在物业公司的工作体会
在xx园工作有段时间了，从招商和统计工作入手一步步地熟悉园区内基本情况。迄今为止，我的本职工作已偏向于对入驻企业的日常物业服务为核心了。周末闲暇之余，又阅读了物业管理的书籍，结合平日工作，又想给自己总结一些经验和知识，让自己在日后有一些标准提醒自己，减少工作的失误，少走弯路。
首先，关于物业的概念“物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。”此概念明确指出了合格的物业包含三大基本要素：第一，已建成并具有使用功能和经济效用的房屋，简单地说，是现成的房屋，马上能投入使用；第二，有相配套的设备和市政公用设施，简单地说，是房屋内日常使用的各类设施设备都要配齐和能使用，比如：邮政、电话、宽带、电梯、电网、水网、污水管网等；第三，周边环境和交通是否对业主生活工作的影响，是正面影响还是负面影响，比如，居住房屋要考虑房屋周围的购物买菜的地方、小孩上学的学校等等，商业房屋要考虑房屋周围的人气聚集效应，有无停车场，交通是否畅通，顾客来此处消费方便与否，创业园区的房屋要考虑周边有无便于创业者在此处工作生活便捷与否，消费场所的大众化性质。结合嘉兴国际xx文化产业园的未来开发，我要建议的是，首先作为一个中小企业创业园区，对创业者要提供日常生活消费的一些商业业态，定位为消费大众化，其次作为一个文化积聚区，鼓励创业者在建设园区的时候融入自己企业的xx精神，将文化xx的各种形态表现出来，形成园区的标志性景象，第三，作为一个产业园区，税收经济也是我们面临的本质问题，要想把事业做长久，经济支持是一切事业的“永动机”，这需要xx企业的创业者能真真切切地为xx园区和地方经济做出一定的经济效益，在我们园区招商工作中也要对将引进的企业进行潜在发展动力的评估。
其次，物业管理的概念分为广义和狭义两种：“广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目”。作为嘉兴国际xx文化产业园营运公司——嘉兴xx投资开发有限公司的宏观目标，我相信是以开发收购包租转让为工作重点，对于目前现有的各类资产的狭义物业管理工作通过服务外包形式让专门从事物业服务的公司进行操作，我们作为园区的开发商对狭义的物业服务管理只要做好监管和督促的工作，对物业的服务质量做定期与不定期的质量抽查，完善市场自由竞争机制，直接和间接的通过市场的“看不见的手”对物业服务外包公司进行优胜劣汰的筛选。
从经济基础知识上讲，完善xx园区的物业服务管理，可以为地方经济提供就业岗位，为地方政府减少失业率做出较大的贡献，物业管理工作的完善，服务质量的提高，可以形成良好的创业环境和就业环境，让更多更优秀的人才安心在园区创业，消除日常生活的后顾之忧，全心投入到xx产业的发展和建设工作中去。总之，嘉兴国际xx文化产业园物业管理的好坏决定了园区发展的长久性、园区定位的高层次性、园区人气的凝聚性。
物业管理的定义中又提到：“物业管理是运用现代管理与服务技术对物业资产实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，从而让业主满意，提高物业的使用价值和经济价值”。物业管理是园区现代管理的日常主要内容，与传统的粗放型被动型物业服务有着本质的不同，需要物业管理者有更高的管理水平，从粗放被动向全面主动的服务能力转变，将物业服务做到“以人为本”，定义里的“四个化”总结了现代物业服务管理的性质，企业化是通过组织形式减少物业日常管理中的成本，懂经济的朋友一定知道，企业最初的成立就是为了减少商业行为中的管理成本；社会化是体现物业管理公司“以人为本”的精神，使物业公司的存在是为了最求社会效益的最大化和服务质量的最大化，而不是简单作为一家传统企业一味地追求企业本身的利润最大化；专业化和规范化则是对物业管理队伍在日常管理工作中提出的工作要求，现代物业从业人员在招聘过程中，要求其对日常服务过程中成为“全能高手”，与传统的物业从业人员的不怕苦不怕累不怕烦的工作相比，现代物业从业人员的工作要求还要高，用更专业的手段去处理日常物业工作，会用复杂专业的工具处理事情，会用专业的知识去调解物业纠纷问题，现代物业从业人员是现代服务业中的高层次、高水平、专业性强的复合型专用人才。
