美国"以房养老"模式的经验及启示

　　【摘要】以房养老，也被称为"住房反向抵押贷款"或者"倒按揭"，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。美国作为"以房养老"模式的"鼻祖"，其发展最具代表性，为我国提供了丰富的经验和启示。本文首先介绍了美国"以房养老"模式的种类划分，其次分析了美国"以房养老"模式的运作特点，最后提出了美国"以房养老"模式对我国的启示。

　　【关键词】房地产；养老；美国；机制创新

　　以房养老，也被称为"住房反向抵押贷款"或者"倒按揭"，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务，在老人去世后，银行或保险公司将房屋产权收回的养老方式，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出"开展老年人住房反向抵押养老保险试点"，释放出了要打破政府养老包办的格局，引入更多的社会资本进入养老服务市场的信号。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，通过在不同地区进行试点，逐步推广"以房养老"的实施方案。欧美等地"以房养老"模式发展较成熟，其中，美国可谓是"以房养老"模式的"鼻祖"，其发展最具代表性，为探索我国"以房养老"运作模式提供了丰富的经验和启示。

　　一、美国"以房养老"模式种类划分

　　美国"以房养老"在实践中，主要分为以下三种模式：

　　（一）房屋价值转换抵押贷款计划（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）

　　HECM计划是1987年，美国国会授权房屋与城市发展部发起的养老计划，该计划不限制借款人的收入水平和借款目的，在这种老模式中贷款的发放与偿还方式比较灵活，借款人可以自由选择一次性总付、按月、年支付或使用信用额度，还可以采用几种方式的结合，HECM计划最大的特点是，联邦住房管理局同时为借款人和贷款人提供担保，在保证HECM计划的借款人一定可以获得贷款资金的同时，还保证HECM的贷款人经过联邦住房管理局的资格认证后可得到保险。

　　（二）财务自由计划（Financial Freedom，FM）

　　FM计划是由附属于Indy Mac银行的一家私营机构--老年人财务自由基金公司提供的，专门为房产净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高价值房产的老年人。FM计划中附有一个房产价值分享条款，该条款规定借款人可以保留一定比例的房屋所有权，最高可达房产价值的80%，保留的部分可由借款人的继承人继承。不同于HECM计划，FM计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与HECM计划最大的不同之处。资金来源方面，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是转给人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并按月给借款人发放年金。

　　（三）房屋保管者计划（Home Keeper， HK）

　　在HK计划中，借款人可以根据房产价值的上涨，申请增加贷款额，从而拥有更多的选择权。该计划采用浮动利率，贷款总成本基本相同。与HECM计划的主要差别是在发放方式上，该计划只能按月支付或使用信用额度，以及二者的结合。HM计划通过最高限额的控制，能够为拥有较高价值房产的借款人提供更高的贷款，该计划适合拥有中档住房的借款者。

　　二、美国"以房养老"模式特点介绍

　　"以房养老"的本质就是一种金融工具，在市场经济十分发达的美国，"以房养老"模式具有以下特点：

　　（一）有效地控制了银行、保险公司等金融机构的风险

　　美国通过了解客户需求，根据借款人对于风险的不同偏向，细化产品种类，从多个角度来分析和划分对于以房养老的需求人群，便于他们根据各自的需求来选择不同的产品，有效地分散了产品带来的非系统性风险。

　　"反向抵押贷款"的持续时间一般比较长，正常情况下是十年左右甚至更长，在合同执行过程期间，借款人向贷款人所借款项是一笔不小的数字，如何控制在这个期间的风险也是一个重要环节。联邦住房管理局（FHA）负责计划的具体运营，包括项目审批、保费收取、保险基金管理等。在HECM计划中，贷款人一般会把所有的贷款卖给联邦住房抵押协会，该协会是政府资助的机构并受其监管。在HK计划中采用浮动利率，借款人可以根据房产价值的增值，申请增加借款额度。在FM计划中，贷款人是先将借款转入寿险公司，由寿险公司承保。

　　当贷款合同结束时贷款机构有权要求归还历年以贷款利率累积的贷款额度。一般而言，贷款以房屋出售后的现金归还，其中房产出售价款高于贷款总额的部分将作为遗产继承，房产出售价款低于贷款总额的部分，由保险公司提供，需缴保费从给付的贷款额中提取。

　　（二）政府制定税收优惠并提供担保

　　美国公民一般要就其拥有的房地产缴纳财产税，就房地产的交易缴纳营业税、所得税等，但对于实施"以房养老"模式的民众会给予一定的税收优惠政策，借款人无需就其抵押的房屋缴纳财产税，最终用住房出售的余值归还贷款本息时，相应的营业税和所得税也可适当减免。该税收优惠政策在很大程度上促进了住房反向抵押贷款市场的发展。

