房地产会计核算技巧
北京中经阳光税收筹划事务所《房地产会计核算技巧》主 讲: 黄洁瑾第一部分 房地产会计核算基础知识一、房地产会计核算的特点 1.产品的成本核算复杂 1.产品的成本核算复杂 2.经营收入及其相关税金的核算不 同。 3.涉税环节多 4.涉及的税种多、 涉及的税种多、税目多、 税目多、费用多第一部分 房地产会计核算基础知识二、常用的会计科目开发产品 预收账款 开发成本投资性房地产长期应付款开发间接费预付账款第一部分 房地产会计核算基础知识三、会计账务的建立 如何设立“ 如何设立“开发成本” 开发成本”的子目? 的子目?国税发【 税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》财法字【 财法字【1995】6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第一部分 房地产会计核算基础知识土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费第一部分 房地产会计核算基础知识 四、成本核算的基本程序 1.确定 1.确定成本核算 确定成本核算对象 成本核算对象 2.归集 2.归集开发 归集开发成本 开发成本 3.确定成本分摊 确定成本分摊方法 成本分摊方法 4.在 4.在成本核算对象之间分摊成本 成本核算对象之间分摊成本 5.计算 5.计算各成本核算对象的开发总成本 计算各成本核算对象的开发总成本第一部分 房地产会计核算基础知识 6.正确划分完工和在建开发产品之 间的开发成本 7.正确划分可售面积 正确划分可售面积、 划分可售面积、不可售面积( 不可售面积( 由主管部门划分提供) 由主管部门划分提供) 8.编制成本报表第一部分 房地产会计核算基础知识 五、确认成本核算对象的原则 财税法【 财税法 【2009】31号《房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知 》,第二十六条 》,第二十六条 成本对象是指为归 集和分配开发产品开发、 集和分配开发产品开发、建造过程中 的各项耗费而确定的费用承担项目。 的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象的确定原则如下 计税成本对象的确定原则如下第一部分 房地产会计核算基础知识 1.可否销售原则 可否销售原则 2.分类归集原则 分类归集原则 3.功能区分 功能区分原则 区分原则 4.定价差异 定价差异原则 差异原则 5.成本差异 成本差异原则 差异原则 6.权益区分原则 权益区分原则第一部分 房地产会计核算基础知识 成本对象由企业在开工之前合理确定 ,并报主管税务机关备案。成本对象 一经确定, 一经确定,不能随意更改或相互混淆 ,如确需改变成本对象的, 如确需改变成本对象的,应征得主 管税务机关同意。 管税务机关同意。第一部分 房地产会计核算基础知识 六、确定成本核算对象方法 房地产企业应结合项目开发地点 房地产企业应结合项目开发地点、 企业应结合项目开发地点、规 模、周期、 周期、开发产品处理方式、 开发产品处理方式、功能设 计、结构类型、 结构类型、装修档次、 装修档次、施工队伍等 因素和管理需要等实际情况, 因素和管理需要等实际情况,确定具体 成本核算对象。 成本核算对象。第一部分 房地产会计核算基础知识 1.单体开发项目,一般以每一独立编 一般以每一独立编 制设计概算或施工图预算的单项开发工 程为成本核算对象。 程为成本核算对象。 2.成片分期开发的项目 开发的项目,可以以各 可以以各 期为成本核算对象。 期为成本核算对象。第一部分 房地产会计核算基础知识3. 在同一开发地点、结构类型相同、开 竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包 的群体开发项目, 的群体开发项目,可以合并为一个成本核算 对象。 对象。 4. 对于开发规模较大、工期较长的开发 项目, 项目,可以结合项目特点和成本管理的需要 ,按开发项目的一定区域或部位或周期划分 成本核算对象。 成本核算对象。第一部分 房地产会计核算基础知识 5.同一项目有裙楼、 有裙楼、公寓、 公寓、写字楼等 不同功能的,在按期划分成本核算对象 的基础上, 的基础上,还应按功能划分成本核算对 还应按功能划分成本核算对 象。 6.同一分期有高层、 有高层、多层、 多层、复式等不 同结构类型的, 类型的,还应按结构类型划分成 本核算对象。 本核算对象。第一部分 房地产会计核算基础知识7.独立编制设计概算或施工图预算的配 套设施, 套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发 产品成本, 产品成本,均应单独作为成本核算对象。 作为成本核算对象。 8.对 8.