优质物业管理对房地产的加分效应

　　近年来，随着房地产市场的繁荣发展，人民群众的居住环境得到了较大改善。在满足基本居住的前提下，业主们有了更高层次的需求，更加注重居住环境的舒适性和人文小区的建设。物业管理作为房地产销售的延续和完善服务环节，越来越受到社会各界的关注。 　　房地产经营管理主要侧重于物业的开发建设，而物业管理则侧重于物业的维护，具有长期性与服务性，主要从事物业的维护、 保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。物业管理与房地产开发是一个产业链中相互关系的不同环节，是两个关系密切、分工合作的行业。物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，与房地产行业相比，更有发展潜力。可以预见，物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。 　　良好的物业管理是安居乐业与物业保值增值的长久保障，优质的物业管理是确保物业保值增值的关键，也是促使物业经济寿命延长的有效保障。优质物业管理对房地产楼盘的销售也有着巨大的促进作用，要激活房地产销售，必须重视物业管理。 　　一、优质物业管理能有效地促进房地产发展，有利于房地产的销售推广 　　房地产是一种不同于一般消费品的特殊商品，具有空间的固定性、供应的有限性、使用的长期性和价格的高额性。随着改革开放的不断深入，社会经济持续平稳发展，但从总体上来讲，群众的生活水平还不是很高，绝大多数居民买房要花掉相当大比重的积蓄，甚至还得负债或贷款。其买房的目的，一是为了居住与生活，安居才能乐业，二是为了保值与增值，拓展投资价值。房地产保值增值能否实现，除了必要的建筑设计与配套外，在很大程度上取决于物业管理。其原因在于物业管理提供的是房屋售后服务，通过提供细致的专业管理和全方位的服务，为业主创造出整洁、优美、舒适、方便、安全、称心的生活环境，通过良好的房屋与配套设施设备的管理与维修养护，延长物业的使用年限，使房地产的经济寿命远远大于自然寿命。 　　目前，房地产开发产品的同质化倾向明显，为促进房地产销售，优质物业管理已突出地显示出其生命力。当今房地产市场，客观存在着重建设、轻管理的问题，而房地产开发建设是一个相当长的过程，牵涉到较多的部门，是一项复杂的系统管理工程，后续管理则维系着房地产价值的持续释放。与快速发展的房地产行业相比，物业管理行业的发展明显呈现滞后的现象。其源头在于开发商只重视房地产开发规划、设计、施工、销售等环节，而对于房地产项目的后续服务及物业管理却不够重视。大部分房地产开发企业创新意识不够，自我完善的意识动力不足，没能对房地产后续的物业管理给予足够的重视与支持。 　　物业管理是房地产业售后服务的一种体现，它关系到千家万户的安居乐业和社会稳定。优秀的物业管理不仅能创造良好的生活居住环境，还有利于房地产的销售。在一些大城市，优秀的物业管理越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点，大部分消费者早已把物业管理水平的高低当作购买楼盘时关心的重要因素之一。随着人们生活水平的提高，工作环境和生活居住环境越来越受到人们的关注与重视。一个管理有序、服务规范的物业，能给人们带来舒适、优美、安全的居住生活环境，反之则会让人感到难受甚至“觉得买房在买气受”，必然影响到房地产的销售。 　　二、优质物业管理能有效地提升房地产价值，有利于房地产的保值增值 　　房屋作为一种特殊的商品，与其他普通商品相比，具有自己的特点：如使用周期长、价值大，房地产商品不仅具有消费性，同时也具有投资性，这对房地产的保值增值提出了较高的要求。要使价值量巨大的房地产商品在较长时间里实现保值和增值，重要的因素除地价与区位外，房地产所在楼盘的物业管理水平的高低也占有较大分量。相关调查显示，在相当地段与区位，有良好物业管理的楼盘可以使物业价值增加20%以上。这是因为物业管理解决的问题正是维护好房地产项目的设施、设备，延长物业的使用寿命，通过良好的物业管理来开发物业的潜在功能，充分体现和提升物业的价值。 　　从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。反之，低层次的物业管理常常会导致物业小区内部设备运行不良，加速物业物理性能的损耗速度，使物业使用价值超前消耗，加大物业价值贬值速度，造成财富的巨大浪费。 　　三、优质物业管理能有效地提升房地产品牌，有利于提高房地产综合开发企业的声誉 　　物业管理的优劣不仅关系到业主的生活品质和切身利益，而且关系到开发项目的成功以否。客观事实与经验表明，凡重视物业管理的房地产企业，都能从优质的物业管理上获得相应的价值回报。一方面扩大影响，有效地促进了房地产的销售，使房地产企业较快地回收投资成本，另一方面增加了房地产价格的附加值，所售出的物业价格将会高于同类型的价格，并产生一定的品牌效应。 　　纵观国内住宅开发建设的历程可以发现，住宅开发建设经历了五个阶段的发展：第一阶段，以区位优势为卖点；第二阶段，以大面积为卖点；第三阶段，以户型为卖点；第四阶段，以小区环境设计为卖点；第五阶段，以物业管理为卖点。从开发商走过的竞争历程可以看出，从区位―面积―户型―环境―物业管理，开发商为购房者准备的产品越来越软性化。虽然房地产项目本身具有位置固定的特点，但是单从建筑产品本身来看，各开发企业之间所能产生的核心产品与形式产品的水平已经越来越同质化，附加产品越来越成为企业间竞争的焦点。 　　目前，全国大部分的中心城市房地产开发水平已有了一定的提高，房地产开发建设已走到了优化小区环境设计、优质物业服务为卖点的阶段。在可以预见的将来，要塑造物业品牌，提升产品附加值，就必须在售后服务上下功夫。在售后服务过程中，就是要加强物业管理工作和各项社区服务，真正做到以人为本，保证居民住宅区设施齐全、环境优美、服务到位、维修及时，通过小区优质的物业服务，为房地产业主创造一个温馨、亲切、安全、环保、自然的生活与居住环境，营造富有归属感、认同感的亲情社区氛围。 　　物业管理是房地产的售后服务。作为大宗的商品买卖，优质的善后服务更能体现商品的价值。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象、最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。 　　陈品禄/责任编辑