卖房契约"四址"表意错误能否构成"重大误解"

卖房契约“四址”表意错误能否构成“重大误解”

张忠发

一、案情综述

2002年8月6日上午，原告某供销社因单位改制，将所属公房14间棉花仓库和后排6间附属机房公开拍买出售。被告郑某竞买获得棉花仓库第14、13间和后排机房第6、5两间，价款为13400元。原、被告在订立“卖房契约”书写房屋“四至”时，北址界至表意为：“北至(从河边起算)第13间和12间之间的人字梁止，后房随前面房人字梁直线进入东方垂檐滴水。”双方签约后，履行了各自的义务。当日下午，被告将所购房屋“四至”进行核对清理，并在后排机房按契约划定的界址，在第4间与第3间的隔墙一侧进行砌墙封堵。购得后排机房4间的买受人李某知情后，请求县派工作组进行核对处理，经工作组实地核实，后排机房房间设置与前房是错位的，原、被告签约为后排房屋界址表意的“随前面房人字梁直线进入东方垂檐滴水”，按此划定被告可获得后排附属机房6间中的三间还多而不是两间，至使另一购房户所购的四间房屋无法落实。为此，县派工作组当即进行处理，但未获成功。

嗣后，原告诉至法院，以原告书写“卖房契约”的笔误，将后排附属机房与他人连接的房间划定的界址表意错误，造成他人购买的房间无法落实，应属民事行为上的“重大误解”为由，请求法院依法变更。审理中，被告提出抗辩，认为“卖房契约”中“四址”记载清楚明晰，各条款与实地吻合，不存在笔误。按界至多出的一间属“防火道”间，应归其所有，并同意补交600元，后经调解未能达成协议。为此法院以原告对其出卖的房屋及其附属建筑物“四址”应当清楚，出卖给被告房屋“四址”的书明中，关于房屋北至条款后面房屋的界址约定，不存在重大误解;认为是执笔人误写，致使双方形成不公平交易，请求变更合同的理由于法不能成立，

本院不予采纳，依照《合同法》的第五十四条一款一项、第三款，第一百三十三条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。该案判决后，原告向本院提出申诉，申请再审。

二、剖案析疑

本案争议的焦点是，由于原审原、被告共同签订的“卖房契约”中按前房北至界址划定的后房界址表意错误，造成另一购房者买得的后排四间房屋无法落实。原审认定“卖房契约”订立的真实情况原告应当清楚，“重大误解”不能成立。为此，就该一民事行为是否属“重大误解”，本人试作如下剖析。

原审认为，原告作为房屋买卖合同的出卖方，对所属房屋的四址这一显而易见的情形和事实应是清楚的。签订房屋买卖契约合同前，事先进行了较长时间的酝酿，对出卖房屋的座落、数量、质量、价格评定召开了专门会议进行磋商准备。因此能够认定原、被告在订立房屋买卖契约合同过程中，原告对其出卖的房屋附属建筑物“四址”应是清楚的，因此出卖给被告房屋的四址中，关于北址条款的约定不存在重大误解。原告诉称该合同中北至条款内容的约定系执笔人误写，致使双方形成不公平交易，请求变更合同的理由于法不能成立，所诉事实不予采纳。被告依照“卖房契约”取得的合法房产，有权在法律规定的范围内管理、使用处置。故对原告要求变更合同条款及责令被告停止侵权、折除围墙、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《合同法》第五十条一款一项“因重大误解订立的;”、第三款“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”，第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，判决驳回原告清江供销社的诉讼请求。 判决生效后，原告以原审判决驳回原告诉讼请求，不尊重原告所诉的客观事实为由，向本院提出申诉申请再审。该案经过再审，被告承认，按照“卖房契约”北至界址划定的表意，后

排机房是多出了一间，但不是本人故意所为，属原告自身笔误所造成，并表示为了了结此案，同意补交该间房屋的价款。后经调解双方自愿达成协议，并予兑现。

该案原、被告订立的“买房契约”协议中，前房北至界址垂直延伸为后排房屋与他人房屋连接的界址，造成他人买受的四间房屋不能落实。对于这一明摆的事实本应可以认定为民事行为上的“重大误解”，而原审仍以“明知”、“应该清楚”，是当事人真实意思表示订立的民事行为为由，认定为重大误解不能成立，虽有其认定的依据，但仍有凝窦。为此本人从以下几个方面谈点见解，看看能否起到释凝的作用。

从法理上看，民事行为上的“重大误解”，是指一方因自己的过错而对合同的内容等发生误解，而从事了的民事行为。误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。误解既可以是单方面的误解，也可以是双方的误解。误解通常有下列特征：

一是误解是指当事人对民事行为的内容等发生认识的错误。在重大误解的情况下，当事人所表示出来的意思与其内心意思是相符合的，只是其内心意思本身因发生误解而与真实情况不符，也就是说，误解从本质上说是指当事人内心意思的缺陷，由于这种缺陷使当事人从事的行为后果与自己的真意相悖。

误解与表示错误是两个不同的概念。表示错误，是指表意人因某种原因未能准确地表达其内心意思，或表达出来的意思与其内心意思不相符合。例如，本案原告出售给被告的房屋，前排棉站仓库两间和后排配套附属机房两间，执笔表意人误认为前后房间是平行的(实际是错位的)，故以被告买受前房的第二间，与他人买受的第三间连接点的人字梁，以垂直进入东方垂檐滴水的表意，作为被告所购后房与他人房屋连接的界址，造成被告多得一间房屋。可见在表意错误的情况下，当事人内心意思本意是想划断卖与被告两间附属房屋的界址，本身并没有缺陷，