对只为一个单体开发项目服务的、应 摊入开发项目成本且造价较低的配套设施 ,可以不单独作为成本核算对象, 可以不单独作为成本核算对象,发生的 开发费用直接计入单体开发项目的成本。 开发费用直接计入单体开发项目的成本。第二部分 房地产开发成本的会计核算 公司成立开办费的处理 1、开办费的会计处理 企业会计准则应用指南— 企业会计准则应用指南—会计科目和主 要账务处理 (6602 管理费用) 管理费用) 管理费用的主要账务处理第二部分 房地产开发成本的会计核算 企业在 企业在筹建期间内发生的开办费, 包括人员工资、 包括人员工资、办公费、 办公费、培训费、 培训费、差旅 费、印刷费、 印刷费、注册登记费以及不计入固 定资产价值的借款费用等, 定资产价值的借款费用等,借记“ 借记“管理 费用” 费用”科目, 科目,贷记银行存款。 贷记银行存款第二部分 房地产开发成本的会计核算 借:管理费用— 管理费用—开办费 贷:银行存款/ 银行存款/现金第二部分 房地产开发成本的会计核算2、开办费的税务处理 国税函【 国税函【2009】 2009】98号 98号《国家税务总局关 于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 》九、关于开( 关于开(筹)办费的处理 新税法中 开(筹)办费未明确列作长期待摊费用, 办费未明确列作长期待摊费用,企 业可以在开始经营之日的当年一次性扣除, 也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理 规定处理, 规定处理,但一经选定,不得改变。第二部分 房地产开发成本的会计核算 国家税务总局公告2012 国家税务总局公告2012年第 2012年第15 年第15号 15号《 国家税务总局关于企业所得税应纳税所 得额若干税务处理问题的公告》 得额若干税务处理问题的公告》 五、关于筹办期业务招待费等费用税 前扣除问题第二部分 房地产开发成本的会计核算 企业在筹建期间, 企业在筹建期间,发生的与筹办 活动有关的业务招待费支出, 活动有关的业务招待费支出,可按实际 发生额的60%计入企业筹办费, 计入企业筹办费,并按 有关规定在税前扣除; 有关规定在税前扣除;发生的广告费和 业务宣传费, 业务宣传费,可按实际发生额计入企业 筹办费, 筹办费,并按有关规定在税前扣除。 并按有关规定在税前扣除。第二部分 房地产开发成本的会计核算 一、土地获取后的账务处理 1、直接用于开发的 直接用于开发的土地 用于开发的土地借:开发成本开发成本-土地征用拆迁补偿土地征用拆迁补偿-土地出让金 -税金/ 税金/费用 贷:银行存款/ 银行存款/现金第二部分 房地产开发成本的会计核算 2、自用的土地 企业会计准则应用指南— 企业会计准则应用指南—会计科目 和主要账务处理 (1701 无形资产) 无形资产) 本科目核算企业持有的无形资产, 本科目核算企业持有的无形资产,包 括专利权、 括专利权、非专利技术、 非专利技术、商标权、 商标权、著作 权、土地使用权等。第二部分 房地产开发成本的会计核算 借:无形资产无形资产-土地 贷:银行存款/ 银行存款/现金第二部分 房地产开发成本的会计核算 3、租赁的土地 租赁的土地 在租赁土地上建房, 租赁土地上建房,对于建房发生的 费用支出记入“ 费用支出记入“在建工程” 在建工程”,房屋建 成后转入“ 成后转入“固定资产” 固定资产”。借:在建工程— 在建工程—*** 银行存款/ 库存商品/ 贷:银行存款 /库存商品 /应付职工薪酬 借:固定资产— 固定资产—房屋 贷:在建工程— 在建工程—***第二部分 房地产开发成本的会计核算 土地租赁费用记 土地租赁费用记入“长期待摊费用” 长期待摊费用” 科目, 科目,按合同期限摊销转入相关的成 本费用。 本费用。借:管理费用/ 管理费用/销售费用/ 销售费用/生产成本 贷:长期待摊费用— 长期待摊费用—土地租赁费 借:长期待摊费用— 长期待摊费用—土地租赁费 贷:银行存款/ 银行存款/现金第二部分 房地产开发成本的会计核算 4、获取土地涉及的税 契税 耕地占用税 土地使用税 印花税第二部分 房地产开发成本的会计核算 契税( 契税(税基) 税基) 财税【 财税【2004】 2004】134号 134号 《财政部 国家税 务总局关于国有土地使用权出让等有关 契税问题的通知》 契税问题的通知》第二部分 房地产开发成本的会计核算 一、出让国有土地使用权的, 出让国有土地使用权的,其契税计 税价格为承受人为取得该土地使用权而 支付的全部经济利益。第二部分 房地产开发成本的会计核算 (一)以协议方式出让的, 以协议方式出让的,其契税计税 价格为成交价格。 价格为成交价格。成交价格包括土地出 让金、土地补偿费、安置补助费、地上 附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等承受者应支付的货币、 承受者应支付的货币、 实物、 实物、无形资产及其他经济利益。 无形资产及其他经济利益。