海南大学法律硕士研究生学位论文的基本要求与书写格式

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学校代码： 10589 学号： X X X X X X

分 类 号： 密级：

海南大学

硕 士 学

题 目：

作 者：指导教师：专 业： 法 律 硕 士

时 间： 二○○七年十二月

Question Of The Time-sharing

Hotel

A Thesis

Submitted in Partial Fulfillment of the Requirement

For the Master Degree in Law

By

（作者姓名汉语拼音）

Postgraduate Program

School of Law

Hainan University

Supervisor: （导师姓名汉语拼音）

Academic Title: （导师职称英文） Signature ___________

Approved

December. 2007

海南大学学位论文原创性声明和使用授权说明

原创性声明

本人郑重声明： 所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。

论文作者签名： 日期： 年 月 日

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论文作者签名： 导师签名：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

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论文作者签名： 导师签名：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

资模式。这种销售投资模式的确立是以开发商高度的信用为前提的，否则可能导致市场秩序的混乱，甚至带来社会性的灾难，而目前我国出现的产权式酒店发展尚未成熟，恰恰缺少的就是开发商信用这个前提。产权式酒店概念传入我国的时间不长，在我国的发展应经历三个阶段：概念主导阶段、法规主导阶段、市场主导阶段。现在的产权式酒店的发展只是处于概念主导向法规主导的过渡时期。由于市场的不规范和缺乏法律规制，给不法经营者以可乘之机，造成产权酒店的发展面临诸多法律问题。因此必需通过制定法律法规，规范市场，增加对消费者权益的保障，为产权式酒店的发展提供良好的环境，使产权式酒店的发展步入良性循环的轨道。

文章通过对目前我国产权式酒店存在的法律问题作一个全面分析 ，揭示产权式酒店在发展过程中存在的问题，并在此基础上结合我国国情，提出建立和完善我国产权式酒店经营的立法建议，从而充分发挥产权式酒店这一新型产权模式的积极作用，有效保护消费者的权益。

关键词：产权式酒店 开发商 投资人

Abstract

The time-sharing hotel originates in US. It is a kind of real estate sale and a pattern of the investment according to the modern economical theory that resources should be shared. This kind of sales and investment pattern is to take the developers’ high credit as the premise, otherwise, it possibly causes the order of the market to confuse and even brings the social disaster. But in current, the development of the time-sharing hotel is not mature in our country and the developers’ credit doesn’t exist. It is not long that the time-sharing hotel spreads to our country. It experiences three stages in our country: the stages of the concept’s leadership, laws and regulations leadership and market leadership. At present, the development of the time-sharing hotel only is in period of the concept leadership transition to the laws and regulations leadership. Because of the disorder of the market and the lack of the legal rules and regulations, the illegal operators are given the opportunity to destruct the market, which creates many legal matters about the time-sharing hotel. We must formulate the legal laws to regulate the market, safeguard consumer's rights and interests and provide the good environment for its development to march it into the positive cycle track.

This article comprehensively analyzes the current legal matters in the development of the time-sharing hotel and then proposes the legislation suggestion that how to establish and consummate the time-sharing hotel in order to display the positive role of the time-sharing hotel and protect consumer's rights and interests effectively.

Key words: The time-sharing hotel developer investor

目 录

摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ I „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„II

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（四）产权式酒店行业归属不明确„„„„„„„„„„„„„„„„3

（五）主体多样，法律关系复杂，各种主体间责任不明„„„„„4

（六）对投资人权益的保护力度不够„„„„„„„„„„„„„„5

二、我国产权式酒店法律规制存在问题的原因分析„„„„„7

（一）法律关系复杂,缺乏研究„„„„„„„„„„„„„„„„„7

（二）实践时间短，缺乏实践经验„„„„„„„„„„„„„„„„8

（三）仓促直接移植国外的经营模式，对其适应性研究不够„„„9

三、解决我国产权式酒店法律规制存在问题的建议„„„„„9

（一）确定产权式酒店的行业主管„„„„„„„„„„„„„„„9

（二）明确酒店产权及各部分产权的归属„„„„„„„„„„„10

（三）理顺法律关系，明确各主体之间的权利义务„„„„„„„10

（四）加强对投资人利益的保护„„„„„„„„„„„„„„„„11

（五）制定相应法律法规„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

结 语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 致 记„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19

（注：如有三级标题请用小4号宋体，序号为1、2来排列）

引 言

TIME SHARE

（间）（业主）只需交纳首付，余款通过银行按揭，一般10年-15权。

①。由开发（办理产权证书）持酒店的正常运转,以及因其功能而带来的利益来获得收益。

产权式酒店按其用途分为：12、有限自用的投资型酒店；3、产权式酒店公寓型；4、退休住宅型；5

上个世纪90① 2005年第15期第1页。

不同于外国的先有需求后有消费。我国是企业先引进国外的产权式酒店的理念，由企业进行推广和促销，让投资人逐步认可并接受。由于产权式酒店的概念还不为中国投资人完全了解，缺少相关法律的引导和监督。因此产权式酒店的发展并不理想。运作得比较成功的并不多。而由于法律法规缺失，在对产权式酒店进行规制过程中主要存在以下几方面的问题： （一）法律法规缺失

1、缺乏针对性的法律法规 由于产权式酒店这种投资模式涉及房地产、旅游、酒店管理等领域，参与的主体又包括开发商、销售商、投资人、酒店管理公司、信托公司等相关群体，对于产权式酒店产品的运营中将牵涉到许多法律主体之间复杂的关系，必须有一整套相关的法律法规来引导和规范其运作。但产权式酒店作为一种新颖的经营和投资方式，在我国尚处于发展的萌芽时期，目前我国尚未制定针对产权式酒店这种投资模式的相关法律规范。相关的法律问题处理主要依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》以及房地产、金融信托酒店等领域相关法规。但是这些法律法规也未能更好的解决产权式酒店发展过程中出现的问题。例如，我国目前尚没有饭店业的法律法规，只有服务质量方面的等级标准。而根据建设部第77号令的规定，我国房地产实行房地产开发企业资质管理，房地产开发企业有四级资质，未取得房地产开发质资等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务，各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。产权式酒店这种投资模式，在开发阶段涉及房地产开发的问题，如果没有对开发商的准入资格进行规定，就可能涉及酒店企业变相进行房地产开发经营的问题，极易规避我国实行的房地产开发企业资质管理制度。现阶段由于缺乏相关的法律和制度的约束，合同不规范，导致的开发商、酒店管理公司在制定合同时尽可能从己方利益考虑，做出损害投资人的行为。而投资人在交易中处于弱势群体，在没有相应的法律规定的情况下，投资人的合法权益很难得到充分的保障。

