大数据浪潮与房地产估价和经纪行业的核心价值
大数据浪潮与房地产估价和经纪行业的核心价值
摘自《中国房地产估价与经纪》2013年6期
作者：卓耀华
2013年年会的主题是“大数据时代”，这一主题高瞻远瞩、引领行业先锋，指出了房地产估价行业的发展趋势。虽然台湾还没热烈关注这一主题，但确实值得我们深思，在此我想从整个房地产估价和经纪的核心价值来探讨大数据。过去，我们运用科技来做批量估价，用科技来做搜房、房屋买卖的交易咨询平台，这些其实都是数据的运用。今天，我所谈的“大数据”是一个海量的数据，究竟跟过去的数据应用有怎样的关联呢？比如说亚马逊、谷歌、Facebook 等，都是非数位化资讯，未来能否运用Google 搜索、Facebook 的帖子和微博消息，将人们在网络上行为和情绪资料加以演算，让我们预测房地产市场的趋势，找出潜在的购（售）房者、购（售）房价格，或者推算出潜在的买卖、估价需求？这些究竟会对未来的房地产估价和经纪行业带来怎样的冲击呢？会不会受大数据的影响，都普遍采用云估价而不需估价师了呢？这一问题引发我们思考。
自古以来，人类不断在挖掘潜在有用资料，用以追求对未来的精准预测，追求自身或企业的利益。从最早的口耳相传的小量资料，到现在我们认为的巨量资料，五年、十年后，再回头看我们今天的数据资料，巨量吗？答案显然是否定的。其实所有资料一直存在于世界的每个角落。只是科技日月异，归整分析资料的方法也推陈出新。大数据是这两年引爆出的革命性话题，将使某些产业面临兴衰与挑战。《Big Data 》的作者 Viktor Mayer-Schonberger & Kenneth Cukier曾说过：“数位革命之后，资料革命登场。海量资料将掀起生活、工作和思考方式的全面革新”。对于资讯我们要有更好的取舍目标和方法，海量数据的运用将成为未来竞争和成长的基础。Nate Silver在《The Signal and the Noise》中提过：“要懂得分辨无意义的杂讯和关键的讯号”。以行销为例，运用数据分析能洞察消费者行为和预测；以管理层为例，管理层将要面临的是基于数据分析的分秒决策；十二五国家战略性新兴产业发展规划明确提出：加强以海量数据处理软体为代表的基础软体的开发。
带来优势资料给有智慧的人运用，可以将数据转化成信息，将信息转变为知识，用知识充实我们的智慧，用我们的智慧来利益社会与经济，这也是各行各业精英的目标，在企业管理中，从大量资料库中提取有用的资讯与知识，支援企业管理阶层，运用有智慧的决策分析，提升企业竞争优势，这个目标是明确的。
大数据会给我们带来哪些投资机会？未来房地产估价与经纪行业的经营模式会不会改变？跨业合作能否成为可能？会不会出现大数据泡沫，产生一家独大的局面？科技的进步会让自动化估价比人为估价更精准吗？会取代估价师吗？估价行业会没落吗？网络购房会取代经纪服务吗？会减少经纪人就业？经纪行业会被网络取代吗？以上都是大数据革命之际，我们必须深入思考的。
大数据有两种不同的思维与概念，一个是关联性，另一个是因果预测。Viktor Mayer-Schonberger & Kenneth Cukier认为, 大数据时代最大的转变就是放弃对因果关系的渴求，取而代之的是相关关系，只要知道什么“是什么”，而不需要知道“为什么”。而Nate Silver则强调因果预测的重要性，将大数据与统计原理运用到次贷风暴、金融海啸、气象地震、失业率、传染疾病、运动赌盘、全球暖化等，藉由分析这些资料与图表，阐述这些资料的因果关系，甚至进一步分析造成这些因果背后的人性。
数据科学是门综合性科学。数据科学家们面临的挑战远大于统计学家，他们需要拥有综合统计学、计算机、互联网、经济学、语义学、行为学、心理学等综合背景，从毫无意义的海量文字和数字中提取有价值的信息，以服务于商业管理决策。那么，数据科学家是否能取代各个领域的专家，解决所有问题呢？其实不然，几个世纪以来，数学家、统计学家一直都是很优秀的资料分析师，现在大数据时代来临，我们需要统计海量的数据，数据科学家登场。数据专家要有房地产专业素养，才有办法预测、分析出有用和可靠的结果。
谷歌首席经济学家Hal Varian认为，数据收集的根本目的是提取有用的知识，并将应用到具体的领域中。不同领域的大数据应用各有不同的特点，
房地产跟一般的商品不一样，它是大多数人一生中最大的一笔支出。所以它的消费行为跟一般的商品是完全不一样的，复杂程度更高。在房地产的这种特性之下，
我们该怎么运用
大数据呢？