第二部分 房地产开发成本的会计核算 契税( 契税(税率) 税率) 国务院令第224 国务院令第224号 224号《中华人民共和国契 税暂行条例》 税暂行条例》 第三条 第三条 契税税率为3%—5%。契税的适用税率 契税的适用税率, 的适用税率,由省、 由省、自治区、 自治区、直辖 市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区 的实际情况确定, 的实际情况确定,并报财政部和国家税务总 局备案。 局备案。第二部分 房地产开发成本的会计核算 契税( 契税(纳税时间) 纳税时间) 第八条 第八条 契税的纳税义务发生时间, 契税的纳税义务发生时间, 为纳税人签订土地、 为纳税人签订土地、房屋权属转移合同 的当天, 的当天,或者纳税人取得其他具有土地 、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第二部分 房地产开发成本的会计核算 契税( 契税(纳税时间) 纳税时间) 第九条 第九条 纳税人应当自纳税义务发生 之日起10日内,向土地、 向土地、房屋所在地 的契税征收机关办理纳税申报, 的契税征收机关办理纳税申报,并在契 税征收机关核定的期限内缴纳税款。 税征收机关核定的期限内缴纳税款。第二部分 房地产开发成本的会计核算 耕地占用税 (税基) 税基) 国务院令第 国务院令第511 令第511号 511号 《中华人民共和国 耕地占用税暂行条例 》 第四条 第四条 耕地占用税以纳税人实际占 用的耕地面积为计税依据, 为计税依据,按照规定的 适用税额一次性征收。 征收。第二部分 房地产开发成本的会计核算 耕地占用税 (税额) 税额)第五条 第五条 耕地占用税的税额规定如下: 耕地占用税的税额规定如下: (一)人均耕地不超过1 人均耕地不超过1亩的地区 亩的地区, 地区,每平方米为10 每平方米为10元至 10元至50 元至50 元; (二)人均耕地超过1 人均耕地超过1亩但不超过2 亩但不超过2亩的地区, 亩的地区,每平方米为 8元至40 元至40元 40元; (三)人均耕地超过2 人均耕地超过2亩但不超过3 亩但不超过3亩的地区, 亩的地区,每平方米为 6元至30 元至30元 30元; (四)人均耕地超过3 人均耕地超过3亩的地区, 亩的地区,每平方米为5 每平方米为5元至25 元至25元 25元。第二部分 房地产开发成本的会计核算 耕地占用税 (纳税时间) 纳税时间) 第十二条 第十二条 获准占用耕地的单位或者 获准占用耕地的单位或者 个人应当在收到土地管理部门的通知之 日起30日内缴纳耕地占用税。 缴纳耕地占用税。第二部分 房地产开发成本的会计核算 城镇土地使用税( 城镇土地使用税(税基) 税基) 国务院令第 国务院令第483 令第483号 483号《城镇土地使用税暂 行条例》 行条例》 第三条 第三条 土地使用税以纳税人实际占 用的土地面积为计税依据, 为计税依据,依照规定税 额计算征收。 额计算征收。第二部分 房地产开发成本的会计核算 城镇土地使用税( 城镇土地使用税(税额) 税额)第四条 土地使用税每平方米年税额如下 税额如下 大城市1.5 1.5元至 元至30 30元 (一)大城市 1.5 元至 30 元; (二)中等城市1.2 中等城市1.2元至 1.2元至24 元至24元 24元; (三)小城市0.9 小城市0.9元至 0.9元至18 元至18元 18元; (四)县城、 县城、建制镇、 建制镇、工矿区0.6 工矿区0.6元至 0.6元至12 元至12 元。第二部分 房地产开发成本的会计核算 城镇土地使用税( 城镇土地使用税(纳税时间) 纳税时间) 第九条 新征用的土地, 新征用的土地,依照下列 规定缴纳土地使用税: 规定缴纳土地使用税: (一)征用的耕地, 征用的耕地,自批准征用之日 起满1年时开始缴纳土地使用税; 时开始缴纳土地使用税; (二)征用的非耕地, 征用的非耕地,自批准征用次 月起缴纳土地使用税。 起缴纳土地使用税。第二部分 房地产开发成本的会计核算 印花税 财税【 财税【2006】 2006】162号 162号《财政部 国家 税务总局关于印花税若干政策的通知》 税务总局关于印花税若干政策的通知》 三、对土地使用权出让合同、 对土地使用权出让合同、土地 使用权转让合同按产权转移书据征收印 花税。 花税。第二部分 房地产开发成本的会计核算 印花税 国务院令第 国务院令第11 令第11号 11号《中华人民共和国印 花税暂行条例 》 印花税税目税率表第二部分 房地产开发成本的会计核算 印花税( 印花税(纳税时间) 纳税时间) 国务院令第 国务院令第11 令第11号 11号《中华人民共和国印 花税暂行条例 》 第七条 第七条 应纳税凭证应当于书立或者 领受时贴花。 时贴花。