当前中国房地产市场调控的理性思考
当前中国房地产市场调控的理性思考
张妍妍
朱方明
［摘要］近期，中央政府针对房地产市场出台了一系列的调控政策以抑制房价过快增长。然而，这些调控政策并未完全达到预期的效果，有的城市房价反而继续向上攀升。其原因在于当前调控政策对房地产的商品属性、保障居民基本的居住需要、房地产泡沫、当前市场供需关系的判断等方面存在认识上的误区。加强房地产调控需要正视房地产的商品属性，加强房地产监管和金融监管，充分利用经济调节手段，发挥政府作用，加强公租房建设。
［关键词］房地产市场；调控政策；商品属性；投资属性；金融监管中图分类号：Ｆ２９３．３１
文献标识码：Ａ
文章编号：１００４－－３９２６（２０１１）０５珈１４８—０４
作者简介：张妍妍（１９８０一）。女，四川成都人，四川大学经济学院２００８级博士研究生，四川大学经济学院讲师，研究方向：政治经济学；朱方明（１９６２一），男，湖南澧县人，四川大学经济学院教授、博士生导师，研究方向：政治经济学。四川成都６１００６４
２０１０年年初至今，为了控制部分城市房地产价格的过快上涨，国务院各部委从土地、金融和税收等多方面出台了一系列政策措施。然而，在这些密集的调控政策下，市场只是表现出了短暂的观望态势和短期的交易量缩小，而房地产市场价格不仅没有出现大幅回落，反而继续向上攀升。那么，我们不竟要提出这样的问题：当前我国房地产市场调控政策不断强化，市场表现却与政策预期背道而驰，问题和原因何在？
一、当前我国的房地产市场调控政策及市场反应
“新国十条”、“国十一条”以及国土部“１９条”表明，２０１０年房地产调控成为常态。我国当前房地产政策的调控重点和目标是遏制房价过快上涨，中央政府也在近期采取了土地、金融、税费等多种调控手段，其内容涉及土地出让、开发商融资、预售制度、按揭购房的首付比例和利率等等。具体而言，在土地政策方面，提高土地出让条件，严格控制大套型住房建设用地的出让。国土资源部出台的１９条土地调控新政中，明确规定了开发商竞买保证金最少两成、１月内付清地价５０％、囤地开发商将被“冻结”等内容。在金融政策方面，信贷收紧趋势十分明显。主要表现在央行工作会议强调了严格执行有关房地产信贷政策，央行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，“国十一条”明确规定了二
套房首付不得低于４０％，央行上调房地产贷款利率，取消了七折利率优惠，银监会要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款等方面。在税收政策方面，增加了各项房地产相关税费，加强了税收征管。比如征收个人所得税、五年内转让收受营业税，限制契税优惠政策，等等。同时还将征收物业税提上了日程，国家发改委提出将“逐步推进房产税改革”，并支持地方进行试点和实验。④
然而，在密集的房产调控新政出台之后，我国房产市场价格连续数月呈现越调控越上涨的趋势。国家发改委的数据显示，２０１０年三季度，全国７０个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨６．７％，同比涨幅。较高的主要城市包括：深圳１２．３％、北京１０．９％、厦门１０％、成都８．９％、呼和浩特８．４％和广州８．３％等；下降的城市只有２个，分别是上海２．３％和丹东０．１％。数据还显示，２０１０年７至８月一线城市商品房住宅成交量出现越调控越涨的现象。比如，９月上海成交量已经高于调控前３月份水平，深圳和北京成交量接近４月份水平。９月全国商品房销售面积１０４４６万平方米，同比增长１６．６％；全国商品房销售额５４９８亿元，增长３５．２％。另外，房地产投资仍保持较高增速。前三季度，全国房地产开发投资３３５１１亿元，同比增长３６．４％。㈢
二、当前房地产市场调控政策中的认识误区在低利率、流动性充裕和通胀预期增加的背
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景下，投资品市场的需求会大幅增加，市场会因投资和投机的双重驱动而表现出不理性的特征。此时，政府可以运用调控政策适度调节市场的资源配置，引导市场回归理性和稳步发展。而我国当前的房地产调控政策之所以效果不够理想，笔者认为，其主要原因可能是政策的选择存在几点认识上的误区。目前的状况是，房地产价格上涨动力充足，政府用行政手段严加控制，这毕竟不是长久之计。
（一）对房地产的商品属性存在认识上的误区。房地产在经济学上又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产不同于一般商品，它具有满足消费和投资的双重属性。房地产的消费品属性是指它可以满足居民的居住需求，作为消费品其价格主要由使用价值决定；投资属性则是指房地产的生产经营营利属性和保值增值作用，它向来是重要的投资品之一。房地产如果只是满足居民的消费需要，其供求关系和价格变化总体上会是比较平稳的。但它一旦被赋予投资功能，其供需变化和价格波动就会是十分不稳定的。