2、法律法规滞后，影响产权式酒店的发展

产权式酒店作为新生事物，现有的相关法律又制约这一产业的发展。如2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。但产权式酒店在操作上明显涉嫌违反这一条禁令。因此合肥市政府就曾以风险过高为由根据《商品房销售管理办法》全面叫停产权式酒店的开发。又如产权式酒店都是采取预售的方式进行销售，购买者只需交纳首付，余款通过银行按揭。由于刚开始对产权式酒店的性质界定不严格，都是按照住宅贷款政策发放个贷按揭，但是人们购买产权式酒店的目的是为了投资，因此根据央行的相关政策，一些银行停止对购买产权式酒店办理个人贷款。势必对产权式酒店的发展造成一定的影响。

（二）产权式酒店公用部分与自用部分权属不明

产权式酒店的核心问题是产权问题，因此界定投资人的产权包括哪些部分是一个关键的问题。由于酒店不同于住宅，是具有综合服务功能的经营实体。除客房外，酒店的公用部分（即走廊、大堂、厨房、电梯、会议厅等）和餐饮、娱乐等配套设施是酒店不可缺少的组成部分。在客房出售后，酒店的配套设施的所有权应属于谁，是投资人共有，还是单独属于开发商？如果开发商向投资人出售的产权式酒店仅仅是酒店的客房，并不包括酒店的公用部分（即走廊、大堂、厨房、电梯、会议厅等）和配套设施的共有权，则意味着投资人没有完全享有整个酒店的使用功能。但是根据现有的法律无法确定产权式酒店的共用部分权属问题。目前市场上的开发商利用投资人对产权式酒店的不了解、共用部分和配套设施的权属确定比较难，在合同中不明确约定所销售的房产是否包括公用部分和酒店配套设施，造成产权式酒店配套设施及公用设施的所有权不明确。事实上由于这些设施的产权在法律上存在模糊性，使得实际占有和受益的总是开发商。

（三）无法办理房屋所有权证

由于产权式酒店是一种新的产权模式，显然与一般意义上的不动产所有权不同，投资人购买产权式酒店的目的不是为了居住而是为了投资，投资人一般将客房交由专门的酒店管理公司进行经营，在实际使用过程中实现所有权和使用权分离。产权酒店的突出特点是拥有产权。而对于产权式酒店的单间客房能否具有独立的产权问题，学界和业界尚有争议，根据现有法律规范也无法顺利办理产权证。在现实情况中由于开发商资信不够或项目本身及操作方式不合法，比如“五证”不全、不能办理产权证；项目本身涉嫌违规、投资模式不合法等，致使产权证无法办理。而考虑到酒店客房分割后可能导致所有权、经营权、相邻关系的处理问题，可能对酒店用房的整体规划、设计使用功能产生负面影响等，各地政府对产权式酒店客房办理《房屋所有权证》多持谨慎态度，往往只对整间酒店办理独立的产权证，而不允许将这一产权证进行分割的，造成无法为具体产权人办理“小产权证”。造成投资人能够真正取得《房屋所有权证》的极少。

（四）产权式酒店的行业归属不明确

由于产权式酒店涉及房地产业和旅游业、酒店业，各自的行业的职责分工还有待明确。因此目前国家有关部门对产权式酒店这一投资品种的性质尚未有明确界定①，法律尚未确定其主管部门。而根据现有的法律又未能自然确定其归属。以致没有相关的主管部门对产权式酒店的开发经营活动担负起监督、指导的作用。而产权式酒店涉及的未知因素太多，投资人很难把握，在产权式酒店的销售合同中多是种种承诺，而承诺能否实现需要开发商的努力和负责。而开发商的信用、实力和运作规范是开发商实现承诺的保障，但是要我国企业的信用制度还没有建立起来，使得一些不法经营者钻了行业归属不明，行业监督不利的空子，从己方利益考虑，造成投资人的利益受损。 ① 刘赵平著：《分时度假·产权酒店：饭店业和房地产业的创新发展之路》，中国旅游出版社2002版第240页。

（五）主体多样，法律关系复杂，各种主体间责任不明

产权式酒店从销售到酒店的经营管理，涉及的主体多样，主要有开发商与投资人之间的买卖合同关系；投资人与酒店管理公司之间的委托经营关系；开发商、酒店管理公司、担保公司、投资人之间的担保关系；开发商、投资人、银行之间的抵押贷款关系。由于关系错综复杂，各主体之间的法律地位和权利义务不明确，现有的法律无法对其进行全面有效的规制，不能理顺上述法律关系。主要体现在：

1、开发商的权利义务不明确

开发商在酒店销售前拥有整个物业的产权，但开发商将商品房出售后，开发商除了拥有未售出部分的产权及其相应的权益外，就不应该对物业享有特别的权利与利益。物业的相关权益应由所有的投资人共有。开发商除了继续履行《商品房买卖合同》约定的义务并承担国家规定的保修维护责任外，不再承担任何其他特别的责任。但是产权式酒店的开发商在售房时做出了明确的收益回报承诺，因此开发商不但要承担为酒店经营做好安排的责任，是否还应当为酒店委托经营期间收益回报承诺承担责任呢？而在《商品房销售办法》中明确规定，开发商不得承诺固定回报作为销售手段。开发商允诺固定回报是违反目前的法律规定，是无效的条款。即使该条款有效，由于投资回报率的高低并不是开发商所能预见和控制的，因此开发商和投资人在合同中约定固定回报难以实现的，对此开发商是否应承担责任，没有法律依据。