第二部分 房地产开发成本的会计核算 二、“开发成本”科目核算的内容国税发【 税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》财法字【 法字【1995】6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二部分 房地产开发成本的会计核算 1、“开发成本—土地征用及拆迁补 偿费”科目核算的内容 土地征用及拆迁补偿费是指房地产 土地征用及拆迁补偿费是指房地产 企业为取得土地开发使用权而发生的各 项费用。 项费用。第二部分 房地产开发成本的会计核算一、土地征用及拆迁补偿 土地征用及拆迁补偿 费【指为取得土地开发使用权(或开发权) 或开发权)而发生的各项费 用,主要包括土地买价或出让 1、土地征用费 金、大市政配套费、 大市政配套费、契税、 契税、耕 地占用税、 地占用税、土地使用费、 土地使用费、土地 闲置费、 闲置费、土地变更用途和超面 积补交的地价及相关税费、 积补交的地价及相关税费、拆 迁补偿支出、 迁补偿支出、安置及动迁支出、 安置及动迁支出、 回迁房建造支出、 回迁房建造支出、农作物补偿 费、危房补偿费等 危房补偿费等】【土地征 用费、 用费、耕地占用税、 耕地占用税、劳动力安 置费及有关地上、 2、拆迁补偿费 置费及有关地上、地下附着物 拆迁补偿的净支出、 拆迁补偿的净支出、安置动迁 用房支出等。 用房支出等。】土地买价或出让金 拍卖佣金 大市政配套费 税金( 税金(契税、 契税、耕地占用税) 耕地占用税) 土地使用费 土地闲置费 土地开发费 补交地价款( 补交地价款(变更、 变更、超面积) 超面积) 合作款项( 合作款项(地价及相关税费) 地价及相关税费) 其他 拆迁补偿费 安置及动迁费 回迁房建造费 农作物补偿费 危房补偿费 其他第二部分 房地产开发成本的会计核算 2、开发成本—前期工程费 前期工程费是指在取得土地开发权 之后、 之后、项目开发前期的筹建、 项目开发前期的筹建、规划、 规划、设 计、可行性研究、 可行性研究、水文地质勘察、 水文地质勘察、测绘 、“三通一平” 三通一平”等前期费用。 等前期费用。第二部分 房地产开发成本的会计核算1、报批报建费 二、前期工程费【 前期工程费【指项目开 发前期发生的水文地质勘察、 发前期发生的水文地质勘察、 测绘、 测绘、规划、 规划、设计、 设计、可行性 研究、 研究、筹建、 筹建、场地通平等前 期费用】 期费用】 【规划、 规划、设计、 设计、项 目可行性研究和水文、 目可行性研究和水文、地质、 地质、 勘察、 勘察、测绘、 测绘、“三通一平” 三通一平” 等支出。】规划管理费 拆迁管理费 施工许可证费 工程造价管理费 人防报建费 土地登记费 新材料基金 图纸审查费 定额测定费 定额劳保费 城市绿化费 其他 总体规划设计费 单体设计费 管线设计费 改造设计费 施工图设计费 小市政施工图设计费 环境设计费 人防设计费 可行性研究编制费 制图费 晒图费 规划设计模型制作费 方案评审费 其他2、规划设计费第二部分 房地产开发成本的会计核算建筑面积丈量费 产权面积实测费 楼房放线验线费二、前期工程费【 前期工程费【指项目 开发前期发生的水文地质 勘察、 勘察、测绘、 测绘、规划、 规划、设计、 设计、3、勘察丈量费 可行性研究、 可行性研究、筹建、 筹建、场地 通平等前期费用】 通平等前期费用】 【规划、 规划、 设计、 设计、项目可行性研究和 水文、 水文、地质、 地质、勘察、 勘察、测绘、 测绘、 “三通一平” 三通一平”等支出。 等支出。】 4、工程招标费地基测量钉桩费 水文勘测费 地质勘测费 文物勘测费 地基勘测费 沉降观测费 日照测试费 其他 工程招投标管理费 工程招投标交易服务费 工程招投标代理服务费第二部分 房地产开发成本的会计核算5、三通一平费 二、前期工程费【 前期工程费【指项目开 发前期发生的水文地质勘察、 发前期发生的水文地质勘察、 测绘、 测绘、规划、 规划、设计、 设计、可行性 研究、 研究、筹建、 筹建、场地通平等前 期费用】 期费用】 【规划、 规划、设计、 设计、项 6、临时设施费 目可行性研究和水文、 目可行性研究和水文、地质、 地质、 勘察、 勘察、测绘、 测绘、“三通一平” 三通一平” 等支出。 等支出。】 7、其他临时道路 临时用电 临时供水 建设场地平整 临时办公室 临时场地占用费 临时借用空地租金 临时围墙 临时围栏 临时围板 其他 挡光费 危房补偿鉴定费 施工噪音管理费 给排水工程费 排洪工程费 排污工程费第二部分 房地产开发成本的会计核算 3、“开发成本—基础设施费”科目 核算的内容基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内 、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、 建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供 电、供水、 供水、供气、 供气、供热、 供热、排污、 排污、排洪、 排洪、通信、 通信、照 明、绿化等基础设施工程费用, 绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大 市政接口的费用, 市政接口的费用,以及向水、 以及向水、电、气、热、通讯 等大市政公司缴纳的费用。 