房地产不是一般消费品，而是兼具投资功能的特殊消费品，这是理论界已经公认的常识。房地产这种具有投资属性的特殊商品，不仅因其耐久性、可营利性而可作为投资品持有，而且因其区位、地段的不可复制性，其需求价格受到包括心理因素在内的许多因素影响，以致很容易引发投机。笔者认为，当前政府的房地产调控政策效果不理想的原因，很大程度上在于对房地产的商品属性认识上存在较大的误区，即忽视了房地产市场的投资和投机功能，而过于依赖行政手段来遏制房产价格。这样的行政手段又势必给市场带来这样的信号：政府出于社会稳定的需要打压房价，说明房价上涨的预期和趋势成立，投资和投机房地产市场有利可图。这样的信号又必然引导各类市场主体进入房地产市场，只会助涨房价，而不是相反。
（二）对保障居民基本的居住需要存在认识上的误区。
大家普遍认为，房价过高，民不能安居，可能带来社会不稳定。其实，这里存在认识上的误区。我们应当认识到，安居所涉及的是居民的基本住房保障问题，它体现了房地产的公共产品属性。如果政府有公屋出租，且租金不高，刚毕业的大学生和新近进城的农民工可以租房，可以安居，但并非拥有房产。而一个人要拥有房产甚至豪宅，应当努力工作多年甚至毕生难求，这是市场配置资源的结果，体现的是房地产的商品属性。如果我们能正视房地产的商品属性，遵循市场经济的规
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经济・管理
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则，允许和利用房地产市场机制的作用来调节资源配置，同时又利用税收等工具筹集大量资金用于廉租房的建设，则居民可安居。
（三）对房地产泡沫存在认识上的误区。有些人认为，房地产泡沫破灭可能引发金融系统危机，这可能更多受到美国次贷危机的影响。严格说来，美国房地产市场的泡沫化可能是金融市场本身出了问题的反映。在美国，是金融市场创新导致了房地产市场的泡沫化，而不是相反。美国房地产市场中的次级贷款及其衍生品，不仅制造了金融市场的泡沫，而且创造了房地产市场的虚拟需求和虚假繁荣。当金融市场泡沫破灭时，引起房地产市场需求的收缩，就是自然的事了。如果说是美国房地产市场泡沫破灭导致了金融危机，那是倒因为果了。美国金融系统“用鸡屎制造的鸡肉沙拉”助长了房地产泡沫并最终刺破了它。因此，调控房地产市场不应当是用行政管制来控制房价格，而应当是控制金融系统本身的风险。
（四）对当前市场供需关系的判断存在认识上的误区。
近年来导致我国房产价格快速上涨的原因，一方面在于商品房用地的供需失衡，土地供应受拍卖出让的影响价格大涨；另一方面在于市场对房地产需求的扩大，而这种需求包含了市场巨大的真实性需求，尤其是改善性需求。政策应当考虑到房地产市场的真实性需求，而不是一味地依靠行政手段压制市场对房产的需求。事实上，近年来随着收人总量的大幅上涨，市场购买力的释放也是惊人的。市场对房地产的消费需求和投资需求也都呈上涨趋势，主要体现在市场对房产改善型需求和新增刚性需求的增加，以及对房产投资需求的上涨。社科院财政与贸易经济研究所最新发布报告指出，到２００８年底，全国城镇居民人均住房使用面积达２３平方米，住房的质量有较大提高，城镇居民的自有住房拥有率大幅提高，２００８年已达８７．８％。当前我国房地产市场的真实性消费和投资需要仍然很旺盛，如果继续运用过多的行政手段强压这种市场需求的释放，不惜伤害本商品房用地供应的供需失衡问题。
三、对当前房地产市场调控政策的建议针对我国当前不理性的房地产市场，政府频繁出台了一系列房地产调控政策、而由于这些政策对当前市场的认识存在一些误区，导致政策的实施效果不够理想。那么，在不理性的市场面前，政府能够做什么？应该怎么做？
来已经日益市场化的商品房市场，就势必会加剧
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《西南民族大学学报》（人文社会科学版）２０１１年第５期
（一）正视房地产的商品属性和房地产商品本身的特殊性及差异性。。
房地产市场调控首先要正视房地产的商品属性。改革开放以前，我国实行的福利房制度，不承认房地产的商品属性，不仅严重抑制了房地产业的发展，而且不能从根本上解决住房问题，不能满足广大人民群众的居住需求。改革开放以来，随着住宅商品化，我国房地产业得到了快速发展，已成为国民经济的支柱之一，广大人民群众的居住状况已得到根本性改善，说明了住宅商品化的正确性。