从房地产数据运用来分析，将面临三个课题：第一个课题是，大数据处理的数据是全部的母体资料，而非部分的样本数据。在房地产专业，估价、经纪行业都是数据的制造者，同时也是数据的使用者。每个人都拥有很多的数据资料，但这些只是我们在市场可以拿到的资讯。我们能不能拿到政府机关报税资料呢？银行的房屋贷款资料？每个拥有的房屋栋数等资料呢？台湾大概有800万户家庭，810万个住宅单位，前几个月，台湾的税务部门公布了一个数据：有66.5万人同时拥有三户以上的房屋，等于这66.5万人拥有200万户的房屋，约占台湾总住宅数量的25%。类似这些数据，其实是分在各种不同的角落，但我们不可能只依靠市场资讯作出合理的分析，如果无法取得所谓海量与全部的数据，要作出真实的预测与决策，其实是很不容易的。第二个课题是，大数据处理的是资料的杂乱性，也就是资料杂乱性的最终统计，不坚持要做到准确。但在房地产估价领域，给委托者和使用者的报告必须是精准和负责任的；在房地产经纪领域，给消费者的交易必须是安全和可靠的，所以这其间没有模糊的空间。第三个课题是大数据统计事物的相关性，但不重视因果性，而且相关性是实时的，所以决策要随时修正。但是房地产存在分众市场，统计数据资料应善加区分以统计分析，况且专家不能只看统计结果的表相，更要深究因果的来龙去脉，以作出正确的决策。
大数据带给我们的思维：一是每个人都有珍贵的资料，公私机构、经纪人、估价师都拥有别人没有的珍贵资料，尤其各机关的资料是独有与保密的，比如银行的贷款资料、税捐机关的报税资料、房屋机关的产权资料、保险单位的保险资料等。二是随时要结合专业技术与运算工具，以取得企业经营的领先地位。三是建立大数据思维，永远不忽视数据与运用数据的重要性，不仅要从专业知识的深度，还要拥有跨业知识的广度，从相关产业或异业之间拓展业务，从多角度与更广泛的空间展开思维，整合各方面资料与运用资料，从中满足每个人不同的需求目的。
大数据时代，房地产数据科学的目标需从四个立场来分析：第一，消费者的立场，消费者要的是安全与便利的交易。第二，政府部门的立场，根据大数据的资料，作出合理明确的政策决定。比如，上周台湾公平交易委员会因“写手门”事件对三星公司裁罚了一千万，因为行销公司聘请工读生或让他们的员工在网络上称赞自己的产品很好，并攻击对手的产品。这些海量资讯里，或多或少隐藏着虚伪的资料，怎么样根据这些数据作出一个合理的政策决定，值得我们深思。第三，产业界的立场，怎么去界定公平竞争、合理获利的环境。第四，学术界的立场。必须符合整体经济利益，有利整体社会经济研究。
房地产赢家当然需要有完整的数据整合与运用，这个浩大的工程，我个人有以下建议：
①让政府或学会来整合相关资源，建立数据信息库和存储基础设施。②由管理房地产信息的相关政府机构和估价、经纪行业负责提供数据。③人才技术的培养。鼓励大学房地产研究系／所发展数据科学研究，让政府、企业与大学院校合作，培训房地产数据人才和分析技术。④数据保护立法。内地的不动产登记还不成熟，在台湾，如果是登记机关登记错误的话，国家要负赔偿责任，所以我们完全可以信任登记机关的数据。这数据虽然精确，但并非任何人都可以随意使用，而是必须建立一套个人数据保护与讯息应用的管理办法。⑤讯息发布的公正客观性。数据分析后的讯息发布，应该建立房地产经济学家或研究员机制，而不是任何公司经理人都可以随意以不实或未经研究的讯息来扰乱市场。⑥数据整合的经费。由学会会员缴交研究发展基金，未来可以用缴交费用抵扣查询费用。⑦数据的使用。无论是会员还是非会员，使用数据均需付费。
在大数据时代，估价机构可以构建自己资料运用系统，电脑完成估价初稿后，估价师要精进相关估价法令、专业技能与资讯运用的能力，进行产权与环境鉴定，出具最终的估价报告。这些都是电脑无法取代的，他们的目标是提升企业竞争力，让消费者得到公正客观的权益保障，从而企业也可从中获利。
经纪机构也可以构建完整的房屋买卖系统，提供公开透明的交易流程和平台，通过经纪人诚恳负责的专业技能和资讯促成交易完成。我们的目标是提升企业竞争力，让消费者得到公平、安全、安心的交易，从而帮助企业盈利。对此经纪人更需要充实自己专业的技能，克服极快的流动性。后引用《Big Data》作者的提醒：我所能收集和处理的数据，永远只是世界上一小部分的资料。在大数据的世界里，最关键需要培养的仍是人的特质，创造力、直觉、有知识的雄心壮志。大数据是一项目资源，一个工具，在使用这一工具的时候，我们必须有更多的谦卑和人性。大数据是重要的演变，不管怎么变，我们必须始终坚持房产服务的基本价值，运用数据科学提升估价专业价值，追求客观的评估价值，提升经济服务水准，追求公平的交易环境，给消费者安全的保障。这才是大数据对房地产估价经纪的关键价值，也是我们的责任所在。
谢谢各位！
（作者单位：宏大不动产估价师联合事务所）