土地增值税相关政策

土地增值税相关政策

2011年1月

讲 解 纲 要

第一部分 土地增值税基本政策

一、纳税义务人

二、征税范围的界定

三、计税依据

四、税率、计算步骤和公式

五、主要免税政策

六、征管方式

第二部分 土地增值税清算

一、清算对象

二、清算单位

三、清理的申请、受理

四、清算的审核

五、清算处理

第一部分 土地增值税基本政策

一、纳税义务人

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，

并取得收入的单位和个人。

二、征税范围的界定

（一）征税范围的一般规定

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上

建筑物和附着物的产权征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、

赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。

不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠

与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会

团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其

他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、

宋庆龄基金会、减灾委员会、中国

红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会

以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

（二）征税范围的具体规定

1、以房地产进行投资、联营

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一

方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地

产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定

的通知》（财税[1995]48号）

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡

所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以

其建造的商品房进行投资和联营的,则属于征收土地增值税的

范围。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财

税〔2006〕21号）

2、合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用

的，暂免征收土地增值税。

3、企业兼并转让房地产

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，

暂免征收土地增值税。

4、交换房地产

交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，

交换双方又取得了实物的形态的收入，按规定属于土地增值税

的范围。但对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5、房地产抵押

在抵押期间不征收土地增值税。以房地产抵债而发生房

地产产权转让的，征收土地增值税。

6、房地产评估增值

房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于

征税范围。

三、计税依据

纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项目金额后的余额，

即：增值额。

四、税率、计算步骤和公式

（一）税率

实行四级超率累进税率：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%；

4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

（二）计算步骤与公式：

1、计算增值额

增值额＝收入－扣除项目金额

2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率）

增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额：

土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 ×速算扣除率

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ； 土地增值

税＝增值额×30%

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；

土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5%

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；

土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15%

（4）增值额超过扣除项目金额200%的；

土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。

五、主要免税政策

1额20%的，免征土地增值税；

我省土地增值税普通标准住宅原则上应同时满足以

下三个条件：①住宅小区建筑面积容积率在1.0（含1.0）以上

（武汉市在1.5以上）；②单套建筑面积在140平方米（含140

平方米）以下；③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交

易价格1.2倍以下。

注：容积率＝地上总建筑面积÷规划用地面积

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 （鄂地税发（2006）215号规定）

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；

（《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条） 3、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

（《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）

4、2008年11月1其转让时暂免征收土地增值税 。

 （《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》财税

[1999]210号）

 2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征土地增值税。  （《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税（2008）137号）

5、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

（《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》 财税〔2010〕88号 ）

6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》财税号〔2010〕42号 ）

六、征管方式

采取预征与清算相结合的征管方式。

即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销售收入的一定标准预征土地增值税 ，房地产开发项目竣工完成销售后进行土地增值税清算 。

（一）预征：

（1）2010年7月1日前转让房地产取得的收入 ，按襄地税发（2005）50号文件执行：

①销售普通住宅预征率为0.5％；

②销售非普通住宅预征率为2％；

③销售非住宅类房地产预征率为2％。

（2）2010年7月1日后转让房地产取得的收入，按襄地税发（2010）98号文件规定执行：

①销售普通住宅预征率为1.5％；

②销售非普通住宅预征率为3％；

③销售非住宅类房地产预征率为4％。

（二）纳税时间：纳税人应当在转让房地产合同签订后的七日内，向主管税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、开发项目设计图纸、房地产评估报告及其它与转让房地产有关的资料，并在发生应税行为的次月10日内办理纳税申报，缴纳税（费）款。

（三）纳税地点：土地增值税由房地产所在地税务机关负责征收。

第二部分 土地增值税清算

一、清算对象

土地增值税纳税人符合下列情形之一的，应主动进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 4、主管税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上税务局局长批准清算的开发项目。5、省税务机关规定的其他情况。

凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得初始产权证明。

二、清算单位

行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。

（《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》鄂地税发[2008]207号）第四条

关于滚动开发项目确定清算单位的问题:

以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。

(鄂地税发[2008]211号）

清算项目中包含不同类型房产该如何计算：

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第四章第十七条规定：

三、清算申请、受理

（一）对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，报送以下资料：

1、《》及《》； 2、项目竣工决算报告、项目竣工验收证明、清算期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表等)；

