房地产政策

2001房地新政策产哪些有

1物业税、酝开酿征物业税：空转“工”将推作广至全国2

二、房营手税优业惠消取：从月1日起，1个人住转房营让税征业免限时由年两恢复五到年

3。明确首、购房标准：次2从100开始年，首购次房准标户以夫妻带未（成年女）子为位单定。认4、

款准存金备利率上：今年调月12和，月行连续两央上次了调款准备存率金

、严5格二套贷：房11月日0发了《下关于进促房地产市场稳健康发展的平知通 》

6国五、：条1月01国院务出发《于促关房进地产市场稳平健康发的通知》，展明提确出加和改强善地产房场调控市，定稳场预市，促期房进地产市场稳健康发展平的五措条。施

7七折利、优惠取率消中国：银行2月日3者记证实将，首房套的惠优利由率7升至8折5折.

8首套房、契优税惠收紧3：9月，财日部、国政家税总局务前日联合发了下《关于首购买次通普住有房契关政策的税知通

》93、月92日，监银会强加房风险防贷控对违规房企,停新增贷止 款

“

府政灵失”经的案典例：经济用房—我适经济国适用住房政观策

察作

：孟者新

元源：来背景《与析》分第128期

本发布时间站：020-19-122 7129:32:

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　我国包括在廉住租房、经适济用住房限、价商品房三住房保大政障策，中经适用济住房策政为最杂复，其复杂表现性：首先在历经间长(时自919年74月81，“日济适用经住房”次出现首在国院发务布“的国务关于院深城镇化房制度改革住的定决”中至，已过今去了15年);。次其政内策涵几经化，变难准以把确，握常处于模糊常不清晰状态，导致应有的争议;不其在次行执程过中，题问遍普，疑连质连最后表;现至今几年中一直处于为是否废延续、停以难拔自的涡尴尬中。漩中发国展出版萨缪尔社森《经济著学1(版)》2P1819 当政“府策或集体行动所采取政的手不能改段经济效善或率道德上可受接的收分配时入政府失，灵产便了生。”此以量衡，我经国济适住房政策用，既未改善经济能效，率谈不更上成道德上达接受可的入收配格分，反局而造成政府的了信危任和机公众道德机;危我国经济适住用房政，堪称公共政策领域“政府策灵失的经”案典。例文本四分部分：首从先“经济适住房用内涵”：3年15次变演内，容展发3：阶个段，种视角对政两内策容进行了察;考其就全国总次和体各地况情两方，基面于经适济用房的建设角住，度反了映策政执行情况;然后问题从表现、因探原、各方析应三反维种重点分析了存在的问度题;最笔后得者出根在源政府失于和出灵路在于本改根革的两点结，论提出根了本改革行现济适用经住

房政策的基原本以及建则议点要。

　　一政、策容内察考

　(一)　“经、济用住适房内涵：13年”5演变次

　考察我国　济经用住适房政策内容首，面临先一的个问是题对经适济住房用涵内的解，读为因自194年9月17日8，“济经用住房适”首出次在现务国发院布“的国务关于院化深城镇房住度制革改的决定”中，后然后四先次不同在策政文中件门专“所称以经适济用房，住是……”的方指对式其作了定界，13年次演变，5今已至过了15去年

　　。19497月1年日，8国院发布“国务院关于深化城镇住房制度务改的决定革”。如下有述：表“ 建以立低收入家庭中对为、象具社会有障保质的经性适济用住房供应系…体加…经快济适住房的开用建发，设……决中低收解入家的庭住房问题。”

　

19　9年9月15日建，部施设行《已公有住购和经房适济住房上市出用售理管暂行法办中：》所称“济适用住经房指，镇城工根据国职和家级以县地上人民方政有关府城镇房住度改革政策规定，按制地照人民方政指府导购价的经济适用住房买包，安括工程住居和集资合作房建设的房”。

住　　20021年117月，日家计国、委建设印发“经济适部用房价格管理住法办中”“：称经所济用住适房指纳，政入府经适济用住建房设计，划建设地用行实行划政，拨受政府提享供的惠优策政向城镇，中收入家庭低供的普通居应民住”。

房

　200　44年13月，建日设、部发委改国土资源、部人民银、行发“经布济适住用管理办房法中：”“济适经住用，指房政提府政策供惠，优定限建标准设、供对应象和售销价格，具有保障质性政的性商品住策房。”

　　2007年1月191，建日部、发设展改委革监察部、、政财、部国土源资、部民人银行、税总务局7部委布修发后订的《济适经住房用理办法管》：“经中适用住房济指政府，供提策政惠优限，套型面定和销积价格售按照合理标准建，设面，城向低收入市住困难家庭供房应具有，保性质的政策性障住房”。

　　二(、内)容发展3：阶个段

　考察　我国经适济住用房策政内容，次要其基发展于视的。纵看这角5年，1者笔根据内其涵演和政变府别分2在04年和0200年7两次台出的《经适用济房管住办法理》为割点，把分我国济适用住经政房内容策发展纳归3个为段。第阶一阶：段1 99年4月78日—200414月1年3，日从1即9947年18日月务国院布发“务院国关深于化城镇住制度房改革的决定，”到200年出4《经台适济用房管住理法办》之。第前二阶：2段04年401月日3—0027年87月日即，从020年出4《台济适经用房住理办管》到2法07年0出《台济经用住适房管

理办法》之前第。阶段：三207年80月日7现在—即，从20708年7日月经《适济住用管房办理》法台至出今

。　1　、第阶一：段式提正出

　　(1保)障象对

　依　据1这年0间后先出台的8份策政件文以下有说()，明济适用住经保房障对为象中低收入家庭“”

。

　　2)(本内容基

　199　年4月18日，国务7发布“院务国院于深化城镇关房住度改制的革决定” 关。经济于适住房政策用如下有则原性表述建：用地经批设原准则上采取行划拨方式供应;政计划、规在划、拆、税费等迁方予面以策扶政;房地产开持公发司每年建房的量总，经济适用中住房占0%2以上;在建房售、等方房，对离退休面职、教工师和住房困难应户以优先予安”。

排

　1　99年7月3日8，国务发布院“务国院关于一进深步城镇化房制住改度加快革房建住的通设知”涉。及济经用适房住政如策：下立和完建以善经适济住用为主房多层的城镇住房次供体应作为深化城镇住系制度房革目标改一之 ;房收入比价即本(地区套一筑面积为建0平方6米的济经用适住房平的价均格与职双家庭年工均工资平比)在4之倍上;以点重发经展适济住用(房居工程安解)城决镇房困住难居住房问民题;出售格实行价政府指导、保本价微原利;成则包本括地和征拆迁补费、勘偿察设和计期前程工、费安工程建费住、宅小基础区设建设费施含(小非营业区配性套公建费、)理费、贷款管利和税息金等7项因，利润控素制在%以下3;购买实申行、请审批度制;稳开放交步市场，易上交易市实准行制度入;取采持扶政策加建设快。

　　3(上市出售)管理：14次年策政

　　19

995年1日，为月范规经济适用房首住次进入市场售出，建设部施《行已购有公住房经和济用住房适市上出管理售暂办行》法主。要有如下规定：、市开县经放适用住济房上市出的交易售场市符应的合项四条和不得件上市售的八项限制出款;所条有人权请，申地产房政管理行部审核门交，易户手续，申报成过价格交缴、纳关税有费土地和收，益屋所有权房转登移，土地使记权变更用登等记序程;以本价购买成产、归权个所有人的济经适住房上用出售市，的收其入按在照定规交有关纳费和土税收益地后归工职人个所有以标;价购准买职工拥、部分有权的经济适用产住房市上售的出，可先按照成本价以补足房款价及利，原息购房全住产部权个人归所后有该已，购济经用住适房市出售收上入照按前款规定处理也可以直;上接出市，售其入收按照在定交纳有关规费税土地和益收，由职工与后原权单位按产产照权例分成，原产比单位权消撤，的其应当所得分由部房产地易交管部理