　　美国联邦住房管理局是政府参与反向抵押贷款的落实者，其功能主要包括两个方面，一是研究开发反向抵押贷款产品（主要是HECM），授权贷款机构向老年家庭发放贷款；二是对符合条件的贷款提供担保，即当贷款人和保险公司无法按合同向借款人支付贷款时，由联邦住房管理局作为最后的支付者。

　　（三）相关的房地产政策较为健全、稳定

　　在房屋的所有权和产权问题上，美国是以私有制为基础的土地所有制，私有制占美国全国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是属于私人永久所有，私人在占有商品房时每年支付相应的土地使用税即可，这使得在反向抵押贷款的过程中降低了房屋产权等问题纠纷的概率。 　　其次，房地产价格的波动对反向抵押贷款计划也有重大影响，若房价上涨过快，借款者对于房屋有升值预期从而不愿意抵押给贷款者，若房价下跌过快，贷款者便不愿意按照现有价格放贷，因此若房价波动较大则会影响住房反向抵押贷款市场的运作节奏。美国作为市场经济最发达的国家，市场具有较强的自动调节机制，其房价的波动具有一定的周期性，从长时间来看，房价的确是处于一个比较稳定、平稳的波动区间。

　　最后，美国房地产中介机构的市场化、正规化运营起到了关键作用。美国的房地产不涉及到户口问题，所以房地产的流通性非常好，即只要在美国拥有住房，无论在美国任何地方，均可以申请反向抵押贷款，中介机构都会为你办好相应的手续。

　　三、美国"以房养老"模式对我国的启示

　　相关数据显示，我国目前60岁以上的老年人口已经达到1.45亿，占全国人口的11%，预计到2050年，我国老年人口将达4.2亿，占总人口近25%，养老保险资金已经形成了严重缺口，迫于中国老龄化进程加快的压力，如何切实解决老龄人的养老问题，成为政府亟待解决的难题。按计划"以房养老"政策会于2014年上半年试行，这种举措正是养老保险制度从单一支柱走向多支柱、逐渐削弱公共年金的地位、加强职业年金和商业年金的作用的产物。美国作为"以房养老"模式运行最发达的国家，其"以房养老"模式的实践为我国的试点推广提供了宝贵的经验借鉴及启示：

　　（一）引导观念逐步转变，发展适合中国国情的"以房养老"模式

　　"居者有其屋"是我国家庭的传统观念，在房价飙升的今天，将自己好不容易拥有的一套房产抵押给银行来完成养老，而不留给子女，许多人还难以接受。但是一个好的政策，应该让真正有需求的人可以循章去得到福利的施与。如今我国的失独老人将达千万，以房养老真正的需要者恐怕还是独居的孤寡老人，那么既然这项政策能够使得那些独居的孤寡老人获得福利，便是值得肯定的。因此，在我国推行"以房养老"，应首先针对空巢老人、失能老人以及丁克家庭，实现老有所养，提高晚年的生活质量。

　　（二）完善金融市场，降低金融机构的风险

　　"以房养老"的本质就是一种金融工具，它的发展有赖于金融产品的丰富和金融市场的发展，需要有大量的金融技术作支撑，涉及到社会保险、房产价值、预期寿命、银行利率、基金运作等多方面因素，而在目前，我国的金融市场才刚起步不久，金融机制还不完善，金融政策还不健全，金融机构应对风险能力较弱，这就直接导致了金融机构施行住房反向抵押贷款计划的风险也就越大，而该养老产品不同于一般的投资产品，它的意义在于保障性而非投机性。因此，在社会主义市场经济不断发展的情况下，应当不断完善金融市场的运行机制，加大监管力度，丰富"以房养老"模式种类，从而分散风险。

　　（三）建立健全的"以房养老"模式的法律法规，加强政策层面的保障力度

　　目前我国推行的住宅用地的使用年限为70年，《中华人民共和国物权法》规定住宅建设用地使用期满后可自动续

　　期，但对于续期是否需要交钱、交多少钱等具体问题并没有规定。老人将房产抵押时，如果商品房的剩余使用年限较短，待老人身故时，房产的使用年限可能所剩无几，银行或保险公司等金融机构依靠剩余的使用年限来补偿贷款成本的能力会十分有限。因此，应当出台针对于"以房养老"方案的资产评估细则或专项条例，完善房屋产权的相关法律条文，使"以房养老"机制能够在法制环境下运行，同时应当制定相关的税收优惠等政策，加强政策层面的保障力度。

　　（四）完善房地产管理机制，培育成熟的房产流通交易市场

　　"以房养老"模式归根结底是围绕"房"展开，它的发展与房地产市场的稳定发展有很大关系。近些年来中国的M2的增长速度远远高于GDP，大量货币并未进入实体经济，房地产存在着"有价无市"的现象，银行及保险公司等金融机构手中的房产，若无法随时变现，就会积累巨大的风险。因此，进一步加大对房地产市场的监管治理力度，规范房产交易行为，对于 "以房养老"模式在我国的顺利进行将奠定良好的环境基础。

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