2、投资人与酒店管理公司之间的法律关系不确定

不同的经营方式决定不同的利益分配分式。目前产权式酒店客房所有人与酒店管理公司之间一般是签订《委托经营管理合同》或《委托租赁合同》。因此产权人与酒店管理公司在客房的法律关系上因合同的约定不同，性质各有差异。既可能是租赁法律关系，也可能是委托法律关系、还可能是信托法律关系。至于产权人与酒店管理公司之间法律关系，根据现有的法律尚不能确定。由于法律关系不同造成相互之间的权利义务也有所不同。

3、投资人的监督权不明确

投资人购买产权式酒店后就成为酒店的业主，应拥有《物业管理条例》规定的地位和职能。但投资人购买产权式酒店的目的主要是为了经营收益，因此关键是能否建立起一系列规范的管理和监督方式，保障公司正常经营和维护投资人的权益。但是在监督酒店经营管理方面，产权投资人究竟有多大的权力。对酒店管理公司做出损害投资人利益的经营行为是否能行使否决权？如果经营一段时间后，酒店要重新装修，费用该怎么分担？对此都没有明确的规定。由于产权式酒店的产权分散，投资人为数众多，且彼此独立，联合起来对酒店的日常经营进行监督成本过高，或者因信息不对称难以真正将监督落实到实处，因此造成投资人对酒店管理公司的监督十分有限。再者，投资人、开发商及酒店管理公司三者之间的关系和产权权属不明确，使投资人不满意管理方经营管理的情况下，很难将管理者更换。

4、开发商、投资人、银行之间的权利义务不明确

购买产权式酒店时，开发商都承诺为投资人向银行办理按揭贷款，并以酒店的收益偿还按揭贷款。如果在银行监管不到位的情况下，开发商将拿到手的按揭贷款转移，在开发失败或者开发商承诺的月供按揭没有着落、投资人（业主）得不到任何收益的情况下。那银行的贷款应如何偿还。例如北海的珍珠湾酒店，当酒店管理公司停止代付住房贷款，银行遂向购房者要求支付贷款。而开发商早将到账的银行按揭款暗中抽逃和挪作他用并人去楼空。虽然银行固然可以凭贷款合同起诉投资人，但投资人的权益就无法保障。

（六）对投资人权益的保护力度不够

1、产权式酒店这种新颖的投资和经营方式在我国发展过程中，因我国市场不规范和缺乏法律规制，在开发和经营过程中存在诸多法律问题，损害投资人的合法权益，影响市场的健康发展。

（1）开发失败。目前销假售的产权酒店产品中，有相当多的属于期房。开发商利用住房融资的手段，边开发房产边销售产品①。但开发商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，加上部分开发商纯粹想变相集资，因此造成失败的案例较多。如果开发失败，投资人不但不能获得相应的收益，而且合法权益都得不到保障。

（2）开发商违背信用。规范的产权式酒店销售是每一间客房只能销售给一名客户，但个别不规范的经营者，可能为了收取更多的房款，实行产权多头销售即将同一间客房同时向几个客户销售，形成事实上的欺诈。有的开发商不是以旅游服务业为发展目标，而是打着产权式酒店的旗号，欺骗投资人，借此盘活资产，以销售房产回笼资金为目的，采取多种方式挪用、抽逃资金。例如北海珍珠湾产权式酒店风波就是一个典型的例子。该项目尚在建设时，开发商北海市实业开发有限公司以产权式酒店的方式公开销售。按购房合同约定，投资人（业主）的分红和贷款按揭由开发商成立的珍珠湾酒店管理有限公司通过经营收入支付，开发商提供担保。与此同时，开发商又将酒店委托给北海豪利酒店管理公司经营。开发商取得购房款和银行按揭款后，即将该款暗中抽逃并挪做他用。当北海豪利酒店管理公司未能支付按揭款时，银行便向业主催收房屋按揭款。可见①开发商将酒店定义为产权式酒店，其目的不是为了开发产权式酒店而是为了融资，为了达到利用银行贷款进行融资的目的，利用个人购房按揭获取银行贷款。②利用产权式酒店的概念将房屋高价卖出。③利用多数人对产权式酒店的经营方式、赢利能力不了解，将房屋返租给开发商成立的空壳公司，以达到转移、抽逃资金的目的。④利用投资人“权益意识”不够充分。投资人作为业主应当对经营公司的经营进行监督，但是实际上投资人都忽视了监督，等到损害发生时只能被动接受。

（3）合同不规范。由于没有相关的法律制度对产权式酒店加以约束，导致开发商① 周兴茂、肖素琼：《谨慎投资“产权酒店”》，载《金融经济》2005年第11期第36页。

在制定合同时尽可能朝有利于自身的方向着手。在目前产权式酒店的销售合同中，投资人往往必须被迫接受酒店提出的规范式的合约，多数条款都存在强迫性，条款不完备。由于合同是当事人制定的法律，只有通过对一方当事人违约行为的制裁，才能约束双方当事人充分尊重合同，诚实全面地履行。但由开发商提供的格式合同中很少有违约责任的约定。投资人权益得不到保护，主要表现在以下几个方面：首先，合同条款强迫性。投资人购买产权式酒店后，通过委托的方式将房产交付酒店管理公司经营，这应是一种自愿、自主的行为。但实际中，投资人都在购买产权式酒店的同时就必须接受开发商提供的委托管理的格式合同，对很多权限都无法自由行使，产权式酒店的产权在具体运作中得不到体现。其次，合同内容不完备。完备的合同意味着所有未来可能的状态以及每种状态下各方的权利和义务都有明确的规定。由于投资人购买产权式酒店时签订的合同都是开发商提供的格式合同，合同内容不完备，对开发商起不到约束的作用。因为开发商为了减轻责任，往往对实际过程中可能出现的权利义务没有做出规定，因此发生纠纷时，投资人的权益得不到保护。如王国兴等与海南铭泰香水湾旅游发展有限公司一案中，由于双方没有约定房屋的交付时间和方式导致发生纠纷。王国兴等人以房屋未按约定的期限办理交付手续，也没办理产权证为由，起诉要求退房并支付违约金时，法院以房屋不需要实物交付，获得租金收益就视为享受利益，意味着房屋已经交付为由驳回原告的诉讼请求。如果王国兴等人在和开发商签订合同时已经明确约定房屋的交付时间、交付方式、权证办理和违约责任的条款，就可能避免纠纷的发生，从而减少自己的投资风险。