门代收后，入纳方地住基房金专户理管鼓励城镇职;家庭工市出售上经适济住用房换住房;已购经购适济住房上市出用后，该售家庭户不再购得经买适用住济。房

　　199年97月51，针对日济适用经住房市上出售地土让金和出益收分配，财政部国土、源部资建设部为经济适用、房住市上售的出收益分配和管，颁理实施《布已公有住购房和经济适用住房上市出售土地出让和收益金分配管的若理规干定。规》如下:定职个工购人的经买适济住用房房屋，权归产职工个所人;经济适用有房上市住售时，出由房者购按定缴规纳土地让金出相当或土于出让金的价款，缴地标准按不纳低所于买购经的适用住济座落位房的标定置价的1地%确定0，购者缴纳土房出地金或相让当土于出让地金的价后款按出让，土地用权的商品使住办理宅权登记;产职 工个人市出上售购已济经用适房住原，上则再不缴所得收纳。益

　　9199年727日月， 建部设布发“于已购公关住有房经和适用住房济上出市售干若问的题说”明就开。经放济用适住交房市易的现场实意义经济、用住适的房权产问、 　题　 　得不市上几种情况的经济适用、住房上市售需出履要的必行手续、要上出市售格价定及其确理问题、已购经济管用住房上适市出售收益分配、业管理、税物收策政题问违、规为行的罚处9等面方了做详说细。明

　1　99年9月29日2，土国源部发资“布国土资部关于源已公购住有和房济经用适住房上市售中有出土关地问的通知题”就经。适济住房上用出售标定市价地与缴土纳出让金地额的测、土算使用地权让年期出的定确土地、让出和金当相于土出让金地款的区分、土价出让合同地签等订了详细做明说

。　

　4)(价格理管

　　022年1101月7，日规范为济经适用房住价格管理国家计委，、建部设印发经“适用济房价住格管办法理，”02301年1日起月行施主要。规如下：定价实格行政府指价、导本微保;基利价准由开发成格、本税和利金三润部分成，构利不超过费用润之的和3%价;格向会社布公房，产开地发经营业在销售企所显场位著公置布价主格管部门准批的格价批准文号及上;幅度浮由，定有价的政权府价格主管部门在核价格定确时定下，浮度幅不限。

　　另就外经适济用住房发开贷款理，银发管19〔99〕21号9《文经适济住房开发贷用款理暂管行规定做了一些规范。

》

　　、第2阶二：初段规步范

　　()规范1内容

　　要依据20主0年4月134日建，设、部改委发国、土资源部、人民行发银布“经适济住用管房理办法，”就以做了下范。发展规则原：“国家在宏观策指政导下，地区各因

地制、宜别分决策”。市县、人政府民确定策政目、建设标准标供应范、和围应供象等对并负，责组实织。购买施行申请实审、批公和示制度全国。、省、治区自、市县、中央和国家机、关、直属事企单业及位军队的经济适住房经济用用适房行住主政部管门和关有作工门及部责分职。建设用工地行、政业事性费、个收住人贷房利款、率建设位单发贷款、住开公积金房面系方列惠政策。优发建设：实开行政府织协调、企组业市运作，场项法人目标;招小中套型，中住套房面积控在制8平方米左右，小套住房0积面制在控60方米平右;左设单建位买受人向出《具宅住量质证保》和《使书说明用》，并书承担保修任，责对程质工量最负终任。责价格确定和的示：价公格和租标准以保金微本利为则，原不于高3%润利的础基上定，向确会社示公规。定受享买或承租购经济用住房适的条及面积标准件，向社并公布会申。请申请，人市县人、政府民经济适住房用主管门核部查公示、、明注以可买购的优面积惠或价总房额准、权属标记程序。登按市价上市出售场体年限具比和例市由县人民、府确定政个人。买购的经济适住房在未用政向补缴府益前收不用得出租于营。集资经合、建作房是经济用适房住组的部分，其建设标准成优惠、策政上、条市件、应对供的审象核均等照按经适用济住的有关规定房违。违纪法行和处罚等为。

　(　2重申集资)作建合政策房

　　206年8月140日建设部，监察部、国土、资源部对经针适用住房(含集济合作资房建)，些一区地现部出单分以集位合资作房名义建变，相住房搞物福利分实配商品房或开发等题问布“关颁制止于规集资合违建作的房通”。知重申对已审批但未取得“施许工可的证集资作建合项目，不符合房经济适用《住管房理办》法房改政和策的，得按集资合作建不房目开工项设建;禁 “止托委建”代“、定开发向等” 。

”

　3　、第阶段三：现行政策

　

20　07年87日月，务院发国 布关“解于城市决收入低庭家住房困的难若干意”见，改进和范规济经适用房制住度根据此。意精神见2007，年11月91日设部建、发改革委展、察监、财政部部、国资土部、源人银民行税务、总局部委7发布订后的《经修济用适房管住理办法》以(下简称办法》《)因此。0207《版办法》基是于关于解决城市低“入家庭住收困难的房若意见”干 经济适用房住策的规范政200对版《4法办的》订修，由此构了成国我行经济现适住用政房策内容的，主要要点如。下

　

　(1经济)适用住内涵房

　指　府提政供政策优惠，限定套型面和销积价售，格照按合理

标准建设，向面城低市入收住房难家困庭供应，有具障保质的政性策住房性

。

　(　)2策目政

标

　保　障城低镇入家庭的基本住收房需，受要益目群体(保标对障象指城市和)人民县府政所在地的范镇内围家庭收，、住房状入等符合市况、人县民府规定条政的家件，即同时庭合符下条列：件()一有具当城镇地口户(二)家庭收入符;合、市人县政府划定民的收低入家收入庭标;准()无三房现住房面或积低市、于县人民政府规定住房困的难准标家。收庭入准和住房标困标难由准、县人市政府根据民当商品地房价格、居民家庭可支配住入、收住居平和水家人庭结口构等素确定，因实动态行管，理每年社向会布公一次

。

　(　)管理3门部

　　务国院建设行政管部主负责门对国经济适用全房工作住指导的和实监施。督、省自区治直辖市人、政民对府本政行区域经适用住房工作负总济，对所辖市、责人民政府实县目标责任制管行。市理、人县民府政定经济确用住适的房政策目、标设标建准供应、范和围供对象等应，组织并施实在;解决市低收入城庭家住房困发展规难划年和度划计中明确，经济适住房建用设规模项目、布和局用安地排内容，并纳入等本国民级济经社会发与展划和规房住建规划，设及向时会公社。县布以上地方级人政府建民设或房产地政行管部门负主责行本政区内经济适用住域房理工管。县作以上人民级府发政展革(改格价、监察、财)政、国资源、税土及务融管理金等部根门据职责工分责负有工作。关

　(　)优惠4和持政策支

　　建用设以地拨方划式应供，当年地土地度应计划供列单，保优确供先;应收免市城基础设施配费等各套行政事种业性费收政府和基性;项金外基目设施础设建用费由，政府负担可;以在建项以目作抵押商向银业行申请房开发贷住款;买购经适用住房可提取济个住房公人金和优积办理住房公积金先款。贷

　　(5)设建理管

　

单　套筑建积面控制。在6平方0左米;右按政照组府织调协市场、运原则作;标招选择地产开发企业房和市、县人由民府确政定经的济适用房管住实理施构直接机组织建均设。可

　　工质程。建设量位单最终责负。

任　　业服务。招标方物选择式物业服务业企实施前期业物服务和民居自管我。理

　　6()格管价理

　　“保

微本利”原则。售销准价格及浮基幅动向度社会布公;房产开地发业利企率润不高按3%核定于市;、人县政民府接组直织设的建经适用济房只能按住成本价销，不得售有润利。

　　销价售格。向社会布，明码公价，不标高得基于价格准上及幅浮，不度在得标价之收外取

任何未予标的费用明

　　费收制度卡各。有部门关收费取时，用须填必写格价管主门部核的发交登费记卡任何单位。得不押以金保证、金等义名变相，向济经适用住房建单设收位取费用。

　　7(准)入退和管出理

　　实申请、审核行、公示轮候和度制。申、请审核公示和轮、候具体办的向法社会公。布请申格资由道街办事处镇(人民府政、市(区))县人民、府逐级审政核并示的公式认方。核定方式实括入包户调查邻、访问里及信以函证索审核。公通过、示发核放准通(知注可明购买以的面积标准)、候。

