数目简表

(二)小型估价机构概述

除却行业龙头企业及其分布在各省市的分部机构，全国依然有星罗棋布的数万小型估价机构。这些机构虽然没有行业龙头企业的估价数据整合和自动估价系统开发能力，但却依靠小城市特有的人脉关系网，和熟知当地情况的区域优势，牢牢占据着各城市的不动产估价业务市场。

但是，小企业也有自己的烦恼：一方面本地区僧多肉少，市场份额就这么大，互设壁垒防止人才流失和数据外泄，但另一方面互相内斗的结果就是曲意逢迎，迎合委托方需要，低价竞争，甚至部分城市的银行入围合同都需标明实际收费的折扣份额。很少有企业在互相拼杀的时候能够互让一步，抱团对外，却时时都能听到某某合伙人拉人单干、新机构成立的消息。

房地产估价行业协会目前还没有出台惩戒措施，大部分被惩处的机构或估价师，都是经由行业外举报或口碑极差，协会才进行查处。而土地估价协会也只是通过备案系统对会员机构进行抽查，也没有针对大量小型机构的及时、有力的惩处措施。这就导致大量小机构可以凭借新成立的特殊性，游离于监管体系之外，干扰正常的估价机构及人员从业。

三、机会与对策

市场竞争，仿若逆水行舟，不进则退，既要避免遭受同规模企业的黑暗森林攻击，也要时刻防备龙头企业的维度打击，唯有敏锐的发现市场先机，强化自己的优势，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，“剩”者为王。

中国的房地产估价市场与国外的发展轨迹不同，是随着改革开放以及土地制度的改革而诞生的。一方面没有国外开放的数据环境，另一方面也没有足够的理论根基。但是正因为有压力才有动力，我们发展了一条跳跃式前进的道路，博采国外先进理论的同时，也随着网络环境的发展而与时俱进，迸发出耀眼的火花。随着不动产制度在全国的推进，龙头企业与各小型企业在其中均有各自的机会与良好的发展前景。

首先，行业龙头企业在已经树立品牌优势的前提下，可以有选择性的兼并小型企业，提高估价整体业务素质，推进自己的先进理念，布局全国业务市场，使数据集中化、层次化，更有利于形成大型不动产数据库，避免目前这种画地为牢的态势，更有利于政府和商业企业做出真实判断。

其次，小型估价机构也不要杞人忧天，要打破藩篱、抱团取暖，集中各机构优势力量，深耕优势业务，延长产业链，围绕客户提供专业服务，围绕金融体现专业价值。面对全国机构的兼并、收购潮，既不妄自菲薄，也不要逆势而动，抓住各方的需求点，才能开创合作共赢的新局面。

第三，中国的不动产估价行业最初本没有成型的理论和数据库，但是随着网络的发展，以往横亘在估价专业与非专业之间的鸿沟正在慢慢填平。征迁户可以查询法律信息及征迁公告，银行有了自己的押品估值系统，税务有了自己的税基系统，未来不动产登记必然也会有自己的数据库，那时估价行业何存？估价人员的行业价值不仅仅体现在出具报告上，一些重复性的报告完全可以托付给专业的评估软件，省去人工勘察、主观臆断等系统性误差，而将专业精力集中在特殊项目上，如征迁补偿咨询顾问项目，如重大历史文化房屋评估项目，如地价更新、农用地定级、地质灾害及房屋质量损害评估、产业园区咨询顾问等专业性强、技术集中度高的方面来，这样才能提高行业品牌价值，才能树立评估行业高度，才能使估价人成为让人竖起大拇指的专家，而不是一句“给钱就能出报告”的低端码字师傅。

四、结语

随着大数据、互联网+产业的发展，以及未来不动产登记制度的落实，不动产估价行业必将引来全球性同行业及资本大鳄争相逐利。我们作为本土的估价师及不动产估价机构，一定要紧盯政策导向，服务金融领域，创新理论指导，体现专业价值，才能面对国际经济风云变幻，为国有土地资产的流通保驾护航，为人民不动产价值提供保护，为金融市场中资金流动性提供参考，“任他雨打风吹，我自巍然不动”。

参考文献

[1]部分数据采自全国土地估价执业机构和人员查询系统及中国房地产估价师学会网站；

[2]全部法规采自http://www.gov.cn政府网；

[3]迟爱峰.大数据时代对房地产估价行业发展的影响[J].论文集，2013年P46

[4]第二届中韩日估价论坛暨2015年房地产估价年会论文集部分内容；

[5]杨斌.浅议大数据时代对 房地产估价的影响[J].论文集，2013年P25-26

[6]黑暗森林攻击：即为了清除可能的威胁，因为“黑暗森林模型”和“技术爆炸”，每一个高级文明(机构)都会尝试去消灭其他的文明(机构)以避免可能的攻击，即先发制人；

[7]维度打击：即为了打击不同尺度的对手，强行改变游戏规则，例如通过怂恿银行、政府等招标机构，拔高入围门槛，拦挡非本机构业态的机构，达到垄断或打击竞争对手的目的。

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