3、清算项目的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证；

4、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

5、清算项目的主要单项工程合同及结算单据；

6、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；

7、公共配套设施面积及成本分摊证明材料；

8、清算项目规划总平面图；

9、《商品房销售合同统计表》，明细表以电子文件形式报送；

10、与转让房地产有关的完税凭证；

11、《土地增值税纳税清算申报表》及相关附表；

12、主管地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

纳税人委托税务中介机构进行清算申报的，还应附送具有鉴证资格的税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》

和税务中介机构资格、年检证明材料。

（二）对于主管税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应填开《税务事项通知书——土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到本文书之日起90日内向主管地方税务机关报送上述第（一）条规定的土地增值税清算相关资料。

（三）受理：主管税务机关负责房地产项目的土地增值税的清算受理，在受理之日起5个工作日内将资料交区局。

1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，制作《税务事项通知书－土地增值税清算受理通知书》；

2、对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，制作《税务事项通知书－土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；

３、对不符合清算条件的项目，不予受理。

主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。 对应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关通知进行清算的纳税人，在规定的时间内不办理清算手续或不提供清算资料的，由主管税务机关责令限期改正，逾期不改正的，制作《土地增值税清算转办申请单》，经区局合议办公室审查后交稽查局检查。

四、清算审核：

稽查局负责土地增值税清算的审核和检查，应自收到区局的《土地增值税清算任务通知单》20个工作日内完成审核工作，制作《土地增值税清算报告》。

（一）房地产转让收入

纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）

货币收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。 实物收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。

其他收入：是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权和商誉权等。

（二）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。

具体的建筑物和附着物如下：

地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、

分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号规定）

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用应分不同情况处理：

（1）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；

（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

收入时间的确认

按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同。

会计确认收入原则：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利

益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。

税法确认收入原则：

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现； （2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现； （4）采取委托方式销售开发产品的，确认收入的实现，主要为收到代销清单时确认收入的实现。

清算时收入确认的问题：

1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（摘自国家税务总局2010年国税函[2010]220号规定）

（二）扣除项目金额

• 取得土地使用权所支付的金额 ；

•开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本） ； •开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）； •与转让房地产有关的税金；

•财政部规定的其他扣除项目。

（一）取得土地使用权所支付的金额

包括：

1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

以出让方式（协议、招投标、拍卖等）取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

说明：

根据我国法律，房地产开发企业取得国有土地开发权的方式主要有：

出让方式取得： 拍卖、招投标、协议出让

划拨方式取得：

一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事业项目等 转让方式取得：直接转让、以股权转让形式转让

其他方式取得：债务重组、吸收合并、投资

2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。

即：纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续。

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

（摘自国家税务总局2010年国税函[2010]220号规定）

重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题： 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（摘自国家税务总局2010年国税函[2010]220号规定）

土地成本的分摊问题：

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

扣除项目金额＝扣除项目的总金额*（转让土地使用权的面积或建筑面积/受让土地使用权的总面积）

（摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）

根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的

扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积=开发土地总面积-不能转让的公共设施用地面积 （摘自国家税务总局1999年国税函[1999]112号文）

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本

指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。

包括：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

这些成本允许按实际发生额扣除。

1、土地征用及拆迁补偿费。是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、地上地下建筑物和附着物的拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出等。

包括：

土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

 重点关注：

拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 

关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定(按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 )确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户

的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（摘自国家税务总局2010年国税函[2010]220号规定）

2、前期工程费。是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。

包括：

规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” （通水、通电、通路、平整地面）等支出。

3、基础设施费。是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支出。

包括：

开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施

费，是否按项目合理分摊。

4、建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 （五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 对房地产开发企业质量保证金的处理

 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。

（摘自国税函[2010]220号文）

5、公共配套设施费。是指在房地产开发中必须建造，但又不能有偿转让的开发区内公共配套设施所发生的支出。 重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否

按项目合理分摊。

6、开发间接费用。是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各类间接费用。

包括：

工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 （二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

代收费用的处理：

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号文件规定）

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文） 说明：

根据配比原则，房价中包含装修费用，则装修费用可计入成本，否则不得扣除。

成本费用的真实性 ：

在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。

在税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外，还要求该款项已实际支付。

扣除项目的确认原则：

以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。

成本费用的配比性 ：

在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。 对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清

算的成本费用与下期的成本费用。

对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。

成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊：

当期准予扣除的已售开发产品的计税成本，应按当期已售的可售面积和可售面积单位成本确认。

可售面积单位计税成本=总计税成本÷总可售面积

已售开发产品的计税成本=已售面积×可售面积单位计税成本

销售车库、车位的成本列支问题

房地产开发项目中对车库、车位的处理分为对外销售、业主共有、开发商自留三种情况，其中对外销售的车库、车位又分为有产权和无产权两种情况（对于无产权的车库、车位使用权的让渡，如其让渡性质类似于有产权车库、车位的销售，则开发企业取得的收入应作为土地增值税清算收入）。