轮

　　买购面积。则上不得原过超准核积，购买面面在积核准面以内的积按核，的准价格买购;超过准核积面的分，由购房人部照按同段同类普通商品住房地价格补的差价。交

　　权登记。注明经属适用住房济划、拨土。

　　地有产权。限购买满5年不不得，接直上市易交，房购人特因殊原因需转确经让济用适住房的，政由按照原价府格并考折虑和物价旧水平等素因行进回。购买购济经适用房住满年，5房购上人转市经让适用住房的，济应按照时届地同段普通商品住与经济房适用住差价房的一定比例向府交纳政地土收等益关价款，具体相交比例由市纳县人、政民确府定，政可优府回先;购房购也人可以按政府照所定标的准政府向纳土交收地益相等关价款后，取得完全权产已经。买经济适购住房用家的庭又购买其住他的房原经济适，住用房由政按府定及规同约定合回。购政回购的府经适用济住房仍应用于，决解低收入家的住房困难庭已。参加福利房分的家在退回庭分房屋前不所购买经得济适住房，用购买经已适用济住的家庭不得再房购买经适济住用房。人个购买经的济用住房适在取得全完产以权不前得用于租出营经。

　　8()位集单合资建作房规范

　　合符条件。位单求：距离城区较要远独的立工矿企和业房住困户较难的多企业;合符土利用地总规体划城、规市划、住建设房规划经市、县人民;政府准批参加对象：本。位单符市合县人民政、规定府低收的入房困难住家。庭地土来：单位自用源土地

。

　　限制形情。国机关：各级家国机家关一律不搞单得集位合作建房资。土来地：不源得用利征新用或购买新地土参。对象加不：向得符合经济适不用房供应条住件家庭的售出。单位集合资作建在满房本足单位收低入住房难困家庭买购，后源房有少量仍余剩，由市的县、民政人府一组统向织合符经济用住适房购条件的房家出售，或庭由市县、人民政以成本价收府后购作廉租住房。已用加福利参分、房买经购济用住适房参或单加集位资

合作建房的员，人不再次得参单位集加资合建作。房

　

资金　理管。职向工取的收位单集合作建资房项款实行专款理管专项、使用，接并当地财政受和济适经住房用管部门的主督。监

　

　费用润利原则上。不取收理费管，用得有不利润

。　　

禁严条。严款任禁单何位借集资作合房名义建变，相实住施房物实分配商或房品发。开

　　9)(监管督理

　　单位对门。列部了举两类设建、交易中违违法行为：(一)擅自纪变经改适济住房或用集资合建房作地性质;用()擅二自高经提济用住适房集资或作合建销房售格价等价违格行为法。

　　个对人。取未资得的格庭购家买经济适住用或参房加集合作建资房，其的所买购集或资设的住建由经济适用住房房主管门限部期原价按格并考虑旧等因折作价收购;素不能购收的由经济，用适住主管部门房成责其缴经补适用济住或单房位集合资作房与同地建同类段通商品普房价格住，差并对相责任关单和位任责依法人以处罚。予对弄虚　作假隐、家瞒收入庭住和房条件骗，经购济适住用或单位房资合集建房的个人，由市作、县人政民经济适用住府房管主部限期门按价格原并虑折考等旧素因价作回收购所住，房并法依和有关定规追责究。对任出虚具证假明的依，追法究关责相人的任责任国家机。工作关人员在经适用济住建设房管理、过程滥用职中、权忽玩守职徇私舞、弊，依的法依纪究责追;任嫌涉犯的，移送罪司法机处关理

。

　(10　)最新定规

　20　08年月11日，8民银人行银监、发会布经《济用住适开发房款管贷理法》，办《济适经住用房发开贷管理款暂规行定》(发银1〔99〕912号文)同时废9止。定规：济经用住房开适发贷8款条件项经;适济住房开用发贷款不得作挪用， 严禁他流动资金贷以款形式放发一;般3年为，最长不超5年，利率按中过国人银行民利率浮比下例得不过超0%1 以项目;售收销入及款人其他借经营入作收为款来源; 还行实封管闭;理贷借方签双订资金管协议监，设资金监定账管，户贷人通过款资监金账户管对资的金出和流流等情况进入行有效监管控理; 入房列地贷产科款核目。算

　　(

三小结

　　我国经济适)住用房策初衷在于政家国了解决为低中收入庭家住困难房起动和市场消费经。适济用住是我房房国改程中，由政过推出府的型新产房种类曾;经包平括房价安居房、、困解房等经。济用住房适涵内经了从“住历房供应系体主体到“具”有障保性质的政策性商品住”房最后到，具“保障性质有政策的性住房”演的;变保障对象经历从了中“收入家低”庭到城市“低收入房困住难庭”

家的发展。济适经住用具房体政历经13年发展策2，007《国务院关年于解城决市收低入庭家房困住难若干的见意》首明次提确出“解把决低收入庭住家困难工作房入政纳府公共务职能”服 ，002年新7《的济适经住用房理办法》出管台成形行现政策规范标，着我国志济经适用住房政策内得以容相对善完范规。

　　从以考上察来看我，们肯不难定现发策政内容身存在本诸问多题，第一第和二段毋阶庸言，多从仅第三阶段现行策政内容来讲也，存一在些问题甚，至致是命问的，如经济适用题房住权产问题，些下这文提会。

　及二、政　执行管策窥

　

　文本仅经指济用住房适建设执行的情。况

　

　()全一总国情况

体

　　、1一第阶段

　　1

99年。8据199年911月日至92日全国0经适济住房经用验交流会情议况汇报披，露有下以方两积面极现表：一第一、地方些把济经适用住房设建为重要作经的增长点培育济，作为房改范示程、工政德程工民心工，。如厦门程到19市98年累计建解成困建和统经适用住房济小区11处总建筑面，积20万2方平，提供米各经济类用住适房20400套基，本决了解均人住面居8积平米方以的住下房困难户问题。岛青市加大经对适济住房用扶的政持。第二、策程工质较好量。允购许居房进民场监工如，：厦、邯郸门地等的济适经用住建设房工地每天都有居来民自看未己来新的家建设况，情程合工格都达率了100%到，中，优其良普遍率在3%以0。上

　

2、第二　阶段

　　在价房上最疯狂的涨200年4，部全房地开产发投资，住中宅资投883亿7，元上一比年长增8.72%其中的经济。适用房投住606亿元资比200，3减少2年5.，是%2020年以来首次负增长。的02061-5月，经年济适用房住的投资更是同下降比了1.7%。6

　　3、三阶第段

　2008　年。2080年全经国济适住用新房开9000多工平方米万竣工，0600万多方平。米

　2　009年。房和城乡住建部设露披的数显据示，209年上半年全0国各地开新经济工用适住3388房万方米平4、8套万约占全年，标指3的7。

%

　　2090年至201规1划2。008年1月，1房城住乡设建部按国照院务于加大关障保住性建房规模的设求，提出2要09年0至2101年三年，间投90资00元亿将，增2加00多套的万廉租房住400、万套多的经适用济住房。

　　(二)各地情况

　

1、　部地东区

　北　京。统计据数示显北京，在全是经济适用住房建国设多的最市之一城，但自2003年来，新增以项很目少多以老，项目的后建设为主，续0240年济经用适住的房工面积只施占全房地产施市总面工的10%。截积2至0095年底，月京市自2北070年底年整调经济适用住政房以策来已，

经配售经的适济住房用总量11.5万套。京200北年计划新开工9济经用住适房60万1平方米，至8截底月，济适经住用房现实开工新3万平方1米计划;工竣济经适用房1住20万方平米截，8至月，经底适用济房竣工52住万平米方

。

　　上。海设建落实情明显滞况后相。统关显示，计上海009年以2来工动经济的适用住房未尚过超20万0方平米，及不中年提出400万平的米的方半。一

　　东省山。207年209日半月谈月 “ 用地标指常被用 经适房缘何挪“热上冷”?下一”文披。20露0年1全计划省成完1002万多平方米实际开工，设仅建00多万平4米方2;02年计0完成划68多万0平方米实，开工际设建只有30多万平0方;米203年0计目标缩划减到近006平方万，米没仍完成有。东省山设厅建提的情况表明，200供5年20和6年，0山东实省竣工的经际适济住房用面积在3均5万04～0万0方米之平间。