等大市政公司缴纳的费用。第二部分 房地产开发成本的会计核算供电工程费 燃气工程费 供暖工程费 通讯工程费 照明工程费 电视工程费 智能化系统费 其他 垃圾站( 垃圾站(箱)建设费 公厕建设费 其他 道路工程费 绿化工程费 景观工程费 其他三、基础设施费【 基础设施费【指开发项目在开发 1、社区管网工程 过程中所发生的各项基础设施支出, 过程中所发生的各项基础设施支出, 费 主要包括开发项目内道路、 主要包括开发项目内道路、供水、 供水、供 电、供气、 供气、排污、 排污、排洪、 排洪、通讯、 通讯、照明 等社区管网工程费和环境卫生、 等社区管网工程费和环境卫生、园林 绿化等园林环境工程费】 绿化等园林环境工程费】 【小区内道 路、供水、 供水、供电、 供电、供气、 供气、排污、 排污、排洪、 排洪、2、环卫工程费 通讯、 通讯、照明、 照明、环卫、 环卫、绿化等工程发生 的支出。 的支出。】3、园林工程费第二部分 房地产开发成本的会计核算 4、“开发成本—建筑安装工程费” 科目核算的内容项目开发过程中发生的列入建筑安装 工程施工图预算项目内的各项费用( 工程施工图预算项目内的各项费用(含向 承包方支付的临时设施费和劳动保险费) 承包方支付的临时设施费和劳动保险费) ,包括相应的甲供材料、 包括相应的甲供材料、设备费。 设备费。具体包 括土建工程费、 括土建工程费、安装工程费和装修工程费 等。第二部分 房地产开发成本的会计核算1、基础工程费 四、建筑安装工程费【 建筑安装工程费【指开 2、主体工程费 发项目开发过程中发生的各 项建筑安装费用。 项建筑安装费用。主要包括 开发项目建筑工程费和开发 项目安装工程费等】 项目安装工程费等】 【是 3、安装工程费 指以出包方式支付给承包单 位的建筑安装工程费, 位的建筑安装工程费,以自 营方式发生的建筑安装工程 费。】 4、装修工程费土石方工程 桩基工程 柱梁板工程 墙体工程 楼地面工程 屋盖工程 电梯工程费 暖通空调工程费 消防工程费 门窗工程费 弱电系统工程费 其他 内外墙装修费 室内精装修费 样板房装修费( 样板房装修费(销售) 销售) 电梯间装修费 公共部位装修费 其他第二部分 房地产开发成本的会计核算 5、“开发成本—公共配套设施费” 科目核算的内容 配套设施费是指房屋开发过程中, 配套设施费是指房屋开发过程中, 根据有关法规, 根据有关法规,产权及其收益权不属于 开发商, 开发商,开发商不能有偿转让也不能转 作自留固定资产的公共配套设施支出。 作自留固定资产的公共配套设施支出。第二部分 房地产开发成本的会计核算1、不可经营性公共 配套设施消防设施 水泵房 水塔 锅炉房 居委会 岗亭 自行车棚 变电所 其他 幼儿园/ 幼儿园/托儿所 邮局 图书馆/ 图书馆/阅览室 健身房 游泳池 球场 其他 人防工程设施 地下室 地下车位/ 地下车位/车库 其他五、公共配套设施费【 公共配套设施费【指开发 项目内发生的、 项目内发生的、独立的、 独立的、非营 利性的, 利性的,且产权属于全体业主 的,或无偿赠与地方政府、 或无偿赠与地方政府、政 府公用事业单位的公共配套设 施支出】 施支出】 【包括不能有偿转 2、可经营性公共配 让的开发小区内公共配套设施 套设施 发生的支出。 发生的支出。】3、其他配套设施第二部分 房地产开发成本的会计核算 6、”开发成本—开发间接费”科目 核算的内容 开发间接费是指房地产开发企业内 部独立核算单位为组织和管理开发产品 的开发建设而发生的各项费用。 的开发建设而发生的各项费用。第二部分 房地产开发成本的会计核算六、开发间接费用 开发间接费用【 间接费用【指企业 1、工资 为直接组织和管理开发项目 2、职工福利费 所发生的, 所发生的,且不能将其归属 3、折旧费 4、修理费 于特定成本对象的成本费用 5、办公费 性支出。 性支出。主要包括管理人员 6、水电费 工资、 工资、职工福利费、 职工福利费、折旧费、 折旧费、 7、劳动保护费 修理费、 修理费、办公费、 办公费、水电费、 水电费、 劳动保护费、 劳动保护费、工程管理费、 工程管理费、 周转房摊销以及项目营销设 施建造费等】 施建造费等】 【是指直接组 织、管理开发项目发生的费 8、工程管理费 用,包括工资、 包括工资、职工福利费、 职工福利费、 折旧费、 折旧费、修理费、 修理费、办公费、 办公费、 水电费、 水电费、劳动保护费、 劳动保护费、周转 房摊销等。 房摊销等。】预决算编审费 工程监理费 工程保险费 工程咨询费 工程质监及安监费 工程质量鉴定费 工程验收费 其他第二部分 房地产开发成本的会计核算9、周转房摊销六、开发间接费用【 开发间接费用【指企业为直 10、 10、营销设施建造费 接组织和管理开发项目所发生的, 接组织和管理开发项目所发生的, 且不能将其归属于特定成本对象 的成本费用性支出。 