“物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的”。这个经营目标也体现了物业公司追求服务质量最大化的运营要求，关于物业公司经营性的特点，公司可以通过多元化经营，使物业的管理定位于“以业养业、自我发展”的道路，从而使其有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。
物业管理的模式一般划分为两大类，委托管理型和自主经营型，按照自用和出租又可分为：自用委托型、代理经租型、自有自用型和自有出租型，目前xx园内的物业管理以自用委托型为主，对于包租过来的资产大楼委托物业服务公司管理，而且物业费不包含在租金内，由承租人向物业公司支付。在今后园区发展成熟后，可以考虑同时运用多种物业管理模式对不同地点的物业大楼进行日常管理。
目前嘉兴国际xx文化产业园内物业管理的现状主要体现在：包租过来的房屋的附属设施、公用配套设施破损严重，杂物乱摆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵塞，污水到处淌，设备残缺不全，园区难以承受维修资金负担，包租过来的资产年久失修，维修费用大。
最后我要提出的是，良好的物业管理有利于树立园区的良好形象，xx园区应该用物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及xx产业园的信誉。优良的物业管理可使入驻企业从心里建立起对园区的信任感，从而赢得更多的xx产业人才。例如海南珠江实业
股份有限公司，他们奉行“开发一块，美化一块，服务一块”的理念，积极为业主进行优质服务，解决业主的各种困难，日复一日出色的物业管理工作使企业声誉得到保护，赢得了一期又一期新客户。重要的原因之一是物业管理使客户极为满意。
物业公司可以通过有偿服务和多种经营的经营机制解决经费问题，xx园区资金还不雄厚，园区要解决的问题十分繁多。应该参照国际惯例运作，改变传统的仅局限于房屋维修的行政管理，形成全方位综合管理，包括市政、环卫、治安、供水、供电、房屋保险等；还根据创业者的需要，提供有偿的管理服务。“谁收益谁负担费用”这种采取多种经营、有偿服务的“物业管理”，既解决了资金不足，又方便了园区企业日常运营，一举两得。良好的物业管理能有效吸引外资，促进国际xx文化产业园的发展。
“据香港报纸载文，香港人士对国内房地产发展状况考查后得出结论：国内房地产在香港仍颇受欢迎，然而它的进一步发展却受制于置业人士对国内楼宇管理状况缺乏信心。他们认为，国内物业管理仍停留在非常落后的状态，这是房地产市场进一步发展的最大障碍。”采用先进的、科学的物业管理方法，不仅可消除外商上述担心和顾虑，还可以吸引外商到嘉兴国际xx文化产业园内进行xx产业的投资，促进嘉兴国际xx文化产业园的健康地发展。
从总体上看，嘉兴国际xx文化产业园的服务功能还不完善，园区服务的社会化程度也比较低，因此，加快物业管理发展，将有利于扩大xx园区的服务范围，完善xx园的服务功能，提高园区服务软实力。物业管理可以拓宽园区服务领域，增加服务内容，使xx园区总体服务功能得以提高。“物业管理属于第三产业，为业主提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿”。由于物业管理涉及房地产、市政、园林绿化、公安、工商管理、商业、邮电通讯、水、电、煤气等专业部门，如果由使用人去同这些部门打交道，处理各类事情将是一件十分繁琐而费心、费力的事情。如果物业管理企业以自己多方位的服务把业主连接起来，协调业主与各有关部门之间的管理、服务关系，那么物业管理的范围越大，对使用人越方便，嘉兴国际xx文化产业园的社会化水平就越高，服务功能越完善。