　

广　州 20。09年年初广州市住，保房障有办关责负人表，广州示市200年9、0201年划计开建工4设08万方平米障保性住房，中其租住廉房经与适的房例为比：21将，当减适少经房适设，建快加廉租住建设房

。　　浙江舟。政山网站披府露第：期经济一用住房项适目(暂名瑞海：家)方园案0280年月中5旬过规划通会，拟审建造050多0平米方户在4型0-6平方米0经济的用住适房共9户，0预计在020年9前竣底工第;二经济期用住适选址已房定，确已展前开准备期作工。

　　江苏无锡市。0203年10月日“关于经8适济住房用和湖新蠡城建情设况汇报的2”00年度市政府2下达济适用经住工房程设建划6计0万方平，米全部现实当了立项、设计年征、拆土和迁开工设的目标，建划20计3年全0部工交竣付用使。0023年度政市下达经府济用住房适建设规模控在制04万方米平。锡政发2[02]09号文件规3，经济适定住用的房售对出，必须符象合几条件：(个1)具无锡市有区镇常城户口住年以2上的;(2上)年收度入市区职工平均在入收倍3左右家庭;的200年家2收庭入4元万以的家庭下以后逐(年调);整(3)住现面积房达到房未购房面改控制标准下积限的在。合符上述件条的况情下优先供，应城重市工点建设和程低洼区地旧房改危的被造拆居民迁庭家购房人。凭2002年月1日1后以行实货币迁拆后签订所拆的协迁书申议请买购经适济住用房。

　江　江阴市。苏209年90月71江阴日市于经济适用关房住、租住房廉建设情的报告况披露。006年1201日，月期开发首设1建367万.方米，平计共330套1济经用住适;2房00年7开工底建第二期经济设用住适占地14房01.、105亩套，0基本已工完，正进行扫工作;第三期尾济适用住房经目项设建用13地亩，3总建面积1筑0万方米平计划2，009下年

半年开工设，工程建立项等期前工作开始。

已　

　宁辽连大。00281年月120日中广播网国连消大息。连大开市建设始最大一处体经单济用住适，总建房面筑积476.万方平，计米划200年1月6竣投工使用。2入090政府年完要8成0平万的经米济适住房建用设目项。大市连表示在020年建9房套数中总使，经济用适房、住廉住房等租政策性住占房7左右成大，市连定决台一出项政新，策定凡是符合规济适用住经房申购条的市件民，如购果买6平5米普方通品房商，可得获每平米方200元的政策补0贴。

　　

林长春吉曾于20。0年叫停3经适用住房。济0028，长春年市重启经适用住房济设，200建年181月日首批7经济用适房住始开入。2住00年共9设建经适2房.7万2平方，米7803，套价21均50，面向元家庭人月收均入低50于元0的住房困难庭发家售。长市目春已两前放宽次购申件，将条优对象抚等6类殊特人群入保障纳象，并对将人月均入标准由低收500于放元宽了到800元进，一扩步了经大济适用住的房保范围障。春长基隆路块地批53首9套经房适申已基购告罄，第二批1本398经适房套正在发中售

。　

　、中2部区地

　

　湖。据20南0年19月14 湖日建南网关设于002年8租住房廉经济适用和房建设保障住况的通报情：2080年全，省建经新济用适住房工项目2开61个施，工面287.92积万方平，米工面积竣21万平2方、258米28套累计完成投资，6.242亿;元成完经适用济房住建任务设好较的城有：市长沙、岳市市、株阳市、张家界市洲衡、阳、市郴州市、邵阳市、湘市。潭

　湖南　益阳2。00年8月82 日“1于关廉租住房和济适用住房建设经情的况督查通报”披露： 2 080经年适用济房建设住务6任万平方米，已竣4工.12平万方米，占标任务的68目8%;县.市)(度相对滞进，后年内成完任务度较难大。020年81月5日2阳益资市阳区建设局关于“济适用住经房设项目完成情况建公的示披”：和顺露家园置安小区52套、04000平方0经济适用住房米已全竣面交付工小，硬区、绿化化、亮等配套化设建施设正在抓紧进行。

　　江西

莲。20花091年月018日西莲江县“经济适花用房和廉租住房建设住作情况工总结披”： 阳光小露区020年7712月日土动破工经济，用适房一栋住2套4户型设，计为三室一厅户型，筑建积8面9.3平9方米主体;工程20于08年月70日完2，现工进已装饰入阶段。

　3　西、部区地

　　西榆林。陕20据08年月551日 榆林政协网“政市经济适协住用房廉、房建设情况视租察报告披露 。2”05年，启动0首了期经济适住用房工银沙程区，小多层宅6住，栋共.2万平7米，投方资702万0元， 206年001月付交用使，决解了榆城林区162户

中低收家庭的入房困难。住截至2070年底全，市建经设济适住用约2房8.46万2m总，资投3亿元2解决了，26010干户职部工住的房难困主要;机关是单干位部工集职资建经济适设住房，用到了经济适用占住总量房的9%，9政府划而拨土地设建的济适用住经，只占房经适济用住房总的1%量20。80年计划开工建设经济适用，住48房m万，2投资.565元亿：中其榆城区林苑小金区经适济住房用一期程工建，面筑10万m2，积投1资.亿元;2阳榆区现已开一期始833户的1预公售工作，示0208年1月10日前交付0用;榆使区阳沙小金区济适经住用房二期工，程筑面建2积万m2，投资2.30亿，元预2计00年19月051日前交使用付神;、木府、定谷三边县建规模设81万m2，投资.251亿元。

　四　攀枝花川市。0207年1月12日1府网站“政攀花枝经市适用济房建住项设目龙(花园箐基)情本”反映况小：区共有住建宅1012套其中1，5套7用拆迁于安、置92套面向7区范围内符东合经济适住用房件的居民公条开售。销

　(　三小)结

　从以　上济适用住经建房所设映反的行执况来情看全，国总情体况可以说是第从一段阶第到阶二、段第阶三，段一段不阶一阶如，段执行况越情越来;各差情况地无论东部，区地、部中区地、还是部地区都普西没遍能有完全够行执国对家经济适住房用建的要求设，个别方甚地近一两年才至始开规划设。建

　

　三存、在题分问

析　

　一(问题表)现

　　、1管主门部反映

　19　9年191月9至日0日2，全国经适用济住经房验流交议情会汇报披露况，1989经年适济用房建设住存在5面方题问：些税有费减难以免实落，本成难控以制，价售然仍偏，有的几乎高近商接品;房达下计划较迟，响了建设开工面;影少分项部目规设划上计存着一些缺在陷;在济经发达较地区遍普均面户较积大不合符家规定，有国项目的术技规范关不把严达，不国家标到准项目;遍普建在城郊结合，区部上不位占优势，在销售期步履艰难初部;地区分划计大过房地，产发开商见较大意

。　　20

0年3月27日1建办房住[20035]号“ 于关对经济用住适房建及设管理情进行况综调研的紧急合通”知附件：3网上“关经于济用住适房关问有择要”披题露在5存面问题。方一政策、彻贯情况佳。不部城分市不落土实地拨划、税费减政策免和控制格价等施措致使经，济适住房用价格势优不显;明分城市部心影响城担建设资市金来源，重不视济适用住房建经，设成造价低住房位缺短满足不了中，低收入家的庭房住需求;海市上前尚目未推经行济用住房制度。适分城市，如合部市肥等在2002度年开发未建设经适济用住。房、二量总足不与有购效力不买足