的成本费用性支出。主要包括管 11、 11、低值易耗品摊销 理人员工资、 理人员工资、职工福利费、 职工福利费、折旧 费、修理费、 修理费、办公费、 办公费、水电费、 水电费、 劳动保护费、 劳动保护费、工程管理费、 工程管理费、周转 房摊销以及项目营销设施建造费 12、 12、物业管理完善费 是指直接组织、管理开发 等】 【是指直接组织、 项目发生的费用, 项目发生的费用,包括工资、 包括工资、职 工福利费、 工福利费、折旧费、 折旧费、修理费、 修理费、办 公费、 公费、水电费、 水电费、劳动保护费、 劳动保护费、周 13、 13、借款费用 转房摊销等。 转房摊销等。】14、 14、其他公建维修基金 前期物业管理费 其他 利息支出( 利息支出(资本化) 资本化) 汇兑损益第二部分 房地产开发成本的会计核算 成本核算对象和成本项目之间的关系 所有房地产企业开发项目中, 所有房地产企业开发项目中,成本 项目的划分是相同的, 项目的划分是相同的,成本项目的划 成本项目的划 分和确定不是企业自行确定的, 分和确定不是企业自行确定的,而是 由房地产行业有关规定所确定的。 所确定的。第二部分 房地产开发成本的会计核算 而成本对象的确定, 而成本对象的确定,则是房地产企业 自行确定的, 自行确定的,不同的房地产开发项目 ,其成本核算对象是 其成本核算对象是不相同的 对象是不相同的。 不相同的。 成本核算对象的确定是企业在成本核 成本核算对象的确定是企业在成本核 算中面临的首要任务 算中面临的首要任务。 任务。也就是说, 也就是说,房 地产企业在项目开发前,首先要确定 开发项目的成本核算对象。 开发项目的成本核算对象。第二部分 房地产开发成本的会计核算第三部分 开发成本归集、分配及结转 一、开发成本的归集 就是将成本 就是将成本支出 将成本支出记 支出记入各成本核算对 象中的过程 象中的过程。 过程。第三部分 开发成本归集、分配及结转 二、开发成本的分配 就是将计入成本项目的成本支出进 行合理分摊,并计入成本对象的过程。 并计入成本对象的过程。第三部分 开发成本归集、分配及结转国税发【 国税发【2006】187号 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通 值税清算管理有关问题的通知》属于多个房地产项目共同的成本费用 属于多个房地产项目共同的成本费用 ,应按清算项目可售建筑面积占多个项 目可售总建筑面积的比例或其他合理的 方法, 方法,计算确定清算项目的扣除金额。 计算确定清算项目的扣除金额。第三部分 开发成本归集、分配及结转 国税发【 国税发【2009】31号 《房地产开发经营业务企业所得税处理 办法的通知》 办法的通知》 第二十九条 第二十九条 。 企业开发 企业开发、 开发、建造的开 发产品应按制造成本法进行计量与核算第三部分 开发成本归集、分配及结转 其中, 其中,应计入开发产品成本中的费 用属于直接成本和能够分清成本对象的 间接成本, 间接成本,直接计入成本对象, 直接计入成本对象,共同成 本和不能分清负担对象的间接成本, 本和不能分清负担对象的间接成本,应 按受益的原则和配比的原则分配至各成 本对象, 本对象,具体分配方法可按以下规定选 择其一。 其一。第三部分 开发成本归集、分配及结转 (一)占地面积法。指按已动工开 发成本对象占地面积占开发用地总面积 的比例进行分配。 的比例进行分配。 一次性开发 分期开发 分期开发第三部分 开发成本归集、分配及结转 (二)建筑面积法。指按已动工开发 成本对象建筑面积占开发用地总建筑面 积的比例进行分配。 积的比例进行分配。 一次性开发 一次性开发 分期开发第三部分 开发成本归集、分配及结转 (三)直接成本法。指按期内某一 成本对象的直接开发成本占期内全部成 本对象直接开发成本的比例进行分配。 本对象直接开发成本的比例进行分配。 (四)预算造价法。指按期内某一成 本对象预算造价占期内全部成本对象预 算造价的比例进行分配。 算造价的比例进行分配。第三部分 开发成本归集、分配及结转 三、完工产品成本的结转 国税发【 国税发【2009】31号 《房地产开发经营业务企业所得税处理 办法的通知》 办法的通知》第三部分 开发成本归集、分配及结转 第三条 企业房地产开发经营业务 包括土地的开发, 包括土地的开发,建造、 建造、销售住宅、 销售住宅、商 业用房以及其他建筑物、 业用房以及其他建筑物、附着物、 附着物、配套 设施等开发产品。 设施等开发产品。除土地开发之外, 除土地开发之外,其 他开发产品符合下列条件之一的, 他开发产品符合下列条件之一的,应视 为已经完工: 为已经完工:第三部分 开发成本归集、分配及结转 (一) 开发产品竣工证明材料已报房 地产管理部门备案。 地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用 开发产品已开始投入使用。 