（4）固定投资回报可能无法兑现。投资人购买产权式酒店的目的，除了度假外，最主要的是投资收益。开发商为了增强投资人购买产权式酒店信心，在产权式酒店的购房合同中约定了固定回报率。从近年来产权式酒店的经营实践看，仅有如中信国安集团的“第一城”等数家酒店能如期返还利润，其它绝大部分不能实现先前的承诺，有的甚至亏损。究其原因，①预期回报不能实现。开发商向投资人承诺的回报率是按照理想的经营条件来计算的，但是投资回报率的高低并不是开发商所能预见和控制的，而是取决于客房的入住率。而入住率是直接与旅游市场的发达程度和酒店地理位置、硬件设施、服务质量等小环境直接相关①。而实际上很多酒店的入住率大大低于广告中的入住率，很难达到开发商预期的入住率。②经营收入无法保障。酒店管理公司在进行经营过程中能否保持公正性，直接影响投资人的收益。当酒店管理公司在受委托对投资人所拥有的闲置客房进行经营时，在没有规范的管理和监督方式情形下，酒店管理公司可能采取各种方法调整客房经营收入与其他服务项目收入。如随意转移酒店收入，对客房经营收益与公共部分经营收益的分配比例进行调，侵害投资人的利益。或者恶意减少总的经营收入，增加运营成本，比如通过提高管理人员的工资收入、提高原材料供应成本等手段，将投资人的利益转移到管理方手中。损害投资人的经营收入。由于合同中约定的每年固① 吴雨冰：《产权式酒店存在的法律问题》，载《房地产与法律》2005年4期第67页。

定回报不能实现时，应如何处理，合同中一般都没有约定。因此当固定投资回报无法兑现时，可能产生的后果是开发商开发了产权式酒店，将风险转移给酒店管理公司，而酒店管理公司本身没有投资。风险最终回到投资人身上，开发商和酒店管理公司都不会承担相应的责任。

（5）发生纠纷后，投资人的合法权益得不到支持。产权酒店的投资人大多是按照开发商提供的美好蓝图进行憧憬，他们对房地产投资知识几乎是一窍不通，无法对自己的投资行为做出理性的分析判断，也缺乏这方面的专业咨询机构的指导，容易误入开发商事先设计的“产权酒店”的陷阱。保障投资人的权益是对产权式酒店进行规制时要解决的重点问题，但是现有的法律，无法有效的保障投资人的合法权益，发生纠纷后，投资人的合法权益得不到保护。当产权式酒店的开发商、经营管理公司在开发、经营中与投资人产生纠纷时，投资人的正当请求往往因为没有法律支持而得不到保护。例如吴某等四人诉海南泰信实业有限公司、第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案中，吴某等人提出根据最高人民法院（2003）第7号司法解释“出卖人的商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担责任”。的规定，开发商的销售广告和宣传资料应视为合同内容的一部分，因为由于投资人多数不具备房地产投资方面的专业知识，也不具备酒店经营管理的经验，不能在投资产权式酒店之前做出理性的分析，而开发商在对产权酒店进行销售时，往往在商品房销售广告和宣传资料中对产权式酒店的开发、建设、装修、管理做出具体的说明和允诺，吸引消费者。由于产权式酒店的买卖合同不同于是商品房买卖，因此，吴某等人的请求未得到支持。

二、我国产权式酒店法律规制存在问题的原因分析

（一）法律关系复杂，缺乏研究

产权式酒店在运作过程中涉及的法律关系复杂，主要有以下几点。

1、开发商与投资人之间的房屋买卖关系

双方通过签订商品房买卖合同明确各自的权利义务。包括出售合同关系和回购合同关系。出售即开发商将产权式酒店出售给投资人。这与一般的房屋买卖合同相同，开发商按约定完成酒店的开发建设，并按规定办理竣工手续，将房屋转移给投资人，办理相关的交接手续。回购即开发商在购房合同中承诺投资人购房后在一定条件下可以以一定的价格将所购房屋出售给开发商。

2、投资人与酒店管理公司之间的房屋租赁关系

投资人取得房屋产权后，一般与酒店管理公司签订委托经营合同或房屋租赁合同，由投资人将房屋的占有权、使用权出让给酒店管理公司，投资人不参与酒店的经营管理，

不承担酒店的经营风险，由酒店管理公司负责酒店的经营，投资人收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，并获得一定时间的免费入住权。

3、担保法律关系

首先产权式酒店销售过程中引入担保方，承诺如开发商未能按照合同约定给付收益，由担保方承担补偿责任，以在一定程度上减少投资人的投资风险。其次投资人购买产权酒店的目的是经营并取得回报，但是经营是存在风险的。如果开发商对投资人的固定回报提供担保，投资人与酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时，就会由第三人作为担保人参与合同的订立或得到一份由担保人出具的担保函，在合同约定的保证期间，如果酒店管理公司没有按照合同的约定支付投资人的回报，担保人应承担相应的责任。因此在担保人、投资人、开发商、酒店管理公司之间形成担保关系。

4、抵押关系

产权式酒店的投资人一般通过向银行贷款的方式支付购房款，然后以每年的酒店租金收益抵付房产分期付款的费用，投资人交完银行按揭款即取得房屋的产权。一旦银行同意发放贷款，投资人、银行之间就形成了借款及抵押担保的法律关系，投资人作为购房人既是借款人又是抵押人，银行则是贷款人、抵押权人，开发商则成为保证人。除上述法律关系外，还有期房转让法律关系、物业管理法律关系。由于产权式酒店的法律关系复杂，且各法律关系之间又有一定的关联，对于如何协调各法律关系，缺乏研究，不利于确定各法律关系主体之间的权利义务。