并存。济适经住用短房，例缺北如京市缺房的户城市和内迁居待甚民要连续几至几夜天队才排拿能认购房号。到许有需要多的群却无力购众买经济用住房适一项对，京北上、海5城等的居市调民显查，示0%的人认为经济6适住用价房过格，高主原要是某些因开商把发府政减免部的分税算费住宅入本，成变还相加不合理增收。此外费，建筑面积过、大度过求品质也是追低收入者不问敢的一个津原因三、。“人住富进济适用住经”现房愈演象烈愈富人取得经济。用住房的方式主适有直要接购、买有资格买给济经用住适房老的百姓一补笔经费偿从、倒者房中购买等手四。监督、理存在管漏洞。一些市尚城无发商开标机制招，黑操作行箱不断;为部开分商以发经济适住用房义名得划拨取地土后不，按定建规经适济用房，住严重扰“正乱土常地场市秩序“;贩号”子利用网上注册认楼盘之购高价机卖认倒房购号例如，京市北回龙观天园三鸿售期现楼场倒认购号情卖十况分重严，贩子动号开价8辄00元0 、1元。万、五部经分济适用房住质不量关。过开商发务意服不识强，物业理管不跟。上

　

建　设有部关负人责示，表经在适济用住的建设房监和过程中确管存实在多很题问，主表现要：在分地部政方府认识不到，位片强面调地房产市场展发对当地经济增的长带作用，动面片强调过通市场手来段解住房决题问，对落经实济适用房住政策履、行住保房障职能重视够;经济不用适房住供量应显明不足。

　　2、媒反体

映　　1(违)规租售

　　京北。200 年6月215日，华网“京城新济经用住适房暗记访已:房到售底卖给谁了”一文?反映全国最大。经的济适用房项目—住—北回京龙观文住宅区化一边，排队是苦苦待的无等房和房缺户，一却边是售已济适用经住出房“现租售率高” 云。园趣二区一户，室二四一厅1卫88平米方已的购经“济适用住房”，网上明标价售57元。万锦龙六苑区套一88平1方米的购已经“济用适房”住，主房价72标元万售出龙锦。苑四区一套，编为“hl040号62”3面积230、方米平的售房，“权属”转栏一标明中经“济适住房”。用京北地房交易产心的网站显示，仅回龙中住宅区观在这家交中心易登的拟转记售经适用济房住就达多百数。记者初套步计，其统中101方平米至30平方2米的房大子就6有6待售套 !京北房地市产介机中的构查数字调显示回龙观、天通苑，大两济经适用房住社内，房区出租屋已率全占租赁区易总交的量78.8。% 计显统示从200，4年月420到5年50月回龙，观住区宅人个出租屋房一缴年税就到13达.4万元9。

　　2009年7月2日2中青国年报“

北京经济用住房适违规租现象调出”一查文披露　。　　天通　苑北一区马两路边电的线上高杆着“天通挂中介租房中苑”的大广心牌，小告外区墙上是贴满了更房屋出的租广告。小区小内，许房屋多玻璃贴上“房屋出着租中介，扰”勿以联系手机及。经适用济住房租出是都“摆在台上的面儿事。”普商通品房小区出的租在率01~%02%之间，经适济用房住租出粗略估算回，龙、天通观以苑及双小区惠通惠、家园百环、园等家经济适住用小房区的租出率肯定过超2%0，在0%至225之%间，比商房品出率租高一出左倍右。

　南京市　据。029年011月日5中国之《声央广新》闻报道秦淮，的大区经型济用适住房小汇景区园，10家0多户人0家的小，区正出租的在屋房比比皆是南京。地知名房地区网站产Huoes635上，汇家景、银龙园花园春江、城等新批一济经适住房有用批大租可房信源，近一息月挂个牌租房源出高量达好百套。房几中介向产者透记露保守估，，南计京已建成的20个多经适房区小目，至前少有千房源在套违规租。出

　郑　市。《新州1+闻》1者记调查2。0096年月0日3的《大报》 河经适“禁租房几成令文”的报空，道曝光包兰括亭名小苑区在的内经济用住适存在着房违出规现象。租

　　庆市重。002年69月重，市庆中渝3区2套经适房2房才8个交，月已就一半左右有出被。

租

　　(2标)准违

规　

　200年652月1日新华网，“京城济适用住房暗访记:经售房到底卖给已谁?了”文一同反映样全。国最的经大济用住适房目项—北京回—观文龙化住宅区，现出大闲量的“置宅”豪 。云趣园二，区户四一室二一卫厅88平1米，龙锦苑方六区售出套1一8平方米，8锦龙苑区四，一编套号为“lh400632”、面23积平方0米转售的房，“属”权栏一中明“经济标用适住房”， 备注信息“中标”明房竟装有内6台电视“7个空、”， 调室里都浴看能电视天通!东苑二、区东区三2有71方米平、01平方2的米式跃复式“或济适经用住”。 房者初步记计回统观龙宅区，住中110平其方至米32平0米的大方房子就66套待售!有

　　郑市。州209年60月郑，市州须镇水西岗村济适用经住房目用项地建，起联了别墅排两和幢中楼。因楼为当地名副局长一“你(记)是者准替备党说话还?准备是替老百姓说?话”闻名而全国。

　　3(申请资格方面)

　　买卖房号2。00年7月11日2央中视电台-济经信息播联，京经北适济用住房号房上公开网叫 卖最高至16万炒天通，论坛，苑者看记到，售房出号帖子不少的其。中一写着条急售，板中间楼房层号，620元每平5米，房号14万，一另条帖上，子房的价格则号为16万元。

　

　北京最牛“份身”、证“牛最宝宝。北京市”发的「布济经用住适房级市案备果公结」示，一名中叫明显高申的请人其身份证号码竟然是「，[***********]。有」部门的解关释十，八「1」只是个代码，替身份证非号申请人为刑满释，人员，户放口曾销注目，前没还决解住房户和，口也没办有理身证份还。1有8个0”的“份证身替代及4码岁“最宝牛宝”现。

象

　　汉武资格证明连号。2六09年6月0武汉市，141名5困难庭家民市与参家余头经房适区小公开摇，号在中的124名市摇民中，6人有的购房格资证明编是号号，出现连万亿分了一的概之，率经查这，人的6申请材系造料，假购资格被房取，消其申请者也它数多是合格的有不者。房

　(　)质4量题问

　杭　州据媒。体披：经露济适住用蓝桥名苑房、辰嘉秀苑在大量存量问质，蓝题名桥八百套苑房住有五百，套多存牆面和在地面缝、铺裂和装刷空粉、鼓门鬆窗动屋顶、漏、牆壁水斜倾问等题;最离的谱是，逢暴雨每气，天屋内积水竟然达七、八厘米到深当地;百姓感叹老如，经此适济用房住，还如不茅草棚。

　　

5(弃)购现象

　　2005年5月3日1华网新《以经适济住房，用为“叫何不叫好”座》题为道说报：位于都成市南郊的经适济用住房项目——“—府天名居的售”楼门庭冷落，处遭遇“买得的没资格、够起资的格买不起”的尴境尬地。

　20　0年9月91日7国中年报青经济“用适住存房问题废发引议”争露披200。年77月济，南24套0适房经过半弃被;2购08年0月，杭8州第一期适经两房遭成购弃;028012年，广月首州批经房适110套7被弃;20购08，深圳市年883套经适用济房住弃购遭20;90年石庄家两市个济适用住房经区小安小区二苑、南岭期区千小套余济适经住房遭用弃购遇;盘近5个开月之后昆明，君村子济经用适住房有一多半仍的屋房无人问。津

　　(6)

需求大供小应

　　阳贵新华。贵阳频网道映反。2从00年贵6阳经市济适住用供应情房来况，看需求供应小大造成是经适济用房“高住”烧不退的重要因原。200年，6区城经适济用住的房供应下在年出半现青不黄接经，济适住房用销售大幅下滑量广大，薪阶层的购工需求难以得房满到足

。

　(　7权力瓜分)

　郑州。　20606月年3日上1海券报“证济经察：观经济用适住何以成为权房瓜分力盛的”宴露 郑披市州“济经适住房”龙用鑫小苑区，拥4有0的绿化%面积有，112地下个车停，位最楼间大距7米，2838套住房最，小的9平3米，大方的是51平方0米以上的式住复，宅均价510元。182套被6州郑直市机某“关团购”，另130多被一套家地企外异地业认，购购房者中，有