使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证 明。第三部分 开发成本归集、分配及结转借:开发产品开发产品-住宅 -酒店 -公寓 贷:开发成本开发成本-土地征用及拆迁补偿费 -前期工程费 -基础设施费 -建筑安装工程费 -公共配套费 -开发间接费第四部分 房地产企业的收入与纳税 一、收入确认的时间和条件 会计时间: 会计时间:会计准则第14 会计准则第14号 14号—收入1、 企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给 购货方 2、 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权 ,也没有对已售出的商品实施有效控制 3、 收入的金额可靠计量 4、 相关的经济利益很可能流入企业 5、 相关的已发生的或将发生的成本能够可靠计量第四部分 房地产企业的收入与纳税 税务时间 税务时间: 时间:国税发 国税发【2009】 2009】31号 31号 1、开发产品竣工证明材料已报房地 开发产品竣工证明材料已报房地 产管理部门备案。 产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用 开发产品已开始投入使用。 产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明 开发产品已取得了初始产权证明 。第四部分 房地产企业的收入与纳税 二、预收账款的处理 1、一般的企业 企业会计准则应用指南— 企业会计准则应用指南—会计科目和主 会计科目和主 要账务处理 要账务处理( 处理(2205 预收账款) 预收账款) 核算企业按照合同规定向购货单位 核算企业按照合同规定向购货单位 预收的款项。 预收的款项。销售实现时, 销售实现时,按实现的收 按实现的收 入记入主营业务收入确认增值税销项。 入记入主营业务收入确认增值税销项。第四部分 房地产企业的收入与纳税 2、房地产企业 财政部 国家税务总局第52 国家税务总局第52号令 52号令 《营业 税暂行条例实施细则 》 第二十五条 第二十五条 纳税人转让土地使用权 或者销售不动产, 或者销售不动产,采取预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当 天。第四部分 房地产企业的收入与纳税 三、销售收入的结转 借: 主营业务收入 主营业务收入-住房 -酒店 -公寓 贷:银行存款 预收账款第四部分 房地产企业的收入与纳税 借:主营业务成本主营业务成本-住房 -酒店 -公寓 贷:开发产品开发产品- 住房 -酒店 -公寓第四部分 房地产企业的收入与纳税 四、营业税 财政部 国家税务总局第52 国家税务总局第52号令 52号令 《营业 税暂行条例实施细则 》 第二十五条 纳税人转让土地使用权 或者销售不动产, 或者销售不动产,采取预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当 天。第四部分 房地产企业的收入与纳税 四、营业税潮州市地方税务局公告2012 潮州市地方税务局公告2012年第 2012年第1 年第1号关于 发布《 发布《2012年规范征管 2012年规范征管_ 年规范征管_加强税( 加强税(费)源管 理若干意见》 理若干意见》(四)核实房地产行业收入 加强与房管部门的联系, 加强与房管部门的联系,及时取得房产网签 的价格。 的价格。对房地产企业申报的价格低于房管 部门提供的价格或最低预警价的 部门提供的价格或最低预警价的, 最低预警价的,一律按孰 高的原则确定计税价格并追征少缴地方各税 。第四部分 房地产企业的收入与纳税 四、营业税潮州市地方税务局公告2012 潮州市地方税务局公告2012年第 2012年第1 年第1号关于 发布《 发布《2012年规范征管 2012年规范征管_ 年规范征管_加强税( 加强税(费)源管 理若干意见》 理若干意见》(四)核实房地产行业收入 加强对预收款的管理。 加强对预收款的管理。对房地产企业以定 金、诚意金等各种名目收取的预收款要及 时跟踪并督促其申报缴纳地方各税。 时跟踪并督促其申报缴纳地方各税。第四部分 房地产企业的收入与纳税 四、营业税 河北省地方税务局公告2010 河北省地方税务局公告2010年第 2010年第2 年第2号 《河北省地方税务局关于营业税若干政 策问题的公告》 策问题的公告》 二、关于房地产开发企业收取的“ 关于房地产开发企业收取的“诚 意金” 意金”等纳税义务发生时间问题第四部分 房地产企业的收入与纳税 四、营业税 河北省地方税务局公告2010 河北省地方税务局公告2010年第 2010年第2 年第2号房地产开发企业在开发、 房地产开发企业在开发、销售商品房过 程中, 程中,以各种名目收取的诚意金、 以各种名目收取的诚意金、订金、看 房费等费用以及销售购房卡、 房费等费用以及销售购房卡、选房卡、 选房卡、VIP 卡等取得的款项, 卡等取得的款项,均属于预收性质的款项, 均属于预收性质的款项, 其纳税义务发生时间与预收房款相同,为收 到款项的当天。 