同时，房地产市场调控应当正视房地产商品的特殊性，正视房地产作为特殊商品的投资属性和投资功能。如果我们承认房地产市场的存在，承认房地产的商品属性，那么我们就应当遵循市场经济的规则，允许和利用房地产市场机制的作用来调节资源配置。房地产商品的特殊性主要表现在房地产的耐久性，房产与地产的不可分割性，房地产所处地段和区位的不可复制性和稀缺性等，因而房地产通常具有保值增值的功能，容易成为投资和投机的对象。在商品房市场，我们应当准许市场主体投资房产，并充分尊重市场主体的合法自主权，尤其是消费选择权，消费者以自有资金投资购房，无论买什么房，无论买多少套，政府都不应当干涉。
房地产市场调控还应当正视房地产商品本身的差异性。应当认识到，房地产具有商品和公共产品的双重属性，政府的政策应当区别对待保障住房和商品房。笔者认为，政府的保障性住房应当严格管理，而商品房应当放开。政府还应考虑逐步取消具有产权的保障性住房，如经济适用房和限价房等，大力转向廉租或公租的保障房形式。居住问题依靠政府租赁的方式解决，不但可以现实地解决百姓的安居问题，也可以避免特权阶层对全民土地财富攫为己有，一方面有利于实现社会的公平分配，另一方面也可以促进房地产市场的健康发展。
（二）加强房地产市场监管，大力整顿和规范市场秩序。
房地产市场的健康发展需要有健全的法制和政府规制。维护房地产市场的正常秩序，必须加强市场监管，加大查处力度，严厉打击各类违法违规行为。监管应当贯穿于房地产业的各个环节，规范各类市场主体的行为，对房屋拆迁、房地产开发、预售、产权交易、销售代理、经纪中介服务和服务管理等环节中出现的违法违规行为，都必须严肃查处和公开曝光。同时，监管必须对房地产市场的各类破坏市场秩序的行为都予以严处，如违
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规开发建设、囤积和炒卖土地、偷工减料、房地产广告虚假、炒卖楼花、违规收取诚意金、购房合同欺诈、物业管理质价不符、以次充好等违法违规行为。另外，监管部门应当改进监管方式，建立房地产市场动态监管制度，变原来的被动受理、集中检查的方式为主动监管和日常监测的方式，并可通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的曝光和处罚力度。尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。还有，应当进一步完善房地产市场信息披露制度和建立健全房地产市场主体的信用体系，积极拓展房地产信用档案的功能和覆盖面，并将房地产企业和个人的相关信息和行为记录等内容纳人信用档案。最后，要加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大事故的房地产开发企业法定代表人和责任人，必须追究其相应的法律责任。…‘１ｑ０’３２’
（三）加强金融监管，维护金融市场稳定，严格控制利用按揭等方式套取银行信贷资金炒房炒地的投机行为。
前期的房地产调控政策过于依赖行政手段，市场手段的运用力度不足。应当综合应用金融、税收等经济杠杆，引导房产市场的理性投资。通过对金融系统的调控来控制房地产市场的风险，必须加强金融体系的监管力度，合理引导资金流向，从源头上控制投机资本。具体地说，监管部门应督促商业银行实行严格的贷款审核制度和风险管理措施，就是要加强商业性房地产的信贷管理，严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理。［２］（ｎ９。１１）一是应当加强对房地产开发企业融资的监管。在出具是否支持融资的意见之前，必须对企业购地用地的合规性进行严格的审查，全面核实企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题。二是加强个人住房信贷监管，防止风险贷款大量产生。严格控制投资投机性购房贷款的审批，杜绝利用按揭等方式套取银行信贷资金炒房炒地的投机行为，完善差别化的住房信贷政策。在发放个人住房贷款时，银行应当根据贷款人购买一套、二套或三套房的不同情况，大幅度提高贷款的首付比例和贷款利率水平。同时，应当结合贷款人的信用记录和还款能力等实际情况，区别对待，审慎地确定首付款比例和贷款利率，引导调控个人住房消费与投资行为。
（四）充分利用税收和转移支付等政策调节房地产市场发展可能造成的收入差距扩大。
税收和转移支付等政策具有调节经济的能力，利用这些政策可以有效调节房地产市场的资