人将子房加价10元万卖倒“给低中入家收庭”。

　(8)日　常理方面管

　　0052 5年2月4日经济参考报《》以经济适《住用房底到“用适”谁》了为报道题：说号排难、审松、富核人化趋明显势等题问使，原得为本解了决中收低入家住庭房题问的经济适用住房在实操现中走作了、样了变味。

　

三晋都　报反市映。0290年9月5日，1是原太经市济用适房接住受申的第请天，一记者在但当天访采发时，现部分大道办事处还街没有排安实落关工相作。大一即早准备好申材请料前，各往道办和社街区领《申原市太城居市购买经济适用住民申请审房表》核的民居们一，时间知所不措怨声，四起。

　　、问题3综案合

例

　(1　)例之案一:山济东南八，一年张卷白

　　南济经市济用住适建房设于1始999年但，基本是纸上谈上兵，八年然白依一张。以卷据2下0701月31日年广网《新中纵横闻报》整理。道

　省　机直建关宅豪济适经用房。山住东直机关省住宅设发建展有限任公司在济南责当地一家市体上发布公媒告中说“阳，光舜五城块地栋8高小层住宅即，欣欣园嘉翠居薇，省是直关机济经用适房，住住宅已于2该00年全0部售销省给机关职直工任，单位无何销权该售宅住。建”面积筑5.1万平米，总计2方8套8;十一十、二层为跃层式结复，构总3计套2平层面积为;1601-70米平复式结构，030平左米右 ;外报对每价方平米294元到6000元0省，机关买每平方直米100元。记者9在山东直机省住关宅建设发有展责任公限司公示的里栏外看另，到该司公目前正省为机直建设关另一着处经济用住房：适目名项称省直机关汉：峪宅住区，划规设面建积60万平方1米约，万1。住宅区户分省级为部干宅区住和通普干部宅区住。省级部住宅区干位东南于部，地占142.5亩6规划，29。其户中，省级部干排联墅4别户，0省级公寓52，户建面筑31积37平4方米，其为余通普部住宅区干项目。分期三一期为：省干部联排别级4墅户0，以及直普通干省部工职宅住，上配套，加约3为万0方米。二期平52户为级省部干寓及省直普公通部职干工住宅，加上套配约，为8万平0米。三期为省直普通干部职工方住，约宅50平万米，方力6争完成。

年

　　经适用住济项房屡目“变脸”屡。020年4月，北4全启动号福济南的称一第经个适用住济项房目;不，久项目该变更为拆安迁房置按照。普通商房品开发设建世的中纪华，经过济南城区两级市管部房申门，报体转整为济适用住房，但经正在式售发，前世中纪城宣称华要照康居按工项目对程外售销。

　

　(2)例案二:之东广广违州规租转“，困难户真”K P假“困户难”

　

　

以下据20099年1月日广州7日报于经适关房金洲新社区“经沙房适局调困查真正低：入收庭无力家担承付首一”整理文。

　“　困假户”难。区社有车建库且不，有中档时车出业入开主车带轿看客房，有业还主在区内社名溜狗，然住着一显批假困难“户”。

　　“困真户”难。不得已迫违转租规经适房的真“困难户”，广州管房局报的个案通便中有例，几济经适住房在用予他给住房们保的同障时却，夺了他们最基去本的常日可支收配。入黄为例某身。电工为黄某月收的1入000元，余妻是一子名清洁，月工资工是也0001余，两口子攒下了10万元元款支付存期首其余房，款月按还，每贷还款1329月;三元之口，育家一有，女刚小学上年一，级月的教育每出7支00余元每月仅，揭按教与支育出两固项定出支，已超过20就00元家庭收支的。现压实，力是为买的新经房寻求适客的租主要原，因而们他家三一，口则继续居在住东风路那中不间到0平2方米的小旧里。房知因违得规被而注产销后权夫，俩妻痛流涕。

哭　　4、它其反映

　湖南益阳。据　208年80月12 “关日廉租于住和经房适济用住房设建情况督的通报 ”反查映存在5面方要问题 主一：资筹措困难，金县市()租住廉建设需投入房资3金14万5元，前仅目位到60万4，缺元非常口;大有关二报手建续琐繁拿到建，的批文房要过经0多2个节，环仅报的有关材料上就1达个8;优三惠政难以策落到实，项位目开工设，仍建有0多1部个门收取种各用;四进展费不衡平中心城区快于，县市)，(区快山湖于;五区住房障工作机保构置设有待范规，且工作费无经障。保

　陕西榆林　据2。0085年15月日榆林 协政“网市协经政济适用房、廉租住房设建情视察况报告反映”存，在下如问：结题构合不，机理关位单部干工集资建设职济适用经房(集住资建)房占99，;%保障工作步晚起南北发，展平不衡从2，005才年式启动正住房保工程，障部六北(县区工程进)较快展南部六，县区(短)时间很难启动内土地;供紧张应建设，难较度大;设规模有限建，需矛盾供出;工突作机构不全;健手办理续琐。繁

　　清华大学房产地究所研所刘长洪认玉为济经用适住存在房问主题要表现：在政尤其府一些地方政是府对于是建否设或继续建设济经用适房住犹豫徨，对彷是否能执于好行济经适用房住政策乏信缺心政策界限;置设科学度程、低其尤是缺乏透明度管;理机构设置不完善、管理员人重缺乏严管理、手比段较后;政府把落多的开过发设和分建管理配任，委托给责了营利性地产房发企开业。

　2　009年月20日2中国闻网以“兰新市州政十协届二次会三政协议员委

建议消取经济适用房住发开设建报”。兰道州市政协委在员大上坦言，会本是要保来中障收低者入房的经住适用济房住，却定位成微利被商品;本来房以是解住决房目为的小户的型屋，房积面越却建越大本来是;中低收者购入买房的，子被却些一权有有钱人的占用兰，州现出经济适用住房的面越大积售价，越，高得获的补贴越就，多加上资再审定格、摇选号等房一系列办手续申的完不所善产的生种问种题，得经使适用济房成了住有权钱有的人经“房”济低收入家庭，只能房望叹兴

。

　　府政机构膨胀北。京例为目。北京市申前购济适经住房用所环有由政府操办，实节三级审行、两核级示公制。度根据京市北建的资委料，短一年内，北短市从一京个核审济适经住用资格的房窗扩展口到现在市全341街个乡全镇部立住设房保审障窗核口工作，员人近名。千

　　5、结小

　　从上从以方面不同四径表途出来现有关经济适的住房出现用问题的可，说真是以目触心惊甚至，了到夷匪思所地步的。济适用经住几乎成房为“题房问”和“闻”的代名词丑一幕幕集，分赃游戏，体你方登我上罢场。总从上体，说济经适用住已房成经真为正收低入庭家买到不买也起不房。的是：权力和正金钱欢，同不伴平者弱叹!徒

　(二　原)探因析

　对　于出现上述题，包括政问策行执中的情反况映，原因何，各在人方士及谈很的，笔者大多多赞同，有也不敢同苟论。笔者之为认导致有所问产题的因生无素乎外以三个下面。方

　

1　政策本身

、

　笔者不赞同　“经济用住适制房度出台的衷初好的，是政设计策路思是对也，的问只题是出在作操面层只要。格监严管，按度办事，制能堵就住洞，克服现漏在济经适用房住度推制行存在的问题中。的”法说笔者赞同，经适用济房住度出制台初的衷，政策但设计思至少有以路下题。问

　(　1政策)延拖

　　

国家从上纪世09代中年就推期出了经济适用房住政，策直到但0240年才颁布体具管的办法，此理各地前都搞在点，很试少地方政府发有明布的确实施办。

法

　　2()位模糊定

　　文政策内容上察，读考可者清以看到此现象楚。务院国发展研究中心场市研所究员英敏廖认为，当前经济适用住房制度也出的各现种问根题在于源政对府济适用住房经位的定模糊，没有化确明济经用住房的适适对用象底到谁，相是关规章、的度也不制全健。

　