到款项的当天。第四部分 房地产企业的收入与纳税 五、土地增值税 国务院令第138 国务院令第138号 138号《土地增值税暂行条 例》档次 级距 税率 速算扣除系数 税额计算公式 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部 分 30% 0 增值额30% 增值额 40%-扣除 项目金额5% 2 40% 5%3增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的 部分50%15%增值额50%-扣除项 目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项 目金额35%第四部分 房地产企业的收入与纳税 五、土地增值税 国税发【2006】 2006】187号 187号 《国家税务总 局关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 管理有关问题的通知》第四部分 房地产企业的收入与纳税 五、土地增值税一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地 产开发项目为单位进行清算, 产开发项目为单位进行清算,对于分期开发 的项目, 的项目,以分期项目为单位清算。 以分期项目为单位清算。通住宅的,应分别计算增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普第四部分 房地产企业的收入与纳税 五、土地增值税二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的, 符合下列情形之一的,纳税人应进行 土地增值税的清算: 土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 直接转让土地使用权的。第四部分 房地产企业的收入与纳税 五、土地增值税(二)符合下列情形之一的, 符合下列情形之一的,主管税务机关 可要求纳税人进行土地增值税清算: 可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目 1.已竣工验收的房地产开发项目, 已竣工验收的房地产开发项目,已转 让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面 积的比例在85%以上, 以上,或该比例虽未超过 85%, 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自 用的; 用的;第四部分 房地产企业的收入与纳税 五、土地增值税2.取得销售( 取得销售(预售) 预售)许可证满三年仍未销 售完毕的; 售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地 增值税清算手续的; 增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 省税务机关规定的其他情况。第四部分 房地产企业的收入与纳税 六、企业所得税 预提费用 预提费用 国税发【 国税发【2009】31号 《房地产开发经营业务企业所得税处理 办法的通知》 办法的通知》第三十二条 第三十二条 除以下几项 预提( 预提(应付) 应付)费用外, 费用外,计税成本均应为 实际发生的成本。 实际发生的成本。第四部分 房地产企业的收入与纳税 六、企业所得税 (一)出包工程未最终办理结算而未取 得全额发票的,在证明资料充分的前提 下,其发票不足金额可以预提, 其发票不足金额可以预提,但最高 不得超过合同总金额的10%第四部分 房地产企业的收入与纳税 六、企业所得税 (二)公共配套设施尚未建造或尚未完 工的, 工的,可按预算造价合理预提建造费用 。此类公共配套设施必须符合已在售房 合同、 合同、协议或广告、 协议或广告、模型中明确承诺建 造且不可撤销,或按照法律法规规定必 须配套建造的条件。 建造的条件。第四部分 房地产企业的收入与纳税 六、企业所得税 (三)应向政府上交但尚未上交的报批 报建费用、 报建费用、物业完善费用可以按规定预 提。物业完善费用是指按规定应由企业 物业完善费用是指按规定应由企业 承担的物业管理基金、 承担的物业管理基金、公建维修基金或 其他专项基金。 其他专项基金。第四部分 房地产企业的收入与纳税 六、企业所得税 预提成本的 提成本的账务处理 本的账务处理 借:开发成本开发成本-建筑安装费 -公共配套费 贷:应付账款 应付账款账款-***第四部分 房地产会计实务常见问题 房地产会计实务常见问题谢谢!