（二）实践时间短，缺乏实践经验

首先，产权式酒店作为一种新型房地产投资和消费模式，起源于欧美发达国家。20世纪70年代，德国人亚历山大.内特在他管理的瑞士提契诺饭店首创分时度假概念。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营①， 并在世界范围内得到迅速发展，成为风靡全球的旅游消费与投资形式。上个世纪90年代，产权式酒店作为一种将房地产业、旅游业、酒店业完美结合在一起的一种商业新概念传入我国。当时是为了在房地产低迷时摆脱楼盘滞销困境而采取的策略，人们对这种新的投资方式有概念上理解存在片面性。刚开始开发商并没有把产权式酒店作为一种新兴的业态对待和经营，只是为了回笼资金并从中牟利。所以开发商只注重销售，不注重后期的经营管理，致使投资人的利益受到损害。但随着时间的推移，产权式酒店发展成为一种新的投资方式。但这种新的经营模式形成了所有权、占有权、使用权、剩余索取权全面分离，这一系列的变化在一定意义上造成所有者虚位的局面，可是无论从开发商还是管理当局的角度，都要努力把这四个方面统一起来，这就涉及权利保障的问题，如何达到权利均衡，形成权利保障，我国目前还处在摸索阶段，尚未形成一定的实践经验。其次，产权式酒店是在西方发达国家的制度下产生的一种经济模式，是按照现代经济资源共享理论构建的一种房地产投资和销售模式。在操作上，开发商通过预售房屋先行融资，待房屋建成后，再将房屋出租或委托经营，从所获取的利润中拿出一部分返还给投资人。这种

投资销售模式的确立是以开发商高度的信用为前提的，在西方发达国家已经形成了完善的信用体系，有助于产权式酒店这种经营模式的发展。由于产权式酒店的发展必须建立相应的信用体系，而我国信用制度尚未确立，如何建立信用体系，尚处探索阶段，有待进一步深入。

（三）仓促直接移植国外的经营模式，对其适应性研究不够

首先，任何一种制度的移植，都应在经过鉴别、认同、调适、整合的基础上进行引进吸收、采纳、摄取，才能真正为本国所用。由于我国社会制度和经济发展水平与发达国家存在较大的差异，而产权式酒店在最初引入我国时几乎没有进行任何的调整，基本照搬国外的经营模式，是在没有法律法规的条件下盲目发展产权式酒店。由于法律滞后，无法对这一新产业进行规范和引导。势必引发了新的经济制度与旧的法律制度之间的矛盾。而当初开发商引入产权式酒店这理念是为了摆脱房地产低迷状态。其目的只是为了解决房产销售的问题。而产权式酒店是一种房地产业与旅游业相结合的产业。该产业是一种销售和投资的新产业，除了开发和销售房地产外，投资人进行投资主要是为了获取后期的投资经营收入。但最初策划者主要是想把楼房尽早出售，以回笼资金，目的不在于发展旅游业①。因此这一产业在实际运作过程中，出现了一些具体的问题。而由于市场规则未形成，法律法规未确立，无法对经营过程中出现的问题进行调整。如不法开发商利用投资人不熟悉的特点制定有利于己方的运营规则，抢先进入市场，同时也损害了投资人的利益。其次，开发商在引入的产权式酒店的理念时，并未对产权式酒店真正了解。虽然西方国家的产权式酒店发展已经比较成熟，但尚未形成统一模式。哪一种模式比较适合我国的国情，没有经过实践，无法确定。由于人们对产权式酒店的理解比较片面，对产权式酒店的性质，产权的属性、所属行业理解等都比较模糊。而根据现有的制度又不能自然的将产权式酒店归类到有关主管部门，因此不能形成有效的管理，造成不法开发商钻了法律滞后，行业管理不明的空子。再则，产权式酒店理念被引入在先，市场规则未确立，新的制度尚未形成。由于法作为一种社会规范，其内容是抽象的、概括的、制定出来之后有一定稳定性，不能频繁变动，更不能朝令夕改，这种限制性容易被僵化，不可避免地限制人们的创造性活动。我国产权式酒店是一种新生事务，在发展过程中也不可避免的受到法律的限制。我们在移植产权式酒店的经营模式，没有立足我国现实国情，认真研究其适应性，就盲目引入，必然引发现实与法律之间矛盾。

三、解决我国产权式酒店法律规制存在问题的建议

（一）确定产权式酒店的行业主管

产权式酒店其实是一种涉及房地产业、旅游业、酒店业的资本运作方式。是介于旅① 唐岭：《产权式酒店经营与发展浅析》，载《合肥学院学报(社会科学版)》2005年第3期第113页。

游业和房地产业之间的一种特殊的行业，应该由哪个部门主管，在我国一直没有明确的规定，正是这个管理上的空白，导致了许多房地产开发公司钻了政策的空子，在没有任何实体保障的基础上大肆推销产权式酒店，出现问题，投资人投诉后，没有相应的管理部门出来维护投资人的利益。不利于产权式酒店的发展。因此政府应确定相应的主管部门，加强对产权式酒店的销售和经营进行规范和管理。尽快出台相关的法规，规范经营者的行为，保护投资人的利益，加大力度整顿产权式酒店的市场，创建良好的市场环境，使产权式酒店进一步向规范化和市场化发展。目前我国尚没有酒店业的法律法规，只有酒店服务质量方面的等级标准的规定，是由国家旅游部门通过星级评定质量来对住宿企业实施管理。由于产权式酒店属于特殊投资模式的酒店，在行业发展之初，可确定由旅游行政管理部门对产权式酒店进行管理，规范经营者的行为，保护消费者的利益。

（二）明确酒店产权及各部分产权的归属

产权是形成并确认人们对资产行使的方式。产权式酒店顾名思义是具有产权的酒店，其特点是买受人（投资人）取得所购房产所有权，因此产权酒店的销售与商品住宅一样必须明确产权。产权酒店是客房、餐饮、娱乐等多功能服务的综合体，需要整体性的经营。因此餐饮、娱乐等配套设施是酒店不可缺少的组成部分，如果投资人仅购买客房的产权而无配套设施的共有权，则意味着投资人没有整个酒店的使用功能，投资人拥有的仅仅是产权客房。因此对公摊面积所包括的公用部分、公用设施和设备的划分直接关系到投资人的切身利益。应明确产权和酒店共有部分的归属。房屋属于不动产，所有权的转移必须登记，不登记不发生物权转移的法律效力。但根据现有法律规范无法顺利办理产权证，这就使得投资人有可能无法真正取得产权式酒店的所有权。而产权式酒店是以投资人取得所购房产所有权为特点。投资人的产权证书不仅是产权酒店所有权的物权凭证，也是对酒店后续管理和获取利益分配的证明①。如果投资人没有取得房屋所有权证，就不能充分行使所有权。因此有关部门应及早制定出产权证办理的方法、途径的具体实施办法。为投资人办好房产证，明确酒店配套设施及公共区域的权利划分，明确投资人对经营方进行监管的权利，保护投资人的利益。