(　3)不学科

　　缺标少限准。如制199年9，建经设适济住用房户型标准、对售对象销未作均限出。制发商开从身利益出发，什自样么的型户卖好就什建样的房么子

。

　供　

应对象范围过于泛、不合实宽际。收低入标准高偏，购买资格的具群过人于庞大相对于，极为限的有济经适用房房源住不，成比;例济经用住适房成高度稀缺为的资，源权力寻租创造为条件。据了中国房地及住宅研究产常务副会长会宗包回华忆，北京将市济适经用住房销的对售象定为年收入0.万-65万元家的，当时有庭一不完全抽样个调查，果显示北结年收入京万6的家庭占元数总6的左%右，收高入的不1%，到意着93%味的家属庭于经适济用住房供给对象的。

　(　4)产权悖论

　　

清华学大房产研地究副所长季如所进授教接受《国中青年报记》者采时表示访，经适用济住政房策存一在些差，一方面偏强调济适经用房“有限住权”产及不出租得等定规另，方面又一定“规于对购买济经适用房满5住年的补交，一的定土地收益可上市转后或让取得者完全权产，”购使经买济适住房的住户有“包用赚赔不的保证”争，抢购经相适济用房。

住

　(5　责)条款空任洞

　　这点特一明别，显现表为任条款不责清晰明，主确含体糊没有具体明细规定，成为事，实上最的效无条款。力今至虽普然违遍规妇，皆孺，却极少知人有因担此，特别责无是一府工作人员因此政责担。

　　

、2府政素因

　

　()地方财力弱1

　

　如西陕榆南北发林展不衡平，于由部六县南力较弱财，符申合购件的人很条，多财政支付能力等受种多素制约，因不可在短时能内间解所有决住的房题问。

　(　)2政效行低率

　经　济适用住建房的审设手续批，及的管理涉部多，门手续理办琐，导繁经致适用住房济建设能不按开时工设建，影响程工的进度。

　(3　行)不政为作

　表　为虽现禁令有和罚则，是但政府有进没监管和行正真罚处如有些。费减免税以落难实对大，量普遍违视规而见。中不国科院金融社究所金研发展室主融任宪易接受容新中网访问时指出，对经适济住房用管监落及不到位后是现质出量问等题的本原因。

根

　　4(积极性不)

高

　　据业人内士介，绍方官员积地性不高是阻极碍经适济住用建设房主要因素。具体的素常因有以常下方面。

三

　　响影政财入。山东省房收地产会协理事道程平授教分说：析客“观上因为存是在收入低购房难确认者、退机出困难等操作性制题，难更但要主的是因，为经适济住房所用土用实行的是行地政拨，地划政方不能府以生财，地套配费税也减要，这半接直减少财了收政入地，政方府就也乏缺动。力另外，一些方官地员错地认误为，价高了房城市才有味，才能说品明发展，而房快低价了影则响市形城，象此根因本愿不建意设

经济适住房。”用

　用　指地标紧张。山东建省设住厅宅房与产处地处长王晓瑜告记者诉，每年的地指用标括包经济适住用在房内都，由是省里分到各配市，土但太紧地，张一些地官方对员经适用住房的重要济又性认不足，所识以将用地便标指先发优展经项目了。济

　

　社算账会。由经于济用适住房民以中低居收群入为主，体对相就的能业力较，弱地方政府需常要承担大的量业安置工就作，能因可此致社导治安会社等会问。

题　　

4)行政(规

违

　如　查把审不关导严致量不大备资具的人格有占经适，房违租规现售象;至甚公力权直染接“经指济适用住房，发生”上济述南郑州、列系关机员人享“受济经用住房适的丑”。闻

　(　)体5制问题

　政绩　核考制体以。目政前绩核体考制看经济，总指量标和社稳会状定况占据较大了比重经。适用住房济规模构建大必依须赖于地行方部政门努力，的所在以具体实落推上进出若现有若的无为延迟人其实，并不怪。奇

　　财分配政体。随着1制994分税年制推进，的政财收大入例向比中财政央倾斜地，财政承方的担事性责务越来任大越，是所能够但得到财的政收比入却逐重年低降。实具体经落适用济住任务的区房、镇级级府政，担承大的财政压巨力长期以来各级。政府财力分配间的均不是制衡约经适济住用房给供不的足关键在。所

　集权　决策制体。府政门，部作为定制经适济住用房策政，同者又是时济适用住房经策政落实监的者督。如山省东直关机集，策政订制者监、督、者受益者于身，一自自导演经济用适住的分配，看似闹剧、房有实必然。

　　、3社因素会

　　从社相关会方角的度在上，问述中题利者得主指社要强会势层包括：有权人、有阶钱人房、产地开发商中、介、断垄集等，因此在社会强团势阶层垄的断社会背景，下经济用适房住为强势成阶层利均益方沾集体分赃对象。的有人权以谋利、 有权钱以钱投人自不待言，仅资说房地产开发商中、介垄断集团。、

　　()房1地开发产、商中介利谋

　

　他主要们通过批发“”济适经住房和用品房商之巨间的大差价为生作财之道以不，同的段手来拿，以自己再定的设价卖格出去。

　　2()垄断集团

　

　20702月年1日新华1网记调者发现查。

　　高收费经济适用。住房建过设程中，些一断垄位地的团集对经适济住房的用费收高远市于价格场，因与为普通品商住房相比，济适经住用房的址选对相比较偏僻，般需一要立安装水独电、气、管网等而水、电、气等，司都指公自己定施工的队伍收费，比场市的上格价高出许。多

　　行上银利浮息。虽人民银然行于经济适对用住的房贷有明文款规，定要求家银各行款贷利下调息01，%是商业银但很行少给经适用济房项目住款贷，的有银行要还上浮息利。

　　4、原因小结政府失：灵

　　以上然从政虽、策府政、会社三面方结总了国我经适用住房济出现种问种的题原因其实准，确言，而归为一个结面方政即足府以因为。策政由是府制政定、的策因政归结为政府素素因，由当理充分然社会。素归结因政府因素为乃是，因为所周众，我国最强势知当政者府莫属，经适用济住房为作府主政的项导，所有目社会从关相方角的，在上述问题中得度利的社会势强阶有层人权有钱人、、地房开发商、中产介、垄断团中，有集人权政府成是，员断集团垄属隶府政房地产开发，商中、介么要政府是司(国公企)要么、由府选政确定择有，钱人也得与项目直接或间此相接关算才里所这社言强会阶势层中员。因此一国我济适用经住房策出现政种种问的题最根原本，因不其在它乃在政，本府身，表现为政府失灵。即

　

　(三各方反应：“存、废、改、替”之争

)　　

为因述我国经上济用住房适策发政、执展行况情及出的种种问现题，引发各对界济适经住用房策的争议，众政纷纭，笔说者括为“概、存废改、替”四、类反映。

　　、废1取消：适房、加大廉经租房

　　(

1)界学

　

在国　经济内学界“取，经消适”房的呼声长占期倒压性优势。

　　

北京则经济研天所理事究长于轼茅一以直就来反经济适用住房对建的，在他设来，看济适用住房本身经是大最贪污腐败的，它既讲效率不，更不讲平，比公博还要赌坏

。　　经

济学徐滇庆家指：在出住房难困当户中真正要帮需助是的些低收入那庭家;适房经服的对象中并不务包低收入家庭括买套经;适至少需要几十万房元拿，得出期并且能够首过银行通审查到得房贷的人肯不属于低收入家定庭

。　　清华大政学治经济学究中心主任蔡继明研解决济经用适住房在问题存的一唯法就办是要消取济经用住适房，大廉租加的建设，从房在开始就现该应止建设经停济用适房，至于住已有的经济经适住用房是政，的府责;任在而有的现这管理体种制，下所以论采无取什措么，经施适用济房住很难达到都解住房保障，特决别是中低收入住房的衷。初

　　2)官(

员　　

一城些的市政官府表示，员再需要不济适经住房。

　　用209年80月02，广日州住房市障办公室保主副黄信任表敬，示广州政市府有意向要多廉租建房、少建经济适用房住。

　厦　市门规局划局长燕赵在菁受接媒体访时表示采，

经济用适房的制度设住在一开计就始在存天缺陷，先制在度千疮上孔，基本上百不可是持续的。赵在菁看来燕经，适用济房破住坏现有了的场市机制会，发腐败和欺诈，诱而且技术在上无掌法握个一真人的实务状财况厦门。已基本经没经济适有用住。房