只是书写界址的表意上发生错误，使被告在误解的情况下，按界址划定的界至进行砌墙封堵，可见当事人的外表意是符合其内心的真实意思的，只是其内心真实意思与文字表意发生了缺陷。这种表意错误，我国现实民事立法还未作专门规定，在现阶段通常将表意上的错误作为重大误解来处理。

二是误解是基于内容的认识错误而发生的民事行为。误解必须是对民事行为的内容发生了误解，并导致民事行为的订立，从而使当事人能主张撤销的民事行为。误解当事人是可主张撤销的，但又是有条件的，如对订约的动机发生错误认识;对标的物的实际价值发生错误认识;对某些用语发生错误，但不影响合同的性质和内容的，一般不应作为重大误解来处理。这里所指民事行为的内容发生认识上的错误，主要是指对合同主要条款发生认识上的错误。如本案“卖房契约”中，原告卖与被告后排两间附属机房所标明的界址应属主要条款。由于界址文字表意内容认识上的错误，导致原告买与另一购房者的一间房屋不能落实，而使被告意外地获得他人一间房屋，被告虽无故意侵占他人房屋的过错，但仍属民事行为上的不当得利，依法应予返还另一购房人。

三是误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。本案就是因为主要条款文字表意上的错误，致使该一民事行为产生重大误解，导致当事人享受权利和承担义务上的不公平。 正是由于当事人对民事行为内容发生认识上的错误，并基于这种错误认识而发生的民事行为，必然会影响到其所享受的权利和承担的义务，因此才能称为“重大误解”。在大多数情况下，误解会给误解方造成一定的损失，法律正是从保护意思表示不真实的误解方的利益出发，才允许其撤消或变更民事行为。

审理此类案件时，还应准确把握“重大误解”构成的条件。“重大误解”的认定，是应符合一定条件的，否则不能构成并产生使民事行为变更或撤消的法律后果。

其一，必须是表意人因为误解的意思表示。首先，表意人要将其意思表示表达出来，否则无从评价该表意是否存在着误解。其次，表意人的意思表示必须是因为误解所造成的，即表意人的错误认识与其意思表示之间具有因果关系。如本案就因在订立“卖房契约”划定界址表意上的错误，致使被告无偿获取他人一间房屋，造成这种不公平的交易后果。

其二，必须是对民事行为的内容等发生了重大误解。在法律上，一般的误解并不都能使民事行为撤销。我国司法实践认为，必须是对民事行为的主要内容发生误解的情况下，才能影响当事人的权利和义务，并可能使误解一方的民事行为目的不能达到。若仅仅是民事行为非主要内容发生误解，不影响当事人的权利义务，就不应作为“重大误解”。

三是，误解是误解方自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。在通常情况下，都是由表意人的过失行为造成的，即由其不注意、不谨慎造成的。如本案造成的“重大误解”完全是由于原告书写界址表意上的错误，签订契约前被告并不知情。契约生效后，被告误认为买卖成交的结果就是如此。由此可见，善意的误解完全是由自己的原因造成的。如果是因他人故意捏造虚假事实使一方陷入错误，则属于欺诈而不是“重大误解”。

四是，误解是误解一方非故意行为。如果表意人在订约时故意保留其真实的意思，或者明知自己对合同发生误解而仍然与对方订立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所产生的效果。在此种情况下并不存在意思表示不真实的问题，因此不能按“重大误解”处理。

三、掩卷沉思

该案经过三次审理，一次是原告主体设立不当撤诉，二次是原告诉讼请求不当(原告不应主张变更而应主张撤销)判决驳回，最后一次是原告向法院申诉后，法院决定再审才经调解了结此案。一项简单的“重大误解”民事行为几经诉讼才予了结，不得不引起我们的深思，本人也因此有感而发。

应当明确，民事行为“重大误解”的认定，是有其法定表现特征和构成条件的。正确把握认准其表现特征和构成条件，坚持就案析法，剖案析凝，就能有效地避免出现本应是“重大误解”而不会以一般误解来处理。

就本案而言，审理结果上并未出现失误，但从司法为民的目的和司法公正的社会效果出发，也应直得我们反思。从《民法通则》第五十九条，《合同法》第五十四条，这两个法条条款内容来看，都规定了“重大误解”当事人有权请求人民法院或仲裁机构撤消和变更。特别是《合同法》条款明文规定“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”，这些规定当事人起诉时不知情或不完全知晓的情况下起诉的，我们不能轻易地启动诉讼程序，机械地依法进行居中裁判，而应当体恤群众的痛楚，因此法院在审查立案时就应告知当事人，如何适法和书写起诉状中的诉讼请求，就可以避免当事人徒劳无功，造成多次诉讼，浪费诉讼成本。

目前我国仍处在经济体制转轨、改制的重要历史时期，国有资产采用公开拍卖方式出售，仍是被改制单位清资统筹进行再分配的重要手段。如该案原告公开拍卖公有房屋，因工作不慎交易中出现民事行为上的“重大误解”，经自身努力无力纠正的情况下，对此明摆的事实，原告两次向法院起诉仍未解决，耗费诉讼成本姑且不说，而就其因“重大误解”造成另一买受人获取的权益不能兑现，也应引起我们的重视和反思。

可以设想，假如第一次当事人向法院起诉时，我们的工作人员就很负责任地向当事人清楚析法，就不会出现第一次撤诉、第二次判决驳回纠纷仍未解决的局面。所以从当事人向法院提起诉讼之日起的每一步，我们不仅要满腔热情过细地做好服务诉讼的工作，而且要把“司法公正”与便民、利民有机地结合起来，在确保案件审理上公正的同时，应在为民排忧解难，力争“官了民也了”上很下功夫，以此夯牢法院司法为民的思想根基，为构建我国良好和谐的社会环境提供有效的优质司法服务。