（三）理顺法律关系，明确各主体之间的权利义务

产权式酒店涉及的法律关系复杂，各主体之间的法律关系不明确，应理顺各主体之间的法律关系。由于产权式酒店的两个核心问题一是产权、二是经营。主要应对产权主体和经营主体之间的法律关系以及法律地位、权利义务必须予以明确。

1、开发商与投资人（消费者）之间的法律关系

包括房屋买卖关系和回购关系。1、房屋买卖关系。投资人与开发商通过签订《房屋买卖合同》形成房屋买卖关系，并实现酒店产权分割和转移。对于这种关系，与普通的商品房买卖是相同的，同样适用现行的商品房开发、销售、产权登记、物业管理① 林泽荒：《产权分时度假酒店的相关法律问题》，载《饭店现代化》2004年第9期第66页。

等法律法规。合同双方应仔细签署《屋买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套 设施等）、交付时间、权证办理、违约责任等条款的。开发商应依约履行义务并承担国家规定的保修、维护等相关责任及义务。2、回购关系。如果开发商承诺购房后在一定条件下，以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，双方之间就形成回购法律关系。因为产权酒店与普通商品住宅不同，购房人（投资人）的目的是经营并取得回报。产权式酒店这种经营模式要求开发商不但要承担为酒店经营做好安排的责任，还应当为酒店委托经营期间收益回报承担责任。所以一般要求开发商提供相应的担保方式或做出回购房屋的承诺，以保护投资人的利益。如果开发商在售房时做出明确的收益回报或房屋回购的承诺，这在双方之间形成了一种附条件的合同关系。只要所附条件出现，投资人要求履行该约定，开发商应无条件按原出售价回购房屋。

2、投资人（购房人）与酒店管理公司之间关系

双方根据签订的合同，形成以下两种关系。1、委托经营关系。投资人与酒店管理公司之间通过签订《酒店委托经营管理合同》设定这种关系，实现酒店的所有权与经营管理权（包括占有、使用、收益权）分离。委托经营是一种信托关系，在委托经营关系下，投资人是委托人和受益人，酒店管理公司是受托人，房屋是信托财产。委托经营关系应适用《信托法》、《合同法》等。在委托经营的方式下，投资人可能承担一定程度的酒店经营风险，由于目前对产权酒店的经营环节没有专门的规定，双方应建立可行的相关制度，如建立合理的尽可能详尽的收益分配、成本分摊的制度和方法，并保证业主对酒店经营情况、财务情况的知情权和监督权。2、房屋租赁关系。投资人与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，由酒店进行经营。投资人不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险，而只是收取固定的收益。由于在合同履行过程中很可能会遇到社会环境、经营环境及其他因素导致合同无法属行，因此在签订合同时，应尽可能详细和明确的约定合同的履行、修订、解除、补偿、违约责任和争议处理等事项。以保护双方的合法权益。

（四）加强对投资人利益的保护

1、引入担保公司和监管机构，建立有效的保障机制

担保机制是否完善是投资人能否获得稳定收益的关键所在。在我国由于信息不对称，投资人无法掌握开发商、酒店管理公司的开发、经营信息。如果没有有效的保障机制起主导作用，就无法保障投资人避免合理范围内的风险。现在国外规范的作法中，是将产权式酒店的使用权交付信誉度高的信托公司，由信托公司代投资人对房产的使用权加以监管。今后我国可以借鉴外国的成功经验，考虑将信托机构引到投资产权式酒店的投资环节中。但我国的信托机构受条件制约，无法承担相应的职责。目前 ①① 沈国娟：《浅析我国产权式酒店投资风险防范》，载《甘肃农业》2006年第10期第106页。

的作法是开发商为酒店管理公司履行《委托经营或租赁合同》提供保证担保，由于开发商与酒店管理公司存在经济上的关联性，因此开发商的担保往往起不到作用。因此引入良好资信的担保公司由担保公司对产权式酒店的投资进行担保是一个有效的措施，由于担保公司提供担保的可靠性更高，可在一定程度上减少投资人的风险。担保公司可以运用其专业的调查能力和财务分析能力，对开发商、酒店管理公司的资质、信誉业绩、财务情况进行审核，由其负责确保开发商拥有无抵押或产权纠纷的房产产权，负责办理房屋产权过渡手续，负责保证开发商的发展和房产的权益相对独立，尤其是对合同约定的投资收益予以保证，保证正常经营资金和维修资金的安全运用，不受其他控制方操纵、运作资金和利润。同时还可引进保险公司作为承保人和合同执行的监督人，以保险形式保证开发商出现经营不善或项目动作问题时，投资人可得到保险公司的赔偿。

2、建立完善的退出机制

由于产权式酒店属于新的固定资产投资方式，由于信息不对称，投资人往往不能做出正确的判断，为保障消费者的合法权益，建立完善的退出机制，对保护投资者的利益具有重要意义。退出机制主要包括撤回制度、取消制度、回购制度等。

（1）撤回制度。也就是所谓的建立冷静期制度，是指在冷静期内开发商与投资人所签订的合同属于效力待定合同，在此期间投资人具有在不负任何法律责任的前提下解除合同，要求开发商无条件退款的权利。建立冷静期制度是实践证明行之有效的方法，避免强迫性销售在市场上蔓延，从而规范市场，以推动行业诚信机制的建立。

（2）取消制度。是指合同生效后，在法定的期限内，开发商违反合同约定或法律规定的义务，投资人可以在相关期间截止前通知对方要求解除合同，提前结束合同的效力，对于取消合同所产生的费用由开发商承担。取消权是对开发商违反义务的错误行为施加处罚的制度。