　　(3

)意代表民

　　200年6两会间期全国，政协员委继傅提德交关于《止开停建设发经济用适住》的房案。提

　2　090年3月9日国政协全员、富力委产联席地董事张长力在受接羊晚城采访报时示，表在已两会上提建出议：量尽少经建适济住用，房普在通商品小区房里配廉租建。房

　　

0209年2月0日2中国新网闻道报，兰州市政十二协届次会议政协委员建议三取经济适用住消房开发设。建

　2　、存：维制护本身度

　　住和房城建设乡住部房障保司司侯淅长珉接受媒体在访时表示采，经济适住用房现是段阶解城决低收入家庭住房市困的难效有方，式各特地别一是住些价格较房高大中的城市适度发，展经济用适房仍然具有住重要义意。

　　国中民人学大土管理地主系叶任平：认为剑现问题是执行层出的面问题而不是经，济用住房适度本身的问制题。

　　清大学华地产研究所所房刘长玉认可经济适用洪房住度的积制作极用为中国构，新的建住房供体应系行进了有的探益索，也确实解决部分了低收中家庭入的住问题房，曾还挥了发带经动济长的“增动发机的作用;”认为如果有没经济适用房这个中间层次，住把城市民居完全推商品住向宅市，或者让其进场廉租房体系，入不实。现

　　都首经贸大学副授教邢平认为，亚果取如消济适经用住，房将致一导部人分永买不起远子。房

　我　我家房爱地经纪公产控股司公副总胡景辉司为认比相一代第经济适用住房如今，的济经用适住已房经在制设度计、管监方面做出等了多改很进比，户如型制控在0平方米以6下有、限权产、市上受限到制等等

。　3、　改：革完改

善　　20068月，年建部称，经设适用济房住一将改以出售往的式，面向低形入收群人出，租赁型租适经房将未来是发方向展住建部政。策究中研副主心王任珏解释林，经济“用房”是租指府或企政业持有部分房一，并源将这房些以屋定一的价格出租给定人群。特

　社科院城市　发与环境展研究心尚中蔚教认为经济用适住房作为一种福措利，通施过策倾斜，达政扩到住房大给供和启市场动有效需求的的目经，济用住房政适实策施时间越长，成本的越，大房对地产场市建设价(双格)轨不越，利府政当务急是之确定一合个理可的买经济适用购房住的群人围，控制人范对们济经

适用住日益高涨房的需。求

　　国全大财人委经会员委段员仁柄表，经济示用适房在住售销环上存节房价偏高在的题问部分低收入，群人不起买房子认，为贴不补应完该给开发全商，还该应给合条件符的房者。购

　20　70两年期会间，国全协会议第政号提案《1关于政府与投参建资设经济适用住房廉和房的建租议》民革中央提，，交议建：政府直接与建参经设济适用住并房定决出或租售的赁格价平，水以受惠对及象建造、;配和管理分由政均府负;责央和地方政中府成专门的、立发展以共公住宅职能为的构，机权负全责公住共宅的地供土应、规划设、、建计、造出和售租管理;赁金列入国资家预算

。

　2　00年7两会期间，全国政委协储亚员平《关规于管范理济适经用房住建议》的出提继续范发展经济适用规房建设住;继完善续经适济住用房租售“举并政”策，定租制赁济适经住房配套政策;严用格规范售销理、上管市交管易和理资合作集建管理房;建立一个相关部门有加的参协调议组事，来加织经济强用住房适管，各级政府理各有关和门部要层落层责实制任;在处惩面，借方鉴香港的法做，担承事责任刑。

　　时同有的，地政府方收购一中低批价、位中小套的型商品房为作经适房源房。

　4、替：　方地索“探货直补”

币　

　沙。长不设建经济适住房，给低用入家收庭一次的住房补贴性通，过商品房市解场决房住题，问果在如得获住补房贴之后将所房屋购出售需，将住房要贴补退还府。在河北，政台邢市实行了货币补也政策。贴在山日照、东芜两莱：建市、房售、物销管业理等部商全业化市、化，场政不府包揽，只负责从土再地让收出中益拿一部出作为专项分金，资直发放接符给合求要、需购要房租房的或家。庭芜莱市的改主要革括包两内容：项一经适济用住房建用地设由划变拨公开出让为二政;将府对开发商减费收用为向购(租变)户直接房补。如贴江苏常州对符合件的条庭每户家贴8补万，供元到其场市上买普通商品购房，同时时暂止停设经建适房大。连等市城采取了货也补贴的币方。式

　　以上种反四，其映实表我国明济适用经房住策面临政前着所有未正当的性危机笔者。赏赞“废论”者的德道气，并勇认可其本方向;基解“存”理者的立论场角视认同“改;论”的者路思，但力觉不度够对于。些一地探索“货方直补”币所谓的替代有现法做笔者比，赞同较山大中学会保障与社社会政策研所研究究朱员鹏亚观的，点币补贴货规制则有难定度，如比了发补能贴不买能到、补房少多才算平、公补在贴过程如何中保证初衷实的现，

等都需重慎考虑;在价房时低尤，是楼市其大于求供的情况下则可以考，货虑币贴;补此笔因者认为“币直补”货无异南辕于北、缘木辙鱼。求

　　、四结论政和策议建

　　一)结(

论

　　1根、在于源政失灵府

　　过通上以论是无对政内容策的考，还是察对济经用适房建设执行住况情的解，还是了存在对问表现、原题因分的析，后最各方对反表映经明适的正当房危性凸机，显即使能不分说明充经济适用住政策房已完经失败，但充分全明经济说适用房政住策为作项一共政策来公说已接近经于完全处灵状态失应该毫无异，;议样同们我由上几方面述的考察分析不得难，出导致济适经用房政策住接处于完全近灵状失的态根在于源提、出执行项此共公政的政府(包括行策、为制等机面)相方当度已程失灵经;策失灵源政政于失灵府，源在于根政失府灵。

　　

2出路、于根在改本革

　　

209年806日月，中国 年青署报曹林名“腐之败下经适成房权贵自为肥的宴”盛一文问质为“么这样什衷良初好制的在度多地方会许化为异权盛宴，贵成官办为公牟司利的资本，成为门权力部寻租资源的，为富成牟利的工人?具”，并言断经适房的“当性危机并非正建设初“衷”危机的而是，作建设为者和配分的者府的政任信危机。” 者对笔此深同有感更加，定此前的想法坚，想保有要经适用济房政住策好良衷初，对经济用住房政策适，全完除，有因噎废食废嫌之;全完维护，愈益有沉之祸沦货;直币，补免难南辕北辙之讥小;修改小徒，隔然搔靴之痒;出路在效于脱换胎、骨根改革本

　　(。)二策政议建

　　

1、本原基则

　经济适　住房用产：权权国产。有保方障：租式赁保。对障象：收低入无房(住房或难)家困，与庭租廉房保障对象衔接。

　　、建议要2点

　

　(1保)障式方

　　规租定周赁期，态动管理，立资格建请程序申退、出制。

机　

　(2保障对)象

　　低收入无房(住或困房难)家庭与，租廉保障房对衔象。具体标准按接度年公、布态管理动。

　(3)　金保资障

　　中由、省央直辖(、自市区、治副级计省划列单市)政保障财，入公列共预算规划社会保障，预算中单为住列保房预障算一分部

。　　

(4房屋)来源

　查处骗购经济适　用房住国家由无收偿回外，新建屋房年列每政入府预算安排。

　　(5保)障准标

　

制　定合适同不建筑类型、不同等级的设建标。准

　　

定面积、租金。核地由方大人集价格召管部主会门专家和各界同人及居士民代召表开定核积、租面金证听会核。面定、积金租以年度为期管理周，每年举行一初次定核年经当

济适住用面积、房租的听金会。证

　(　)信息公开6

　　申请对的家庭象口人、庭家入收住房、状、实况生际活平水实施政;务开，结公果示，公通过网络均开，公何任人无可制查限。

阅　　7)监(督管理

　　制经限适用住房出借济转租、。

　将　经济用住适的房建管工纳作入地对方府政政绩考的核。

　　对发商、中介机构的开违行规，情节严为者追重相究应事责任。 刑