源配置，并对财富和收人的分配造成影响。根据现阶段我国房地产市场的实际情况，应当实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费。保障居民基本住房，抑制投机性购房行为，避免收人差距的扩大。由于房地产本身具有差异性，根据不同标准可以将房地产分为不同的类型，笔者认为，对于不同类型的住房应当实施不同的税收政策。所谓差别性税收政策，主要体现在对房地产所有权转让环节的税收体系设计上，应区分有偿和无偿或者实行不同的税率。比如，按照功能的不同，房地产交易中存在自住性、经营性、投资性和投机炒作性住房。按照房屋档次和形态的不同，可将房地产分为高档豪华住宅和普通居民住宅；电梯公寓、多高层住宅和别墅等。按照房屋面积的不同，可分为小户型、中户型和大户型住房，等等。具体税收政策的制定和实施应该通过对特定环节课税、设置特定税种来区别对待这些不同类型的住房：例如，在房地产交易环节，对于低收入者的自住性住房可以实行免征税费或转移支付政策，对于普通自住住房可以征收少量税费，对于经营性和投资性住房可以征收适当税费，对于投机炒作性住房则应课以重税。对于豪华型、大面积住宅可以调高契税、营业税等税费的收取税率，并征收房产税和物业税。对于普通居民住房、中低档小型住宅和改善型住房可以降低相关税费，并免征房产税和物业税。为了抑制房地产市场的投机行为，降低泡沫风险，税收政策还应当考虑房地产所有人实际占有权属时间的长短。参照国外的成功做法，我们可以运用所得税和营业税来调控房地产交易活动。具体地，可以对有偿转让房地产产生的利润征收个人所得税。如对购买房产一年内的转让所得征收２５％的所得税；３年内的转让所得的征收１５％的所得税；３年以上的免征。在征收所得税的同时，对购人未满３年的商品住房转让征收５％营业税，３年以上酌情减免。［３】∽・２０４－２０５）（五）发挥政府保障百姓安居，促进市场发展和维护社会稳定的职能，加强公租房的建设和管理。
调控政策的制定和实施应当体现政府在房地产市场中的职能和责任范围。前期的房地产调控政策过多地运用了行政手段对市场进行直接干预，如规定了同一购房家庭只能新购买一套商品住房；将政府问责制引人房地产市场；房地产市场限价政策；等等。实践证明，调控政策过于依赖行政手段，不利于房地产市场的健康稳定发展，甚至起到反效果。因此，应当合理界定政府在房地产市场中的职能和责任，切实发挥政府保障百姓安居，促进市场发展和维护社会稳定的职能，相关政策应当立足于房地产市场宏观调控、市场行为监
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管和对低收人家庭提供住房保障。一方面保障居民有房可住和基本的居住条件，另一方面保护商品房市场的健康发展和社会的稳定繁荣。
任何商品市场只有在和谐稳定的社会里才能实现稳定的增值。保障性住房建设有利于推动建立“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的城市住房供应体系。因此，必须加快推进保障性安居工程的建设，而现阶段的重点应当加强公租房的建设和管理。在２０１０年“两会”的政府工作报告中，温家宝总理首次提出“要积极发展公共租赁房”，为我们提出了一种新的思路来解决中低收人群体的住房问题。政府通过公共租赁的方式实现对居民住房的基本保障，较之以往的提供经济适用房和限价房等具有产权的保障性住房的方式，更加有利于国民经济的持续稳定发展。～方面，由于公租房的租金相对较低，可以大大减轻租用人的经济负担，切实解决中低收人人群的安居问题。另一方面，公租房由政府提供，其成本可以得到有效地控制，政府也可以针对不同时期的不同群体收取不同的租金，这在一定程度上可以起到调控房地产市场价格的作用，从而带动社会经济的稳步增长。
此外，我们应当建立和完善公租房制度体系。资格审定程序必须经得起检验，切实保障真正有住房需求的中低收人居民的利益；建立科学的退出机制，使已经有能力拥有自己住房的人不再占用公租房资源；还要对违规行为制定全面的处罚措施。应当重视和加强公租房的监管。杜绝公租房管理中的腐败问题，防止富裕阶层强占弱势群体的福利，甚至以此盈利。要建立严格的监管机制，禁止租用人转租、转借或将公租房用于非居住用途。对于有欺诈性行为的情况要记人个人诚信档案，并且限制其以后申请政策性住房的资格。［４］（Ｐ
５４。５５’
注释：
①作者根据中国房地产信息网的相关数据整理得出。参见ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ．ｃｅｉ．ｇｏｖ．ｃｎ／。重庆和上海已开始试点。
②参见全国性最瓤房地产相关政策法规：ｈｔｔｐ：／／
ｗｗｗ．ｆｚｚｘ．ｃｎ／Ｓ／ＢｏｏｋＰａｇｅｓ／２２５／１）ｅｆａｕｌｔ．ｓｈｔｍｌ。
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收稿日期：２０１１—０３—０４责任编辑刘梅
当前中国房地产市场调控的理性思考
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
张妍妍， 朱方明
四川大学经济学院,四川成都,610064
西南民族大学学报（人文社科版）
JOURNAL OF SOUTHWEST UNIVERSITY FOR NATIONALITIES2011,32(5)3次
参考文献(4条)
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