（3）回购制度。是指双方在合同中约定，投资人在一定的条件下可要求开发商或酒店管理公司以一定的价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司保证回购或退款。投资人购买产权式酒店的目的主要是用来投资而不是用来居住的。因此对收益问题特别关注。但是收益的高低并不是开发商所能预见的，如果酒店经营状况不佳，投资人将无法收到合同约定的收益，而且继续持有产权会持续亏损或陷入与经营者的纠纷之中。由于产权式酒店的房产只有与酒店整合在一起才能发挥效益，单独变现能力差。投资人要想退出，可能无法以合适的价格卖出，因此投资人可以在合同中预先约定退出机制，在双方之间形成一种附条件的合同关系。

3、成立业主委员会。投资人花上比普通商品房多几倍的价钱购买产权式酒店的客房，其目的在于获得酒店的收益，投资人购买产权式酒店的产权后就拥有对该物业的占有、使用、收益、处分的权利。但由于产权式酒店的投资人人数众多、分散，又不具备经营专业知识，所以产权式酒店的投资人一般是委托专业的管理公司进行经营，使经营者与投资人相分离，这样投资人个人难以行使权利、维护权益。如果由全体投资人共同

维护权益也不切实际。因此应由全体投资人选举出业主委员会。由业主委员会与酒店管理公司签订关于酒店公用部分、公用部分设施的《委托经营管理合同》，明确酒店管理公司履行酒店经营和物业管理职责的权利义务。平时由业主委员与开发商、经营管理公司就有关问题进行沟通、协商，对酒店管理公司的经营管理、酒店财物情况以及履行合同进行监督和纠正。如保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、查看经营资料、了解赢利状况、选择经营管理公司等。通过集体的力量维护自身的权益。

（五）制定相应法律法规。

产权式酒店是一个新的产业，在我国属于发展的萌芽期，针对产权式酒店法律法规缺失的现象，应建立相关的法律制度，对该产业进行管理和引导。根据我国产权式酒店的发展现状，对其进行规制需要进行两方面的工作，即建立新的制度，完善已有的制度。

1、建立相关的法律法规

由于产权式酒店的素质参差不齐，市场缺乏相应的法律法规的指导和约束，开发商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。或由于管理公司经验不足，经营状况欠佳，加上部分发展商纯粹想变相集资，种种原因使得对投资人的种种承诺无法兑现。而有些不法经营者则打着产权式酒店的旗号，实际上是开发商卖完房走人，经营者空头许诺，影响市场的健康发展。所以在产权式酒店发展之初需要制定规范产权式酒店的法律法规。在对当前市场进行规制应考虑以下几方面的的问题。

（1）对产权式酒店产品属性的界定。产权式酒店是我国市场经济发展中的新事物。在整个市场信用体系、法律法规不健全的环境下，需要立法明确其性质。才能更好的制定出可以适用的一整套法律法规。产权式酒店是一种将房地产、酒店业旅游业完美结合在一起的商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现资源共享。人们购买产权式酒店的目的不是用来居住，而是用来投资并从中获取收益。因此产权式酒店属于托管式投资理财项目，是一种不动产经营投资模式。

（2）建立产权式酒店项目的开发商、酒店管理公司的审查制度。目前我国产权式酒店开发商、经营管理者混乱，有待规范。法律法规应当明确规定产权式酒店的开发资格的限制，对开发商的资质、注册资本数额等进行规范。明确经营管理者资质要求，并由相应的管理部门对其经营业绩、资金实力、资产负债等情况进行审查。鉴于产权式酒店开发、经营期长，需要资金实力较一般房地产开发项目更多。为避免开发商恶意欺诈或变相进行房地产开发经营、避免经营公司在酒店营业中由于经营不善导致投资回报没有保障，由管理机关在开发和销售环节对开发商进行监督是非常必要的。①在开发阶段，实行市场准入审查登记制度，对开发商的资格进行审查。未经登记的开发商不得从事产权式酒店的开发和销售。由工商管理部门对开发商的资质、注册资本数额进行审查。不达到规定的资质和注册资本要求的，不得从事产权式酒店的开发。避免酒店企业变相进

行房地产开发经营。②在销售阶段实行登记制度。未经登记的产权式酒店不得在市场上销售，在进行登记时工商管理部门应要求开发商提供相应的信息，包括酒店的整体规划、设计、配套设施、装修、管理维护、服务质量等，并提供相应的担保机构。

（3）规范合同。由于在交易过程中，双方签订的合同是开发商利用优势信息制定的利己格式合同，这种合同普遍存在合同条款简陋、条款规定不公平等情况。为避免消费者在购买过程中受欺诈，在发展初期要求产权式酒店的合同制定应规范化，规定合同应具备的主要条款，避免违规操作的发生，起到减少缔约后纠纷发生的作用。其中销售合同应包括：①合同产生法律效力的起止时间，消费者支付款项的具体时间和付款方式。②消费者购买产权式酒店的产权性质、产权范围及共用部分的范围。③明确约定房屋的交付时间、交付方式、产权证办理事宜。④消费者所享受的权利和义务细则。⑤合同履行、解除的条件和违约责任条款。⑥约定消费者退出合同的条件。⑦开发商为经营收益提供的保证方式。经营管理合同包括：①约定房屋的经营方式，明确双方的权利义务。②在合同中明确经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、回租年限等条款，③业主委员会的成立时间及其权利。④合同的履行、修订、解除、补偿、违约责任和争议处理等事项。⑤约定对酒店经营情况、财务情况的知情权和监督权及其实现的方式。例如合同中可载明委托指定注册会计师事务所、或审计事务所对酒店的经营状况进行审计。⑥约定收益分配、成本分摊的方法。注意成本和利润的合理界定，特别注意要制定关于每月酒店返利、维修基金、按揭款、物业管理费、所得税和其他支出的列举式条款来保护投资人的合法收益，对需要由投资人支出的税种及其详细数额或计算方式亦尽量列明。