对不同方式的处理应按以下标准来确定车库的成本列支。 1、对外销售的车库

有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。

2、业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。

3、开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。

注：车位面积可通过测绘面积表取得数据

关于售楼处、样板房的装修费用列支问题

对纳税人为销售房屋而对售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除。

如在会计核算中将其在“开发成本”和“开发间接费”科目中列支，清算时应予以调出。

行政性罚款的处理

根据会计制度，行政性罚款应在“营业外支出”列支。

若将因违规建设被建设主管部门给予的行政性的罚款在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的，不允许计入扣除，应予扣减。

关于已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的列支问题

对已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支，若将以上各项费用支出在“开发间接费”科目中列支的，应予以调出。

（三）房地产开发费用的扣除问题

1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照¡°取得土地使用权所支付的金额¡±与¡°房地产开发成本¡±金额之和的5%以内计算扣除。

2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按¡°取得土地使用权所支付的金额¡±与¡°房地产开发成本¡±金额之和的10%以内计算扣除。

3、对全部使用自有资金，没有利息支出的房地产企业，其房地产开发费用的税前扣除标准是：按¡°取得土地使用权所支付的金额¡±与¡°房地产开发成本¡±金额之和的10%以内计算扣除。

4、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

5、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

也就是说，利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。

对利息支出重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 （二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

关于企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资金利息费用的列支问题

对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除，对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还（包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款）方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除。

（四）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、

城市维护建设税、印花税。

对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。房地产开发企业以外的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

关于享受减免税金能否视为已缴税金予以扣除问题

对房地产开发企业按照税法规定在转让房地产时可以减免的营业税、城市维护建设税、教育费附加的，其获得减免的税金不得视为已缴税金在清算时予以扣除。

（五）财政部规定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

(摘自《〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉实施细则》规定)

扣除项目应符合以下要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 （摘自《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号）

案例：某市一房地产开发公司2009年度开发一栋写字楼出售。取得的销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元、供水和供电基础设施费80万元、建筑工程费用520万元；开发过程中向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率为5%，提供金融机构证明并按项目分摊。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地省人民政府规定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，根据资料对该公司开发写字楼进行土地增值税清算。

（一）该公司应纳营及附征情况：

1、营业税：2000*5%＝100万

2、城建税：100*7%＝7万

3、教育费附加：100*3%＝3万

（二）扣除项目金额 ：1510万

1、取得土地支付400万

2、房地产开发成本：100+80+520＝700万

3、房地产开发费用：

（1）借款费用：500*5%＝25万

（2）其他（400+700）*5%＝55万

4、税金：100+7+3＝110万

5、加计扣除（400+700）20%＝220万

（三）增值额 2000-1510＝490万

（四）增值率 490/1510*100%＝32.45%

（五）应纳增值税490*30%-1510*0%＝147万

五、清算处理

稽查局根据区局合议委员会会议纪要，分以下几种情况处理： （一）查帐征收清算的，制作《税务处理决定书》和《土地增值税纳税清算结论》，送纳税人；

（二）核定征收清算的，制作《税清算终止核准通知书》和《税务处理决定书》；

（三）合议意见为预征率清结的，制作

《税务事项通知书》送达纳税人；

（四）合议意见为退回重审的，按照合议意见重新清算。 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （摘自国税函[2010]220号文）

符合以下条件之一的，税务机关下发《土地增值税核定征收通知书》，实行核定方式征收：

1、依照法律、行政法规的规定应设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

2010年7月1日以前核定标准按襄地税发[2008]91号文件规定执行：

（一）销售普通住宅核定征收率为1%；

（二）销售非普通住宅及其他开发产品核定征收率为3%；

（三）转让旧房核定征收率为3%。

从2010年7月1日核定标准按《关于明确土地增值税预征率和核定征收率的通知》（襄地税发[2010]98号）规定执行。 （一）销售普通住宅核定征收率为3%；

（二）销售非普通住宅核定征收率为5%；

（三）销售非住宅类房地产核定征收率为7%。

（四）纳税人销售房地产收入应按不同房地产类型分别核算适用不同核定征收率，对不能分别核算的，一律从高适用核定征收率。

清算后再转让房地产的处理：

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目金额÷清算的总可售面积

（摘自国税发【2006】187号文）

谢谢！