（4）建立投资人权益保障制度。①规定完善的退出机机制和担保机制（前面已论述）。②严格规定信息披露度。产权酒店的投资人多数不具备投资方面的专业知识，也不具备酒店经营管理经验，信息的不对称会导致投资人处于被动的地位。披露信息就是让投资人在决定投资前掌握足够的信息从而能做出明智的决策，在投资后能够对实际经营者进行监督和约束，以维护自己的合法权益。而我国产权式酒店的信息披露极少，投资人对酒店经营现状了解极少，妨碍投资人对项目进行监督和对项目现实价值做出评估，无法行使所有者职能，对酒店管理公司的经营行为无从控制，难以实现其合法权益。因此为解决信息不对称问题，必须构建信息披露制度，严格规定信息披露的内容、形式，要求产权式酒店的开发、后续经营都应披露的信息，并通过失信惩罚机制来保障完全信息，保证投资人的知情权，以防止开发商误导投资人，酒店管理公司侵害投资人的利益。③严禁虚假广告和固定回报承诺。目前产权式酒店的开发商利用投资人对产权式酒店的不了解，而在广告中进行虚假的宣传，诱导投资者的现象普遍存在。为保护投资人的权益，维护市场经济秩序，应明令禁止虚假广告。由于酒店的投资回报率的高低并不是开发商或酒店管理公司所能预见和控制的。因此开发商为了销售产权式酒店在广告或合同中做出的固定回报承诺是不切实际的，这些承诺应予禁止。

（5）制定经营管理的法律法规。产权式酒店不同于普通的房地产投资，后期的经

营和服务更为重要。而我国目前市场机制不健全，信用体制缺失，制约了产权式酒店的发展。因为开发商将房屋卖掉后，就已经收回成本，而酒店管理公司又没有投资。因此需要相关的制度保障投资者的合法权益。国家有关部门应尽快通过制定相关的行业管理法律法规，建立规范的经营管理和运作机制，以使整个市场公平有序、健康发展，维护投资者的合法权益。

2、完善相关的法律制度

（1）完善信托制度。对于产权式酒店这种不动产投资模式，国外的规范做法是由投资人将财产交给信誉度高的信托公司加以监管。例如，开发阶段当房产尚未竣工或正在进行修缮时，投资人预付款必须交由信托公司保管，直至工程竣工后将相应的房产使用权证交给投资人为止。经营阶段由投资人将其所有的房产使用权交付信誉度高的信托公司，由信托公司代表投资人对产权式酒店房产的使用权进行监管。由信托公司代为全程审查、监督开发商、酒店管理公司的开发和管理行为。这有助于有效消除销售商的欺骗性销售。同时降低开发商、酒店管理公司因经营、财政困难引发投资收益损失的风险。增强投资人权益的保障。我国的信托机构受条件制约，无法承担相应的职责。要从根本上解决这一问题，要完善和发展我国的信托制度，改革我国的信托机构，在金融领域放开，允许国外信托公司进入。

（2）完善产权登记制度。产权式酒店作为一种新的产权模式，与一般意义上的不动产所有权不同。单独的酒店客房不能独立发挥酒店的固有的基本功能，而酒店客房的分割后可能影响所有权、经营权、相邻关系之间的处理问题，对于是否可以为产权式酒店的单间客房办理产权证的问题，尚有争议。根据现有的法律规范无法顺利办理产权证。为了促进产权式酒店的发展，应完善房屋登记制度。为投资者办好房产证，明确酒店配套设施及公共区域的权利划分，保护投资人的利益。

结 语

产权式酒店在国际市上是经过实践检验的新概念，其发展基本得到市场认可，如能有效控制其在实际运作中的一些具体问题，完全可以在我国市场上生根和成长。由于产权式酒店的发展在我国处于起步阶段，在发展过程中借鉴发达国家发展过程中的经验教训，结合我国的实际情况，加强对产权式酒店的法律规制是非常必要的。通过制定相应的法律法规，对产权式酒店的开发和经营进行引导和规范，保护相关各方的合法权益，规范市场环境，为其发展提供良好的环境，使我国的产权式酒店步入健康的发展轨道，呈现出崭新的面貌。

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（二）论文类

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[11] 何原荣：《产权式酒店开发经营模式新论》载于特区经济2006年7月。

[12] 钱廷仙：《产权式酒店投资风险来源与控制》载于江苏经贸职业技术学院报总第65期

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（三）法律文书

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[2] 海南民二终字第376号民事判决（2006年）。

[3] 陵民初字第282号民事判决（2006年）。

[4] 海南民二终字第341号民事判决（2006年）。

致 谢

房地产和酒店的创新经营模式，有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。但是，产权酒店作为一种新型的产权，在国内的发展尚处于起步和摸索阶段，理论研究相对滞后，又没有相关法律法规规范管理产权式酒店，这就造成现阶段产权酒店的发展出现了一定程度的混乱，我希望通过对国内外相关法律规范的比较研究，对产权酒店作一个全面分析，揭示产权式酒店在发展过程中存在的问题，并在此基础上结合我国国情，提出建立和完善我国产权酒店经营的立法建议。从而充分发挥产权酒店这一新型产权模式的积极作用。

在写作过程中，时常感到力不从心，曾萌生放弃的念头，承蒙指导老师XXX教授的悉心引领，不断的启发，拓展了我思考问题的空间，使我逐步形成比较清晰的思路，正是不断从导师那里获得了启迪和激励，我才终于完成了这篇硕士论文。

在写作过程中，我还得到了学长××教授的关怀和指导，××教授、×××教授、××教授、×××教授的帮助和赐宜，家人的理解和支持，许多好友的关心和鼓励。

可以说，本文很大程度上是在与诸多良师益友的相互交流中获得的结果。他们无私地向我提供了很多有价值的建议，这既让我避免了一些错误，也有利于把所研究的问题不断地推向深入。当敲定论文最后一个文字的时候，我的心中涌动起庆幸和感激之情。平日，只因拳拳于求学之途，甚至连一句感念之词也未曾表达过。仅以此文，向他们以及曾经帮助过我的所有的人们表示深深地谢意。

本文还引用了大量的珍贵文献或学术观点，在此一并谢忱。

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二00七年十二月